﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7796/18 

Екатеринбург

19 февраля 2020 г.

 

Дело № А60-58378/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Оденцовой Ю.А.,

судей Шавейниковой О.Э., Тихоновского Ф.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографиипо Свердловской области (далее – Росреестр, регистрирующий орган) на определение Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2019 по делу № А60-58378/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседанияна сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие: финансовый управляющий Ефимов Сергей Александрович, представитель Росреестра – Бегжанова А.Х. (доверенность от 09.12.2019 № 08-22/1284).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.06.2018 Гринталь Эдуард Александрович (далее – должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура реализации, финансовым управляющим имуществом должника утвержден Ефимов С.А.

Финансовый управляющий Ефимов С.А. 12.07.2019 обратилсяв Арбитражный суд Свердловской области с ходатайством о разрешении разногласий о порядке государственной регистрации договора купли-продажи реализованного имущества должника.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2019 (судья Савицкая К.А.) признана возможной государственная регистрация заключенного между финансовым управляющим Ефимовым С.А. и обществом с ограниченной ответственностью «Правознай» (далее – общество «Правознай») договора от 04.06.2019 купли-продажи долей 1582/71533и 1702/71533 в праве общей долевой собственности нежилого помещения, площадь 1513,8 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0704024:1992, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 15, 2 этаж, без нотариального удостоверения этого договора.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного судаот 17.12.2019 (судьи Плахова Т.Ю., Мухаметдинова Г.Н., Романов В.А.) определение суда первой инстанции от 23.09.2019 оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Росреестр просит определение от 23.09.2019и постановление от 17.12.2019 отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неверное применение судами норм права. По мнению заявителя, настоящий спор рассмотрен судами в ненадлежащем процессуальном порядке, так как спорные разногласия фактически направлены на обязание Росреестра совершить регистрационные действия, что возможно только путем оспаривания действий (бездействия) регистрирующего органа. Заявитель считает, что приложенный к заявлению о регистрации права договор купли-продажи от 04.06.2019 составлен в простой письменной форме, что не соответствует требованиям действующего законодательства, а суды не применили императивную норму о соблюдении нотариальной формы договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, при этом у судов не имелось оснований для вывода о возможности государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости, поскольку по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации переход права собственности от продавца к покупателю, а обязанность регистрировать сам договор купли-продажи недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.06.2018 Гринталь Э.А. признан банкротом, в отношении его имущества введена процедура реализации, финансовым управляющим утвержден Ефимов С.А.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в ходе процедуры банкротства финансовым управляющим проведены мероприятия по реализации имущества должника, составляющего конкурсную массу.

По итогам торгов, назначенных в форме публичного предложения:

- по лоту № 3: доля 1582/71533 в праве общей долевой собственности нежилого помещения, площадь 1513.8 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0704024:1992, адрес: Свердловская обл., г. Екатеринбург,ул. Первомайская, д. 15, 2 этаж (парковочное место № 118), ипотека в силу закона – торги признаны состоявшимися, победителем торгов признано общество «Правознай»;

- по лоту № 4: доля 1702/71533 в праве общей долевой собственности нежилого помещения, площадь 1513.8 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0704024:1992, адрес: Свердловская обл., г. Екатеринбург,ул. Первомайская, д. 15, 2 этаж (парковочное место № 117), ипотека в силу закона; торги признаны состоявшимися; победителем торгов признано общество «Правознай»;

- по остальным лотам торги признаны несостоявшимися.

Между должником в лице финансового управляющего Ефимова С.А. (продавец) и обществом «Правознай» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 04.06.2019, по условиям которого вышеуказанные доли 1582/71533 и 1702/71533 в праве общей долевой собственности нежилого помещения проданы покупателю по общей стоимости 746 000 руб.

В связи с чем в регистрирующий орган подано соответствующее заявление о государственной регистрации перехода права собственности, но Росреестр уведомлением от 24.06.2019 приостановил государственную регистрацию договора купли-продажи от 04.06.2019, со ссылкой на обязательное нотариальное удостоверение сделки, по которой происходит отчуждение долей в общем имуществе, в связи с чем финансовый управляющий обратился в арбитражный суд за разрешением разногласий по вопросу необходимости соблюдения нотариальной формы вышеуказанного договора купли-продажи.

Признавая возможной государственную регистрацию заключенного между должником и обществом «Правознай» договора купли-продажиот 04.06.2019, в отсутствие нотариального удостоверения, суды исходили из следующего. 

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, а порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с названным Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Законо государственной регистрации), государственный кадастровый учети (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации правв установленном Законом о государственной регистрации порядке.

Положениями части 1 статьи 21 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости, в том числе указанные документы в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены.

Несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации является основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации).

По общему правилу, закрепленному в части 1 статьи 42 Законао государственной регистрации, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу пункта 2 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса.

В пункте 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации  закреплено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается,и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов,а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 данного Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 

В частности, в соответствии со статей 126 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротоми об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанныхс отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительнов порядке, установленном 7 главой Закона о банкротстве.

При этом, положения статей 110, 111, 139 Закона о банкротстве определяют продажу имущества должника путем проведения торгов в форме аукциона и путем публичного предложения в случае, если торги в форме аукциона признаны несостоявшимися.

Таким образом, при продаже с публичных торгов доли в праве общей долевой собственности, в том числе в деле о банкротстве, остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. При этом положения статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не препятствуют участнику общей долевой собственности участвовать в публичных торгах на общих основаниях (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 № 569-О-О).

Требование пункта 1 статьи 42 Закона о государственной регистрациио необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долейв праве общей собственности на недвижимое имущество направленона проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственностис публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли не имеют, то правило пункта 1 статьи 42 Закона о государственной регистрации о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договорапо результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, не применяется.

В силу положений статьи 42 Закона о государственной регистрации, нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), в то время какв процедуре банкротства на имущество должника обращается принудительное взыскание в целях максимального удовлетворения требований кредиторов

Таким образом, из системного анализа статей 1, 2, 110, 139 Закона о банкротстве следует, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов организации, признанной банкротом, за счет ее имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание публичный характер процедуры банкротства и проводимых в ее рамках торгов, особенности статуса арбитражного управляющего в процедуре банкротстваи судебный контроль за процедурой банкротства и деятельностью арбитражного управляющего, исходя из того, что Законом о банкротстве необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи долив праве общей долевой собственности заключенного по результатам проведения публичных торгов не предусмотрена, а с учетом целей нотариального удостоверения сделки, соблюдение нотариальной формы договора при реализации имущества в деле о банкротстве не требуется, установив, что в данном случае договор купли-продажи от 04.06.2019 заключен финансовым управляющим с победителем торгов в ходе процедуры банкротства должника в соответствии с порядком, регламентируемым Законом о банкротстве, нарушений положений названного Закона при проведении торгов и заключении договора не установлено, а доказательства иногов деле отсутствуют, суды верно признали возможной государственную регистрацию заключенного между финансовым управляющим Ефимовым С.А. и обществом «Правознай» договора купли-продажи от 04.06.2019 доли в праве собственности на недвижимое имущество без нотариального удостоверения.

Исходя из вышеизложенного, доводы Росреестра о неприменении судом императивной нормы о соблюдении нотариальной формы договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество отклонены судами как несостоятельные, основанные на неверном толковании норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношений, и вышеприведенных правовых позиций.

Ссылка Росреестра на ошибочное указание суда на то,что государственной регистрации подлежит непосредственно сам договор купли-продажи, отклонена апелляционным судом как не являющаяся самостоятельным и безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку при указании на наличие оснований для регистрации договора от 04.06.2019 купли-продажи доли 1582/71533 и 1702/71533 имелось в виду, что, в силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственной регистрации подлежит именно переход права собственности на нежилое помещение, при том, что, как пояснил финансовый управляющий в судебном заседании суда округа, в настоящее время переход права собственности от должника к покупателю по указанному договору купли-продажи от 04.06.2019 зарегистрирован регистрирующим органом в установленном порядке и какие-либо споры по данному вопросу отсутствуют.

Довод Росреестра о том, что настоящие требования финансового управляющего, фактически направленные на обязание Росреестра совершить регистрационные действия, подлежали рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а не в качестве разногласий по статье 60 Закона о банкротстве, судом округа во внимание не принимается, поскольку рассмотрение требований финансового управляющего в ненадлежащем процессуальном порядке само по себе не является самостоятельным и безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку данное обстоятельство не повлияло на правильность выводов судов, все заинтересованные лица в установленном порядке привлечены к участию в рассмотрении настоящего обособленного спора, им предоставлена возможность представить все необходимые доводы, возражения и подтверждающие их доказательства, процессуальные права заинтересованных лиц при рассмотрении данного спора не нарушены, и права и законные интересы Росреестра, действия (бездействие) которого по государственной регистрации незаконными не признаны, обжалуемыми судебными актами также не нарушены, а из пояснений финансового управляющего следует, что в настоящее время регистрирующим органом произведена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 04.06.2019. 

Судами правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2019по делу № А60-58378/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области –без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                           Ю.А. Оденцова 

 

Судьи                                                                                        О.Э. Шавейникова 

 

                                                                                                  Ф.И. Тихоновский