АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-8769/2022

г. Кострома

24 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2023 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Хохряковой О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Дорремстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды земельного участка от 22.02.2011 № 56, взыскании 1 445 217 руб. 46 коп. задолженности по арендным платежам,

при участии в судебном заседании, организованного с использованием системы веб-конференции, представителей: 

от истца – ФИО2, доверенность от 22.02.2023 № 1266з, 

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом, 

после перерывов (30.10.2023, 07.11.2023) стороны явку представителей не обеспечили,

установил:

комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области (далее – истец, Комитет) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дорремстрой» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 22.02.2011 № 56, взыскании 1 371 999 рублей 20 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 22.02.2011 № 56, 73 126 рублей 26 копеек пеней за период с 02.04.2020 по 31.12.2021.

Исковые требования со ссылкой на положения статей 309, 310, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и условия договора аренды земельного участка от 22.02.2011 № 56 мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятого на себя обязательства по уплате арендных платежей за переданный в аренду земельный участок и наличием оснований для одностороннего расторжения договора арендодателем. Указывает, что Комитетом в адрес Общества была направлена претензия (от 22.02.2022 исх. №1347з) с требованием погасить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. Однако ответчик данное требование оставил без ответа и удовлетворения.

Впоследствии истец уточнил сумму пени, указав на наличие технической ошибки в просительной части искового заявления. Просил взыскать с ответчика сумму неустойки в размере 73 218 руб.26 коп. (пояснения от 06.12.2022).

До начала судебного заседания от истца поступили дополнительные пояснения и документы по делу, а также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии со статьями 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), какой-либо сформированной правовой позиции по уточненным требованиям не представил, возражений относительно приведенных истцом расчетов не заявил.

Как следует из материалов дела почтовые отправления с копиями судебных извещений, направленные ответчику по адресу государственной регистрации, возвращены органом почтовой связи с отметками органа связи об истечении срока хранения. При этом в материалах дела имеются почтовые уведомления от 31.08.2022, 22.04.2023 о вручении почтовых отправлений директору Общества ФИО3 по адресу, указанному в договоре аренды: 

<

...>.

Таким образом, ответчик, не представивший возражений на исковое заявление и требования Комитета, тем самым принял на себя риски, связанные с процессуальными последствиями такого поведения (статья 165.1 ГК РФ, часть 2 статьи 9. часть 4 статьи 131 АПК РФ).

Судебные акты, вынесенные арбитражным судом по настоящему делу, своевременно размещены в информационной сети Интернет в соответствии с требованиями статьи 121 АПК РФ и являлись доступными для ознакомления неограниченного круга лиц. 

В соответствии с частью 1 статьи 156 АПК РФ  непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в нем доказательством.

В судебном заседании 23.10.2023 на основании статьи 163 АПК РФ объявлялись перерывы до 30.10.2023, 07.11.2023.

После перерывов стороны явку представителей не обеспечили. 

На основании статьи 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие представителей сторон.

Изучив представленные в дело доказательства, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.

Из материалов дела следует, что между комитетом имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области (далее – арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Дорремстрой» (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.02.2011 № 56 (далее – договор аренды), по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 44:07:091902:351, общей площадью 11363 кв.м. метров, находящийся примерно в 120 м по направлению на юг от ориентира ОМЗ 485 (д. Клюшниково), расположенного за пределами участка, Костромская область, Костромской район, Бакшеевское сельское поселение, предоставленный на основании Постановления администрации Костромского муниципального района № 174 от 22.02.2011, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (далее – участок), предоставлен для размещения объектов некапитального характера (асфальтобетонного завода ДС-158) (пункты 1.1, 1.2 договора). 

Срок аренды устанавливается с 22.02.2011 по 22.02.2060 (пункт 2.1 договора).

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора сумма арендной платы определяется согласно прилагаемого расчета, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Костромской области и органов местного самоуправления. Арендная плата за пользование и владение участком перечисляется ежеквартально в размере одной четвертой от суммы, указанной в договоре аренды в срок не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом, в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

В пункте 6.1 договора указано, что при невнесении или несвоевременном внесении арендатором арендной платы на сумму невнесенных или несвоеременно внесенных арендных платежей начисляются пени в размере1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату начисления арендной платы за каждый день просрочки.

В пункте 7.4 договора аренды поименованы основания для досрочного одностороннего расторжения договора по требованию Арендодателя, в том числе по причине невнесения Арендатором арендных платежей за переданный земельный участок (п.п.7.4.1).

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 22.02.2011.

Согласно доводам иска Общество за период с 01.04.2020 по 31.12.2021 арендную плату за пользование земельным участком не вносил, задолженность за указанный период составила 1 371 999 руб. 20 коп.

За несвоевременное внесение арендной платы арендатору начислены пени за период с  02.04.2020 по 31.12.2021 в размере 73 218 руб. 26 коп. 

Администрация направляла Обществу претензию от 22.02.2022 № 1347з с требованием о погашении задолженности по арендной плате в размере 1 445 217 руб. 46 коп., пени в размере 73 218 руб. 26 коп. Кроме того, в претензии истец предложил ответчику подписать соглашение о расторжении договора в случае не выполнения требования об оплате задолженности.

Неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Основания изменения и расторжения договора закреплены в статье 450 ГК РФ, в силу пункта 2 которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что могла рассчитывать при заключении договора. 

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Статьей 619 ГК РФ определены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. В их число включены случаи, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, установил, что материалами дела подтверждается и ответчиком не оспорен тот факт, что арендная плата, подлежащая внесению в соответствии с пунктом 3.2 договора ежеквартально в размере одной четвертой от суммы, указанной в договоре, в срок не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом, не уплачена арендатором за период с 01.04.2020 по 31.12.2021, задолженность составила 1 371 999 руб. 20 коп. 

В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие соблюдение Комитетом установленной процедуры расторжения договора аренды – претензия от 22.02.2022 № 1347з с требованием о погашении задолженности по арендной плате и указанием на расторжение договора при невыполнении данного требования. 

Поскольку материалами дела подтверждается существенное нарушение арендатором условий договора аренды земельного участка, выразившееся в неисполнении обязанности по уплате арендной платы в размере и в порядке, предусмотренных договором, исковые требования о расторжении договора подлежат удовлетворению.

Расчет арендной платы за период пользования ответчиком спорным земельным участком произведен в соответствии с условиями договора.

Вопреки требованиям статей 309, 606, 614 ГК РФ и условиям договора денежное обязательство по внесению платы за пользование земельным участком ответчиком своевременно исполнено не было.

Допущенная просрочка внесения арендной платы послужила основанием для начисления Комитетом договорной неустойки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Право согласования уплаты неустойки в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения ее размера предусмотрено статьями 330 - 332 ГК РФ.

Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По основаниям возникновения неустойка подразделяется на законную (нормативную) и договорную (добровольную).

Договорная неустойка устанавливается по соглашению сторон; ее размер, порядок исчисления, условия применения определяются участниками арендных правоотношений по своему усмотрению.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что при невнесении или несвоевременном внесении арендатором арендной платы на сумму невнесенных или несвоеременно внесенных арендных платежей начисляются пени в размере1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату начисления арендной платы за каждый день просрочки. Доказательств согласования условия о договорной неустойке в ином размере в материалы дела не представлено.

Факт владения и пользования арендатором имуществом в спорный период ответчиком, а также нарушения сроков оплаты арендной платы по договору ответчиком не оспорен, доказательства иного суду не представлены (статья 65 АПК РФ).

Между тем, проверив представленный истцом расчет неустойки, суд приходит к выводу о его недостоверности в силу следующего.

Приняв во внимание положения Закона № 98-ФЗ (часть 1 статьи 19), постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», разъяснения, изложенные в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, распоряжение Губернатора Костромской области от 17.03.2020 № 128-р, постановление Правительства Российской Федерации № 434 от 03.04.2020 «Об утверждении перечня отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», распоряжение Администрации Костромской области от 21.04.2020 N 68-ра "О мерах поддержки арендаторов государственного имущества Костромской области" (далее – Распоряжение Администрации), пункт 1 постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников», а также тот факт, что Общество в спорный период являлось субъектом малого предпринимательства, суд приходит к выводу, что ответчик имел право на прекращение начисления неустойки на задолженность по арендным платежам, возникшую до введения моратория на период его действия.

Соответственно, начисленная истцом неустойка в сумме 1399 руб. 84 коп. с 02.04.2020 по 09.06.2020 начислению не подлежала.

Ссылка Комитета на то, что Общество не является лицом, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой короновирусной инфекции, является несостоятельной, так как предоставление мер поддержки, предусмотренных п.п.3 пункта 1 Распоряжения Администрации, обусловлено лишь наличием у соответствующего арендатора статуса субъекта малого (среднего) предпринимательства. 

При этом, вопреки доводам истца, Распоряжение Администрации не содержит прямых указаний на то, что ответственность за несоблюдение арендатором порядка и сроков внесения арендной платы не применяется только в случае заключения соглашения об отсрочке уплаты арендной платы. Напротив, согласно п.п.6 п.1 данного нормативного акта перечисленные в нем меры экономической поддержки применяются независимо от даты заключения дополнительных соглашений к договорам аренды.

При данных обстоятельствах требования истца о взыскании пени являются обоснованными в части и подлежат по расчету суда удовлетворению в сумме 71 818 руб. 42 коп. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на ответчика. Учитывая, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.02.2011 № 56, заключенный между комитетом имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Дорремстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дорремстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 1 371 999 руб. 20 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 22.02.2011 № 56, 71 818 руб. 42 коп. пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дорремстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 27 426 руб. государственной пошлины по делу.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней со дня вступления решения в законную силу при отсутствии у суда сведений о добровольной уплате государственной пошлины в соответствии с требованиями пункта 2 части 1 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской  области.      

Судья            О.В. Хохрякова