АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА  

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-46/2019

г. Краснодар

19 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 6 июня 2024 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2024 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Соловьева Е.Г., судей Андреевой Е.В. и Резник Ю.О., при участии в судебном заседании  от ФИО1 и ФИО2 – ФИО3 и ФИО4  (доверенности от 19.09.2022), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных  о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации  на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети  Интернет, рассмотрев кассационную жалобу ФИО1 и ФИО2 на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 22.03.2024 по делу № А20-46/2019 (Ф08-4306/2024), установил следующее.  

В деле о банкротстве АО «Республиканское ипотечное агентство» (далее –  агентство, застройщик) Кишев М.И. и ФИО2 (далее – заявители) обратились  с заявлением о признании за ними права собственности на трехкомнатную квартиру № 42  с кадастровым номером 07:09:0104017:1339 площадью 137,7 кв. м, расположенную на  12-м этаже по адресу: 

<

...>.  

Требования основаны на статьях 201.8 и 201.11 Федерального закона от 26.10.2002   № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве, Закон   № 127-ФЗ), положениях Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в  долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о  внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее –  Закон об участии в долевом строительстве, Закон № 214-ФЗ) и мотивированы тем,  что заявители исполнили обязательства перед застройщиком по уплате цены договора,  квартира находится в их пользовании, они осуществляют плату за коммунальные услуги  и полномочия собственника в отношении данного объекта.  

Определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики  от 01.11.2023 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован  

наличием предусмотренных пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве оснований для  признания права собственности заявителей на спорную квартиру: застройщиком получено  разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, до даты принятия заявления  о признании застройщика банкротом между ним и участниками строительства подписан  передаточный акт о передаче жилого помещения. Заявители в полном объеме выполнили  принятые на себя обязательства, уплатив агентству согласованную в договоре стоимость  квартиры. Жилое помещение находится в пользовании заявителей, которые осуществляют  плату за коммунальные услуги и полномочия собственника в отношении данного объекта.  Отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве  не блокирует возможность признания права собственности на спорную квартиру.  

Постановлением апелляционного суда от 22.03.2024 определение от 01.11.2023  отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд исходил из того,  что подписанный застройщиком и заявителями договор участия в долевом строительстве  не прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке,  поэтому является незаключенным и не может порождать соответствующих юридических  последствий. В Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН)  содержится запись об обременении спорной квартиры договором участия в долевом  строительстве в пользу иных лиц. В такой ситуации у заявителей имеется право  на удовлетворение требований в денежном эквиваленте, но не путем признания права  собственности на указанное имущество.  

В кассационной жалобе заявители просят отменить постановление апелляционного  суда от 22.03.2024 и оставить в силе определение от 01.11.2023, ссылаясь на законность  и обоснованность изложенных в нем выводов.  

В отзыве на кассационную жалобу ФИО5 и ФИО6  поддержали доводы кассационной жалобы, указали на отсутствие правопритязаний  на спорную квартиру, а также подтвердили фактическое владение данным имуществом  ФИО1 и ФИО2  

Конкурсный управляющий должника ФИО7 (далее – управляющий) в  отзыве на жалобу указал на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность  постановления апелляционного суда.  

В судебном заседании представители заявителей поддержали доводы кассационной  жалобы, просили отменить обжалуемый судебный акт.  

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного  заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили,  поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела, решением от 27.04.2021 должник признан  банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден  ФИО8 Определением от 21.09.2021 конкурсным управляющим должника  утвержден ФИО7  

В заявлении указано, что застройщик и заявители (участники долевого  строительства) заключили договор от 19.09.2018 № 19-С об участии в долевом  строительстве жилья, по условиям которого участники долевого строительства  принимают участие в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома  со встроенными помещениями по адресу: 

<

...>,  а застройщик обязуется передать участникам долевого строительства после ввода дома  в эксплуатацию 3-комнатную квартиру площадью 137,7 кв. м с условным строительным  номером 42, расположенную на 12 этаже данного дома. Цена квартиры –  3700 тыс. рублей, которая уплачена в момент подписания договора (пункты 2.1 и 2.2).  

Заявители уплатили указанную сумму (квитанция к приходному кассовому ордеру  от 19.09.2018 № 1).  

В октябре 2018 года застройщик передал участникам долевого строительства  спорную квартиру.  

После получения застройщиком 26.12.2020 разрешения на ввод дома  в эксплуатацию № 07-301000-109-2020 он и участники долевого строительства подписали  акт от 05.02.2021 приема-передачи указанной квартиры.  

Впоследствии участники долевого строительства выявили, что в отношении  названной квартиры в ЕГРН содержится запись о государственной регистрации договора  участия в долевом строительстве от 29.05.2017 в пользу ФИО5  и ФИО6  

Заявители (цеденты), ФИО5 и ФИО6 (цессионарии) пописали  договор от 24.04.2023, на основании которого цессионарии передали цедентам права  и обязанности участников долевого строительства из договора от 29.05.2017 по цене  4500 тыс. рублей.  

Данное соглашение представлено органу государственной регистрации. 

В уведомлении от 15.05.2023 Управление Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике  приостановило регистрацию договора цессии от 24.04.2023, мотивировав невозможностью  уступки прав участников долевого строительства после введения дома в эксплуатацию.  

Ссылаясь на данные обстоятельства, заявители обратились в суд с требованием  о признании права собственности на спорную квартиру.  

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной  инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде  кассационной инстанции.  

Согласно части 1 статьи 223 Кодекса и статье 32 Закона № 127-ФЗ дела о  несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам,  предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными  законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).  

Процедура банкротства застройщиков регулируется параграфом седьмым главы IX  Закона № 127-ФЗ.  

Материально-правовой интерес лица при заключении договора долевого участия в  строительстве многоквартирного дома заключается в приобретении по окончании  строительства предусмотренного договором жилого помещения. После возбуждения в  отношении застройщика процедуры банкротства защиту такого интереса в том числе  обеспечивают положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.  

Основной целью введения законодателем особых правил банкротства  застройщиков являлось обеспечение приоритетной защиты граждан – участников  строительства как непрофессиональных инвесторов, а статус участника строительства  многоквартирного дома гарантирует последнему приоритетное удовлетворение  требований по отношению к другим кредиторам (статья 201.9 Закона о банкротстве).  

Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в  рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои  права в отношении жилого помещения как путем обращения к должнику с требованием о  передаче жилого помещения или денежным требованием, так и путем подачи заявления о  признании права собственности.  

Для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр  требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходимо  соблюдение следующих условий: наличие связывающего с застройщиком – должником  договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая  передача застройщику денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства  многоквартирного дома (подпункт 3 пункта 1, пункт 6 статьи 201.1, статья 201.7 Закона   № 127-ФЗ).  

По смыслу приведенных норм права при рассмотрении вопроса об обоснованности  данного требования суду достаточно проверить наличие формальных оснований на  момент обращения кредитора с соответствующим заявлением, включая установление  размера предоставленного им по сделке исполнения. Вопрос о возможности фактического  исполнения застройщиком обязательства по передаче жилого помещения (статья 201.11  Закона о банкротстве) на этой стадии разрешению не подлежит. При этом  правопритязание нескольких лиц в отношении одного и того же объекта недвижимости  само по себе не препятствует включению их требований о передаче жилого помещения в  реестр требований кредиторов в случае, если таковые обоснованы и подтверждены  надлежащими доказательствами.  

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком  в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в  эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до  даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный  акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению  участника строительства принимает решение о признании права собственности участника  строительства на жилое помещение.  

Для обращения участника строительства в суд с таким заявлением необходимо  наличие следующих условий: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод  в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) до даты принятия заявления о признании  застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан  передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.  

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия  предусмотренных пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве оснований для признания  права собственности заявителей на спорную квартиру. Суд установил, что 26.12.2020  застройщик получил разрешение № 07-301000-109-2020 на ввод дома в эксплуатацию  и по акту от 05.02.2021 передал квартиру заявителям. Заявители в полном объеме  выполнили принятые на себя обязательства, уплатив агентству согласованную в договоре  стоимость имущества. Жилое помещение находится в пользовании заявителей, которые  осуществляют плату за коммунальные услуги и полномочия собственника в отношении  данного объекта.  

Суд первой инстанции отклонил доводы управляющего об отсутствии  государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, указав на то, что  данное обстоятельство не отменяет обязанность застройщика исполнить встречное  обязательство перед участниками долевого строительства и не блокирует возможность  

признания права собственности на спорное имущество.  

Апелляционный суд, отменяя определение суда первой инстанции и отказывая  в удовлетворении требований, счел, что отсутствие государственной регистрации  договора участия в долевом строительстве влечет его незаключенность и, как следствие,  отсутствие правовых последствий для сторон данной сделки. С учетом  зарегистрированного договора участия в долевом строительстве в отношении спорной  квартиры в пользу ФИО5 и ФИО6 судебная коллегия указала  на то, что в данной ситуации надлежащим способом защиты нарушенного права  для заявителей будет предъявление требования о взыскании с застройщика  неосновательного обогащения в виде произведенной оплаты.  

Суд округа признает выводы апелляционного суда ошибочными.  

Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона   № 127-ФЗ призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение  требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как  требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые  в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 17 Обзора практики разрешения  судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом  Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310  Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что кредитор, в полном объеме  исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как  соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд,  связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее  исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении  должником обязательств – требовать защиты своих прав.  

По смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве к договорам, предусматривающим  передачу жилых помещений, относятся договор участия в долевом строительстве; договор  купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; предварительный договор  участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого  помещения в объекте строительства; договор займа, обязательства по которому в части  возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном  доме после завершения его строительства в собственность; внесение денежных средств и  иного имущества в качестве вклада в складочный капитал хозяйственного товарищества с  последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения  

его строительства в собственность; договор простого товарищества в целях  осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого  помещения в таком многоквартирном доме в собственность; выдача векселя для  последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; внесение  денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве  многоквартирного дома.  

Положения Закона об участии в долевом строительстве основаны на принципах  гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого  строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и  застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок  которой изложен в статье 8 данного Закона.  

Правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации  договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами  соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть  противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении  дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"».  

Из правовой позиции, отраженной в пункте 7 информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165  «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров  незаключенными» следует, что при наличии спора о заключенности договора суд должен  оценивать обстоятельства дела в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств.  

Если суды, при рассмотрении конкретного спора придут к выводу о том, что все  существенные условия договора об участии в долевом строительстве согласованы  сторонами и анализ условий договора позволяет индивидуализировать его объект,  основания для отказа в удовлетворения заявления о включении требования кредитора в  реестр по передаче жилых помещений отсутствуют.  

В случаях, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в  отношении одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении  титула собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано  применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации; иные  покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением  договора (абзац шестой пункта 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда  

Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при  разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).  

Избранная должником схема привлечения денежных средств путем оформления  нескольких договоров участия в долевом строительстве с разными лицами в отношении  одной квартиры и бездействие по регистрации части указанных соглашений не может  приводить к необоснованному ущемлению прав граждан (экономически слабой стороны),  передавших денежные средства юридическому лицу (профессионалу в сфере  строительства) в оплату приобретения права требования строящегося жилого помещения.  

С учетом правовой позиции Президиума Высшего арбитражного суда Российской  Федерации, изложенной в постановлении от 12.03.2013 № 15510/12, суждение  апелляционного суда, посчитавшего, что при отсутствии регистрации спорного договора  граждане не могут требовать от застройщика выполнения договора путем передачи  оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает  отмеченных целей Закона № 214-ФЗ.  

Отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого  строительства, оплатившего жилое помещение, дождавшегося введение жилого дома в  эксплуатацию и принявшего помещение по акту требовать признания за ним права  собственности в отсутствие правопритязаний иных лиц.  

Как установил суд первой инстанции, материалами дела подтверждено наличие  предусмотренных пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве оснований для признания  права собственности заявителей на спорную квартиру: 26.12.2020 застройщик получил  разрешение № 07-301000-109-2020 на ввод дома в эксплуатацию и по акту от 05.02.2021  передал квартиру заявителям. Заявители в полном объеме выполнили принятые на себя  обязательства, уплатив агентству согласованную в договоре стоимость квартиры.  В данное время заявители фактически проживают в спорной квартире и несут бремя ее  содержания.  

Данные обстоятельства, установленные судом первой инстанции по результатам  всестороннего исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств,  апелляционный суд не опроверг.  

С учетом изложенного суд первой инстанции, правильно применив нормы Закона  об участии в долевом строительстве, разъяснения пункта 8 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 и правовую  позицию, изложенную в пункте 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской  Федерации за четвертый квартал 2012 года (утвержден Президиумом Верховного Суда  

Российской Федерации 10.04.2013), пришел к обоснованным выводам о том, что  правоотношения сторон регулируются Законом об участии в долевом строительстве,  подпадают под правовое регулирование параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве,  а заявители в силу статей 201.8 и 201.11 данного Закона имеют право обратиться  с требованием о признании за ним права собственности на спорный объект  недвижимости.  

Суд кассационной инстанции дополнительно обращает внимание на то, что  ФИО5 и ФИО6 путем подписания с заявителями договора цессии, по  которому намеревались передать права и обязанности участников долевого строительства  заявителям, фактически выразили свое согласие с правопритязаниями ФИО1 и  ФИО2 в отношении квартиры № 42. Таким образом, в отношении спорной квартиры  спор о праве отсутствует. Иные лица, претендующие на титул собственника в отношении  указанного имущества, судом не выявлены. При этом указанные лица (в случае наличия  правовых оснований) не лишены возможности предъявлять свои требования, основанные  на подписанном с застройщиком договоре участия в долевом строительстве (при условии  его надлежащего исполнения), к должнику. Более того, признание таких требований  обоснованными не ставится в зависимость от наличия либо отсутствия у застройщика  помещений, подлежащих передаче.  

Кроме того, суд округа учитывает, что ФИО5 и ФИО6  в отзыве на кассационную жалобу поддержали изложенные в ней доводы, просили  удовлетворить требования заявителей и указали на отсутствие правопритязаний  на спорную квартиру.  

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по  экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2018   № 305-ЭС16-10864 по делу № А41-3991/2015, если один участник строительства  правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, после  чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом,  по общему правилу части 8 статьи 13 Закона № 214-ФЗ после завершения строительства  квартира передается новому участнику свободной от прав первого участника  строительства: передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой  возникновение на стороне фактического владельца права собственности, необремененного  ипотекой в пользу первого участника строительства.  

Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии оснований  для удовлетворения требований заявителей сделан при правильном применении норм  

материального и процессуального права, а иные суждения апелляционного суда являются  неверными.  

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или  отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций  являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении,  фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и  апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо  неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.  

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции  вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений (определений)  или постановлений (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса).  

Поскольку суд первой инстанции правильно применил нормы права к  установленным по делу обстоятельствам, суд кассационной инстанции в силу пункта 5  части 1 статьи 287 Кодекса считает возможным отменить апелляционное постановление  с оставлением в силе определения суда первой инстанции.  

Руководствуясь статьями 284 – 290 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 по делу   № А20-46/2019 отменить, определение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской  Республики от 01.11.2023 по тому же делу оставить в силе.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Е.Г. Соловьев  Судьи Е.В. ФИО9 Резник