Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

 http://tambov.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А64-1872/2021

10 декабря 2021 года

г. Тамбов

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 10 декабря 2021 года

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Митиной Ю.Н.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Игнатьевой И.Г., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Коммерсант» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 13.09.2002 г., 32036, 

<

...>)к 1) Администрации г.Тамбова Тамбовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 23.08.2005 г., 392000, 

<

...>)

2) Управлению градостроительства и архитектуры Тамбовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 20.03.2017г., 392000, 

<

...>)третьи лица: Управление по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области, г.Тамбов,

ФИО1, г.Тамбов,

ФИО2, г.Тамбов,

ООО «Подъем», Тамбовская область, Тамбовский район, п.Строитель,

ООО «Грин Медиа», г.Тамбов,

ООО «ТД «Марко» в лице филиала ООО «ТД «Марко» в РФ, г.Тула,

ООО «ТИАС», г. Тамбов

о сохранении нежилых помещений в реконструированном виде, признании права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, доверенность от 05.02.2021,  

от ответчиков: 

от Администрации г.Тамбова Тамбовской области – ФИО4, доверенность от  10.03.2021,

от Управления градостроительства и архитектуры Тамбовской области - не явились, извещены,

от третьих лиц: не явились, извещены 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Коммерсант» (ИНН

<

***>, ОГРН

<

***>, дата регистрации: 13.09.2002 г., 32036, 

<

...>) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к 1) Администрации г.Тамбова Тамбовской области (ИНН

<

***>, ОГРН

<

***>, дата регистрации: 23.08.2005 г., 392000, 

<

...>), 2) Управлению градостроительства и архитектуры Тамбовской области (ИНН

<

***>, ОГРН

<

***>, дата регистрации: 20.03.2017г., 392000, 

<

...>) о сохранении нежилых помещений в реконструированном виде, признании права собственности.

Определением суда от 10.03.2021 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.

Определением от 15.07.2021 производство по делу №А64-1872/2021 приостановлено до получения заключения эксперта.

30.09.2021 в Арбитражный суд поступило заключение эксперта АНО «Судебный экспертно-криминалистический центр» ФИО5 №206/08-21/СЭ от 27.09.2021, производство по делу №А64-1872/2021 возобновлено с 01.11.2021 года.

В процессе рассмотрения дела в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области, г.Тамбов, ФИО1, г.Тамбов, ФИО2, г.Тамбов, ООО «Подъем», Тамбовская область, Тамбовский район, п.Строитель, ООО «Грин Медиа», г.Тамбов, ООО «ТД «Марко» в лице филиала ООО «ТД «Марко» в РФ, г.Тула, ООО «ТИАС», г. Тамбов.

В судебное заседание 06.12.2021 представители третьих лиц не явились, о месте и времени проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

От третьего лица - ООО «ТИАС» поступил отзыв, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя. 

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, а также принимая во внимание публичное уведомление о времени и месте судебного заседания на официальном сайте суда: http://tambov.arbitr.ru суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика-2, третьих лиц  по имеющимся материалам.

Представитель истца в судебном заседании устно уточнил исковые требования, просит признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Коммерсант» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение №9 в реконструированном виде, общей площадью 115,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/Носовская, д. 20/5;

- нежилое помещение №2 в реконструированном виде, общей площадью 338,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/Носовская, д. 20/5.

Уточнение исковых требований рассмотрено и принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика-1 Администрации г.Тамбова Тамбовской области исковые требования не признает, по основаниям, изложенным в отзыве.

Ответчик-2 Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области согласно письменному отзыву также полагает требования не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ООО «Коммерсант» является собственником нежилых помещений №2, №3 ,№5, №7  в нежилом здании с кадастровым номером 68:29:0101030:64 по адресу: 

<

...>/Носовская, д.20\5, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 03.03.2021 (т.1 л.д. 93-110).

Вышеуказанное здание расположено на земельном участке, по адресу: 

<

...>/Носовская, 20/5, площадью 1395 кв.м., из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0101030:29, под нежилое строение литер Б, состоящее из нежилых помещений №1, №2, №3, №4, принадлежащее ООО «Коммерсант» на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости №1152 от 10.03.2009г.

В 2009 году ООО «Коммерсант» возведена пристройка общей площадью 85,6 кв.м. (в помещении №2: комнаты №7, №6, №5; в помещении №9: №1, №2, №3, №4, №5, №6).

В результате реконструкции образовалось нежилое помещение №9, общей площадью 115,3 кв.м., состоящее из следующих комнат: на первом этаже: №1 (основное) площадью 19,4 кв.м., №2 (лестница) площадью 6,7 кв.м., на втором этаже: №3 (основное) площадью 19,4 кв.м., №4 (основное) площадью 14,0 кв.м., №5 (вспомогательное) площадью 4,6 кв.м., №6 (вспомогательное) площадью 1,9 кв.м., №7 вспомогательное (9,3 кв.м.), №8 (основное) площадью 40,1 кв.м.

Кроме того, на первом этаже в пристройке образованы вспомогательные комнаты №5 площадью 3,3 кв.м., №6 площадью 4,7 кв.м., №7 площадью 11,6 кв.м., которые присоединены к существующему нежилому помещению №2.

Общая площадь помещения №2 после реконструкции составила 338,9 кв.м., из них основная - 306,2 кв.м., вспомогательная - 32,7 кв.м. Нежилое помещение №2 общей площадью 338,9 кв.м. состоит из следующих комнат: на первом этаже: №1 (основное) площадью 74,2 кв.м., №2 (основное) площадью 80,2 кв.м., №3 (вспомогательное) площадью 3,7 кв.м., №4 (основное) площадью 66,3 кв.м., №5 (вспомогательное) площадью 3,3 кв.м., №6 (вспомогательное) площадью 4,7 кв.м., №7 (вспомогательное) площадью 11,6 кв.м., №9 (лестница) площадью 9,4 кв.м., на втором этаже: №10 (основное) площадью 85,6 кв.м.

28.08.2017 между ООО «Коммерсант» (арендодатель) и ООО «ГРИН МЕДИА» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №01/09/2017-ГМ, согласно п.п.1.1, 1.2  которого, арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору часть нежилого помещения №2, этаж 2, общей площадью 73кв.м., расположенного по адресу 

<

...>/Носовская, д.20/5, а арендатор оплачивает арендодателю арендную плату и обязуется возвратить помещение арендодателю на условиях и в порядке, определенном настоящим договором.

02.07.2019 между ООО «Коммерсант» (арендодатель) и ООО «Торговый Дом «Марко» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №02/07/2019-М, согласно п.1.1. которого, арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения, а арендатор обязуется принять помещения и уплачивать арендодателю арендную плату.

В соответствии с п.1.2 в аренду передаются помещения общей площадью 218,3 кв.м., в т.ч. торговая площадь 149 кв.м., расположенные в здании по адресу: 

<

...>/Носовская, 20/5, этаж 1. в том числе:

- нежилое помещение №5 площадью 74,8 кв.м кадастровый номер 68:29:0101030:184, расположенное на 1 этаже;

- часть нежилого помещения №2 общей площадью 296,3 кв.м., а именно помещения с номерами 8,9,10,11,12,13 и 14 площадью 143,5 кв.м., находящиеся на первом этаже, кадастровый номер: 68:29:0101030:188.

23.07.2020 ООО «Коммерсант» принято решение о разделе земельного участка 68:29:0101030:29, адрес: «Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение литер Б. ФИО6 адрес ориентира: 

<

...>», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под торговое здание литер Б, на 2 самостоятельных земельных участка:

- земельный участок площадью 582 кв.м. с видом разрешенного использования – магазины, с кадастровым номером 68:29:0101030:580;

- земельный участок площадью 813 кв.м. с видом разрешенного использования – магазины, с кадастровым номером 68:29:0101030:581.

16.09.2020 между ООО «Коммерсант» (продавец) и ФИО7 (покупатель -1), ФИО8 (покупатель-2) заключен договор купли-продажи, согласно п.1 которого продавец обязуется передать в собственность Покупателям принадлежащее по праву собственности недвижимое имущество:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>/Носовская, дом 20/5, помещение №6, площадью 227,7кв.м., этаж:1, кадастровый номер:68:29:0101030:185;

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>/Носовская, дом 20/5, помещение №4, площадью 37,2кв.м., этаж:2, кадастровый номер: 68:29:0101021:530;

- земельный участок, общей площадью 582 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 68:29:0101030:580, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под магазины, для размещения объектов торговли, магазины, а покупатели обязуются принять в собственность и оплатить вышеуказанные нежилые помещения и земельный участок за цену и на условиях, указанных в настоящем договоре.

20.11.2020 по договору купли-продажи нежилое помещение №1, а также 11/50 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:29:0101030:581 были переданы в собственность ООО «Подъем».

В соответствии с техническим заключением о состоянии строительных конструкций №87/20-ТЗ, составленным АО Проектный институт «Тамбовгражданпроект», основные строительные конструкции помещения расположенного по адресу: 

<

...>, находятся в работоспособном состоянии; возведение пристройки к зданию, а так же выполненная внутренняя перепланировка и переустройство – соответствует строительным санитарным и противопожарным нормам и правилам; строительные конструкции существующего здания и возведенных пристроек, а также все строения в целом не представляет угрозу жизни и здоровью людей; дальнейшая эксплуатация строения с пристройками возможна в соответствии с функциональным назначением.  

Согласно экспертным заключениям ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Тамбовской области» после реконструкции эксплуатация помещений №9 и №2 возможна, помещения соответствуют санитарным нормам.

ООО «Коммерсант» обратилось в Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской  области  для   получения  разрешения  на  реконструкцию  и  акта  ввода в эксплуатацию помещений с учетом реконструкции.

Письмом от 02.11.2020 №49-01-04/2886 Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области отказало истцу в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода в эксплуатацию нежилого здания с кадастровым номером 68:29:0101030:64. Отказ мотивирован ч.1 ст.34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", со ссылкой на то, что реконструированное здание находится в защитных зонах объектов культурного наследия: «Гостиница «Славянская» (ул.Коммунальная/Носовская, 20/5); «Лавка купца» (ул.Коммунальная, 21/7); «Архитектурный комплекс» (ул.Коммунальная/Базарная, 30/105; ул.Коммунальная, 22-28); «Дом жилой» (ул.Носовская/Интернациональная, 1/29); «Дом жилой» (ул.Носовская, 3А); «Здание Санкт-Петербургского страхового общества» (ул.Носовская,8).

В связи с тем, что произвести государственную регистрацию права собственности ООО «Коммерсант» на спорные объекты недвижимости ввиду отсутствия правоустанавливающих документов не представляется возможным, заявлен настоящий иск.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению, руководствуясь следующими основаниями.

В соответствии с требованиями статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита нарушенных или оспариваемых гражданских прав осуществляется судом, способом, предусмотренным  законом, в том  числе  путем  признания  права.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, ст. ст. 1, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости, являются, в том числе разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; документы, подтверждающие права на земельный участок. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Из п. 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктов 9 и 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на такой объект. Вместе с тем суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу ст. 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22).

Как следует из материалов дела, 23.07.2020 ООО «Коммерсант» принято решение о разделе земельного участка 68:29:0101030:29, адрес: «Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение литер Б. ФИО6 адрес ориентира: 

<

...>», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под торговое здание литер Б, на 2 самостоятельных земельных участка:

- земельный участок площадью 582 кв.м. с видом разрешенного использования – магазины, с кадастровым номером 68:29:0101030:580;

- земельный участок площадью 813 кв.м. с видом разрешенного использования – магазины, с кадастровым номером 68:29:0101030:581.

ООО «Коммерсант», является собственником 39/50 долей земельного участка (категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования-магазины, для размещения объектов торговли, магазины, кадастровый номер: 68:29:0101030:581), расположенного по адресу: 

<

...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.03.2021 №КУВИ-002/2021-17558499.

Иным участником долевой собственности согласно записям из ЕГРН является ООО «Подъем».

Земельный участок с кадастровым номером 68:29:0101030:580, был передан в собственность ФИО1 и ФИО8 по договору купли-продажи от 15.09.2020г.

В 2009 году ООО «Коммерсант» возведена пристройка общей площадью 85,6 кв.м. (в помещении №2: комнаты №7, №6, №5; в помещении №9: №1,№2,№3,№4,№5,№6), в связи с чем, произошло увеличение площади спорного объекта.

Таким образом, изменились параметры объекта капитального строительства.

В результате реконструкции образовалось новое нежилое помещение №9, общей площадью 115,3 кв.м., состоящее из следующих комнат: на первом этаже: №1 (основное) площадью 19,4 кв.м., №2 (лестница) площадью 6,7 кв.м., на втором этаже: №3 (основное) площадью 19,4 кв.м., №4 (основное) площадью 14,0 кв.м., №5 (вспомогательное) площадью 4,6 кв.м., №6 (вспомогательное) площадью 1,9 кв.м., №7 вспомогательное (9,3 кв.м.), №8 (основное) площадью 40,1 кв.м.

Кроме того, на первом этаже в пристройке образованы вспомогательные комнаты №5 площадью 3,3 кв.м., №6 площадью 4,7 кв.м., №7 площадью 11,6 кв.м., которые присоединены к существующему нежилому помещению №2.

Общая площадь помещения №2 после реконструкции составила 338,9 кв.м., из них основная - 306,2 кв.м., вспомогательная - 32,7 кв.м. Нежилое помещение №2 общей площадью 338,9 кв.м. состоит из следующих комнат: на первом этаже: №1 (основное) площадью 74,2 кв.м., №2 (основное) площадью 80,2 кв.м., №3 (вспомогательное) площадью 3,7 кв.м., №4 (основное) площадью 66,3 кв.м., №5 (вспомогательное) площадью 3,3 кв.м., №6 (вспомогательное) площадью 4,7 кв.м., №7 (вспомогательное) площадью 11,6 кв.м., №9 (лестница) площадью 9,4 кв.м., на втором этаже: №10 (основное) площадью 85,6 кв.м.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов

При этом, согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства требованиям к реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Как уже было отмечено выше, отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на такой объект. Вместе с тем суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.

Судом установлено, что истцом предпринимались меры по легализации самовольно проведенной реконструкции объекта, о чем свидетельствует представленные в материалы дела обращение истца от 04.05.2009 в администрацию г. Тамбова о разрешении ООО «Коммерсант» произвести реконструкцию здания по ул. Коммунальная/Носовская, 20/5; ответ администрации г. Тамбова от 26.06.2009 №1-8-1840 о необходимости согласования графического материала с Управлением культуры и архивного дела области ввиду того, что спорное здание является объектом культурного наследия; письмо Управления культуры и архивного дела области от 07.08.2008 №01-17/821, согласно которому строения под литерами «Б», «Б1», «Б3», «Б4», «Л2» не являются объектами культурного наследия; отказ Управления градостроительства  архитектуры Тамбовской области от 02.11.2020 №49-01-04/2886 в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод нежилого здания с кадастровым номером 68:29:0101030:64 в эксплуатацию.

Ответчики, возражая против удовлетворения исковых требований, указали, что в соответствии с п.1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Как поясняют ответчики, реконструированное нежилое здание с кадастровым номером 68:29:0101030:64 находится в защитных зонах объектов культурного наследия: «Гостиница «Славянская» (ул.Коммунальная/Носовская, 20/5); «Лавка купца» (ул.Коммунальная, 21/7); «Архитектурный комплекс» (ул.Коммунальная/Базарная, 30/105; ул.Коммунальная, 22-28); «Дом жилой» (ул.Носовская/Интернациональная, 1/29); «Дом жилой» (ул.Носовская, 3А); «Здание Санкт-Петербургского страхового общества» (ул.Носовская,8), в связи с чем, истец не вправе производить строительство/реконструкцию капитальных объектов в данной зоне. 

Представитель Управления по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области в ходе судебного разбирательства пояснил, что само нежилое здание с кадастровым номером 68:29:0101030:64, расположенное по адресу: 

<

...>/Носовская, д.20\5, объектом культурного наследия не является.

Реконструированная двухэтажная пристройка к указанному нежилому зданию находится в границах зон ораны объекта культурного наследия регионального значения «Жилой дом купца Гимпельсона» (

<

...>) (участок зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности №1), установленных приказом Управления по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области от 01.10.2019 №208. Согласно требованиям к градостроительным регламентам  в границах территорий зон охраны данного объекта культурного наследия, утвержденных указанным приказом, для участка зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности №1 максимальная высота объектов капитального строительства от существующего уровня земли до верхней отметки здания – не более 10 м. Реконструированная пристройка не нарушает данные требования.

Из пояснений представителя Управления по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области также следует, что нежилое здание с кадастровым номером 68:29:0101030:64 находится в защитных зонах объектов культурного наследия: «Гостиница «Славянская» (ул.Коммунальная/Носовская, 20/5); «Лавка купца» (ул.Коммунальная, 21/7); «Дом жилой» (ул.Носовская, 3А), однако при условии осуществления реконструкции до вступления в законную силу положений ст.341 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (до 03.10.2016), нарушения требований действующего законодательства в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия отсутствуют.

В свою очередь, истец указал, что реконструкция спорного объекта произведена в 2009 году, что подтверждается техническими планами на спорные помещения; пояснил, что в апреле 2009 года ООО «Коммерсант» обращалось  к главе города Тамбова с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания по ул. Коммунальная/Носовская, д. 20/5 в г. Тамбове; в июне 2009 года от администрации г. Тамбова получен ответ, согласно которому обществу указано на необходимость согласования реконструкции с управлением культуры и архивного дела области. Полагает, что указанными документами в совокупности с договорами аренды спорных помещений от 2009 года, договорами охраны спорных объектов от 2015 года, фотоматериалами спорной пристройки от 2013 года, подтверждается проведение реконструкции до 2016 года.

Суд, выслушав доводы сторон, оценив представленные по делу доказательства, полагает следующее.

На основании п.1 ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

Одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Статья 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" введена в действие Федеральным законом от 05.04.2016 N 95-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статью 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" в первоначальной редакции с 03.10.2016.

Положение пункта 1 статьи 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", предусматривающее запрет строительства объектов капитального строительства и их реконструкции, связанной с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), не применяется к правоотношениям, связанным со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства, возникшим на основании разрешений на строительство, которые выданы в установленном порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе в случаях продления сроков их действия или изменения застройщика (ч.4 ст. 3 Федерального закона от 05.04.2016 №95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Следовательно, дополнительные ограничения по застройке участка, реконструкции объектов были введены в 2016 году; при проведении реконструкции спорных объектов до 2016 года, указанные нормы не были приняты, соответственно истец не мог их нарушить.

Тогда как, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, реконструкция нежилого здания с кадастровым номером 68:29:0101030:64 произведена истцом в 2009 году, что подтверждается техническими планами на спорные помещения, в которых отражены годы постройки и реконструкции нежилой пристройки (до 1917, 2009), перепиской истца с органами местного самоуправления по вопросу проведения реконструкции объектов, фотоматериалами спорных объектов в реконструированном виде, являющихся приложением к отчету об оценке помещений, принадлежащих ООО «Коммерсант» от 22.11.2013, подготовленному ИП ФИО9, актом обследования помещений, принадлежащих ООО «Коммерсант», от 01.06.2015, являющимся приложением к договору на оказание услуг комплексной безопасности от 01.06.2015 №68-1507-06142, заключенным истцом с ООО «Дельта-Тамбов», ООО ЧОП «Ратибор».

Таким образом, статья 34.1 Закона от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" относительно защитных зон объектов культурного наследия введена после произведенной истцом реконструкции и не распространяется на спорные правоотношения.

С целью установления факта соответствия (несоответствия) спорного объекта недвижимого имущества требованиям градостроительных и строительных норм и правил и возможности эксплуатации без угрозы жизни и здоровья граждан по ходатайству истца о назначении по делу судебной экспертизы, определением суда от 12.12.2019 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Судебно-экспертный криминалистический центр» (392036, 

<

...>), ФИО5.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 

«1. Соответствует ли нежилое помещение №9 в реконструированном виде, общей площадью 115,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/Носовская, д. 20/5, действующим градостроительным, строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям, в том числе к эвакуационным путям и выходам, противопожарным расстояниям между зданиями?

2. Соответствует ли нежилое помещение №2 в реконструированном виде, общей площадью 338,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/Носовская, д. 20/5, действующим градостроительным, строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям, в том числе к эвакуационным путям и выходам, противопожарным расстояниям между зданиями?

3. Создают ли исследуемые объекты угрозу жизни и здоровью граждан?

4. В случае, если будут установлены нарушения вышеуказанных норм, определить, являются ли эти нарушения устранимыми?

4. Не выходят ли объекты недвижимости - нежилое помещение №9 в реконструированном виде, общей площадью 115,3 кв.м., а также нежилое помещение №2 в реконструированном виде, общей площадью 338,9 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>/Носовская, д. 20/5, за границы земельного участка с кадастровым номером 68:29:0101030:581?».

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта Автономной некоммерческой организации «Судебно-экспертный криминалистический центр» (392036, 

<

...>) № 206/08-21/СЭ от 27.09.2021, согласно выводам которого, нежилое помещение №9 в реконструированном виде, расположенное по адресу: 

<

...>/Носовская, д.20/5, нежилое помещение №2 в реконструированном виде, расположенное по адресу: 

<

...>/Носовская, д.20/5, соответствуют градостроительным, строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям, в том числе к эвакуационным путям и выходам, противопожарным расстояниям между зданиями. Спорные нежилые помещения после проведенной реконструкции не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

В то же время, экспертом установлено, что объекты недвижимости - нежилое помещение №9, в реконструированном виде, общей площадью 115,3 кв.м., а также нежилое помещение №2 в реконструированном виде, общей площадью 338,9 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>/Носовская, д.20/5, не выходят за границы земельного участка с кадастровым номером 68:29:0101030:581 при условии исправления ошибки о местоположении его границ в сведениях ЕГРН.

С учетом выводов эксперта в ходе судебного разбирательства истцом ООО «Коммерсант» (Сторона 1) с ООО «Подъем» (Сторона 1), ООО «ТИАС» (Сторона 2) заключено соглашение о перераспределении земельных участков от 15.11.2021, согласно которому стороны договорились перераспределить принадлежащие на праве собственности вышеуказанным обществам земельные участки с кадастровыми номерами 68:29:0101030:581, площадью 813 кв.м. и 68:29:0101030:17, площадью 2450 кв.м.; в результате перераспределения земельный участок, площадью 837 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> переходит в собственность Стороне 1: ООО «Коммерсант» 39/50 доли в праве общей долевой собственности; ООО «Подъем» 11/50 доли в праве общей долевой собственности. Соответственно площадь земельного участка с кадастровым номером 68:29:0101030:581, увеличилась на 24 кв.м.

Согласно дополнительным пояснениям эксперта Автономной некоммерческой организации «Судебно-экспертный криминалистический центр» ФИО5 исправленные реестровые границы земельного участка с кадастровым номером 68:29:0101030:581 проходят на расстоянии порядка 0,5 м от стен вновь возведенной пристройки. В связи с тем, что разница в координатах по экспертизе и по плану перераспределения не превышает пределов допустимой погрешности геодезических измерений в границах населенных пунктов, которая составляет до 10 см (0,1 м), экспертом сделан  вывод, что исследуемая пристройка не выходит за границы участка с кадастровым номером 68:29:0101030:581 после перераспределения указанных земельных участков.

Частью 2 статьи 86 АПК РФ установлено, что если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами.

Результаты экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспаривались. 

Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется, в связи с чем, указанное экспертное заключение (с учетом дополнения) является надлежащим доказательством по делу.

Безопасность спорного объекта подтверждается заключением судебной экспертизы  № 206/08-21/СЭ от 27.09.2021.

Из материалов дела не усматривается, что спорный объект нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом изложенного, суд полагает требование истца о признании права собственности ООО «Коммерсант» на объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение №9 в реконструированном виде, общей площадью 115,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/Носовская, д. 20/5;

- нежилое помещение №2 в реконструированном виде, общей площадью 338,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/Носовская, д. 20/5, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле. 

Исходя из требований ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

В силу пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком. С учетом изложенного, судебные расходы по оплате государственной пошлины, проведению судебной экспертизы, остаются за истцом.

Руководствуясь статьями 102, 110, 112, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

РЕШИЛ:

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Коммерсант» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение №9 в реконструированном виде, общей площадью 115,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/Носовская, д. 20/5;

- нежилое помещение №2 в реконструированном виде, общей площадью 338,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>/Носовская, д. 20/5.

Судебные расходы оставить за истцом.

Решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности на недвижимое имущество является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество в установленном законном порядке и не заменяет собой документы, выдаваемые этим органом. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированном виде, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Тамбовской области.

 

Судья                                           Ю.Н. Митина