Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-26939/2016

05 декабря 2018 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Васильевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Закрытое акционерное общество "Мастерград" (далее - ЗАО), место нахождения: 191028, Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 24, ОГРН 

<

***>, ИНН 7841460626;

ответчик: Закрытое акционерное общество "СТРЕМБЕРГ", место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 7826113635;

третье лицо: временный управляющий ЗАО "СТРЕМБЕРГ" Колодкин Владимир Александрович (адрес: Россия 454084, г.Челябинск,  ул.  Каслинская,д.  101А ,КВ.  27)

о взыскании 

при участии

- от истца: ФИО3, доверенность от 19.10.2018 

- от ответчика: ФИО4, доверенность от 25.05.2016, ФИО5, доверенность от 01.09.2016

- от третьего лица: не явился 

установил:

Закрытое акционерное общество "Мастерград" (далее - ЗАО) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к ЗАО "СТРЕМБЕРГ" о расторжении предварительного договора от 16.04.2012 N 182 (далее - договор N 182) и взыскании 58 970 488 руб. 38 коп. обеспечительных платежей и платы за открытие, перечисленных по этому договору.

Делу присвоен N А56-26939/2016.

ЗАО "Мастерград" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО "СТРЕМБЕРГ" о признании одностороннего отказа от исполнения договора N 182, оформленного письмом от 05.05.2015 N 228-ю, недействительной сделкой. Делу присвоен N А56-87719/2016.

Определением от 21.02.2017 дела N А56-26939/2016 и N А56-87719/2016 объединены в одно производство с присвоением N А56-26939/2016.

Решением от 23.04.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.07.2017, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.11.2017 решение от 14.04.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Определением от 15.02.2018 суд приостановил производство по делу, назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ПРО.ЭКСПЕРТ» ФИО6.

Протокольным определением суд, с согласия сторон, возобновил производство по делу в порядке статьи 146 АПК РФ. 

 Определением от 06.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен временный управляющий ЗАО "СТРЕМБЕРГ" ФИО2.

Истец требования поддержал в полном объеме.

Ответчик возражал против исковых требований. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, ЗАО "СТРЕМБЕРГ" (арендодатель) и ЗАО "Мастерград" (арендатор) 16.04.2012 заключили договор N 182, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить краткосрочный и долгосрочный договоры аренды в отношении помещения N 1.14 А площадью 3371,51 кв. м и террасы площадью 2021,74 кв.м, находящихся на первом и третьем этажах многофункционального торгово-развлекательного комплекса "ПитерЛэнд" (далее - ТРК) площадью 180 000 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А.

Условиями договора предусмотрено следующее:

- пункт 4.1: не позднее предполагаемой даты доступа, которая должна наступить до 01.06.2012, арендодатель обязан предоставить арендатору доступ в помещение, являющееся предметом аренды, для выполнения отделочных работ, о чем стороны обязаны подписать акт доступа, фиксирующий дату доступа, площадь помещения, перечень мелких недоделок (при их наличии) и срок их устранения;

- пункт 4.4: с момента подписания акта доступа арендатор обязан своими или привлеченными силами и за свой счет выполнить отделочные работы в помещении, которые должны быть начаты не позднее 01.06.2012 при условии получения арендодателем на эту дату разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и завершены не позднее даты официального открытия семейного досугового центра, назначенной на 01.03.2013. Если по вине арендодателя происходит приостановка осуществления отделочных работ, то срок их завершения и дата открытия центра переносятся соразмерно времени, в течение которого выполнение таких работ было не возможно;

- пункт 5.2: арендодатель и арендатор обязуются надлежащим образом подписать долгосрочный договор аренды в течение 60-ти рабочих дней с даты получения арендодателем свидетельства о собственности, но не ранее перечисления арендатором обеспечительных платежей;

- пункт 5.3: стороны обязуются заключить краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев на условиях, согласованных в приложении N 2 к предварительном договору, и долгосрочный договор сроком на 10 лет на условиях, согласованных в приложении N 3 к договору;

- пункт 6.1: арендатор обязуется внести обеспечительный платеж-1 в размере рублевого эквивалента 251 685 долларов США, который в срок до 01.03.2013 будет зачтен арендодателем в качестве оплаты базовой арендной платы за первый и второй месяц аренды по краткосрочному договору аренды;

- пункт 6.2: арендатор обязуется в срок до 01.03.2013 внести обеспечительный платеж-2 в размере рублевого эквивалента 251 685 долларов США, являющийся обеспечением надлежащего исполнения арендатором обязательств по настоящему договору и договорам аренды;

- пункт 6.3: арендатор в срок до 01.03.2013 перечисляет арендодателю плату за открытие в размере рублевого эквивалента 64 719 долларов США и в срок до 15.10.2012 - плату за официальное открытие-2 в размере 30% от пятимесячной базовой арендной платы, составляющей рублевый эквивалент 188 763,8 долларов США, при условии, что до этой даты состоялось официальное открытие ТРК. Если официальное открытие ТРК состоялось позднее 15.10.2012, то плата за официальное открытие-2 уплачивается в течение 5 рабочих дней с даты такого открытия;

- пункт 6.8: в случае если краткосрочный и долгосрочный договоры аренды не подписаны, а настоящий договор расторгнут на основании пункта 8.2, арендодатель имеет право удержать сумму обеспечительного платежа-2 в качестве неустойки в дополнение к другим суммам, причитающимся арендодателю по настоящему договору или по законодательству;

- пункт 8.2.8: арендодатель вправе расторгнуть договор и отказаться от заключения краткосрочного и долгосрочного договоров в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления арендатору за 5 календарных дней до даты предполагаемого расторжения договора, если арендатор в срок до 01.09.2012 не приступил к выполнению отделочных работ, т.е. в помещении арендатору отсутствует персонал, выполняющий отделочные работы или проектная документация на помещение не согласована с арендодателем по вине арендатора при условии, что к этой дате подписан акт доступа;

- пункт 8.3: в случае расторжения договора по основаниям, указанным в пункте 8.2, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере двухмесячной базовой арендной платы на основании счета арендодателю за счет обеспечительного платежа-2. При этом сумма обеспечения арендатору не возвращается и стоимость выполненных арендатором улучшений в помещении не возмещается;

- пункты 9.1 и 9.2: любые уведомления, счета на оплату, одобрения, согласия, разрешения или иные сообщения в связи с настоящим договором должны быть сделаны в письменной форме и доставлены по адресу, указанному реквизитах, и считаются надлежащим образом направленными стороне, являющейся адресатом, при вручении лично или с курьером - в момент передачи под роспись, при почтовой доставке заказным письмом с уведомлением о вручении на адрес, указанный в пункте 9.1, - в момент вручения адресату;

- пункт 11.5: договор вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до исполнения всех обязательств по нему, если он не будет расторгнут ранее в соответствии с его условиями. Обязательства сторон, связанные с заключением краткосрочного и долгосрочного договоров аренды, действуют до 31.12.2015 и (или) до государственной регистрации указанных договоров в зависимости от того, что наступит ранее.

ЗАО "СТРЕМБЕРГ" 30.05.2012 получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-1915в-2012 в отношении ТРК.

Стороны 08.10.2012 заключили соглашение об изменение условий договора N 182, в котором предусмотрели возможность оплаты обеспечительных платежей и платежа за открытие, установленных пунктами 6.1, 6.2 и 6.3 договора, путем передачи векселя ЗАО "Мастерград" номинальной стоимостью 660 790,11 долларов США со сроком оплаты по предъявлении до 01.03.2013.

На основании акта от 08.10.2012 во исполнение обязательства по перечислению на основании пунктов 6.1, 6.2 и 6.3 договора N 182 251 685 долларов США, 251 685 долларов США и 56 621,62 долларов США соответственно ЗАО "Мастерград" передало ЗАО "СТРЕМБЕРГ" простой вексель серии А N 011512, дата составления 08.10.2012, номинальной стоимостью 660 790,11 долларов США, оплата по предъявлению до 01.03.2013.

Платежными поручениями от 17.10.2012 N 63, N 64 ЗАО "Мастерград" перечислило ЗАО "СТРЕМБЕРГ" 295717 руб. 78 коп. и 6 893 686 руб. 70 коп. платы за открытие.

Стороны 16.12.2013 заключили соглашение N 2 к договору N 182, которым изменили предмет аренды, указав следующие его характеристики: часть ТРК N 2.34 А (в соответствии с проектной нумерацией) площадью 3946,99 кв. м на втором этаже и площадью 1803,78 на третьем этаже, а пункт 3.4 изложили в следующей редакции: "Арендодатель обязан не позднее 31.01.2014 выполнить работы по обеспечению необходимого арендатору уровня полезной нагрузки на плиту перекрытия пола части ТРК N 2.34А площадью 3946,99 кв. м за исключением участка плиты площадью 239,72 кв. м, обозначенного на приложении N 3 к названному соглашению, и предоставить арендатору результат указанных работ. Арендатор обязан не позднее 15.01.2014 приступить к разработке проектной документации в отношении отделочных работ в помещении, а также документов и информации, указанных в приложении N 5 к предварительному договору. При неисполнении арендодателем обязательства по выполнению работ по обеспечению необходимого арендатору уровня полезной нагрузки на плиту пола арендатор вправе не приступать к разработке проектной документации в отношении отделочных работ в помещении". Также указанным соглашением пункт 4.1 договора N 182 изложен следующим образом: "Арендодатель обязуется не позднее 04.03.2014 предоставить арендатору поэтажные платы и экспликацию БТИ, включающие арендуемое помещения в том виде, как оно определено этим соглашением, и положительное заключение экспертной организации, аккредитованной на проведение экспертизы проектной документации, подтверждающее обеспеченный арендодателем уровень полезной нагрузки на плиты перекрытия пола расположенной на втором этаже части ТРК N 2.34 А площадью 3946,99 кв. м. В течение 7 дней с даты передачи указанных документов арендатору, но не позднее 10.03.2014, арендодатель обязан предоставить арендатору доступ в помещение для выполнения отделочных работ, а арендатор получить его по акту доступа, фиксирующему дату доступа, площадь помещения и перечень мелких недоделок (при их наличии), сроки их устранения".

ЗАО "СТРЕМБЕРГ" и ЗАО "Мастерград" 25.06.2014 подписали акт выполнения работ, в котором указали, что арендодатель осуществил усиление полезной нагрузки на плиту перекрытия пола части площадью 3946,99 кв. м N 2.34 А на втором этаже ТРК с предполагаемым уровнем полезной нагрузки 1100 кг/кв. м; обязательства, предусмотренные абзацем 3 пункта 3.4 договора N 182 в редакции соглашения от 16.12.20103 N 2, возлагаются на арендатора с момента передачи арендодателем полного комплекта документов, предусмотренных пунктом 4.1 договора.

Стороны 11.08.2014 подписали акт доступа в помещение, в котором зафиксировали его передачу с недоделками, перечень и срок устранения которых указан в приложении N 1 к акту, в том числе обязательства арендодателя в срок до 10.09.2014 передать проектную документацию по письму N 11/18-1-14, а при необходимости по требованию ГосПожнадзора довести предел огнестойкости перекрытия вне пределов помещения арендатора на отметке +5.040 до требуемых параметров и обустроить дополнительные эвакуационные выходы.

ЗАО "Мастерград" письмом от 30.04.2015 со ссылкой на изменение объемно-планировочных решений и основных технических показателей ТРК, изменение площади арендуемых помещений в результате строительства лестничной клетки и непредставление ему проектной документации на реконструкцию Детского развлекательного центра предложило ЗАО "СТРЕМБЕРГ" расторгнуть договор N 182, возвратить обеспечительные платежи и плату за открытие.

ЗАО "СТРЕМБЕР" письмом от 05.05.2015 N 228-Ю уведомило ЗАО "Мастерград" об отклонении предложения о расторжении договора N 182 и сообщило как об отказе на основании пункта 8.2.8 от договора N 182, так и об отказе от заключения краткосрочного и долгосрочного договоров аренды.

ЗАО "Мастерград" со ссылкой на проведение ЗАО "СТРЕМБЕРГ" реконструкции ТРК без получения необходимых разрешений и согласования проектной документации, неполучение ответчиком свидетельства о праве собственности на ТРК и нарушение требований статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отказе от договора N 182 обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Пунктом 2 этой же нормы права установлена, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление N 54) при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Обращаясь с настоящим иском, истец сослался, в частности, на то, что ЗАО "СТРЕМБЕРГ" после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществило без необходимых разрешений строительство перекрытия пола на уровне 2-го этажа ТРК, а не работы по усилению плиты перекрытия пола.

В целях установления данных обстоятельств по ходатайству истца проведена судебная экспертиза. В представленном суду заключении эксперт пришел к следующим выводам:

 - в здании ТРК на отметке +5,040 в осях И-Т/1 и 23-29 после полученного ЗАО «СТРЁМБЕРГ» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 78-1915в-2012 от 30.05.2012 по сравнению с техническим паспортом от 25.02.2011 произведены работы по устройству части нового межэтажного перекрытия. Новое межэтажное перекрытие возведено между осями 23-25 и Т/1-Р, между осями 25-29 и Т/1-Л. 

 - межэтажное перекрытие является несущей строительной конструкцией. С точки зрения строительных норм и правил работы по возведению нового межэтажного перекрытия, произведенные в здании ТРК на отметке +5,040 в осях И-Т/1, 23-29, после ввода здания в эксплуатацию, не являются ремонтными работами, являются реконструкцией здания, для которой требуется специальное разрешение;

- ЗАО «СТРЕМБЕРГ» к началу выполнения работ по возведению части нового перекрытия на отметке +5,040 в осях И-Т/1, 23-29 в здании ТРК, после ввода здания в эксплуатацию не были получены все технические документы и разрешения, требуемые в соответствии с законодательством Российской Федерации; 

- отступления от проекта строительства здания ТРК, возникшие в результате осуществления ЗАО «СТРЕМБЕРГ» работ на отметке +5,040 в осях И-Т/1, 23-29, влияют на безопасность эксплуатации (в части конструктивной, пожарной, технологической безопасности) помещений площадью 5 750,77 кв. м., включая: часть здания № 234А, согласно проектной нумерации, расположенную на 2-ом этаже здания, площадью 3 946,99 кв. м., и часть здания № 2.34А, расположенную на 3-ем этаже здания, площадью 1 803,78 кв. м. В материалах дела отсутствует предусмотренная законодательством Российской Федерации техническая и разрешительная документация позволяющая сделать вывод об обеспечении механической безопасности, пожарной безопасности, обеспечении нормальных условий эксплуатации здания после выполнения работ по возведению новых межэтажных перекрытий, выполненных на отметке +5,040 в осях И-Т/1, 23-29 после ввода здания в эксплуатацию.

Оценив представленное экспертное заключение с учетом требований статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о его достоверности, учитывая, что заключение мотивировано, отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта не установлено. 

Кроме того, в материалах дела имеется рабочая документация раздела "Архитектурные решения" на предмет соответствия требованиям пожарной безопасности при строительстве Семейного тематического парка "Мастерград", которая получила 10.04.2015 от санкт-петербургского государственного бюджетного учреждения "Центр экспертно-технического сопровождения" отрицательную экспертную оценку N 857/НЭ-15.

При этом при подписании 11.08.2014 акта доступа арендодатель обязался в срок до 10.09.2014 передать проектную документацию по письму N 11/18-1-14, а при необходимости по требованию органов ГосПожнадзора довести предел огнестойкости перекрытия на отметке +5,040 до требуемых параметров и обустроить дополнительные эвакуационные выходы.

Ответчик не представил доказательств исполнения принятых на себя вышеуказанных обязательств. Возражения ответчика против данных обстоятельств сводятся к тому, что, по мнению ответчика, данные обязательства отсутствовали. 

Пункт 8.2.8 договора N 182 предоставляет арендодателю право на отказ от договора в случае, если до 01.09.2012 арендатор не приступил к выполнению отделочных работ при условии, что к этой дате подписан акт доступа. Однако акт доступа подписан сторонами 11.08.2014, при этом условиями договора предусмотрена возможность продления срока проведения отделочных работ, а не изменение даты, до которой должны быть начаты такие работы в помещении в случае неподписания акта доступа.

При этом, при данных обстоятельствах в силу пункта 4.4 договора N 182 истец вне зависимости от подписания акта доступа имел право не приступать к выполнению отделочных работ.

Таким образом, действия ответчика по отказу от договора непосредственно после обоснованного заявления о расторжении договора истцом являются злоупотреблением правом со стороны ответчика, поскольку у ответчика отсутствовали основания для расторжения договора по пункту 8.2.8 договора.

С учетом изложенного, односторонний отказ от исполнения договора, оформленный письмом от 05.05.2015 N 228-ю, является ничтожной сделкой.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

С учетом изложенного, срок исковой давности по данному требованию истцом не пропущен. 

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ в редакции, действующей с 01.06.2015, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Истцом исполнено обязательство по договору № 182 по перечислению обеспечительных платежей и платы за открытие в сумме 58 970 488 руб. 38 коп. 

Краткосрочный и долгосрочный договоры аренды сторонами не заключены, помещение в ТРК в соответствии с условиями предварительного договора во владение и пользование истцу не передано. 

С учетом изложенного, у ответчика отсутствуют основания для удержания указанных платежей, требования истца о взыскании подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ч. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Учитывая, что в соответствии с пунктом 11.5 договора обязательства сторон, связанные с заключением краткосрочного и долгосрочного договоров аренды, действуют до 31.12.2015 и (или) до государственной регистрации указанных договоров в зависимости от того, что наступит ранее, в настоящее время обязательства из Договора № 182 прекратились. 

В связи с указанным требование о расторжении договора N 182 не подлежит удовлетворению, как не направленное на восстановление и защиту прав истца.

Расходы по уплате государственной пошлины, в том числе в связи с подачей апелляционной и кассационной жалоб, исходя из удовлетворенных требований, а также на оплату услуг эксперта, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать Закрытого акционерного общества "СТРЕМБЕРГ" в пользу Закрытого акционерного общества "Мастерград" 58 970 488 руб. 38 коп. обеспечительных платежей и платы за открытие, перечисленных по договору от 16.04.2012 N 182, 212 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 160 000 руб. расходов на оплату услуг эксперта.

Признать односторонний отказ от исполнения договора от 16.04.2012 N 182, оформленный письмом от 05.05.2015 N 228-ю, недействительной сделкой.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Васильева Н.В.