ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                       Дело № А09-4141/2020

Резолютивная часть постановления объявлена   13.04.2022

Постановление изготовлено в полном объеме    20.04.2022

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: истца – первого заместителя прокурора Брянской области (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Трубчевский муниципальный район» – ФИО2 (доверенность от 31.03.2022), ответчиков – администрации Трубчевского муниципального района (Брянская область, г. Трубчевск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 12.11.2021 № 4971), общества с ограниченной ответственностью «Содействие» (Брянская область, г. Сураж, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО4 (доверенность от 11.01.2013 № 7), ФИО5 (доверенность от 15.02.2022), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Трубчевского районного Совета народных депутатов (Брянская область, г. Трубчевск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО6 (доверенность от 08.04.2022 № 7), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управления архитектуры и градостроительства Брянской области (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Департамента культуры Брянской области (г. Брянск,                            ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управления по охране историко-культурного наследия Брянской области (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации Трубчевского муниципального района, общества с ограниченной ответственностью «Содействие», Трубчевского районного Совета народных депутатов на решение Арбитражного суда Брянской области от 21.01.2022 по делу № А09-4141/2020 (судья Абалакова Т.К.),   

 

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Брянской области (далее – истец, прокурор) в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Трубчевский муниципальный район» обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к администрации Трубчевского муниципального района Брянской области (далее – ответчик, администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «Содействие» (далее – ответчик, общество, ООО «Содействие») о признании недействительным договора от 06.07.2017 № 9 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 32:26:0921009:11, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 8100 кв.м; применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции: обязании общества в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу вернуть администрации  земельный участок с кадастровым номером 32:26:0921009:13, площадью 3506 кв.м, расположенный по адресу: Брянская область, 

<

...>, земельный участок с кадастровым номером 32:26:0921009:14, площадью 4593 кв.м, расположенный по адресу: Брянская область, 

<

...>, взыскании с администрации Трубческого муниципального района в пользу общества уплаченных по договору купли-продажи денежных средств в размере 1 154 руб. 25 коп. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Управление архитектуры и градостроительства Брянской области, Департамент культуры Брянской области, Управление по охране историко-культурного наследия Брянской области, Трубчевский районный Совет народных депутатов, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 21.01.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, общество, администрация, Трубчевский районный Совет народных депутатов обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят его отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение норм материального права. По мнению общества, спорный земельный участок не относится к территориям общего пользования, поскольку, ни сформированный земельный участок с кадастровым номером 32:26:921009:2 площадью 29 969 кв.м, переданный в аренду, ни земельный участок с кадастровым номером 32:26:0921009:11 площадью 8 100 кв.м, фактически занятый и необходимый для эксплуатации гостиничного комплекса, никогда не являлись территориями общего пользования, обозначенными в качестве таковых соответствующими документами планировки территории и градостроительного зонирования. Изначально на спорном земельном участке планировалось в том числе строительство гостиницы, фактически сквер отсутствовал.  Податель апелляционной жалобы указывает на то, что постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 14.12.2020 в отношении главы администрации Трубчевского района подтверждает отсутствие нарушения оспариваемой сделкой публичных интересов, что является основанием для отказа в удовлетворении иска прокурора. Как полагает ООО «Содействие», поскольку законность возведения объектов капитального строительства, принадлежащих обществу и расположенных на спорном земельном участке, не оспорена, подтверждена представленными в материалы дела доказательствами, право собственности на возведенные объекты в установленном порядке зарегистрировано, общество обладало правом на обращение с заявлением о выкупе земельного участка в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обжалуя решение Арбитражного суда Брянской области от 21.01.2022, администрация также ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильное применение норм материального права. Как указывает администрация, расчет выкупной цены земельного участка осуществлялся по установленным нормативно-правовым актам, в связи с чем выводы суда первой инстанции о занижении стоимости спорного земельного участка при его продаже являются необоснованными. Заявитель апелляционной жалобы аналогично доводам общества ссылается на то, что факт нахождения спорного земельного участка в границах красных линий материалами дела не подтвержден. Считает, что судом первой инстанции допущено нарушение норм процессуального права, выразившееся в не рассмотрении ходатайства администрации об отложении судебного разбирательства.  

Трубчевский районный Совет народных депутатов в обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что оспариваемое решение суда первой инстанции не направлено на защиту прав неопределенного круга лиц, а лишь создает правовую неопределенность относительно статуса земельных участков под капитальными строениями, а также лишило бюджет поступлений земельного налога. Заявитель апелляционной жалобы также полагает, что спорный земельный участок не относится к территориям общего пользования и нарушение оспариваемой сделкой публичных интересов не доказано.

Прокурор в отзыве на апелляционные жалобы просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Управление архитектуры и градостроительства Брянской области, Департамент культуры Брянской области, Управление по охране историко-культурного наследия Брянской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционные жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, органами прокуратуры Брянской области в ходе проведенной проверки соблюдения земельного законодательства Российской Федерации выявлены нарушения закона при распоряжении администрацией Трубчевского района Брянской области земельными участками из земель населенных пунктов. 

По результатам проведенного конкурса между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Трубчевского муниципального района и ООО «Содействие» заключен договор № 11 от 22.10.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 32:26:0921009:2, по адресу: 

<

...>. 

Земельный участок находился в муниципальной собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 29.09.2010                                               № 32-32-13/006/2010463. 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Трубчевска, утвержденными решением Трубчевского районного Совета народных депутатов от 01.03.2013 № 4-601, вышеуказанный земельный участок располагался в территориальной зоне насаждения общего пользования (ТР-2). 

Согласно п. 1.1 данного договора аренды указанный земельный участок имеет разрешенное использование – обустройство сквера. 

В соответствии с п. 3.2 договора аренды в обустройство сквера включено: строительство тротуарных дорожек с укладкой плиткой (брусчаткой); установка тротуарных бордюров, урн и скамеек; прокладка электролиний (подземных кабелей) с установкой фонарей уличного освещения; наличие детской и спортивно-игровой площадки; обустройство водоема сквера; строительство объектов капитального строительства, функционально связанных с обустройством сквера: досугово- развлекательного центра с танцевальной площадкой; гостиницы на 20 мест высотой не выше 2 этажей; кафе не выше 2 этажей. 

Согласно п. 3.3 договора аренды, по истечении срока строительства (до 3 лет) арендатор обязан передать в муниципальную собственность Трубчевского муниципального района: тротуарные дорожки, уложенные плиткой (брусчаткой) с установленными бордюрами, урнами, скамейками; электролинии (подземные кабели) с установленными фонарями уличного освещения; детскую и спортивную-игровую площадку; обустроенный водоем сквера. 

На территории переданного в аренду земельного участка находится историческое сооружение: памятник боевым действиям Брянского фронта: Танк Т-34. Данное сооружение является памятником воинской Славы, установлен в 1965 году. Памятник принят администрацией Трубчевского муниципального района в муниципальную собственность 21.12.2018 и зарегистрирован под кадастровым номером 32:26:0921009:15. Постановлением администрации Трубчевского муниципального района 06.05.2014 № 303 утвержден градостроительный план (от 06.05.2014 № RU 526000-23) земельного участка № 121 по ул. Брянская в г. Трубчевск, находящегося в аренде ООО «Содействие», под строительство гостиничного комплекса этажностью не более 2 этажей, который согласован с Департаментом культуры Брянской области 11.04.2014 № 0122/0114. 

В плане обозначено, что территория сквера, на котором предполагается строительство гостиничного комплекса, расположена в охранной зоне, разделение земельного участка невозможно. 

Администрацией Трубчевского муниципального района 13.08.2014 выдано разрешение ООО «Содействие» на строительство на данном участке гостиничного комплекса площадью 624,64 кв. м. 

На основании разрешения администрации района здание гостиничного комплекса площадью 1498 кв. м, 24.03.2017 введено в эксплуатацию. 

Администрацией Трубчевского муниципального района 11.04.2017 выдано разрешение ООО «Содействие» на строительство на данном участке котельной площадью 32,50 кв. м. Ввод объекта (котельной) в эксплуатацию осуществлен 21.07.2017. 

Как указал истец в иске, ответчиками инициирована процедура по незаконной приватизации ООО «Содействие» земельного участка, являющегося территорией общего пользования в соответствии с положениями п. 12 ст. 1 ГК РФ в обход установленного запрета на приватизацию земель общего пользования. 

По итогам рассмотрения заявления директора ООО «Содействие» ФИО7 от 07.04.2017 постановлением администрации Трубчевского муниципального района от 13.04.2017 № 257 утверждена схема расположения земельных участков в кадастровом квартале 32:26:0921009 в целях раздела указанного земельного участка 32:26:0921009:2. 

Впоследствии проведены межевые работы и единый земельный участок рекреационной зоны разделен на 2 земельных участка с кадастровыми номерами 32:26:0921009:10 площадью 21869 кв.м и 32:26:0921009:11 площадью 8100 кв.м. Право собственности муниципального образования на указанные земельные участки зарегистрировано 15.05.2017 и 16.05.2017. 

Соглашением от 26.06.2017 в п. 1.1 договора аренды № 11 от 22.10.2010 внесены изменения в части, касающейся предмета договора, принимая во внимание произведенный раздел. Вид разрешенного использования земельных участков остался прежним – для скверов, аллей, бульваров. 

Впоследствии ООО «Содействие» 30.06.2017 обратилось в администрацию Трубчевского муниципального района с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 32:26:0921009:11, площадью 8100 кв.м, в собственность за плату на основании статьи 39.20 ЗК РФ как собственнику объекта недвижимости  – построенной гостиницы, площадью 1498 кв. м, расположенной на указанном земельном участке. 

Постановлением администрации Трубчевского муниципального района от 06.07.2017 № 487 дано согласие на продажу в собственность ООО «Содействие» указанного земельного участка. 

Между администрацией Трубчевского муниципального района и ООО «Содействие» заключен договор купли-продажи № 9 от 06.07.2017 земельного участка с кадастровым номером 32:26:0921009:11, площадью 8100 кв.м, разрешенное использование – скверы, аллеи, бульвары. 

В соответствии с п. 2.1 договора цена недвижимости определена в размере 1154 руб. 25 коп. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 06.07.2017. 

Платежным поручением № 338 от 04.07.2017 на счет администрации Трубчевского муниципального района переведены денежные средства в размере 1 154 руб. 25 коп. 

Впоследствии в соответствии с Генеральным планом муниципального образования «город Трубчевск Трубчевского района, Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Трубчевск» Трубчевского муниципального района, утвержденных решением Совета народных депутатов города Трубчевска от 19.10.2017 №3-165, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 32:26:0921009:11 изменен с ТР-2 на ТОД-2 (зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения). 

Кадастровая стоимость земельного участка была изменена 11.05.2018 и составила 26 061 750 руб. в связи с изменением вида разрешенного использования данного земельного участка на вид «бани, сауны, гостиницы, кинотеатры, магазины, торговые центры, предприятия общественного питания, объекты гаражного назначения, объекты инженерной инфраструктуры, зеленые насаждения, скверы». 

Объект недвижимости – земельный участок снят с кадастрового учета 04.07.2018. 

Из отчужденного по договору купли-продажи земельного участка ООО «Содействие» образованы два земельных участка с кадастровым номером 32:26:0921009:13 площадью 3506 кв.м и с кадастровым номером 32:26:0921009:14 площадью 4593 кв.м, которые поставлены на кадастровый учет 27.06.2018. 

Право собственности ООО «Содействие» зарегистрировано 27.06.2018, о чем внесены записи о регистрации права № 32:26:0921009:14-32/013/2018-1 и № 32:26:0921009:1332/013/2018-1. 

Полагая, что договор купли-продажи земельного участка № 9 от 06.07.2017 заключен с нарушением действующего законодательства, затрагивает публичные интересы неопределенного круга лиц, в том числе и муниципального образования, в связи с чем подлежит признанию недействительным в силу ничтожности, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Рассматривая требования истца по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об их удовлетворении.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Статья 12 ГК РФ содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законами. 

Способы защиты гражданских прав составляют систему мер, направленных на защиту и обеспечение неприкосновенности собственности и свободное осуществление субъективных гражданских прав, и предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Заявляя о защите нарушенного права, истец должен был выбрать один из незапрещенных законом способов или использовать одновременно несколько способов, и сослаться на закон, определяющий выбранный им способ защиты нарушенного права. 

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В пункте 2 статьи 166 ГК РФ установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения; если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Из положений пункта 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) следует, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. 

В статье 39.2 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса. 

Согласно частям 1, 2 статьи 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Согласно пункту 9 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. 

Согласно части 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. 

Исходя из положений пункта 12 статьи 1 ГрК РФ и статьи 262 ГК РФ названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования, имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка. 

Таким образом, предоставленный в собственность ООО «Содействие» земельный участок относится к землям общего пользования и не мог быть передан в частную собственность как земельный участок общего пользования (без изменения в установленном порядке категории земельного участка). 

Согласно части 5 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 15 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения муниципального района относятся: владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района. 

Согласно части 1 статьи 7 вышеуказанного Закона по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. 

Вместе с тем, администрацией Трубчевского муниципального района каких-либо муниципальных правовых актов о разделе первоначального земельного участка 32:26:0921009:2 не принималось. Доказательств обратного в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. 

В иске истец указал, что формирование земельных участков администрацией Трубчевского района было произведено искусственно лишь для того, чтобы сделать возможным отчуждение территории, занятой гостиничным комплексом, в собственность ООО «Содействие». 

Сами по себе образованные земельные участки не обладают самостоятельной хозяйственной ценностью и не могут использоваться самостоятельно, поскольку изначально их назначение определялось как территория общего пользования – сквер. 

Кроме того, при разделе земельного участка не было учтено наличие на территории сквера памятника воинской Славы - памятника боевым действиям Брянского фронта: Танк Т-34. 

Согласно части 1 статьи 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. 

При разделе земельного участка администрацией Трубчевского муниципального района не предприняты меры по принятию данного памятника в собственность (право муниципальной собственности зарегистрировано лишь 21.12.2018) и оценке необходимости создания в пределах данного земельного участка охранной зоны. Мер по разработке проекта охранной зоны не принято до настоящего времени. 

ООО «Содействие» обратилось в администрацию района с заявлением о приобретении в собственность земельного участка в силу статей 39.3, 39.20 ЗК РФ, как юридическое лицо, имеющее в собственности нежилое здание, расположенное на земельном участке. 

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества. При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. 

Вместе с тем, ООО «Содействие» предоставлен в собственность земельный участок, значительно превосходящий площадь объекта недвижимости – гостиничного комплекса. 

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что возведение указанной постройки носило искусственный характер для создания видимости законности приобретения права собственности на земельный участок. 

Из материалов дела усматривается, что ООО «Содействие» является собственником гостиничного комплекса, необходимого для благоустройства и использования спорного участка по его целевому назначению в установленных границах, то есть объекта недвижимости, имеющего вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением. Строительство иных объектов недвижимости, помимо здания гостиничного комплекса, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен обществу по договору аренды от 22.10.2010, не начато. 

Таким образом, возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности ООО «Содействие» на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ. 

При таких условиях договор купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (статья 167 ГК РФ). 

Достижение цели использования земельного участка, то есть строительство всего комплекса предусмотренных договором аренды объектов в целях обустройства рекреационной зоны, возможно не только при приобретении земельного участка или его частей в собственность, но и посредством использования земельного участка на праве аренды, которое было предоставлено ООО «Содействие» на срок 49 лет. 

При этом фактически территория земельного участка не освоена ООО «Содействие» и фактически не эксплуатируется ни как сквер, ни как хозяйственная площадка. 

Кроме того, договор аренды № 11 от 22.10.2010 расторгнут 01.12.2017 по соглашению сторон. 

Следовательно, нарушение законодательно установленного императивного запрета приватизации земель общего пользования, явное превышение площади земельного участка площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости, быстрота совершения последовательных сделок по разделу исходного земельного участка и отчуждению его частей – все эти обстоятельства в совокупности исключают факт добросовестности ООО «Содействие» и свидетельствуют о том, что сделки совершались вне разумной деловой цели и были направлены исключительно на создание добросовестного приобретателя. 

Кроме того, о недобросовестности приобретателя свидетельствует и факт совершения сделки по цене, заведомо ниже кадастровой стоимости земельного участка. 

Материалами дела подтверждается, что согласно сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 32:26:0921009:11 по состоянию на дату постановки его на кадастровый учет составляла 7 695 руб. 

В соответствии с частью 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. 

Из установленных по делу обстоятельств следует, что договор купли-продажи от 06.07.2017 № 9 земельного участка с кадастровым номером 32:26:0921009:11 заключен в нарушение требований земельного, градостроительного законодательства, законодательства об особо охраняемых природных территориях. При заключении оспариваемой сделки нарушены права неопределенного круга лиц, утративших право на пользование рекреационной зоной, создание которой не завершено вследствие незаконных действий ответчиков по приватизации земельного участка, а также нарушены права иных хозяйствующих субъектов, претендующих на приобретение в аренду земельного участка для осуществления действий по обустройству сквера. 

Более того, в результате совершения оспариваемой сделки нарушены права муниципального образования, поскольку в данном случае муниципальное образование «Трубчевский муниципальный район» не только не приобрело в муниципальную собственность объекты сквера, которые должны были быть построены ООО «Содействие» и переданы в муниципальную собственность по истечении срока строительства (до 3 лет), но и из собственности муниципального образования незаконно выбыло муниципальное имущество по низкой стоимости в размере 1 154 руб. 25 коп., лишив бюджет муниципального образования возможности пополняться за счет арендных платежей. 

Ссылки заявителей апелляционных жалоб на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонены, поскольку указанное постановление  является процессуальным документом и не является однозначным доказательством наличия (отсутствия) нарушений законодательства, а в случае незаконности его вынесения может быть отменено, как вышестоящим должностным лицом, так и прокурором. Кроме этого, такие меры реагирования как протест и требование направлены на восстановление законности с точки зрения соответствия правовых актов вышестоящим правовым актам, а исковое заявление в данном случае направлено на восстановление нарушенных прав муниципального образования и неопределенного круга лиц. 

Материалами дела установлен также факт того, что на момент оформления данного земельного участка в собственность администрации согласно свидетельству о государственной регистрации права от 29.09.2010 указанный земельный участок относился к категории земель – земли населенных пунктов. 

Однако виды разрешенного использования земельного участка и зонирования на тот момент определены не были, в связи с тем, что Правил землепользования и застройки еще не существовало. 

В последующем, по истечении трех лет срока действия договора аренды в отношении данного земельного участка, в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Трубчевска, утвержденными решением Трубчевского районного Совета народных депутатов от 01.03.2013 № 4-601, он был отнесен к территориальной зоне зеленых насаждений общего пользования (ТР-2), рекреационной зоне. 

Согласно п. 2 Градостроительного плана участка, утвержденного постановлением администрации Трубчевского района Брянской области № 303 от 06.05.2014, в разделе «Информация о разрешенном использовании земельного участка, требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства» указано следующее: «Земли поселений, рекреационная зона, зона зеленых насаждений общего пользования, Трубчевский районный Совет народных Депутатов, решение Трубчевского районного Совета народных депутатов от 01.03.2013 № 4-601 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования «город Трубчевск». 

Вместе с тем, по категории земель спорный земельный участок продолжал относиться к категории земли населенных пунктов, что и не оспаривается истцом. 

При этом земельный участок с кадастровым номером 32:2660921009:11 был поставлен на государственный кадастровый учет 15.05.2017, в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 3262660921009:2. 

Соглашением от 26.06.2017 в п. 1.1 договора аренды № 11 от 22.10.2010 внесены изменения в части, касающейся предмета договора, принимая во внимание произведенный раздел. Вид разрешенного использования земельных участков остался прежним – для скверов, аллей, бульваров. 

ООО «Содействие» 30.06.2017 обратилось в администрацию Трубчевского муниципального района с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 32:26:0921009:11, площадью 8100 кв. м в собственность за плату на основании ст. 39.20 ЗК РФ как собственнику объекта недвижимости – построенной гостиницы, площадью 1498 кв. м, расположенной на указанном земельном участке. 

Постановлением администрации Трубчевского муниципального района от 06.07.2017 № 487 дано согласие на продажу в собственность ООО «Содействие» указанного земельного участка и между администрацией Трубчевского муниципального района и ООО «Содействие» заключен договор купли-продажи № 9 от 06.07.2017 земельного участка с кадастровым номером 32:26:0921009:11, площадью 8100 кв.м, разрешенное использование – скверы, аллеи, бульвары. 

В последующем, ответчиком ООО «Содействие» инициирована процедура раздела спорного земельного участка с кадастровым номером 32:26:0921009:11 на два земельных участка. 

В связи с чем, ООО «Содействие» на основании договора с кадастровым инженером осуществило подготовку межевого плана. 

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО8, после раздела площадь участка 1 составила 4593 кв. м, участка 2 – 3506 кв. м. Работы выполнялись согласно договору № 22/Ч-2018 от 15.06.2018. 

По сведениям ЕГРН площадь исходного земельного участка составляла 8 100 кв.м, а по результатам межевания площадь вновь образуемых земельных участков составила 8 099 кв.м, разница составила 1 кв.м за счет округления координат полученных путем обработки программного обеспечения. 

На основании  изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что сторонами при заключении оспариваемой истцом сделки был нарушен установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок распоряжения земельными участками, что посягает на публичные интересы в сфере оборота земельных участков, в связи с чем договор купли-продажи от 06.07.2017 № 9 правомерно признан судом недействительным и применены последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Довод администрации о том, что судом первой инстанции допущено нарушение норм процессуального права, выразившееся в не рассмотрении ходатайства администрации об отложении судебного разбирательства, судебной коллегией отклоняется, поскольку суд первой инстанции, учитывая заявленное ходатайство об отложении судебного заседания, в удовлетворении которого отказано, с целью соблюдения прав и интересов администрации, с целью предоставления возможности участвовать в судебном заседании представителя указанного лица, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявил в судебном заседании перерыв. В судебном заседании 19.01.2022 после объявленного перерыва  представитель администрации принимал участие.

Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены  принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь  статьями  266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 21.01.2022 по делу № А09-4141/2020  оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Судьи

 

               Н.В. Заикина  

               М.М. Дайнеко

               Л.А. Капустина