СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-5881/2024-ГК

г. Пермь

12 августа 2024 года

Дело № А60-32548/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Коньшиной С.В.,

судей  Дружининой О.Г., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Янаевой А.А., 

лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью «Кристалл»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 23 апреля 2024 года по

 делу № А60-32548/2022

по первоначальному иску администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Чистый город» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Департамент  архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), муниципальное унитарное предприятие муниципального образования Пермский район «Водоканал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

о взыскании неосновательного обогащения,  

 

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее администрация, истец по первоначальному иску) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл» (далее ООО «Кристалл», ответчик по первоначальному иску) о взыскании 2 571 421,03 руб., в том числе 1 633 815,73 руб. долга по договору аренды № 3-1991-Т от 11 октября 2016 года за период с января 2021 года по февраль 2022 года, 282 094,55 руб. неустойки за период с 12 января 2021 по 31 декабря 2021 года, 655 510,75 руб. долга по отсрочке по сроку оплаты с 10 марта 2021 года по 10 января 2022 года.

ООО «Кристалл» обратилось к администрации со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в сумме 4 199 247,45 руб. 

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью «Чистый город» (далее ООО «Чистый город») (определение от 22 июля 2022 года), департамент  архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга, муниципальное унитарное предприятие муниципального образования Пермский район «Водоканал» (далее МУП «Водоканал») (определение от 10 октября 2022 года).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23 апреля 2024 года первоначальные исковые требования удовлетворены. С ООО «Кристалл» в пользу администрации взыскано 2 289 326,48 руб. долга, 282 094,55 руб. пени. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с названным решением, ответчик по первоначальному иску, ООО «Кристалл», обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению заявителя жалобы, исковые требования удовлетворены неправомерно, так как земельный участок, предоставленный в аренду, невозможно использовать по назначению ввиду того, что через земельный участок проходит охранная зона водовода городского значения диаметром 1000 мм. Согласно заключению эксперта строительство объекта на спорном земельном участке невозможно в соответствии с условиями договора; причина  - требования статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пункт 8 СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» пункт 2.4.3.  Суд не учел, что на спорном земельном участке находится также линейное сооружение (оптоволоконная линия связи), которое также предполагает наличие охранной зоны вдоль этого сооружения. В аукционной документации информация о наличии охранной зоны отсутствует. Исходя из размеров охранных зон площадь земельного участка, которая может использоваться для строительства многоуровневой парковки, уменьшается на 4,5 – 5 м с северной стороны, на 4 – 6 м с северо-западной стороны. При площади спорного земельного участка 2 461 кв. м. максимальный процент застройки в данной зоне составит 80 %, максимальный коэффициент строительного использования - 2,4, общая площадь надземной части всего объекта капитального строительства - 5 906,4 кв. м. (2 461 кв. м. x 2,4), максимальная площадь земельного участка, которая может быть застроена 1 968,8 кв. м. (2 461 кв. м. х 80 %) (без учета площади охранных зон). Следовательно, при данных условиях максимальная этажность парковки составляет 3 этажа, тогда как по договору аренды – 5-8 уровней. Суд необоснованно указал, что при проектировании объекта необходимо производить расчет исходя из  НГПСО 1-2009.66 «Нормативы градостроительного проектирования Свердловской области», тогда как при строительстве в данном случае необходимо руководствоваться требованиями СП 113.13330.2016 «Стоянки автомобилей», согласно которым  площадь одного машино-места в здании автостоянки составляет 36 кв. м., следовательно, исходя из общей надземной части всего объекта капитального строительства (5 906,4 кв. м.), строительство более 164 машино-мест не представляется возможным. С учетом наличия охранных зон площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0306010:4, который может использоваться для размещения надземной парковки, существенно сокращается, что однозначно исключает возможность строительства надземной парковки на данном земельном участке в соответствии с условиями договора аренды. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ООО «Кристалл»  просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований и отказе в удовлетворении первоначального иска.

От истца по первоначальному иску поступил отзыв, в котором он возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснил, что считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, в судебное заседание не явились.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 11 октября 2016 года между администрацией (арендодатель) и ООО «Кристалл» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 3-1991-Т, в соответствии с пунктом 1 которого арендодатель  предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 4 года 6 месяцев за плату земельный участок для осуществления строительства наземной парковки.

Объектом по настоящему договору является участок, с кадастровым номером 66:41:0306010:4, общей площадью 2 461 кв. м., находящийся в муниципальной собственности и расположенный по адресу: 

<

...> в пределах границ, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (приложение № 3), прилагаемом к настоящему договору я являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования — обслуживание автотранспорта. Максимально и (или) допустимые параметры разрешенного строительства: в соответствии с градостроительным регламентом, максимальный процент застройки – 90 %, максимальный коэффициент строительного использования земельного участка – 2,4, этажность – 5-8 уровней, вместимость – не менее 220 машино-мест (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер ежегодной арендной платы установлен в размере равном начальной цене предмета аукциона и составляет 1 500 000 руб. 

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца отдельным платежным документом с указанием номера и даты настоящего договора, а также лицевого счета арендатора по реквизитам, указанным в расчете арендной платы (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 7.2 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности.

Срок действия настоящего договора устанавливается с 11 октября 2016 года по 10 апреля 2021 года (пункт 8.1 договора).

В тот же день 11 октября 2016 года земельный участок передан арендатору по акту приема – передачи.

На основании соглашения от 08 сентября 2017 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11 октября 2016 года № 3-1991-Т права и обязанности по договору перешли от ООО «Кристалл» к ООО «Чистый город». 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24 июня 2019 года по делу № А60-17893/2019, вступившим в законную силу, соглашение от 08 сентября 2017 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 3-1991-Т от 11 октября 2016 года, заключенное между ООО «Чистый город» и ООО «Кристалл», признано недействительным в силу ничтожности. Применены последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи об ограничении (обременении) права в виде аренды в пользу ООО «Чистый город» в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:41:0306010:4 (регистрационная запись 66:41:0306010:4-66/001/2017-5 от 18 сентября 2017 года), возврата ООО «Кристалл» прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 3-1991-Т от 11 октября 2016 года. 

Дополнительным соглашением № 1 от 21 сентября 2020 года к договору аренды земельного участка от 11 октября 2016 года № 3-1991-Т ответчику согласована отсрочка уплаты арендной платы за использование земельным участком. 

Согласно пункту 1.1 соглашения отсрочка по уплате предоставляется на срок с 18 марта 2020 года (дата введения режима повышенной готовности на территории Свердловской области) по 30 сентября 2020 года. 

Задолженность подлежит оплате, начиная с 01 января 2021 года поэтапно один раз в месяц равными платежами. 

Дополнительным соглашением № 2 от 02 октября 2020 года срок договора аренды установлен 7 лет 6 месяцев.

24 февраля 2024 года сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды № 3-1991-Т от 11 октября 2016 года с 02 февраля 2022 года.

Полагая, что арендатор необоснованно не исполняет обязанность по уплате арендной платы, администрация обратилась к ООО «Кристалл» с иском о взыскании 2 571 421,03 руб., в том числе 1 633 815,73 руб. долга по договору аренды № 3-1991-Т от 11 октября 2016 года за период с января 2021 года по февраль 2022 года, 282 094,55 руб. неустойки за период с 12 января 2021 по 31 декабря 2021 года, 655 510,75 руб. долга по отсрочке по сроку оплаты с 10 марта 2021 года по 10 января 2022 года.

ООО «Кристалл» обратилось к администрации со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в сумме 4 199 247,45 руб., уплаченных по договору аренды, ввиду невозможности использовать земельный участок по назначению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Плата за пользование землей, находящейся в публичной собственности, является регулируемой (пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17 ноября 2011 года «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В пункте 19 названного Постановления разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу статьи 65 ЗК РФ, положений статьи 424 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73  плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Размер арендной платы определяется с учетом принципов, изложенных в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», в частности исходя из принципа экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 названной статьи).

Из смысла названных положений закона следует, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

При этом в силу части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (часть 1 статьи 310 ГК РФ).

Возражая против первоначальных требований,  ООО «Кристалл» ссылается на невозможность использовать предоставленный ему земельный участок по назначению, указанному в договоре – строительство наземной парковки этажностью 5-8 уровней, поскольку после заключения договора арендатором было установлено, что с северной стороны предоставленного в аренду земельного участка проходят магистральные водоводы городского значения диаметром 1000 мм, что накладывает обязательства по обеспечению санитарно-защитной зоны при размещении объекта капитального строительства.

В целях правильного рассмотрения дела судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза. Перед экспертом поставлен вопрос: определить, возможно ли осуществление на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0306010:4 строительство объекта в соответствии с условиями договора аренды № 3-1991-Т от 11 октября 2016 года. 

Согласно заключению эксперта от 07 марта 2023 года осуществление на земельном участка с кадастровым номером 66:41:0306010:4 строительство объекта в соответствии с условиями договора аренды № 3-1991-Т от 11 октября 2016 года невозможно. Из исследовательской части заключения следует, что строительство невозможно по причине обнаружения капитального сооружения в виде обвалованной камеры, возвышающейся над естественным рельефом.

В связи с невозможностью явки эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по проведенной  экспертизе ввиду болезни судом назначена дополнительная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить, находятся ли в границах земельного участка с кадастровым

№ 66:41:0306010:4, расположенного по адресу: 

<

...>., магистральные водоводы городского значения диаметром 1 000 мм, а также капитальное сооружение в виде обвалованной камеры, возвышающейся над естественным рельефом? Если не находятся, то указать, на каком расстоянии от границ земельного участка находится каждый из указанных объектов; 

- указать    конкретные причины невозможности осуществления строительства согласно условиям договора аренды № 3-1991-Т от 11 октября 2016 года на земельном участке с кадастровым № 66:41:0306010:4, расположенном по адресу: 

<

...> со ссылкой на нормативноправовые акты, которыми они установлены.

Согласно заключению экспертов от 13 октября 2023 года магистральные водоводы городского значения диаметром 1000 мм, а также капитальное сооружение в виде обвалованной камеры, возвышающейся над естественным рельефом не находятся в границах земельного участка с кадастровым № 66:41:0306010:4, расположенного по адресу: 

<

...>. Расстояние от границ земельного участка до магистральных водоводов городского значения диаметром 1 000 мм, а также капитальное сооружение в виде обвалованной камеры составляет от 5,2 до 5,4 м. 

Причины невозможности осуществления строительства согласно условиям договора аренды № 3-1991-Т от 11 октября 2016 года на земельном участке с кадастровым № 66:41:0306010:4, расположенном по адресу: 

<

...> обусловлены требованиями статей 39.11 ЗК  РФ, п пункта 8, подпункта 8, СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» пункта 2.4.3. 

Кроме того, при проведении судебной экспертизы на участке обнаружено линейное сооружение (вероятно оптоволоконная линия связи). Линейное сооружение проложено в земле с выводом на поверхность в трех точках. При этом для его прокладки выполнены просеки в существующем кустарнике и подлеске.

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что договором аренды от 11 октября 2016 года установлены следующие параметры строительства: максимальный процент застройки - до 90 %; максимальный коэффициент строительного использования земельного участка - 2,4; этажность – 5 - 8 уровней, вместимость - не менее 220 машино-мест. 

Градостроительными планами земельного участка от 25 декабря 2015 года № RU66302000-09885 и от 07 октября 2019 года № RU66302000-15239 установлен максимальный процент застройки – 80 %. 

Таким образом, установление пятна застройки в размере 80 % от площади земельного участка соответствует условиям договора аренды и градостроительного плана земельного участка. 

В соответствии со статьей 2 Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденных решением Екатеринбургской городской Думы от 19 июня 2018 года № 22/83 (далее  ПЗЗ), коэффициент строительного использования земельного участка - предельный параметр разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, определяемый как отношение суммарной общей площади надземной части всех объектов капитального строительства на земельном участке (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) к общей площади земельного участка.

Сведения о прохождении водовода диаметром не более 1000 мм в непосредственной близости от границ земельного участка были отражены на топографической геоподоснове с указанием десятиметровой зоны санитарной охраны. 

Представитель ООО «Кристалл» был ознакомлен с топографической подосновой в составе аукционной документации, о чем имеется соответствующая отметка. 

При этом наличие линейных объектов на спорном земельном участке в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ не являлось препятствием для проведения торгов, поскольку, как указано в названной норме, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона в том случае, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) па земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием. 

В соответствии с  пунктом 6 требований к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке по Московскому тракту, 9 км, от 09 августа 2016 года № 21.13-15/002/3564, направленному победителю аукциона, в случае, если строительство объекта капитального строительства повлечет необходимость переноса с площадок строительства и (или) переустройства инженерных сетей, коммуникаций и сооружений, необходимо получить технические условия в организациях коммунального комплекса. 

В пункте 12 Технических условий на проектирование объекта: «Многоуровневая парковка, расположенная по адресу г. Екатеринбург, р-н Верх- Исетский, Московский тракт, 9 км» также указано на возможный перенос объектов коммунальной инфраструктуры. 

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно отклонен довод ООО «Кристалл» о том, что в аукционной документации, имеющейся в материалах дела, информация о наличии ограничений (обременении) на земельном участке с кадастровым № 66:41:0306010:4, расположенном по адресу: 

<

...>. отсутствует.

Согласно выводам экспертов на территории земельного участка кроме линейного объекта отсутствуют какие-либо строения, сооружения, объекты недвижимости.  Магистральный водовод не проходит под проектируемым зданием, а расположен за границами обследуемого участка.

Пунктом 1.4 СанПиН 2.1.4.1110-02.2.1.4 «Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные правила и нормы» предусмотрено, что на всех водопроводах, вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду, как из поверхностных, так и из подземных источников, организуются зоны санитарной охраны (ЗСО). Основной целью создания и обеспечения режима в ЗСО является санитарная охрана от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, на которых они расположены. ЗСО организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение - защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Второй и третий пояса (пояса ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения. Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно-защитной полосой (пункт 1.5 СанПиН 2.1.4.1110-02). 

Согласно пункту 2.2.1.1 СанПиН 2.1.4.1110-02, граница первого пояса ЗСО устанавливается на расстоянии не менее 30 м от водозабора - при использовании защищенных подземных вод и на расстоянии не менее 50 м - при использовании недостаточно защищенных подземных вод. При этом в указанной зоне санитарной водоснабжения, не допускаются все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений (пункт 3.2.1.2). 

Согласно пункту 2.4.3 СанПиН 2.1.4.1110-02, ширина санитарно-защитной полосы (СЗП) водовода устанавливается по обе стороны от крайних линий водопровода: а) при отсутствии грунтовых вод - не менее 10 м при диаметре водоводов до 1000 мм и не менее 20 м при диаметре водоводов более 1000 мм; б) при наличии грунтовых вод - не менее 50 м вне зависимости от диаметра водоводов. 

В силу пункта 3.4.1 СанПиН 2.1.4.1110-02 в пределах санитарно - защитной полосы водоводов должны отсутствовать источники загрязнения почвы и грунтовых вод. 

Согласно заключению эксперта в охранную зону водовода попадает от 4,4 до 4,8 метра с северной стороны земельного участка. 

Между тем, наличие охранной зоны не запрещает строительство на земельном участке, а носит лишь рекомендательный характер, и при согласовании строительства с собственником сети строительство представляется возможным. 

При этом доказательств того, что предполагаемое строительство осуществляется непосредственно в санитарно-защитной полосе водоводов питьевого назначения в материалы дела не представлено. 

Кроме того, заключение судебной экспертизы от 07 марта 2023 года не содержит описания технических причин невозможности осуществления строительства. Согласно пункту 2.4.3 СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» возможно сокращение санитарно-защитной зоны. 

Суд первой инстанции правомерно указал на то, что  договор аренды не содержит конкретных требований к строящемуся объекту недвижимости, а лишь параметры строительства. В рамках данных параметров возможно изменение конфигурации возводимого сооружения и строительство объекта, отвечающего требованиям договора аренды. 

При этом оценка соблюдения или несоблюдения застройщиком строительных норм и правил осуществляется при выдаче разрешения на строительство и при ведении фактического строительства. 

ООО «Кристалл» не представлено доказательств невозможности получения разрешения на строительство, его доводы носят предположительный характер. Доказательств невозможности ведения строительства на земельном участке в материалы дела также не представлено. 

ООО «Кристалл» не разрабатывало проектную документацию для строительства на земельном участке наземной парковки, из которой следовало бы, что строительство в связи с наличием рядом с участком водопровода невозможно, не предоставлял суду отказ административного органа в выдаче разрешения па строительство в связи с наличием водопровода. 

Вместе с тем, техническая возможность переноса существующих сетей не оспаривается эксплуатирующей организацией. ООО «Кристалл» за выдачей технических условий, позволяющие осуществить такой перенос, не обращалось, как не обращалось и с запросом на сокращение санитарно-защитной зоны. 

Кроме того, вышеуказанные условия применяются к обнаруженной при проведении дополнительной экспертизы оптоволоконной линии связи, в отношении которой представлен ответ ФКП «Управление заказчика КС Минобороны России» от 01 марта 2024 года № ФКП/11/2365дсп на запрос суда о сроках, месте строительства линии связи. 

Суд первой инстанции правильно учел, что в пункте 5 Технических условий на проектирование объекта: «Многоуровневая парковка, расположенная по адресу г. Екатеринбург, р-н Верх- Исетский, Московский тракт, 9 км» указано, что количество парковочных мест необходимо определять расчетом по НГПСО 1-2009.66 «Нормативы градостроительного проектирования Свердловской области. Парковочные места разместить в границах отведенного участка. 

Однако приведенный ответчиком расчет по возможности размещения на рассчитанном им пятне застройки заданного количества парковочных мест произведен по иным нормативам, доказательств невозможности размещения установленного количества парковочных мест в пределах земельного участка не представлено. Иного из материалов дела не следует.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что наличие указанных в заключении судебной экспертизы объектов не препятствует использованию спорного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием. 

Кроме того, ответчик, выявив наличие обстоятельств, указанных им в качестве препятствий в пользовании земельным участком, длительное время не предпринимал мер к расторжению договоров, что свидетельствует о противоречивости его поведения.

Ссылка ответчика на то, что договор был расторгнут в связи с тем, что была установлена невозможность использования земельного участка, судом первой инстанции правомерно отклонена как противоречащая содержанию соглашения о расторжении.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному к выводу о том, что доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств невозможности использования спорного участка ответчиком не представлено, материалами дела не подтверждено наличие недостатков, препятствующих пользованию земельным участком в соответствии со всеми указанными в договорах видами разрешенного использования.

Следовательно, основания для уменьшения арендной платы в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, отсутствуют. 

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска.

Кроме того, основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют и в связи с тем, что истцом по встречному иску не доказан факт уплаты арендных платежей в указанной им сумме в полном объеме, доказательств исполнения ответчиком условий соглашения о порядке возмещения убытков от 22 января 2020 года  между ООО «Чистый город» и ООО «Кристалл» также не представлено. В отношении требований за период с 19 июня 2019 года  истцом по встречному иску пропущен срок исковой давности что также является основанием для отказа в о встречном иске в данной части.

По расчету истца, администрации, задолженность ООО «Кристалл» по договору аренды от 11 октября 2016 года, составляет 2 571 421,03 руб., в том числе 1 633 815,73 руб. долга по договору аренды № 3-1991-Т от 11 октября 2016 года за период с января 2021 года по февраль 2022 года, 282 094,55 руб. неустойки за период с 12 января 2021 по 31 декабря 2021 года, 655 510,75 руб. долга по отсрочке по сроку оплаты с 10 марта 2021 года по 10 января 2022 года.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Согласно пункту 7.2 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера задолженности до ее полного погашения.

Расчет задолженности судом проверен и признан правильным.

Доказательства уплаты указанной суммы ответчиком в материалы дела не представлены (статья 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

С учетом вышеизложенного судом первой инстанции правомерно удовлетворены первоначальные исковые требования администрации и отказано в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Кристалл».

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Доводы заявителя апелляционной жалобы повторяют доводы, изложенные им в суде первой инстанции. 

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения. Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы отклоняются, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, выражают несогласие заявителя с принятым судебным актом, что само по себе не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. 

Таким образом, апелляционная жалоба ответчика по первоначальному иску, ООО «Кристалл», удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя, ООО «Кристалл».

 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 апреля 2024 года по делу № А60-32548/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

               С.В. Коньшина 

 

Судьи

 

              О.Г. Дружинина 

 

          Д.И. Крымджанова