Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-1011/2021

16 апреля 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2021 года.Полный текст  постановления изготовлен 16 апреля 2021 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей  Иноземцева И.В., Усенко Ж.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от Главы КФХ ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 10.03.2021;

от КУМИ Администрации Ленинского района ЕАО, Администрации Ленинского района ЕАО: представители не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 

на решение от  15.02.2021

по делу №А16-1737/2020

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску главы крестьянского фермерского (хозяйства) ФИО2 (ОГРНИП 315790100001936, Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Ленинское)

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Ленинское),

администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Ленинское)

о  признании незаконными действий, обязании заключить договоры,

УСТАНОВИЛ:

глава крестьянского фермерского (хозяйства) ФИО2 (глава КФХ ФИО2) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (Администрация) с требованиями:

- о признании незаконными действий по отклонению протоколов разногласий к договорам купли-продажи земельных участков от 10.03.2020 №№23, 24, 25, 26, 27,  а именно: указания даты заявления  и его номера, указания цены продажи земельных участков на момент обращения 11.02.2020;

-  обязании заключить договоры купли-продажи земельных участков от 10.03.2020 №№23, 24, 25, 26, 27,  с учетом протоколов разногласий от 17.04.2020, с  указанием даты заявления – 23.12.2019, номера заявления - 6187, цены продажи земельных участков на момент обращения 23.12.2019 (с учетом уточнения иска).

Требования мотивированы необоснованным отказом в заключении договоров купли-продажи земельных участков по заявлению от 23.12.2019; отклонением протоколов разногласий к договорам, касающимся их выкупной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012 равной их рыночной стоимости.

Определением  от 24.11.2020 к участию в деле в качестве ответчика привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (Комитет).

Решением от 15.02.2021 иск удовлетворен частично: признаны незаконными действия Комитета по отклонению протоколов разногласий к договорам купли-продажи земельных участков от 10.03.2020 №№23, 24, 25, 26, 27, а именно: даты заявления и его номера, указания цены продажи земельных участков в договорах купли-продажи земельных участков от 10.03.2020 на момент обращения 11.02.2020, а именно:

- по договору купли-продажи №23 земельного участка с кадастровым номером 79:03:0600001:128 в размере 354 523,59 руб.,

- по договору купли-продажи №24 земельного участка с кадастровым номером 79:03:0600001:124 в размере 632 722,63 руб.,

- по договору купли-продажи №25 земельного участка с кадастровым номером 79:03:0600001:125 в размере 1 088 781,54 руб.,

- по договору купли-продажи №26 земельного участка с кадастровым номером 79:03:0600001:126 в размере 2 137 128,12 руб.,

- по договору купли-продажи №27 земельного участка с кадастровым номером 79:03:0600001:127 в размере 2 569 650,87 руб.

Этим же решением суд обязал Комитет заключить с Главой КФХ ФИО2 договоры купли-продажи земельных участков №№23, 24, 25, 26, 27 от 10.03.2020, с учетом протоколов разногласий от 17.04.2020, с указанием даты заявления - 23.12.2019, номера заявления 6187 и цены продажи земельных участков на момент обращения 23.12.2019, а именно:

- по договору купли-продажи №23 земельного участка с кадастровым номером 79:03:0600001:128 в размере 354 523,59 руб.,

- по договору купли-продажи №24 земельного участка с кадастровым номером 79:03:0600001:124 в размере 632 722,63 руб.,

- по договору купли-продажи №25 земельного участка с кадастровым номером 79:03:0600001:125 в размере 1 088 781,54 руб.,

- по договору купли-продажи №26 земельного участка с кадастровым номером 79:03:0600001:126 в размере 2 137 128,12 руб.,

- по договору купли-продажи №27 земельного участка с кадастровым номером 79:03:0600001:127 в размере 2 569 650,87 руб.

В требованиях к Администрации отказано.

В апелляционной жалобе с дополнениями Глава КФХ ФИО2 считает судебный акт в удовлетворенной  части подлежащим изменению, ссылаясь на несоответствие резолютивной части решения ее мотивировочной части, поскольку суд, признав требования обоснованными, а действия Комитета незаконными, тем не менее в резолютивной части решения указал выкупную стоимость земельных участков, предложенную продавцом.

Отзывы на жалобу не направлены.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы, ссылаясь на необходимость приведения в соответствие мотивировочной и резолютивной частей судебного акта, с указанием на выкупную стоимость земельных участков, установленных решением суда Еврейской автономной области от 19.02.2020 по делу №3а-17/2020, которым кадастровая стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 01.01.2012, действующая с 01.01.2019 до даты внесения в Государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной по результатам очередной государственной кадастровой оценки.

Иные участвующие в деле лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121-123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 №228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», своих представителей  не направили.

В силу статьи 156 АПК РФ неявка в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции лица, подавшего апелляционную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.  

В этой связи апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы с дополнениями, пояснения истца, апелляционный суд считает решение подлежащим изменению по следующим основаниям.

Согласно материалам дела на основании протокола о результатах открытого по форме подачи о размере арендной платы аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков от 04.03.2016 №б/н, между отделом по земельным отношениям администрации муниципального образования «Ленинский муниципальный район» (арендодатель) и главой КФХ ФИО4 (арендатор) 18.03.2016 заключен договор аренды земельного участка №5, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование сроком на десять лет земельный участок из земель категории «земли сельскохозяйственного назначении» для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, общей площадью 133,2575 га, в том числе:

- 79:03:0600001:124, находится примерно в 5 900 м от ориентира по направлению на юго-восток, в границах бывшего КП «Преображеновское», площадью 6,9651 га;

- 79:03:0600001:125, находится примерно в 6 100 м от ориентира по направлению на юго-восток, в границах бывшего КП «Преображеновское», площадью 12,4307 га;

 - 79:03:0600001:126, находится примерно в 6 500 м от ориентира по направлению на юго-восток, в границах бывшего КП «Преображеновское», площадью 21,3906 га;

- 79:03:0600001:127, находится примерно в 7 700 м от ориентира по направлению на юго-восток, в границах бывшего КП «Преображеновское», площадью 41,9868 га;

- 79:03:0600001:128, находится примерно в 7 900 м от ориентира по направлению на юго-восток, в границах бывшего КП «Преображеновское», площадью 50,4843 га.

Соглашением от 22.11.2019 внесены изменения в договор аренды земельного участка №5 от 18.03.2016: арендатором земельных участков указан глава КФХ ФИО2

23.12.2019 Глава КФХ ФИО2 обратился к главе администрации Ленинского муниципального района ЕАО с заявлением от 23.11.2019 с просьбой  оформить в собственность земельные участки, переданные по договору аренды  №5 от 18.03.2016, с кадастровыми номерами: 79:03:0600001:124, 79:03:0600001:125, 79:03:0600001:126, 79:03:0600001:127, 79:03:0600001:128.

29.01.2020 Администрация направила в адрес главы КФХ ФИО2 письмо об отказе в предоставлении в собственность земельных участков, ссылаясь на  наличие задолженности по арендной плате. 

10.02.2020 Глава КФХ ФИО2 обратился с аналогичным заявлением об оформлении в собственность земельных участков, по договору аренды №5 от 18.03.2016.

Письмом от 20.03.2020 Администрация направила уведомление главе КФХ, в котором просила письмо от 02.03.2020 №683 считать недействительным, как не имеющим правовой силы.

03.04.2020 прокуратурой Ленинского района внесено представление главе администрации Ленинского района об устранении нарушений федерального законодательства.

В данном представлении указано, что наличие задолженности по арендной плате за земельный участок не является препятствием для заключения договора купли-продажи земельного участка, поскольку положения действующего земельного законодательства не ставят в зависимость от обязанности арендаторов уплачивать арендную плату их право на выкуп арендуемого земельного участка, и, соответственно, обязанность уполномоченного органа направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка, как это предусмотрено статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев повторное заявление главы КФХ, Комитет (продавец) направил Главе КФХ ФИО2 (покупатель) проекты договоров купли-продажи земельных участков от 10.03.2020 №№23, 24, 25, 26, 27.

По условиям договора от 10.03.2020 №23 продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» ЕАО, площадью 50,4843 га, кадастровый номер 79:03:0600001:128, из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения», для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур (ведение крестьянского (фермерского) хозяйства). 

Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в 7 900 метрах на юго-восток от ориентира в границах бывшего КП «Преображеновское». Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: переулок Школьный, дом 1, село Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679386.

Согласно пункту 2.1 договора от 10.03.2020 №23 цена продажи земельного участка определена в соответствии с решением Собрания депутатов Ленинского муниципального района Еврейской автономной области от 18.03.2016 №226 «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, при их продаже без проведения торгов» в размере  2 569 650,87 руб.

По условиям договора от 10.03.2020 №24 продавец продает, а покупатель приобретает в собственность, земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» ЕАО, площадью 6,9651 га, кадастровый номер 79:03:0600001:124, из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения», для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур (ведение крестьянского (фермерского) хозяйства). 

Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в 5 900 метрах на юго-восток от ориентира в границах бывшего КП «Преображеновское». Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: переулок Школьный, дом 1, село Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679386.

Согласно пункту 2.1 договора от 10.03.2020 №24 цена продажи земельного участка определена в соответствии с решением Собрания депутатов Ленинского муниципального района Еврейской автономной области от 18.03.2016 №226 «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, при их продаже без проведения торгов» в размере  354 523,59 руб.

По условиям договора от 10.03.2020 №25 продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» ЕАО, площадью 12,4307 га, кадастровый номер 79:03:0600001:125, из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения», для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур (ведение крестьянского (фермерского) хозяйства). 

Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в 6 100 метрах на юго-восток от ориентира в границах бывшего КП «Преображеновское». Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: переулок Школьный, дом 1, село Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679386.

Согласно пункту 2.1 договора от 10.03.2020 №25 цена продажи земельного участка, определена в соответствии с решением Собрания депутатов Ленинского муниципального района Еврейской автономной области от 18.03.2016 №226 «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, при их продаже без проведения торгов» в размере  632  722,63 руб.

В соответствии с договором от 10.03.2020 №26 продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» ЕАО, площадью 21,3906 га, кадастровый номер 79:03:0600001:126, из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения», для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур (ведение крестьянского (фермерского) хозяйства). 

Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в 6 500 метрах на юго-восток от ориентира в границах бывшего КП «Преображеновское». Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: переулок Школьный, дом 1, село Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679386.

Согласно пункту 2.1 договора от 10.03.2020 №26 цена продажи земельного участка, определена в соответствии с решением Собрания депутатов Ленинского муниципального района Еврейской автономной области от 18.03.2016 №226 «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, при их продаже без проведения торгов» в размере  1 088 781,54 руб.

В соответствии с договором от 10.03.2020 №27 продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» ЕАО, площадью 41,9868 га, кадастровый номер 79:03:0600001:127, из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения», для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур (ведение крестьянского (фермерского) хозяйства). 

Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в 7 700 метрах на юго-восток от ориентира в границах бывшего КП «Преображеновское». Ориентир дом. Почтовый адрес ориентира: переулок Школьный, дом 1, село Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679386.

Согласно пункту 2.1 договора от 10.03.2020 №27 цена продажи земельного участка, определена в соответствии с решением Собрания депутатов Ленинского муниципального района Еврейской автономной области от 18.03.2016 №226 «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, при их продаже без проведения торгов» в размере 2 137 128,12 руб.

Не согласившись с установленной стоимостью земельных участков, Глава КФХ ФИО2 направил в адрес КУМИ Ленинского района письмо от 17.04.2020 с  протоколами разногласий от 17.04.2020 к договорам, указав, что на момент обращения 23.12.2019 кадастровая стоимость испрашиваемых земельных участков, согласно решению суда ЕАО от 19.02.2020 (дело №3а-17/2020) установлена по состоянию на 01.01.2012 равной их рыночной стоимости:

- с кадастровым номером 79:03:0600001:124 в размере 23 324,34 руб.;

- с кадастровым номером 79:03:0600001:125 в размере 41 627,84 руб.;

- с кадастровым номером 79:03:0600001:126 в размере 71 632,69 руб.;

- с кадастровым номером 79:03:0600001:127 в размере 140 605,11 руб.;

- с кадастровым номером 79:03:0600001:128 в размере 169 061,48 руб.

В протоколе согласования разногласий от 17.04.2020 к договору купли-продажи земельного участка от 10.03.2020 №23 глава КФХ ФИО2 предложил свою редакцию пункта 2.1 договора: «Цена продажи участка определена в соответствии с решением суда Еврейской автономной области от 19.02.2020 №3а-17/2020 (3а-78/2019), по состоянию на 01.01.2012 кадастровая стоимость, равная его рыночной стоимости,  в размере 169 061,48 руб.»

В протоколе согласования разногласий от 17.04.2020 к договору купли-продажи земельного участка от 10.03.2020 №24 глава КФХ предложил свою редакцию пункта 2.1 договора: «Цена продажи участка определена в соответствии с решением суда Еврейской автономной области от 19.02.2020  №3а-17/2020 (3а-78/2019), по состоянию на 01.01.2012 кадастровая стоимость, равная его рыночной стоимости,  в размере 23 324,34 руб.».

В протоколе согласования разногласий от 17.04.2020 к договору купли-продажи земельного участка от 10.03.2020 №25 глава КФХ предложил свою редакцию пункта 2.1 договора: «Цена продажи участка определена в соответствии с решением суда Еврейской автономной области от 19.02.2020  №3а-17/2020 (3а-78/2019), по состоянию на 01.01.2012 кадастровая стоимость, равная его рыночной стоимости,  в размере 41 627,84 руб.».

В протоколе согласования разногласий от 17.04.2020 к договору купли-продажи земельного участка от 10.03.2020 №26 глава КФХ предложил свою редакцию пункта 2.1 договора: «Цена продажи участка определена в соответствии с решением суда Еврейской автономной области от 19.02.2020  №3а-17/2020 (3а-78/2019), по состоянию на 01.01.2012 кадастровая стоимость, равная его рыночной стоимости,  в размере 71 632,69 руб.».

В протоколе согласования разногласий от 17.04.2020 к договору купли-продажи земельного участка от 10.03.2020 №27 глава КФХ предложил свою редакцию пункта 2.1 договора: «Цена продажи участка определена в соответствии с решением суда Еврейской автономной области от 19.02.2020  №3а-17/2020 (3а-78/2019), по состоянию на 01.01.2012 кадастровая стоимость, равная его рыночной стоимости,  в размере 140 605,11 руб.».

Определяя стоимость земельных участков, истец исходил из вступившего в законную силу решения суда Еврейской автономной области от 19.02.2020.

Как следует из материалов дела, глава КФХ ФИО2 обратился в суд Еврейской автономной области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельных участков.

Решением от 19.02.2020 по делу №3а-17/2020 заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2012, равной их рыночной стоимости:

- с кадастровым номером 79:03:0600001:124 в размере 23 324,34 руб.; 

- с кадастровым номером 79:03:0600001:125 в размере 41 627,84 руб.;

- с кадастровым номером 79:03:0600001:126 в размере 71 632,69 руб.;

- с кадастровым номером 79:03:0600001:127 в размере 140 605,11 руб.;

- с кадастровым номером 79:03:0600001:128 в размере 169 061,48 руб.

Поскольку разногласия относительно условий о стоимости земельных участков, определенных в пунктах 2.1 договоров купли-продажи земельных участков сторонами не урегулированы, истец обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 39.13 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.13 Земельного кодекса РФ.

Аукцион не проводится в электронной форме в случаях, если земельный участок предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства,  ведения  личного подсобного хозяйства, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности либо предназначен для сельскохозяйственного производства (часть 2 статьи 39.13 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие  при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами   заключение  договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (пункт 3 статьи 445 ГК РФ).

Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Верховного Суда РФ от 13.04.2017 №305-ЭС16-16501,  требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее   в   спор   об   условиях   этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49,  при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении  договора,  суд  в   резолютивной  части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

На основании пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, если содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Спорными являются пункты 2.1 договоров от 10.03.2020 №№23, 24, 25, 26 и 27, с учетом протоколов разногласий от 17.04.2020,  с указанием даты подачи заявления - 23.12.2019, номера заявления -  6187 и цены продажи земельных участков на момент обращения 23.12.2019.

В силу пункта 3 статьи 1 Закона Еврейской автономной области от 18.03.2015 №667-ОЗ «О регулировании некоторых вопросов, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения в Еврейской автономной области» арендатор земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности области или государственная собственность на который не разграничена, вправе приобрести арендованный земельный участок в собственность при условии отсутствия у органа, уполномоченного на предоставление земельных участков, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка по истечении трех лет с момента заключения договора  аренды  по цене, равной 100 процентам от его кадастровой стоимости.

Право арендатора на выкуп земельных участков, находящихся у него в аренде, подтверждено материалами дела.

Решением суда Еврейской автономной области от 19.02.2020 по делу №3а-17/2020 установлена кадастровая стоимость земельных участков, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, по состоянию на 01.01.2012, равной их рыночной стоимости:

- с кадастровым номером 79:03:0600001:124, площадью 69 651 кв.м,  местоположение: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Преображеновка, в 5 900 м на юго-восток от 

<

...> в границах бывшего КП «Преображеновское»,  в размере 23 324,34 руб.; 

- с кадастровым номером 79:03:0600001:125, площадью 124 307 кв.м,  местоположение: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Преображеновка, в 6 100 м на юго-восток от 

<

...> в границах бывшего КП «Преображеновское»,  в размере 41 627,84 руб.;

- с кадастровым номером 79:03:0600001:126, площадью 213 906 кв.м,  местоположение: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Преображеновка, в  6 500 м на юго-восток от 

<

...> в границах бывшего КП «Преображеновское»,  в размере 71 632,69 руб.;

- с кадастровым номером 79:03:0600001:127, площадью 419 868 кв.м,  местоположение: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Преображеновка, в 7 700 м на юго-восток от 

<

...> в границах бывшего КП «Преображеновское»,  в размере 140 605,11 руб.;

- с кадастровым номером 79:03:0600001:128, площадью 504 843 кв.м,  местоположение: Еврейская автономная область, Ленинский район, с. Преображеновка, в 7 900 м на юго-восток от 

<

...> в границах бывшего КП «Преображеновское»,  в размере 169 061,48 руб.

В этом же решении указано, что сведения о кадастровой стоимости, установленные настоящим судебным актом, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2019 и до даты внесения в Государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной по результатам очередной государственной кадастровой оценки. Датой обращения ФИО2 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 26.12.2019.

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Поскольку обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, суд первой инстанции правомерно указал, что выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

Материалами дела установлено, что с заявлением от 23.11.2019 о выкупе спорных земельных участков истец обратился 23.12.2019, входящий номер 6187.

Вступившим в законную силу решением суда ЕАО от 19.02.2020 по делу №3а-17/2020 установлена дата обращения ФИО2 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости –  26.12.2019.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, выкупная стоимость спорных земельных участков должна определяться по кадастровой стоимости, установленной решением суда  ЕАО от 19.02.2020 по делу №3а-17/2020, с учетом даты обращения истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости (26.12.2019) и даты обращения к продавцу о выкупе земельных участков (23.12.2019).

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и указанные выше нормы права, вывод суда первой инстанции об обоснованности заявленных требований является правомерным.

Судом также обоснованно установлен надлежащий ответчик по делу – Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области, исходя из положения о Комитете, утвержденного решением Собрания депутатов от 22.06.2017 №62, его целей и задач.

В этой связи суд правомерно отказал в требованиях, предъявленных к Администрации.

Вместе с тем, резолютивная часть решения противоречит выводам мотивировочной части, поскольку, признав требования обоснованными, а действия Комитета незаконными, судом в резолютивной части решения указана выкупная стоимость земельных участков, установленная в соответствии с решением Собрания депутатов Ленинского муниципального района Еврейской автономной области от 18.03.2016 №226 «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, при их продаже без проведения торгов».

По указанным основаниям, поскольку выводы суда не соответствуют  установленным по делу обстоятельствам, решение в обжалуемой части подлежит изменению.

Доводы апелляционной жалобы, в связи с изложенным, признаются обоснованными.

На основании частей 1, 5 статьи 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1 500 руб., с учетом ее фактического удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от  15.02.2021 по делу №А16-1737/2020 в обжалуемой части изменить.

  Признать незаконными действия комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области по отклонению протоколов разногласий к договорам купли-продажи земельных участков от 10.03.2020 №№23, 24, 25, 26, 27, а именно: даты заявления и его номера, указания цены продажи земельных участков в договорах купли-продажи земельных участков от 10.03.2020 на момент обращения 11.02.2020, а именно:

- №23 с кадастровым номером 79:03:0600001:128, по цене 2 569 650,87 руб.,

- №24 с кадастровым номером 79:03:0600001:124, по цене 354 523,59 руб.,

- №25 с кадастровым номером 79:03:0600001:125, по цене 632 722,63 руб.,

- №26 с кадастровым номером 79:03:0600001:126, по цене 1 088 781,54 руб.,

- №27 с кадастровым номером 79:03:0600001:127, по цене 2 137 128,12 руб.

   Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области заключить с главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 договоры купли-продажи земельных участков №№23, 24, 25, 26, 27 от 10.03.2020, с учетом протоколов разногласий от 17.04.2020,  с указанием даты заявления - 23.12.2019, номера заявления -  6187 и цены продажи земельных участков на момент обращения 23.12.2019, а именно:

- №23 с кадастровым номером 79:03:0600001:128, по цене 169 061,48 руб.,

- №24 с кадастровым номером 79:03:0600001:124, по цене 23 324,34 руб.,

- №25 с кадастровым номером 79:03:0600001:125, по цене 41 627,84 руб.,

- №26 с кадастровым номером 79:03:0600001:126, по цене 71 632,69 руб.,

- №27 с кадастровым номером 79:03:0600001:127, по цене 140 605,11 руб.

   Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области в пользу крестьянского фермерского (хозяйства) ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе – 1 500 руб.

  Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

       М.О. Волкова

Судьи

И.В. Иноземцев

     Ж.А. Усенко