﻿020/2019-26447(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-30661/2016

г. Краснодар

27 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2019 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2019 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Епифанова В.Е., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном  заседании истца – межрегионального территориального управления Федерального  агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и  Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), ответчика – общества с  ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (ИНН 2308124066, ОГРН 1062308032522)  и третьих лиц: администрации муниципального образования город Краснодар,  департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального  образования город Краснодар, управления Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, федерального  государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю,  департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края, извещенных о  времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу межрегионального  территориального управления Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда  Краснодарского края от 28.11.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 21.02.2019 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В.,  Попов А.А.) по делу № А32-30661/2016, установил следующее.  

Территориальное управление Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Краснодарском крае обратилось в арбитражный суд к  обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (далее – общество) с иском о  взыскании 480 747 рублей 89 копеек задолженности за период с 01.04.2014 по 30.06.2016  

по договору аренды от 20.01.2012 № 7700002166 и 77 557 рублей 52 копеек пени по  состоянию на 01.01.2016. Делу присвоен номер А32-30661/2016.  

Территориальное управление Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Краснодарском крае обратилось в арбитражный суд к  обществу с иском о взыскании 480 747 рублей 90 копеек задолженности за период с  01.04.2014 по 30.06.2016 по договору аренды от 20.01.2012 № 7700002164 и 76 843 рублей  47 копеек пени по состоянию на 29.08.2016. Делу присвоен номер А32-30662/2016.  

Территориальное управление Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Краснодарском крае обратилось в арбитражный суд с  иском к обществу о взыскании 8 691 386 рублей 73 копеек задолженности по договору  аренды от 20.01.2012 № 7700002155 и 1 351 405 рублей 70 копеек пени. Делу присвоен  номер А32-30663/2016.  

Территориальное управление Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Краснодарском крае обратилось в арбитражный суд к  обществу с иском о взыскании 664 582 рублей 43 копеек задолженности за период с  01.04.2014 по 30.06.2016 по договору аренды от 20.01.2012 № 7700002160 и 122 401 рубля  57 копеек пени. Делу присвоен номер А32-31619/2016.  

Территориальное управление Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Краснодарском крае обратилось в арбитражный суд к  обществу с иском о взыскании 530 264 рублей 75 копеек задолженности за период с  01.04.2014 по 30.06.2016 по договору аренды от 20.01.2012 № 7700002161 и 94 211 рублей  23 копеек пени. Делу присвоен номер А32-31618/2016.  

Требования основаны на положениях статей 309, 310, 606, 614 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьей 1, 65 Земельного  кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Исковые заявления  мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению  арендной платы за федеральные земельные участки по договорам аренды. Нарушение  ответчиком договорных обязательств дает истцу право на взыскание пени, начисленной в  соответствии с пунктами 6.2 договоров аренды.  

Определением от 25.10.2016 дела № А32-30661/2016, № А32-30662/2016,   № А32-30663/2016, № А32-31619/2016, № А32-31618/2016 объединены в одно  производство для совместного рассмотрения на основании норм статьи 130 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Объединенному делу  присвоен № А32-30661/2016.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные  требования относительно предмета спора, привлечены: администрация муниципального  образования город Краснодар; департамент архитектуры и градостроительства  администрации муниципального образования город Краснодар; управление Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю;  федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата  Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю; департамент архитектуры и  градостроительства Краснодарского края.  

Определением от 25.07.2018 произведено процессуальное правопреемство, истцом  по делу признано межрегиональное территориальное управление Федерального агентства  по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике  Адыгея (далее – территориальное управление).  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2018, оставленным  без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 21.02.2019, исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу  территориального управления взыскано 10 904 837 рублей 98 копеек задолженности по  арендной плате и пени. В удовлетворении остальной части требований отказано.  

Суды установили, что на основании распоряжения территориального управления  Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском  крае от 12.01.2012 № 14-р обществу в аренду предоставлен ряд земельных участков,  являющихся собственностью Российской Федерации. Обществу предоставлен земельный  участок площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:14314,  расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, в  отношении которого заключен договор аренды от 20.01.2012 № 7700002164. По условиям  договора общество обязано вносить арендную плату не позднее 10 числа начала каждого  квартала в полном объеме и предоставлять арендодателю копию платежного поручения.  Истец ссылается на нарушение условия договора о своевременном внесении арендных  платежей, в результате чего образовалось 558 303 рубля 71 копейка задолженности за  период с 01.04.2014 по 30.06.2016 (задолженность по арендной плате – 480 747 рублей  89 копеек, задолженность по пене на 26.08.2016 – 77 557 рублей 52 копейки). Обществу  предоставлен земельный участок площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым номером  23:43:0107001:14311, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский  внутригородской округ, в отношении которого заключен договор аренды от 20.01.2012   № 7700002161. По условиям договора общество обязано вносить арендную плату не  позднее 10 числа начала каждого квартала в полном объеме и предоставлять  

арендодателю копию платежного поручения. Истец ссылается на нарушение условия  договора о своевременном внесении арендных платежей, в результате чего образовалось  624 475 рублей 98 копеек задолженности за период с 01.04.2014 по 30.06.2016  (задолженность по арендной плате – 530 264 рубля 75 копеек, задолженность по пене на  22.08.2016 – 94 211 рублей 23 копейки). Обществу предоставлен земельный участок  площадью 6 448 кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:14310, расположенный по  адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, в отношении которого  заключен договор аренды от 20.01.2012 № 7700002160. По условиям договора общество  обязано вносить арендную плату не позднее 10 числа начала каждого квартала в полном  объеме и предоставлять арендодателю копию платежного поручения. Истец ссылается на  нарушение условия договора о своевременном внесении арендных платежей, в результате  чего образовалось 786 984 рубля задолженности за период с 01.01.2014 по 30.06.2016  (задолженность по арендной плате – 664 582 рубля 43 копейки, задолженность по пене на  22.08.2016 – 122 401 рубль 57 копеек). Обществу предоставлен земельный участок  площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:14316, расположенный по  адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, в отношении которого  заключен договор аренды от 20.01.2012 № 7700002166. По условиям договора общество  обязано вносить арендную плату не позднее 10 числа начала каждого квартала в полном  объеме и предоставлять арендодателю копию платежного поручения. Истец ссылается на  нарушение условия договора о своевременном внесении арендных платежей, в результате  чего образовалось 557 609 рублей 03 копейки задолженности за период с 01.04.2014 по  30.06.2016 (задолженность по арендной плате – 480 747 рублей 90 копеек, задолженность  по пене на 22.08.2016 – 76 843 рубля 47 копеек). Обществу предоставлен участок  площадью 637 236 кв. м с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, расположенный по  адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, в отношении которого  заключен договор аренды от 20.01.2012 № 7700002155. По условиям договора общество  обязано вносить арендную плату не позднее 10 числа начала каждого квартала в полном  объеме и предоставлять арендодателю копию платежного поручения. Истец ссылается на  нарушение условия договора о своевременном внесении арендных платежей, в результате  чего образовалось 10 042 792 рубля 43 копейки задолженности за период с 01.04.2014 по  30.06.2016 (задолженность по арендной плате – 8 691 386 рублей 73 копейки,  задолженность по пене на 16.08.2016 – 1 351 405 рублей 70 копеек). Территориальным  управлением в адрес общества была направлена претензия от 10.06.2016 № 09/8740 о  погашении задолженности по договорам аренды, в которой также указывалось, что в  случае непредставления документов, подтверждающих уплату задолженности,  

территориальное управление оставляет за собой право обратиться в арбитражный суд с  исковым заявлением. Неисполнение требований, содержащихся в претензии, послужило  основанием для обращения территориального управления в арбитражный суд с иском.  При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 309,  310, 330, 421, 424, 614 Гражданского кодекса, статей 1, 22, 65 Земельного кодекса, статьи  36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), статьи 16  Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного  кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ). Судами учтены также  разъяснения, изложенные в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда и  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О  некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,  связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление  от 29.04.2010 № 10/22) и в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.12.2013) «Об отдельных  вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о  договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73). Судом первой инстанции  установлено, что общество не оспаривает по существу факт наличия и размер  задолженности по арендной плате в указанном в исковом заявлении периоде по договорам  от 20.01.2012 № 7700002164, от 20.01.2012 № 7700002161, от 20.01.2012 № 7700002160,  от 20.01.2012 № 7700002166. Поэтому суд пришел к выводу об обоснованности  требований истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и  пени, возникшей из неисполнения обязательств по указанным договорам. Спор у сторон  возник из исполнения договора аренды от 20.01.2012 № 7700002155. Возражая против  удовлетворения требований истца, ответчик ссылается на то, что в границах земельного  участка, предоставленного по указанному договору аренды, возведены многоквартирные  жилые дома, помещения в которых реализованы гражданам. В материалы дела  представлены разрешения на ввод в эксплуатацию двадцати объектов капитального  строительства, построенных на земельном участке с кадастровым номером  23:43:0107001:14305. Из указанных разрешений следует, что дом по ул. Венецианская, 2  как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2544-в), дом по  ул. Венецианская, 8 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU  23306000-2545-в), дом по ул. Венецианская, 6 как единый объект введен в эксплуатацию  (разрешение № RU 23306000-2543-в), дом по ул. Венецианская, 4 как единый объект  введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2872-в), дом по ул. Византийская, 3  как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2873-в), дом по  

ул. Византийская, 5 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU  23306000-2874-в), дом по ул. ул. Византийская, 1 как единый объект введен в  эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2875-в), дом по ул. Венецианская, 12 как  единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2891-в), дом по  ул. Венецианская, 10 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU  23306000-2892-в), дом по ул. Венецианская, 14 как единый объект введен в эксплуатацию  (разрешение № RU 23306000-2890-в), дом по ул. Византийская, 13 как единый объект  введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3580-в), дом ул. Византийская, 11  как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3801-в), дом по  ул. Византийская, 7 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU  23306000-3799-в), дом по ул. Византийская, 9 как единый объект введен в эксплуатацию  (разрешение № RU 23306000-3800-в), дом по ул. Византийская, 2 как единый объект  введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3758-в), дом по ул. Византийская, 6  как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3759-в), дом по  ул. Византийская, 4 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU  23306000-3760-в), дом по ул. Античная, 1 как единый объект введен в эксплуатацию  (разрешение № RU 23306000-3761-в), дом по ул. Античная, 3 как единый объект введен в  эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3762-в), 2-этажное здание, расположенное по  адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, западнее улицы Средней как  объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2800-в). Судом также  истребованы выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее –  ЕГРН) в отношении каждого помещения многоквартирных жилых домов по адресам:  ул. Венецианская, 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14; ул. Византийская, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 11, 13;  ул. Античная, 1, 3. в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, с указанием  собственника и даты первичной регистрации права собственности на помещение в ЕГРН  (номер и дата записи о первичной регистрации). Исследовав представленные  доказательства, суд пришел к выводу о том, что часть земельного участка с кадастровым  номером 23:43:0107001:14305, занятая многоквартирными жилыми домами и  необходимая для их эксплуатации, с момента регистрации права собственности первого  лица на любое из помещений в многоквартирном доме, не может считаться находящейся в  аренде у общества. Обществом выполнены расчет площади земельного участка,  необходимого для эксплуатации каждого из введенных в эксплуатацию многоквартирных  домов (объектов недвижимости), расположенных по адресам: г. Краснодар, Прикубанский  внутригородской округ, ул. Венецианская, 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14; ул. Византийская, 1, 2, 3, 4,  5, 6, 7, 9, 11, 13; ул. Античная, 1, 3, а также расчет задолженности по арендной плате и  

пени по договору аренды от 20.01.2012 № 7700002155 за спорный период с 01.04.2014 по  30.06.2016. Проверив данные расчеты, суд пришел к выводу о том, что по данному  договору аренды требования о взыскании задолженности подлежат удовлетворению в  части суммы, равной 7 450 848 рублям 62 копейкам, а размер пени составил 926 632 рубля  16 копеек. Расчет задолженности истцом не оспорен, контррасчет задолженности не  представлен. Поэтому суд первой инстанции пришел к выводу о наличии (доказанности  территориальным управлением) оснований для взыскания с общества 10 904 837 рублей  38 копеек задолженности (долга и пени) по договорам аренды. Ходатайство ответчика о  снижении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса судом  отклонено ввиду необоснованности. Довод территориального управления о том, что  земельные участки под многоквартирными домами не сформированы, они станут  объектом права общей долевой собственности только после постановки на кадастровый  учет, поэтому преждевременно исключать соответствующие площади из расчета  задолженности по арендной плате, отклонен апелляционным судом. Возникновение права  собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой  собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права  аренды земельного участка. Поэтому с момента возникновения у собственников жилых и  нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на  земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный  застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании стать  413 Гражданского кодекса. Договор аренды в части, занятой многоквартирными домами  территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, прекращен  невозможностью исполнения вне зависимости от того, что земельные участки под  многоквартирные дома еще не выделены и не сформированы. Ответчик не имеет  возможности исполнить внесение арендных платежей для целей, указанных в договоре  (жилищное строительство), в связи с фактическим достижением таковых (жилые  многоквартирные дома на части земельного участка возведены, квартиры в них  приобретены гражданами). Судебные расходы распределены по правилам статьи 110  Кодекса.  

Территориальное управление обжаловало решение и апелляционное постановление  в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, исковые требования  удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а  также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и  имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Земельный  участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого  

дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие  Жилищного кодекса. Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе  обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с  заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен такой  многоквартирный дом. Со дня проведения государственного кадастрового учета  земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в  состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой участок переходит бесплатно  в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Из  системной взаимосвязи пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса со статьей 16  Закона № 189-ФЗ следует, что право собственности на земельный участок,  расположенный под многоквартирным домом, переходит к собственникам помещений в  таком доме после его формирования в границах, необходимых для его обслуживания,  эксплуатации и благоустройства. Общая площадь земельного участка с кадастровым  номером 23:43:0107001:14305 составляет 637 236 кв. м, а земельные участки в площади,  необходимой для использования, эксплуатации и благоустройства расположенных на нем  многоквартирных домов, не сформированы. Ввиду отсутствия сформированных  земельных участков в площади, необходимой для обслуживания, эксплуатации и  благоустройства многоквартирных домов, отсутствуют основания для вывода о переходе  части земельного участка, являющегося единым предметом гражданского оборота, в  общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах. Это,  в свою очередь, не прекращает обязательство общества по несению арендных платежей в  соответствующей части земельного участка, являющегося федеральной собственностью.  

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также  законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению ответчика,  вывод судов первой и апелляционной инстанций о прекращении арендных отношений в  отношении части земельного участка, необходимой для обслуживания (эксплуатации)  возведенных на ней жилых многоквартирных домов, основан на законе (статья 36  Жилищного кодекса, статья 16 Закона № 189-ФЗ). Соответствует этот вывод и  разъяснениям, приведенным в пунктах 66, 67 постановления от 29.04.2010 № 10/22, а  также в пункте 26 постановления от 17.11.2011 № 73.  

От иных участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.  

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку  представителей в окружной суд не обеспечили.  

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд  Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для ее удовлетворения.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения  территориального управления Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Краснодарском крае от 12.01.2012 № 14-р обществу в аренду предоставлен  ряд земельных участков, являющихся собственностью Российской Федерации.  

Обществу предоставлен земельный участок площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым  номером 23:43:0107001:14314, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский  внутригородской округ, в отношении которого заключен договор аренды от 20.01.2012   № 7700002164. По условиям договора общество обязано вносить арендную плату не  позднее 10 числа начала каждого квартала в полном объеме и предоставлять  арендодателю копию платежного поручения. Истец ссылается на нарушение условия  договора о своевременном внесении арендных платежей, в результате чего образовалось  558 303 рубля 71 копейка задолженности за период с 01.04.2014 по 30.06.2016  (задолженность по арендной плате – 480 747 рублей 89 копеек, задолженность по пене на  26.08.2016 – 77 557 рублей 52 копейки).  

Обществу предоставлен земельный участок площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым  номером 23:43:0107001:14311, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский  внутригородской округ, в отношении которого заключен договор аренды от 20.01.2012   № 7700002161. По условиям договора общество обязано вносить арендную плату не  позднее 10 числа начала каждого квартала в полном объеме и предоставлять  арендодателю копию платежного поручения. Истец ссылается на нарушение условия  договора о своевременном внесении арендных платежей, в результате чего образовалось  624 475 рублей 98 копеек задолженности за период с 01.04.2014 по 30.06.2016  (задолженность по арендной плате – 530 264 рубля 75 копеек, задолженность по пене на  22.08.2016 – 94 211 рублей 23 копейки).  

Обществу предоставлен земельный участок площадью 6 448 кв. м с кадастровым  номером 23:43:0107001:14310, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский  внутригородской округ, в отношении которого заключен договор аренды от 20.01.2012   № 7700002160. По условиям договора общество обязано вносить арендную плату не  позднее 10 числа начала каждого квартала в полном объеме и предоставлять  арендодателю копию платежного поручения. Истец ссылается на нарушение условия  договора о своевременном внесении арендных платежей, в результате чего образовалось  786 984 рубля задолженности за период с 01.01.2014 по 30.06.2016 (задолженность по  арендной плате – 664 582 рубля 43 копейки, задолженность по пене на 22.08.2016 –  122 401 рубль 57 копеек).  

Обществу предоставлен земельный участок площадью 5 тыс. кв. м с кадастровым  номером 23:43:0107001:14316, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский  внутригородской округ, в отношении которого заключен договор аренды от 20.01.2012   № 7700002166. По условиям договора общество обязано вносить арендную плату не  позднее 10 числа начала каждого квартала в полном объеме и предоставлять  арендодателю копию платежного поручения. Истец ссылается на нарушение условия  договора о своевременном внесении арендных платежей, в результате чего образовалось  557 609 рублей 03 копейки задолженности за период с 01.04.2014 по 30.06.2016  (задолженность по арендной плате – 480 747 рублей 90 копеек, задолженность по пене на  22.08.2016 – 76 843 рубля 47 копеек).  

Обществу предоставлен земельный участок площадью 637 236 кв. м с кадастровым  номером 23:43:0107001:14305, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский  внутригородской округ, в отношении которого заключен договор аренды от 20.01.2012   № 7700002155. По условиям договора общество обязано вносить арендную плату не  позднее 10 числа начала каждого квартала в полном объеме и предоставлять  арендодателю копию платежного поручения. Истец ссылается на нарушение условия  договора о своевременном внесении арендных платежей, в результате чего образовалось  10 042 792 рубля 43 копейки задолженности за период с 01.04.2014 по 30.06.2016  (задолженность по арендной плате – 8 691 386 рублей 73 копейки, задолженность по пене  на 16.08.2016 – 1 351 405 рублей 70 копеек).  

Территориальным управлением в адрес общества была направлена претензия  от 10.06.2016 № 09/8740 о погашении задолженности по договорам аренды, в которой  также указывалось, что в случае непредставления документов, подтверждающих уплату  задолженности, территориальное управление оставляет за собой право обратиться в  арбитражный суд с исковым заявлением.  

Неисполнение требований, содержащихся в претензии, послужило основанием для  обращения территориального управления в арбитражный суд с иском.  

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в  арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных  интересов в порядке, установленном данным Кодексом.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12  Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ  защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.  Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав  

является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского  кодекса).  

Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных  сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не  предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8  Гражданского кодекса).  

Суд первой инстанции при разрешении спора установил, что общество не  оспаривает по существу факт наличия и размер задолженности по арендной плате в  указанном в исковом заявлении территориального управления периоде по договорам  от 20.01.2012 № 7700002164, от 20.01.2012 № 7700002161, от 20.01.2012 № 7700002160,  от 20.01.2012 № 7700002166. Поэтому пришел к выводу об обоснованности требований  истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени, возникших  из неисполнения обществом обязательств по указанным договорам.  

Судебные акты в части удовлетворения требований территориального управления  по договорам аренды от 20.01.2012 № 7700002164, от 20.01.2012 № 7700002161, от  20.01.2012 № 7700002160, от 20.01.2012 № 7700002166 участвующими в деле лицами не  обжалуются. Поэтому решение и апелляционное постановление в этой части требований  судом кассационной инстанции (в том числе, и по вопросу о законности предоставления  федеральных земельных участков в аренду обществу для целей жилищного  строительства) проверяться не могут (часть 1 статьи 286 Кодекса).  

Территориальным управлением судебные акты обжалуются в части отказа в  удовлетворении требований, возникших из ненадлежащего исполнения обществом  обязательств по договору аренды от 20.01.2012 № 7700002155. Ответчик, возражая против  удовлетворения требований истца, сослался на то, что в границах земельного участка,  предоставленного по указанному договору (с кадастровым номером 23:43:0107001:14305),  им возведены многоквартирные жилые дома, помещения в которых уже реализованы  гражданам. Это, по мнению ответчика, исключает взыскание с него платы за  пользованием всем земельным участком, предоставленным в аренду для целей  жилищного строительства.  

В силу статьей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан  предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное  владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

В соответствии с подпунктом 7 пункта статьи 1 Земельного кодекса любое  использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением  случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской  

Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли  являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная  плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).  

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными  законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки,  находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов,  устанавливается правительством Российской Федерации (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.7  Земельного кодекса).  

На основании статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в  многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее  имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором  расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные  предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и  расположенные на указанном земельном участке объекты.  

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения  права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого  помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения,  перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой  собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации  недвижимости»).  

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество в  многоквартирном доме, возникающее в силу закона одновременно с государственной  регистрацией права на помещения в таком доме, не требует отдельного подтверждения  его возникновения посредством государственной регистрации.  

В пункте 67 постановления от 29.04.2010 № 10/22 указано, что если земельный  участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый  учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего  публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона   № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой  должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.  Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим  земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими  многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком  доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в  

многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо  руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса.  

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 № 73 содержатся разъяснения по вопросу  о разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей  строительства многоквартирных жилых домов. В нем указано следующее. Согласно части  1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам  помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности  земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен  многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого  имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого  лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный  участок поступает в долевую собственность собственников помещений в  многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи  413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности  находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним  собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не  могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на  соответствующий участок.  

Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации  возведения на части арендуемого застройщиком земельного участка жилых  многоквартирных домов, право собственности на помещения в которых зарегистрировано  за собственниками в ЕГРН, исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность  по внесению арендной платы за пользование той частью участка, которая необходима для  обслуживания эксплуатируемых (заселенных гражданами) многоквартирных жилых  домов. При этом у застройщика сохраняется обязанность по внесению арендной платы за  ту часть земельного участка, которая остается в пользовании арендатора, и на которой  предполагается (осуществляется, либо продолжается) строительство других жилых  многоквартирных домов.  

При разрешении спора судебные инстанции установили, что обществом на части  земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 уже возведены и  введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома, помещения в которых  приобретены гражданами в собственность. Следовательно, с момента регистрации права  собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирных домах, договор  аренды в части земельного участка, занятой многоквартирными домами, прекращает свое  действие, вне зависимости от того, что земельные участки под такими домами еще не  

сформированы. В связи с достижением цели аренды, указанной в договоре от 20.01.2012   № 7700002155 (жилищное строительство), общество не имеет обязанности по внесению  арендных платежей за ту часть земельного участка, которая уже застроена жилыми  многоквартирными домами. Поэтому из общей площади земельного участка с  кадастровым номером 23:43:0107001:14305 подлежат исключению площади, необходимые  для эксплуатации и обслуживания существующих (введенных в эксплуатацию и  заселенных) многоквартирных жилых домов. Исходя из представленного ответчиком  расчета площади части участка, необходимой для эксплуатации каждого из  многоквартирных жилых домов, возведенных в границах участка с кадастровым номером  23:43:0107001:14305, судебные инстанции взыскали с общества в пользу  территориального управления 7 450 848 рублей 62 копейки задолженности по арендной  плате и 926 632 рубля пени по договору от 20.01.2012 № 7700002155.  

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность  судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая  правильность применения норм материального и процессуального права при  рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов,  содержащихся в жалобе и возражениях на нее.  

В кассационной жалобе территориального управления приводит довод о  возможности взыскания с общества арендной платы за весь земельный участок с  кадастровым номером 23:43:0107001:14305. Истец указывает на то, что раздел данного  земельного участка в связи с окончанием строительства не осуществлялся, земельные  участки, необходимые для эксплуатации (обслуживания) жилых многоквартирных домов,  не формировались. Между тем, данный довод проверялся судебными инстанциями и  правомерно ими отклонен как не основанный на нормах действующего гражданского и  жилищного законодательства, а также противоречащий разъяснениям, приведенным в  постановлениях от 29.04.2010 № 10/22 и от 17.11.2011 № 73.  

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики  рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением  договорных обязательств» разъяснено следующее. При подготовке к судебному  разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг  обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым  относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности  договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на  заключение договора у лиц, его подписавших.  

Таким образом, суд первой инстанции при разрешении данного спора (о взыскании  задолженности и неустойки по договору аренды) обязан был проверить обстоятельства  заключенности и действительности договора от 20.01.2012 № 7700002155, соблюдение  сторонами правил его заключения, а также наличие у лиц, его подписавших, полномочий  на заключение договора.  

Вместе с тем, исходя из установленных судами при разрешении спора  обстоятельств (в границах федерального земельного участка с кадастровым номером  23:43:0107001:14305 возведены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома,  помещения в которых приобретены гражданами), суд округа не считает целесообразным в  данном случае ставить перед судами вопрос о проверке законности предоставления  указанного земельного участка в аренду обществу для целей жилищного строительства.  

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не  усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного  постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных  актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.  

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса  Российской Федерации территориальное управление освобождено от уплаты  государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2018 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2019 по делу № А32-30661/2016  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Председательствующий В.Е. Епифанов  

Судьи И.В. Сидорова  

 Е.Г. Соловьев