ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

01 июня 2021 года

гор. Самара

                      Дело № А55-29503/2020

Резолютивная часть постановления оглашена 26 мая 2021 года

В полном объеме постановление изготовлено 01 июня 2021 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Бажана П.В., Некрасовой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 мая 2021 года в зале № 7 апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 09.03.2021, принятое по делу № А55-29503/2020 (судья Степанова И.К.), 

по заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара, гор. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, гор. Самара,

третьи лица: 

- Акционерное общество «Гагаринец», гор. Самара, 

- Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, гор. Самара,

о признании незаконного отказа в государственной регистрации,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – не явились, извещены надлежащим образом; 

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

Установил:

Заявитель - Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области, выраженного в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 28.07.2020 № 63/001/310/2020-26 прекращения договора аренды № 010919з земельного участка с кадастровым номером 63:01:0209002:1, расположенного по адресу: гор. Самара, Кировский район, ул. Демократическая (на территории бывшего оздоровительного лагеря им. Ю.А. Гагарина) и просит обязать Управление Росреестра по Самарской области произвести государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номер 63:01:0209002:1.

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Акционерное общество «Гагаринец», Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.03.2021 суд в удовлетворении заявленных требований отказал.

Заявитель - Департамент градостроительства городского округа Самара, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2021 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 26 мая 2021 года на 09 час. 35 мин.

Представители заявителя, ответчика и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом города Самары и ЗАО «Гагаринец» был заключен договор аренды от 11.03.2002 № 010919з земельного участка площадью 19 961,20 кв.м с кадастровым номером 63:01:0209002:1, расположенного по адресу: гор. Самара, Кировский район, ул. Демократическая (на территории бывшего оздоровительного лагеря им. Ю.А. Гагарина) на срок до 08.07.2004.

По истечении установленного срока арендатор продолжил пользоваться вышеуказанным земельным участком.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор № 010919з считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца

В соответствии с пунктом 7 части 1 Постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» департаментом 15.07.2019 было направлено уведомление арендатору ЗАО «Гагаринец» об отказе от договора № 010919з, который по истечение трех месяцев со дня получения данного уведомления будет считаться расторгнутым. Также было сообщено о необходимости передачи по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0209002:1.

Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0209002:1.

Уведомлением от 28.07.2020 № 63/001/310/2020-26 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Департаменту было отказано в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0209002:1 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации (отсутствует документ, подтверждающий факт получения арендатором уведомления об одностороннем отказе от договора аренды).

Заявитель считает отказ Управления в государственной регистрации прекращения ограничения аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0209002:1 незаконным и необоснованным, ссылаясь на положения части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 153, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что отказ в совершении регистрационных действий основан на непредставлении заявителем при государственной регистрации всех документов, подтверждающих прекращение договора аренды по основаниям, предусмотренным ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно - доказательств направления, а также вручения арендатору уведомления арендодателя об отказе от договора.

Обжалуя судебный акт, Департамент ссылается на то, что сохранение договора аренды нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для арендодателя ущерб, что в значительной степени лишит сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора. Земельный участок не используется по назначению, арендная плата не оплачивается длительное время, отказ в снятии обременения в виде аренды нарушает интересы муниципального образования в лице Департамента, так как Департамент не может распорядиться данным земельным участком и, соответственно, получать доходы от его использования. В суд были представлены доказательства направления ЗАО "Гагаринец" уведомления арендодателя об отказе от договора, однако суд не принял во внимание данные доказательства.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что при вынесении решения, судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, что в силу п. 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения и принятия нового судебного акта по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2, частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Частью 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аренда земельного участка регулируется общими положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации). Гражданский кодекс предоставляет сторонам договора аренды продолжать арендные отношения и по истечении срока действия договора, на который он был заключен.

В случае если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время, на основании части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключённого на неопределенный срок. При этом отказ от продления договора аренды, когда такой допускается законом, должен носить безусловный характер.

Департамент, реализуя свое право на отказ от договора аренды от 11.03.2002 № 010919з, направил в адрес ЗАО «Гагаринец» письмо от 15.07.2019 № Д05-01-01/6532-0-2, содержащее уведомление об отказе от договора аренды, по месту нахождения арендатора, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 44310013599656 письмо от 15.07.2019 № Д05-01-01/6532-0-2, направленное ЗАО «Гагаринец» по его юридическому адресу, содержащее уведомление об отказе от договора аренды от 11.03.2002 № 010919з, арендатором ЗАО «Гагаринец» не получено, в связи с чем 21.09.2019 поступило на временное хранение в почтовое отделение связи.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в реестре либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица» разъяснено, что в силу подпункта «в» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица отражается в реестре для целей осуществления связи с юридическим лицом.

В пункте 67 постановления Пленума № 25 разъяснено, что на лице, направившем сообщение, лежит бремя доказывания факта направления (осуществления) юридически значимого сообщения и его доставки, а риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Так, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

По своей правовой природе отказ от договора аренды, оформленный уведомлением от 15.07.2019 № Д05-01-01/6532-0-2, представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (статьи 153, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Департаментом соблюден порядок одностороннего отказа от договора аренды в соответствии с требованиями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней, подлежит право собственности и иные права.

Согласно пункту 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

К заявлению о прекращении регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка заявитель представил письмо от 15.07.2019 № Д05-01-01/6532-0-2, реестр отправлений ВПО от 15.07.2019, отчет об отслеживании, опись документов, принятых для оказания государственных услуг, которые подтверждают факт направления в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора.

Таким образом, совокупность представленных документов подтверждает факт надлежащего направления арендатору одностороннего отказа от договора и соблюдения требований статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылки Управления на необходимость представления почтового уведомления о вручении письма получателю, не могут быть признаны судом апелляционной инстанции состоятельными, поскольку не основаны на нормах действующего законодательства. Законом о государственной регистрации не предусмотрена обязанность представлять почтовое уведомление о вручении заказного почтового отправления.

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, доводы регистрирующего органа о необходимости представления уведомления не могут быть признаны правомерными. 

Данная правовая позиция подтверждается судебной практикой (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.10.2020 по делу № А55-2686/2019).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о не соответствии закону отказа Управления Росреестра по Самарской области, выраженного в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 28.07.2020 № 63/001/310/2020-26 прекращения договора аренды от 11.03.2002 № 010919з земельного участка с кадастровым номером 63:01:0209002:1, расположенного по адресу: гор. Самара, Кировский район, ул. Демократическая (на территории бывшего оздоровительного лагеря им. Ю.А. Гагарина).

Ссылки суда первой инстанции на судебную практику не могут быть признаны судом апелляционной инстанции состоятельными, поскольку статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации введена в действие с 01.09.2013 Федеральным законом № 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации". Предметом рассмотрения указанных дел была оценка правоотношений, имевших место до 01.09.2013.

По делам № А55-33770/2012 и № А55-22756/2014 основанием для отказа в регистрации прекращения обременения явилось отсутствие доказательств направления соответствующего отказа, в связи с чем положения ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не могли быть применены.

На основании вышеизложенного, решение Арбитражного суда Самарской области от 09.03.2021, принятое по делу № А55-29503/2020, подлежит отмене по пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как вынесенное при неправильном применении норм материального права, с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 09.03.2021, принятое по делу № А55-29503/2020, отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Заявление Департамента градостроительства городского округа Самара удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, выраженный в уведомлении об отказе в государственной регистрации от 28.07.2020 № 63/001/310/2020-26 прекращения договора аренды № 010919з земельного участка с кадастровым номером 63:01:0209002:1, расположенного по адресу: гор. Самара, Кировский район, ул. Демократическая (на территории бывшего оздоровительного лагеря им. Ю.А. Гагарина).

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номер 63:01:0209002:1 в месячный срок с момента вступления настоящего постановления в законную силу.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий                                                                         С.Ю. Николаева 

Судьи                                                                                                        П.В. Бажан

                                                                                                                   Е.Н. Некрасова