﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-70537/2019

18 августа 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     11 августа 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 августа 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Баженовой Ю.С., Рычаговой О.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Самсоновой Е.В.

при участии:  

от истца: Барбашин А.В. (доверенность от 01.11.2019)

от ответчика: Потворова Г.И. (доверенность от 09.07.2019)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-32930/2019)  ООО "Гларус" Производственно-торговая компания" на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.09.2019 по делу № А56-70537/2019(судья  Сайфуллина А.Г.), принятое 

по иску Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга»

к  ООО "Гларус" Производственно-торговая компания"

о взыскании,  

установил:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее -  истец, Комитет) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гларус" Производственно-торговая компания" (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды от 02.08.2004 № 08-А-001581,  о взыскании 3929384 руб. 76 коп. задолженности, 4132440 руб. 36 коп. пеней, а также выселении ответчика из занимаемого помещения 8Н (2,3,4.6,7,8,9,12,15) моп (1,10,11), расположенного по адресу: 198259, Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, д. 160, лит.А.

Решением от 27.09.2019 иск удовлетворен.

	В апелляционной жалобе  Общество, считая решение незаконным и необоснованным,  вынесенным с нарушением норм материального  и процессуального права,  просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать,  указывая, что    сторонами   было подписано дополнительное соглашение №4  к договору о понижении арендных платежей, в удовлетворении  ходатайства об истребовании которого  из  Управления Росреестра судом первой инстанции отказано неправомерно. Кроме того, суду следовало применить положения ст. 333 ГК РФ, указанная   в договоре арендная плата превышает установленную в Санкт-Петербурге.

Учреждение возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, письменных пояснениях.

	Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как   следует из материалов дел, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и  индивидуальным предпринимателем Макаровым Г.Н. (арендатор)    заключен договор от 02.08.2004 №08-А-001581 аренды части помещения 8-Н (2,3), 8Н МОП  (1,10,11),  площадью 52.3 кв.м, расположенного  по адресу: 198259, г. Санкт-Петербург, проспект Ветеранов, д.160, литера А.

Дополнительным соглашением от 03.02.2005 №1 изменен объект аренды на  части помещения 8Н (2,3,4,6,7,8,9,12,15) моп (1,10,11) площадью 334,9 кв.м.

Дополнительным соглашением от 26.09.2007 №3  арендатор заменен на Общество.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора арендатор принял на себя обязательства своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором  и последующими изменения   и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

Согласно пункту 3.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 03.02.2005 №1, арендная плата за пользование объектом устанавливается в условных единицах (у.е.) и ее размер за 1 кв.м в год с четом налога на добавленную стоимость составляет 34 152 у.е., плата за аренду  объекта с учетом НДС составляет в квартал 2859,342у.е.

	Согласно пункту 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа оплачиваемого месяца. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно – за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пп 3.2 договора.

	Пунктом 4.9 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2. договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

	В соответствии с пунктом 5.3.2 договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев вне зависимости от ее дальнейшего внесения является основанием для досрочного расторжения договора.

	Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.05.2015 по 28.02.2019, в размере 3 929 384 руб. 76 коп., Учреждение направило Обществу претензию от 01.03.2019 №1479-пр./19 с требованием в течение пятнадцати календарных дней с даты отправки настоящей претензии погасить имеющуюся задолженность и уплатить пени в размере  4 132 440 руб. 36 коп., предложив в течение 30 календарных дней с даты отправки претензии обратиться в Учреждение для подписания соглашения о расторжении договора и обеспечить освобождение арендуемого объекта.

	Поскольку ответчиком требования претензии не исполнены, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобы, письменных позиций сторон, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит  изменению.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статье 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Согласно    статье  614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом  1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными  с момента заключения соглашения сторон об изменении  договора (пункт 3 ст. 453 ГК РФ).

С целью проверки доводов апелляционной жалобы о подписании между сторонами соглашения №4 определением  от 18.02.2020 апелляционный суд запросил у  Управления    Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление)   копию дополнительного соглашения  от 02.02.2015 к договору  аренды  от 02.08.2004 №08-А-001581 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, д. 160, лит.А, пом. 8Н,  представленного для  государственной регистрации 23.04.2015 ( заявление 78/074/014/2015-236).

В апелляционный суд от Управления поступило  дополнительное соглашение  от 02.02.2015 №4, представленное сторонами для регистрации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что если установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, исполнение обязательств по оплате по договору аренды должно осуществляться в соответствии с условиями  данного дополнительного соглашения от 02.02.2015 N 4  внезависимости от того, что оно не прошло государственную регистрацию.

 Согласно пункту 3.1 договора, в редакции дополнительного соглашения  от 02.02.2015 №4, арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и ее размер за 1 кв.м в год без учета НДС составляет 2099 руб. 62 коп., плата за аренду объекта с учетом НДС составляет в квартал 207432 руб. 92 коп.

Справочно: плата за объект без учета НДС составляет 175790 руб. 61 коп.; ставка НДС равна 18%, что составляет 31642 руб. 31 коп.

В соответствии с пунктом 3.2 договора с 01.01.2016 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле Атек = Апред * I, где

Атек - плата за аренду объекта с учетом НДС в квартал в текущем году;

Апред - плата за аренду объекта с учетом НДС в квартал в предыдущем году;

I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

Согласно расчету истца исходя из условий дополнительного соглашения от 02.02.2015 к спорному договору размер задолженности  за спорный период составляет 2 586 816 руб. 83 коп., размер неустойки - 2678528 руб. 38 коп. При этом, расчет задолженности и неустойки произведен поквартально, учитывая, что заявление ответчика о помесячном расчете арендной платы в материалы дела не представлено.

В судебном заседании представитель ответчика подтвердил,  что в данном расчете Учреждением учтены произведенные Обществом платежи; расчет проверен апелляционным судом   и признан правильным, соответствующим условиям договора в редакции дополнительного соглашения  от 02.02.2015 №4  и фактическим правоотношениям сторон. Надлежащими доказательствами  ответчиком расчет истца не опровергнут.

Вместе с тем, апелляционный суд полагает, что размер   начисленной неустойки подлежит снижению на основании ст. 333 ГК РФ исходя из  следующего.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума N 7) указано, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Неустойка не должна являться средством обогащения и ставить кредитора в значительно более выгодные условия в сравнении с обычными условиями деятельности при надлежащем исполнении обязательства должником.

Учитывая   высокий размер неустойки, отсутствие доказательств причинения вреда истцу, исходя из недопустимости использования неустойки в качестве средства обогащения, апелляционный суд полагает необходимым снизить размер неустойки  в 2 раза - до 1 339 264 руб. 19 коп.

Пунктом 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив факт нарушения ответчиком условий договора, предоставляющего арендодателю право на расторжение договора, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции правомерно  расторг договор, обязав ответчика освободить объект аренды.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит изменению,  с Общества в пользу Учреждения подлежит взысканию 2 586 816 руб. 83 коп.     задолженности,      1 339 264 руб. 19 коп.     пеней, договор  подлежит расторжению, а Общество  - выселению    из занимаемого   объекта аренды, в удовлетворении остальной части иска следует  отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 27.09.2019 по делу №  А56-70537/2019   изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гларус" "Производственно-торговая компания"   (адрес: 198264, Санкт-Петербург, пр-т Ветеранов, д.160 лит. А, пом.8-Н, ОГРН: 1037811052102)             в пользу  Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: 191124, г Санкт-Петербург,   ул. Новгородская,д. 20, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН:1177847189190)  2 586 816 руб. 83 коп.     задолженности,      1 339 264 руб. 19 коп.     пеней.

Расторгнуть договор аренды от 02.08.2004 № 08-А-001581.

Выселить общество с ограниченной ответственностью "Гларус" Производственно-торговая компания" из занимаемого помещения по адресу: 198259, г. Санкт-Петербург, проспект Ветеранов, д.160, литера А., помещение 8-Н (2,3,4,6,7,8,12,15) МОП (1,10,11).

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гларус" Производственно-торговая компания"           в доход федерального бюджета 42 831 рублей государственной пошлины по иску. 

Взыскать с Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: 191124, г Санкт-Петербург,   ул. Новгородская,д. 20, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН:1177847189190) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гларус" Производственно-торговая компания" 769 рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

И.А. Тимухина

 

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 О.А. Рычагова