АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-15624/2020

г. Уфа

22 сентября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 15.09.2021

Полный текст решения изготовлен 22.09.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вафиной Е. Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Администрации муниципального района Федоровский район Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "СП ЮРМАТЫ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договоров аренды,

при участии в судебном заседании:

от ответчика - ФИО2, доверенность  от 09.09.2021, паспорт, диплом,

от истца – не явились, уведомлены.

Администрация муниципального района Федоровский район Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу «СП «Юрматы», потребовав взыскания с общества задолженности по договорам аренды земельных участков от 05.08.2019 №№ 26-19-38зем, 27-19-38зем в общей сумме 201 961 руб. 16 коп., из которых 192 079 руб. 61 коп. – основной долг и 9 881 руб. 55 коп. – пени, а также расторжения обозначенных договоров. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2020 исковые требования Администрации удовлетворены. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021 решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения требования Администрации о взыскании с общества «СП «Юрматы» 201 961 руб. 16 коп. задолженности, по делу в указанной части принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении данного требования; в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 08.07.2021 года решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021 по тому же делу в части удовлетворения требований Администрации муниципального района Федоровский район Республики Башкортостан о расторжении договоров аренды от 05.08.2019 № 26-19-38зем, от 05.08.2019 № 27-19-38зем и обязании возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 02:49:130403:11, 02:49:130401:19 по акту приема-передачи, а также в части распределения судебных расходов  отменено, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2021 дело № А07-15624/2020 по иску Администрации муниципального района Федоровский район Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО "СП ЮРМАТЫ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в части расторжения договоров аренды принято на новое рассмотрение, предварительное судебное заседание назначено на 15.09.2021 в 09:45 ч.

Определением от 19.08.2021 сторонам разъяснена возможность завершения предварительного судебного заседания и открытия судебного заседания арбитражного суда первой инстанции и рассмотрения дела по существу в тот же день в случае их неявки в предварительное судебное заседание и непредставления возражений против рассмотрения дела в их отсутствие (п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 года №65 "О подготовке дела к судебному разбирательству"). 

От сторон возражений не поступило. При данных обстоятельствах, суд признает дело подготовленным к судебному разбирательству, считает возможным завершить предварительное судебное заседание и перейти к рассмотрению дела по существу в данном судебном заседании (ст. 136, 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

От истца поступило уточнение исковых требований, в соответствии с которым просил расторгнуть договоры аренды и взыскать с ответчика арендную плату за период с 26.06.2020 по 14.09.2021 в размере 68 455,63 руб., пени в размере 11 092,35 руб.

Ответчик возражал против принятия уточнения исковых требований.

Рассмотрев вопрос о возможности принятия уточнения исковых требований, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Вместе с тем, судом принимается во внимание, что истцом изменен предмет требований (взыскание арендной платы за иной период, который не был предметом рассмотрения апелляционной и кассационной инстанций). Вопрос о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате рассмотрен судом апелляционной инстанции, постановление вступило в законную силу. Досудебной претензии, направленной в адрес ответчика во исполнение требования статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду не представлено.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в рассматриваемом случае обстоятельства, изложенные в части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом установлены, в соответствии с нормами главы 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом уточнение исковых требований отклонено.

Дело рассматривается по первоначально заявленным требованиям.

От ответчика поступил отзыв, согласно которому просит отказать в удовлетворении требований истца. Представитель ответчика доводы отзыва в судебном заседании поддержал.

Исследовав материалы и обстоятельства дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом «СП «Юрматы» (арендатор) на торгах заключены договоры аренды от 05.08.2019 №№ 26-19-38 зем, 27-19-38 зем. 

На основании договора от 05.08.2019 № 26-19-38 зем обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 1597315 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:49:130403:11 с разрешенным использованием - для ведения сельскохозяйственного производства, адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - населенный пункт, участок находится примерно в 7 км от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Федоровский р-н, с/с Пугачевский, с. Юрматы. 

На основании договора от 05.08.2019 № 27-19-38 зем обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 5831637 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым 02:49:130401:19 с разрешенным использованием - для ведения сельскохозяйственного производства, адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - населенный пункт, участок находится примерно в 5,1 км от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Федоровский р-н, с/с Пугачевский, с. Юрматы. 

В соответствии с условием пункта 3.1 договоров от 05.08.2019 №№ 26-19-38зем, 27-19-38зем срок их действия установлен с 05.08.2019 по 04.08.2034. 

Передача земельных участков с кадастровыми номерами 02:49:130403:11 и 02:49:130401:19 в аренду обществу «СП «Юрматы» оформлена актами приема-передачи от 05.08.2019. 

В разделе 4 договора от 05.08.2019 № 26-19-38зем установлено, что размер годовой арендной платы составляет 58 701 руб. 32 коп. (пункт 4.2); сумма задатка в размере 29 350 руб. 66 коп. (оплаченная при подаче заявки на участие в аукционе) подлежит зачету в счет годовой арендной платы (пункт 4.3); сумма в размере годовой арендной платы за вычетом суммы задатка оплачивается в течение десяти календарных дней с момента заключения договора (пункт 4.4); арендная плата за последующие периоды вносится равными долями ежеквартально, в срок до 15 числа последнего месяца квартала (пункт 4.5).

В разделе 4 договора от 05.08.2019 № 27-19-38зем установлено, что размер годовой арендной платы составляет 214 312 руб. 66 коп. (пункт 4.2); сумма задатка в размере 107 156 руб. 33 коп. (оплаченная при подаче заявки на участие в аукционе) подлежит зачету в счет годовой арендной платы (пункт 4.3); сумма в размере годовой арендной платы за вычетом суммы задатка оплачивается в течение десяти календарных дней с момента заключения договора (пункт 4.4); арендная плата за последующие периоды вносится равными долями ежеквартально, в срок до 15 числа последнего месяца квартала (пункт 4.5). 

В соответствии с условием пункта 5.1.4 договоров от 05.08.2019 №№ 26-19-38зем, 27-19-38зем арендодатель имеет право на основании решения суда досрочно расторгнуть договор при существенном нарушении его условий, в том числе, если задолженность арендатора по внесению арендной платы за землю не выплачивалась в течение двух сроков подряд, предусмотренных договором. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как указывал истец в исковом заявлении, по состоянию на 16.08.2019 на стороне общества «СП «Юрматы» образовалась задолженность в сумме 29 350 руб. 66 коп. по договору от 05.08.2019 № 26-19-38зем, в сумме 107 156 руб. 33 коп. по договору от 05.08.2019 № 27-19-38зем, в последующий период с 16.08.2019 по 25.06.2020 арендная плата по указанным договорам также не вносилась, общая задолженность общества по двум договорам по состоянию на 25.06.2020 составила 201 961 руб. 16 коп., из которых 192 079 руб. 61 коп. – арендная плата, 9 881 руб. 55 коп. – пени, арендная плата не уплачивалась в течение двух сроков подряд (15 февраля и 15 мая).

Отменяя решение суда первой инстанции в части требования Администрации о взыскании 201 961 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате с учетом начисленной неустойки и отказывая в его удовлетворении, апелляционный суд, приняв во внимание доказательство, представленное ответчиком дополнительно на стадии апелляционного производства (платежное поручение от 29.09.2020 № 209 на сумму 202 000 руб.), сделал вывод об отсутствии на стороне ответчика спорной задолженности на момент вынесения судом решения по существу спора (резолютивная часть от 25.11.2020), при этом учел недобросовестное поведение истца, скрывшего от суда информацию об уплате ответчиком спорной задолженности.

В силу ч. 2 ст. 289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении дела суд приходит к следующим выводам.

В рамках настоящего дела Администрация настаивает на досрочном расторжении договоров аренды от 05.08.2019 №№ 26-19-38зем, 27-19-38зем, заключенных в отношении находящихся в публичной собственности земельных участков с кадастровыми номерами 02:49:130403:11 и 02:49:130401:19 на срок с 05.08.2019 по 04.08.2034, то есть на 15 лет, при этом ссылалась на условие пункта 5.1.4 договоров, предусматривающего право арендодателя на расторжение договора в судебном порядке при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение двух сроков подряд, и указывала неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы в период с 16.08.2019 по 25.06.2020. 

В силу положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ). 

По смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Систематическое невнесение арендных платежей за пользование арендованным имуществом в обусловленные договоров сроки на протяжении длительного времени является существенным нарушением условий спорного договора аренды арендатором, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что последний в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договоров.

Из материалов дела усматривается, обществом «СП «Юрматы» на момент направления в его адрес досудебной претензии (24.03.2020) и на момент подачи иска в суд (25.06.2020) был просрочен только один платеж, предусмотренный в пункте 4.4 договоров в размере годовой арендной платы за вычетом суммы задатка, указанный платеж во исполнение договора внесен 29.09.2020, следовательно, с учетом суммы задатка, оплаченной при подаче заявки на участие в аукционе и подлежащей зачету в счет годовой арендной платы, и платежа, внесенного 29.09.2020, общество оплатило годовую арендную плату за период с 05.08.2019 по 05.08.2020 по двум договорам и задолженности по арендной плате за заявленный в иске период (по 25.06.2020) по факту не имело, начисленная в связи с просрочкой платежа неустойка также была оплачена. В подтверждение этого обстоятельства в дело было представлено платежное поручение от 29.09.2020 № 209 на сумму 202 000 руб.

Исходя из изложенного, недопустимо применение условий пункта 4.5 договоров о последующих поквартальных платежах в заявленный в иске период с 16.08.2019 по 25.06.2020, за который образовалась задолженность, в связи с чем Администрация заявила о расторжении договоров.

По смыслу приведенной выше нормы пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, содержащей дополнительные гарантии для стабильного использования земель из публичной собственности на условиях долгосрочного договора аренды (сроком более пяти лет) и меры дополнительного ограждения прав арендаторов от возможного произвола органов власти или органов местного самоуправления, расторжение таких договоров (в рассматриваемом случае срок аренды установлен в 15 лет), является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (арендодателя). Соответственно, вопрос о соразмерности истребуемой Администрацией меры ответственности является существенным для рассмотрения настоящего спора и не может быть разрешен формально.

Из содержания договоров аренды следует, что арендная плата вносится за год.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчиком допущена просрочка внесения арендной платы за 1 период - 16.08.2019 по 25.06.2020, в то время как по условиям ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для расторжения договора является просрочка по внесению арендной платы более двух раз подряд.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договоров аренды земельных участков № 26-19-38зем от 05.08.2019г. и №27-19-38зем от 05.08.2019г. Следовательно, у суда не имеется оснований  и для возложения на ответчика обязанности передать арендованные земельные участки истцу по акту приема-передачи. В удовлетворении исковых требований истца в данной части следует отказать. 

Поскольку истец в силу требований подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по требованию о расторжении  договора аренды. 

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований Администрации муниципального района Федоровский район Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка № 26-19-38зем от 05.08.2019г. и №27-19-38зем от 05.08.2019г. и обязании ООО "СП ЮРМАТЫ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 02:49:130403:11, 02:49:130401:19, по акту приема-передачи в течении десяти дней со дня вступления в законную силу - отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья                            Е.Т. Вафина