АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-17554/2024

г. Краснодар

17 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Авдяковой В.А. и Анциферова В.А., при участии в судебном заседании от индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>) – ФИО4 (доверенность от 12.02.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Смайл» (ОГРН 

<

***>) – ФИО5 (доверенность от 01.04.2025), ФИО6 (доверенность от 19.12.2024), от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания "Ростовские кварталы"» (ОГРН 

<

***>) – ФИО7 (доверенность от 04.03.2025), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Смайл» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2024 по делу № А53-17554/2024, установил следующее.

ИП ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО «Смайл» (далее – общество) о расторжении договора от 05.07.2020 № 02-2020 аренды недвижимого имущества; взыскании в пользу ИП ФИО1 700 000 рублей задолженности по арендной плате за апрель, май, июль 2024 года, в пользу ИП ФИО2 460 000 рублей задолженности по арендной плате за апрель, май, июль 2024 года, в пользу ИП ФИО3 330 000 рублей задолженности по арендной плате за апрель, май, июль 2024 года, в пользу ИП ФИО2 1 623 314 рублей 18 копеек задолженности по коммунальным платежам, пени: в пользу ИП ФИО1 – 36 884 рубля, в пользу ИП ФИО2 – 36 884 рубля, в пользу ИП ФИО3 – 18 442 рубля (требования в уточненной редакции: т. 2, л д. 35 – 37).

Общество предъявило встречный иск о взыскании неосновательного обогащения с ИП ФИО1 – 620 000 рублей, с ИП ФИО2 – 620 000 рублей, с ИП ФИО3 – 310 000 рублей, с ИП ФИО1 – 125 000 рублей (уточненные требования: т. 2, л. д. 93 – 96).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «УК "Ростовские кварталы"» (далее – управляющая компания).

Решением от 19.09.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.12.2024, принят отказ общества от иска в части расторжения договора от 05.07.2020 № 02-2020 аренды недвижимого имущества; производство по делу в указанной части прекращено; в остальной части первоначальный иск удовлетворен: с общества в пользу ИП ФИО1 взыскано 700 000 рублей задолженности, 36 884 рубля пени и 54 488 рублей судебных расходов; с общества в пользу ИП ФИО2 взыскано 2 083 314 рублей 81 копейка задолженности, 36 884 рубля пени; с общества в пользу ИП ФИО3 взыскано 330 000 рублей задолженности и 18 442 рубля пени; в удовлетворении встречного иска отказано; в доход федерального бюджета с общества взыскано 29 750 рублей государственной пошлины по иску. При разрешении спора суды руководствовались статьями 10, 307, 309, 310, 329, 330, 606, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и установили факт предоставления предпринимателями обществу по договору от 05.07.2020 № 02-2020 (в редакции дополнительных соглашений от 27.01.2021 № 1, 22.10.2021 № 2, 20.01.2022 № 3, 05.06.2023 № 4 и 05.12.2023 № 5) нежилых помещений (комнаты № 1-2-55-58-59а) площадью 721,7 кв. м, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, 6, на 1 этаже многоквартирного дома, кадастровый номер 61:44:0051012:1064. Общество ненадлежащим образом исполнило принятые на себя обязательства по оплате аренды и внесению коммунальных платежей за апрель, май, июль 2024 года. Доказательств погашения задолженности общество не представило; обстоятельства, документально освобождающие арендатора от исполнения обязанности по оплате, не подтверждены. Установив факт не исполнения обществом как арендатором обязательств по внесению арендной платы, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с него договорной неустойки (статья 330 Гражданского кодекса), расчет которой произведен арифметически верно. Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения. Суды исходили из того, что условие пункта 10.7 договора аренды от 05.07.2020 № 02-2020 направлено на ограничение конкуренции в пределах одного объекта недвижимости, на создание условий, при которых общество явится единственным субъектом, предоставляющим услуги общественного питания. Избежать конкуренции в данных условиях невозможно (объект расположен в городе Ростове-на-Дону на ул. Береговой – на территории массового отдыха горожан, в месте нахождения множества объектов общественного уровня разнообразной направленности, формы обслуживания и режима работы). Общество с очевидностью вынуждено конкурировать с аналогичными объектами, привлекая посетителей, в связи с чем требование о снижении арендной платы является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса). В отношении требований о взыскании с ИП ФИО1 неосновательного обогащения, составляющего платежи за пользование земельным участком, прилегающим к зданию, в котором находится арендуемое помещение, суды указали, что доступ к парковочным местам ограничил не арендодатель, а управляющая компания, что подтверждается письмом общества от 18.06.2024 № 155. Не получая арендную плату за пользование и владение земельным участком от общества, ИП ФИО1 лишен возможности вносить арендную плату по договору аренды земельного участка от 01.11.2021 № 1/21. В процессе судебного разбирательства стороны заявили о том, что для устранения конфликта принято решение об открытии доступа к парковке, однако оснований для взыскания ранее внесенного платежа суды не усмотрели.

В кассационной жалобе общество просит решение от 19.09.2024 и постановление апелляционного суда от 02.12.2024 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворении встречного иска, указывая на отсутствие счетов, договоров, платежных поручений (квитанций) снабжающих организаций, подписанных актов сверок между сторонами и иных документальных доказательств, подтверждающих наличие задолженности общества по коммунальным платежам за период с 01.10.2023 по 30.04.2024 в размере 1 623 314 рублей 18 копеек. Объект передан обществу в аренду в состоянии «строительного варианта», без каких-либо строительно-отделочных работ. Объект находится на первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного между улицей Береговой и рекой Дон. Проезд и проход к объекту возможен только через земельный участок (двор) жилого дома. Свободного доступа к объекту, с проходом со стороны улицы Береговой или реки Дон (на данном участке отсутствует городская набережная) не имеется, попасть внутрь объекта можно только, пройдя/проехав через двор жилого дома, минуя ворота. Существенным условием принятия в аренду такого объекта явилась стабильность арендных отношений (договор заключен на 20 лет) и гарантии со стороны арендодателей: экономически выгодно использовать объект в коммерческой деятельности. После заключения договора аренды от 05.07.2020 № 02-2020 спроектирован и введен в эксплуатацию объект общественного питания «Белая Чайка», обществом осуществлены значительные финансовые вложения. Однако, арендодатели без согласования с арендатором сдали в аренду площади на первом этаже многоквартирного дома для размещения 5 объектов общепита (кафе, кулинария). Пункт 10.7 не нарушает императивные нормы, действовавшие в момент заключения договора аренды от 05.07.2020 № 02-2020, соглашений к нему, полностью соответствует принципу свободы договора, не направлен на ограничение конкуренции. Данные условия о снижении приняты арендодателями, подписавшими без возражений и замечаний договор аренды от 05.07.2020 № 02-2020 и дополнительные соглашения к нему. Снижение размера арендной платы произведено обществом в соответствии с пунктами 5.9, 10.7 договора аренды от 05.07.2020 № 02-2020 на 15% за каждый объект общественного питания, всего на 75% от стоимости арендной платы, предусмотренной пунктом 5.1 договора. Кроме того, арендодатели полностью ограничили проход и проезд через двор жилого дома к объекту общества. Согласно пункту 3.4.5 договора аренды от 05.07.2020 № 02-2020 сотрудники арендатора, посетители имеют право на беспрепятственный доступ в нежилое имущество, а также парковаться на выделенных парковочных местах ежедневно, круглосуточно, включая выходные и праздничные дни. Судами не учтен факт необеспечения арендатора гостевой автостоянкой на 10 автомобильных мест путем заключения отдельного договора субаренды земельных участков, а также факт ограничения в пользовании парковочными местами, что в силу пункта 5.1 договора аренды от 05.07.2020 № 02-2020 является основанием для уменьшения постоянной арендной платы на 200 000 рублей в месяц. Суды, отказывая во взыскании неосновательного обогащения, не учли, что обществу не предоставлен в пользование земельный участок, проезд на его территорию ограничен. Кроме того, управляющая компания является аффилированным лицом по отношению к арендодателям.

В возражениях на кассационную жалобу предприниматели просят оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, указывая на отсутствие оснований для отмены (изменения) состоявшихся по делу судебных актов.

Определением от 05.03.2025 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 11 часов 40 минут 03.04.2024; в назначенное время рассмотрение жалобы продолжено.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали позиции своих доверителей, ответили на вопросы коллегии.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, дополнении, выражениях, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба общества не подлежит удовлетворению, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, между ИП ФИО8 (арендодатель) и ООО «Парисс» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества 05.07.2020 № 02-2020, по условиям которого арендодатель предоставляют арендатору за плату во временное пользование и владение нежилое помещение и земельные участки в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором. Объект – имущество, нежилые помещения, земельные участки, определенные в пункте 1.2 договора (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора объектом передачи по договору являются нежилые помещения (комнаты № 1-2-55-58-59а) площадью 721,7 кв. м, находящиеся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, 6 (комнаты № 1-2-55-58-59а) на 1 этаже многоквартирного дома, общей площадью 721,7 кв. м, кадастровый номер 61:44:0051012:1064, принадлежащее арендодателю на праве собственности, что подтверждается государственной регистрационной записью, внесенной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.08.2019 № 61:44:0051012:1064-61/001/2019-1.

В срок до 01.12.2020 арендодатель проводит межевание арендованных земельных участков для уточнения данных об их площадях (согласно приложениям № 8, 9 договора) и передает арендатору за плату во временное пользование и владение следующие объекты: земельный участок по адресу (описание местоположения границ): г. Ростов-на-Дону, Ленинский район» ул. Береговая, 6 (приложение № 8 схема границ объекта земельного участка; земельный участок по адресу (описание местоположения границ): г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, 6 (приложение № 9 схема границ парковочных автомобильных мест) площадью 125 кв. м.

Земельные участки принадлежат арендодателю на праве владения и пользования по договору аренды недвижимого имущества (земельного участка) от 01.05.2020 № 2/20 (приложение № 6).

После выделения согласованных площадей стороны составляют дополнительное соглашение к настоящему договору. Характеристика передаваемого имущества, его описание и месторасположение указаны в приложении № 5, 8,  9 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора передаваемое по договору имущество представляет собой пространственные зоны, ограниченные контуром перегородок и/или стен, либо выделенные иным способом, согласованным с арендодателем. В соответствии с пунктом 1.8 договора настоящий договор вступает в силу с момента государственной регистрации в установленном законом, порядке. Обязательства по настоящему договору вступают в силу с момента подписания договора сторонами.

Согласно пункту 5.1 договора за пользование недвижимым имуществом арендатор оплачивает арендодателю арендную плату на следующих условиях: а) при полном выполнении арендодателем взятых на себя обязательств по настоящему договору; б) размер арендной платы за пользование и владение объектом (определенным пунктами 1.1, 1.2 договора) за первый и последующие годы аренды 875 000 рублей в месяц, НДС в сумме арендной штаты не предусмотрен, начиная с четвертого года аренды 1 001 000 рублей в месяц НДС в сумме арендной платы не предусмотрен.

В сумму арендной платы, в том числе, входит плата: за 10 (десять) парковочных мест, земельный участок площадью 125 кв. м возле основного входа переданного объекта, определенного пунктом 1.2 договора из расчета суммы 100 000 рублей в месяц, из расчета 10 000 рублей за 1 (одно) парковочное место площадью 125 кв. м. (приложение № 9 – схема границ парковочных автомобильных мест); за земельный участок под торговый объект в рамках деятельности общественного питания, определенный пунктом 1.2, пунктом 1.12 договора из расчета в сумме 300 000 рублей в месяц (приложение № 8 – схема границ объекта земельного участка).

Внесение арендной платы осуществляется авансом не позднее 25 числа текущего месяца, после выставления счета арендодателем.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в стоимость арендной платы не включены коммунальные платежи (водоснабжение, канализирование, теплоэнергия, электроэнергия), неотъемлемым приложением к счетам арендодателя являются: копии счетов, квитанций, обеспечивающих и снабжающих объект организаций.

В пункте 7.5 договора установлено, что в случае несвоевременного внесения арендных платежей, согласно пункту 5.4 настоящего договора, а также не выполнения арендатором иных денежных обязательств, он лишается преимущественного права перед другими лицами на продление настоящего договора, арендодатель вправе взыскать с арендатора штрафные санкции в размере 0,1% от суммы арендных платежей и/или иных денежных обязательств за каждый день просрочки. Арендатор оплачивает штрафные санкции на основании счета, предъявленного арендодателем, на следующий день после получения.

27 января 2021 года между ИП ФИО8 (арендодатель) и ООО «Парисс» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды недвижимого имущества от 05.07.2020 № 02-2020 в части пунктов 1.1, 1.2, 1.3, 1.9, 1.12, 3.1.5, 3.1.19, 3.1.25, 3.1.26, 3.3.7, 3.3.18, 3.4.6, 4.7, 5.1, 5.7, 5.10, 6.3, 7.11, 10.11.

22 октября 2021 года между предпринимателями (арендодатели) и ООО «Парисс» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды помещения от 05.07.2020 № 02-20, по условиям которого в связи с изменением собственника нежилого помещения общей площадью 721,7 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051012:1064, расположенного на 1 этаже по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, 6, стороны пришли к соглашению о внесении изменений в преамбулу договора и пункты 5.1.1, 5.3, 5.5.1, 5.6, 5.7.1, 10.5, 10.5.1, 10.5.2.

20 января 2022 года между предпринимателями (арендодатели) и ООО «Парисс» (арендатор) и ООО «Парисс» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 3 к договору аренды помещения от 05.07.2020 № 02-20, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о внесении изменений в пункт 5.7 договора.

5 июня 2023 года между предпринимателями (арендодатели) и ООО «Парисс» (арендатор) и ООО «Парисс» (первоначальный арендатор) и обществом (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение № 4 к договору аренды помещения от 05.07.2020 № 02-20, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о внесении изменений в пункт 6.3 договора.

5 декабря 2023 года между предпринимателями (арендодатели) и ООО «Парисс» (арендатор) и ООО «Парисс» (первоначальный арендатор) и обществом (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение № 5 к договору аренды помещения от 05.07.2020 № 02-20, в соответствии с которым стороны на основании пункта 6.3 договора пришли к соглашению о замене первоначального арендатора по договору аренды недвижимого имущества от 05.07.2020 № 02-2020 на общество, по условиям которого первоначальный арендатор передает свои права и обязанности новому арендатору с 26.01.2024.

Предприниматели, ссылаясь на нарушение обществом обязательств по внесению арендной платы и коммунальных платежей, после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (претензия от 27.02.2024) обратились в арбитражный суд. Возражая относительно исковых требований предпринимателей, общество указало на ограничение доступа к объекту аренды, наличие конкурирующих объектов общепита (кафе, кулинария), что в силу пункта 7.1 договора является основанием для снижения размера арендной платы, предъявило встречный иск о взыскании неосновательного обогащения с общества.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса). 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными нормативными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.5 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендных платежей, согласно пункту 5.4 договора, а также не выполнения арендатором иных денежных обязательств, он лишается преимущественного права перед другими лицами на продление настоящего договора, арендодатель вправе взыскать с арендатора штрафные санкции в размере 0,1% от суммы арендных платежей и/или иных денежных обязательств за каждый день просрочки. Арендатор оплачивает штрафные санкции на основании счета, предъявленного арендодателем, на следующий день после получения.

Исследовав представленные сторонами доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска предпринимателей и необходимости отказа в удовлетворении встречного иска. Судебные инстанции констатировали факт предоставления обществу по договору аренды от 05.07.2020 № 02-2020 нежилых помещений, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, 6, и ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себя обязательств по внесению арендной платы и коммунальных платежей. Доказательств оплаты аренды за период апрель, май, июль 2024 года обществом не представлено; обстоятельства, документально освобождающие арендатора от исполнения данной обязанности, не подтверждены. Оснований для удовлетворения встречного иска суды не установили, указав также, что доступ к парковочным местам через ворота многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, восстановлен, ограничение явилось следствием поведения самого арендатора.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судами полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2024 по делу № А53-17554/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Авдякова

В.А. Анциферов