Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-4148/2024

Дело № А19-23367/2023

03 октября 2024 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 3 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Железняк Е.Г., Качукова С.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Корнеевой Т.Д.,

при участии в судебном заседании посредством использования системы веб-конференции представителей акционерного общества «Дом.РФ» ФИО1 (доверенность от 05.12.2023, паспорт, удостоверение адвоката), Прониной М.В. (доверенность от 25.12.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании),

при участии в судебном заседании явившихся в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа представителей общества с ограниченной ответственностью «ОмегаСтрой» ФИО2 (доверенность от 06.12.2023, паспорт, диплом об ученой степени по юридической специальности), ФИО3 (доверенность от 26.12.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), ФИО4 (доверенность от 10.01.2024, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Дом.РФ» на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2024 года по делу № А19-23367/2023 Арбитражного суда Иркутской области,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ОмегаСтрой» (далее – истец, общество «ОмегаСтрой») обратилось с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Дом.РФ» о понуждении заключить договор купли-продажи земельных участков в представленной истцом редакции.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 26 апреля 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2024 года решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 апреля 2024 года отменено, принят новый судебный акт. Суд обязал общество «Дом.РФ» в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу заключить договор купли-продажи земельных участков на указанных обществом «ОмегаСтрой» условиях.

Не согласившись с судебным актом суда апелляционной инстанции, общество «Дом.РФ» обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В поданной жалобе обществом «Дом.РФ» указано, что апелляционный суд неверно определил объем обязательств, которые должны быть выполнены арендатором к дате его обращения с требованием заключить договор купли-продажи земельных участков. По мнению кассатора, истец должен был к 30.12.2021 завершить реализацию всего проекта по комплексному освоению территории (в том числе по строительству объектов инфраструктуры, объектов социального и коммунально-бытового назначения, благоустройству территории). В связи с тем, что истец не выполнил в установленный протоколом об итогах аукциона и договором десятилетний срок комплексного освоения земельных участков (максимальные (предельные) сроки завершения строительства являлись обязательными условиями заключения договора аренды), и, соответственно, общество «ОмегаСтрой» просрочило на несколько лет исполнение обязательств по договору аренды, то, как полагает заявитель жалобы, истец лишился права на выкуп образованных земельных участков. Также заявитель жалобы указывает на нетождественность срока аренды земельных участков и срока реализации проекта по комплексному освоению территории; по мнению заявителя жалобы, продление срока аренды земельных участков не является основанием для продления срока реализации комплексного освоения территории. Кроме того, заявителем жалобы приведены возражения относительно условий договора, заключить который ответчика обязал суд апелляционной инстанции, в частности указано, что в нарушение требований законодательства судом апелляционной инстанции срок комплексного освоения увеличен до 20 лет, что противоречит требованиям аукционной документации.

В представленном отзыве на кассационную жалобу, дополнении к отзыву и пояснениях общество «ОмегаСтрой» с доводами кассационной жалобы не согласилось, ссылаясь на неверное истолкование ответчиком соответствующих условий договора аренды, а также указало на невозможность в случае отказа в выкупе участков завершения комплексного освоения спорных земельных участков после прекращения договора аренды.

В судебном заседании представитель общества «Дом.РФ» доводы кассационной жалобы поддержал.

Представители общества «ОмегаСтрой» в судебном заседании с доводами кассационной жалобы не согласились.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, дополнении к ней, отзыве на кассационную жалобу, дополнении к отзыву и пояснениях, правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Федеральным Фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «СибирьЭнергоТрейд» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №ДЗ-274 от 30.12.2011.

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок общей площадью 985 247 кв.м (кадастровый номер 38:06:143519:4778), расположенный по адресу: Иркутска область, Иркутский район, принадлежащий арендодателю на праве собственности (пункт 1.1 договора).

В последующем, обязательства арендодателя перешли к обществу «Дом.РФ», обязательства арендатора – к обществу «ОмегаСтрой».

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка – десять лет.

Дополнительным соглашением № 6 от 21.07.2020 стороны увеличили срок договора аренды на 3 года - до 30.12.2024 на основании Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Согласно пункту 1.2 договора, участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Комплексным освоением участка является:

- подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и её утверждение в установленном порядке уполномоченным органом;

- обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах участка (далее – образованные участки) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление в частную собственность;

- осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

Пункт 3.1 договора устанавливает, что комплексное освоение участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:

- разработка и обеспечение утверждения в установленном порядке документации по планировке территории в границах участка в срок, установленный протоколом об итогах аукциона (пункт 3.1.1 договора);

- в случае если в течение срока, предусмотренного подпунктом 3.1.1 договора, в законодательство Российской Федерации будут внесены изменения, которые повлекут необходимость внесения существенных изменений в разрабатываемую (разработанную) арендатором документацию по планировке территории в границах участка, срок, предусмотренный подпунктом 3.1.1 договора, и, соответственно, срок, предусмотренный  пунктом 2.1 договора, увеличивается соразмерно сроку доработки документации по планировке территории в границах участка, но не более чем на шесть месяцев (пункт 3.1.2 договора);

- обеспечение строительства (создания) и передачи безвозмездно в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, перечисленных в пункте 1.2 договора, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка либо оформление таких объектов в частную собственность в срок, установленный протоколом об итогах аукциона (пункт 3.1.3 договора);

- обеспечение жилищного и иного строительства на образованных участках в границах участка поэтапного нарастающим итогом в следующие сроки (пункт 3.1.4 договора): в течение 4 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 15 000 кв.м; в течение 5 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 25 000 кв.м; в течение 6 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 35 000 кв.м; в течение 7 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 45 000 кв.м; в течение 8 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 55 000 кв.м; в течение 9 лет аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 65 000 кв.м; до окончания 10 года аренды – строительство объектов жилищного назначения общей площадью не менее 80 000 кв.м; в пределах максимального срока осуществления жилищного и иного строительства – строительство объектов иного назначения.

Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства на образованных участках установлен протоколом об итогах аукциона и составляет 10 лет с момента подписания акта приема-передачи. Арендатор вправе исполнить обязательство по осуществлению жилищного и иного строительство любого из этапов досрочно. Датой окончания жилищного и иного строительства на образованных участках в границах участка является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов жилого и (или) иного назначения, предусмотренных документацией по планировке территории в границах участка.

Постановлением Главы Ушаковского муниципального образования №428 от 20.12.2012 утверждена документация по планировке территории земельного участка с кадастровым номером 38:06:143519:4778, разработанная на основании постановления главы администрации Ушаковского муниципального образования от 19.03.2012 №107 «О подготовке проекта планировки и межевания» для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Статьей 5 договора №ДЗ-274 от 30.12.2011 предусмотрены положения о выкупе и аренде образованных участков.

Так, в соответствии с пунктом 5.1 договора после осуществления кадастровых работ на основании утвержденного надлежащим образов проекта планировки территории в границах участка и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков арендатор принимает решение о выкупе образованных участков или об использовании образованных участков на условиях аренды, за исключением образованных участков, расположенных в границах территорий общего пользования и подлежащих безвозмездной передаче арендодателем в муниципальную (или государственную) собственность в порядке, установленном подпунктом 6.1.3 договора, в отношении которых выкуп арендатором не производится.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды договор купли-продажи образованного участка подлежит заключению после исполнения всех обязательств по договору, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи образованного участка, и на условиях, являющихся существенными, которые указаны в подпунктах 5.3.1 - 5.3.6 договора.

Согласно пункту 5.3.6 договора договор купли-продажи образованного участка заключается на условиях, предусмотренных, подпунктами 3.1.3, 3.1.4, 6.2.15, 6.2.17 договора, статьями 12 и 13 договора, пунктами 9.3, 9.7, 9.8, 9.9 договора с указанием срока ввода объекта (объектов) капитального строительства применительно к образованному участку (участкам), определяемого на основании сведений, содержащихся в письменном обращении арендатора, направленном в соответствии с пунктом 5.2 договора, с учетом требований подпунктов 3.1.3- 3.1.4 договора.

В третьем абзаце пункта 5.4 договора указано, что в случае если по требованию арендатора будут заключены договоры купли-продажи образованных участков или договоры аренды образованных участков обязательства сторон по осуществлению комплексного освоения участка (образованных участков), предусмотренные пунктом 1.2, подпунктами 3.1.3-3.1.4 договора, состав этапов и сроков строительства, а также меры ответственности за нарушения обязательств могут быть урегулированы отдельным соглашением сторон.

Истец, полагая, что на его стороне возникло право на выкуп образованных в пределах территории комплексного освоения земельных участков, обратился к ответчику с предложением о заключении договора купли-продажи 32 земельных участков. Однако ответчиком в заключении договоров купли-продажи земельных участков отказано.

Полагая отказ в выкупе земельных участков для их комплексного освоения незаконным и нарушающим права общества «ОмегаСтрой», истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 3 Федерального закона от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий», статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», статей 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015), и, установив, что обязательства по строительству всего объема жилищного и иного строительства по договору аренды истцом не исполнена, исходил из отсутствия оснований для обязания ответчика к заключению договора купли-продажи образованных земельных участков, и, соответственно, необоснованности требований истца.

Отменяя указанное решение и удовлетворяя иск, апелляционный суд пришел к выводу, что условия, предусмотренные пунктами 5.1, 5.2, 5.3 договора аренды, арендатором соблюдены. При этом доводы ответчика об отсутствии у истца права на выкуп образованных участков суд апелляционной инстанции отклонил, указав, что договор аренды от 30.12.20211 и аукционная документация изначально допускала, что при заключении договоров купли-продажи образованных земельных участков условия, предусмотренные пунктами 1.2, 3.1.3, 3.1.4 договора аренды, состав этапов строительства с указанием сроков осуществления строительства, основания и порядок изменения этапов и сроков строительства, а также меры ответственности за нарушение обязательств, могут быть урегулированы отдельными соглашениями сторон, что не противоречит, по мнению апелляционного суда, существу аукциона и его документации.

Между тем принятое апелляционным судом постановление подлежит отмене в связи со следующим.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» глава 5 Градостроительного кодекса Российской Федерации дополнена статьей 46.4, а статьи 30.2 и 38.2 Земельного кодекса признаны утратившими силу. Данный закон вступил в силу в части названных изменений 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 34 этого закона отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу этого закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу этого закона).

Таким образом, к спорным правоотношениям, вытекающим из договора от №ДЗ-274 от 30.12.2011, подлежат применению положения статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

До 2015 года определения договора о комплексном освоении территории не существовало, но состав комплексного освоения территории в целях жилищного строительства определялся по схеме обязательственного правоотношения, в силу которого должник обязан совершить в пользу кредитора определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 30.2 (пунктом 1 - 3, 6) Земельного кодекса земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Комплексное освоение включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Предоставление земельного участка осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 кодекса. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 кодекса.

Согласно пункту 5 статьи 30.2 Земельного кодекса арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного пунктом 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду.

При этом собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 6 статьи 30.2 Земельного кодекса).

Подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса предусмотрено, что в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны, в том числе: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Рассмотренный судами спор возник в связи с отказом общества «Дом.РФ» в заключении договоров купли-продажи земельных участков (всего 32 земельных участка, общей площадью 198 880 кв.м), выделенных из земельного участка, предоставленного по договору аренды с целью комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Так судами установлено, что 10.04.2023 общество «ОмегаСтрой» обратилось за выкупом земельных участков, входящих в границы территории комплексного освоения, на которых до настоящего времени не осуществлено строительство с целью комплексного освоения территории.

Согласно условиям заключенного сторонами договора аренды, земельный участок (общей площадью 985 247 кв.м) предоставляется арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.2 договора аренды). При этом указанным пунктом определено, что комплексным освоением участка является: подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и её утверждение в установленном порядке уполномоченным органом; обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах участка объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление в частную собственность; осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

Из пунктов 3.1.3, 3.1.4 договора аренды следует, что обеспечение строительства (создания) и передачи безвозмездно в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, перечисленных в пункте 1.2 договора, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка либо оформление таких объектов в частную собственность в срок, установленный протоколом об итогах аукциона; максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства на образованных участках установлен протоколом об итогах аукциона.

Условиями аукционной документации предусмотрен максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в муниципальную собственность – 10 лет со дня подписания акта приема-передачи, а также максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участка – 10 лет со дня подписания акта приема-передачи.

Таким образом, указанные максимальные сроки строительства, наряду с предметом аукциона, ценой выкупа, начальной ценой предмета аукциона, размером арендной платы за земельный участок, являются существенными условиями заключаемого по результатам аукциона договора аренды. 

В настоящем случае, по итогам аукциона 30.12.2011 заключен договор № ДЗ-274 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства и земельный участок был передан арендатору. Следовательно, десятилетний срок комплексного освоения территории в целях жилищного строительства истек 30.12.2021.

Статьей 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона и заключения по его результатам договора аренды №ДЗ-274 от 30.12.2011, предусмотрено, что подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры и включает в себя характеристики планируемого развития территории, в том числе плотности и параметры застройки территории и характеристики развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

Таким образом, перечень объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих строительству и передаче в государственную собственность, а так же объем жилищного строительства устанавливается проектом планировки территории уже после проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

При таких обстоятельствах, из совокупного толкования аукционной документации, условий договора аренды, принимая во внимание указанные выше нормы права, следует, что все предусмотренные проектом планировки территории мероприятия по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства должны быть выполнены победителем торгов в течение 10 лет (как строительство жилья в объеме, предусмотренном проектом планировки территории, так и объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, а также объектов по обустройству территорий общего пользования), а не только минимально определённый договором объем жилищного строительства, как полагает общество «ОмегаСтрой».

Иной подход к толкованию положений статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса лишал бы смысла принятые арендатором обязательства, вытекающие из специфики комплексного освоения, противоречил бы самому существу «комплексности» такого освоения и лишал бы смысла проект планировки территории.

В рассматриваемом случае, судом первой инстанции установлено, что на дату обращения общества «ОмегаСтрой» за выкупом образованных земельных участков предусмотренные проектом планировки территории обязательства обществом «ОмегаСтрой» не исполнены. Истец то обстоятельство, что им не завершено строительство объектов инфраструктуры и объектов жилищного строительства, предусмотренных договором и проектом планировки территории, не оспорил.   

В доводах отзыва на жалобу и в судебном заседании суда кассационной инстанции общество «ОмегаСтрой» подтвердило, что проектом планировки территории на земельных участках, выделенных из исходного земельного участка, в отношении которого  заключен договор аренды №ДЗ-274 от 30.12.2011, запланировано возведение жилья в площади более 180 000 кв.м, в то время как в настоящее время возведен лишь минимальный объем жилых объектов (87 896,63 кв.м).

В дополнении к отзыву на кассационную жалобу общество «ОмегаСтрой» также указывало на то, что в настоящее время более 400 семей, проживающих в возведенных жилых домах (более 80 000 кв.м жилья), рискуют остаться без коммунальных услуг, без автодорог и необходимых элементов благоустройства и безопасности жилой территории, и также детские сады, школы и иные социальные объекты не смогут быть возведены без окончания строительства соответствующей инфраструктуры (инженерные сети, улично-дорожная сеть и пр.).

Принимая во внимание установленные при разрешении спора судом первой инстанции обстоятельства, которые не оспорены истцом, суд при рассмотрении настоящего дела на основании оценки представленных сторонами доказательств в их совокупности верно пришел к выводу об отсутствии оснований для возложения на общество «Дом.РФ» обязанности по заключению договора купли-продажи земельных участков, поскольку пунктом 5.6 договора аренды установлено, что договор купли-продажи образованного участка подлежит заключению после исполнения всех обязательств по договору, которые должны быть выполнены к дате заключения договора купли-продажи.

При этом суд первой инстанции, проанализировав условия договора и условия аукционной документации, верно исходил из того, что на момент обращения истца к ответчику (заявление от 10.04.2023) и на момент рассмотрения дела в суде (резолютивная часть решения суда первой инстанции от 15.04.2024) на стороне истца уже имелась неисполненная в установленный срок (30.12.2021) обязанность по строительству как   объектов инфраструктуры, так и объектов жилищного строительства, в объеме, предусмотренном проектом планировки территории.

В этой связи суд первой инстанции обоснованно в удовлетворении требований истца отказал ввиду отсутствия у арендатора права на выкуп земельных участков по причине просрочки реализации им проекта по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства.

Выводы Четвертого арбитражного апелляционного суда о том, что арендатором соблюдены условия, предусмотренные пунктом 5.1, 5.2 договора и потому этого достаточно для заключения договора купли-продажи образованных участков, противоречат установленным обстоятельствам и основаны на ошибочном (формальном) толковании условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка с целью комплексного освоения территории.

Апелляционный суд, обязывая общество «Дом.РФ» заключить на предложенных обществом «ОмегаСтрой» условиях договор купли-продажи земельных участков, в пункте 4.35 фактически увеличил еще на 10 лет срок комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, что противоречит положениям статьи 30.2 Земельного кодекса и условиям аукционной документации.

В третьем абзаце пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В рассматриваемом случае, очевидно, что стороны при заключении договора аренды не имели в виду того, что в случае выкупа земельных участков на основании статьи 5 договора аренды, срок комплексного освоения территории увеличится в два раза.

Как указано выше, по смыслу положений статьи 38.2 Земельного кодекса максимальные сроки строительства при заключении договора аренды земельного участка в целях его комплексного освоения являются существенными условиями заключаемого по результатам аукциона договора аренды.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, обязывая ответчика заключить договор купли-продажи на условиях, предложенных истцом, произвольно продлил исполнение истцом обязательств по комплексному освоению территории, что с учетом вышеуказанного правового регулирования, недопустимо.

Доводы истца о том, что несмотря на постановленный апелляционным судом срок комплексного освоения территории (дополнительно 10 лет), соглашением сторон может быть предусмотрен иной срок исполнения обязательств по комплексному освоению территории, судом округа не может быть принят как обоснованный, поскольку, во-первых, в связи с допущенной арендатором просрочкой реализации проекта по  комплексному освоению территории в целях жилищного строительства, у арендатора не возникло право на выкуп земельных участков, на которых до настоящего времени не завершено возведение ни объектов жилищного строительства, ни объектов инфраструктуры, во-вторых, арендодатель возражает относительно установления иного срока комплексного освоения, отличного от определенного в аукционной документации. Учитывая существо принятого истцом при вступлении в договор аренды  обязательства (осуществить комплексное освоение территории в пределах срока, установленного аукционной документацией), установленных законом оснований понудить общество «Дом.РФ» к согласованию иного срока комплексного освоения не имеется, а изменение указанного срока на основании соглашения сторон противоречило бы положениям подпункта 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса, и привело бы к изменению существенных условия договора, заключенного на торгах, что недопустимо.

Апелляционным судом при вынесении оспариваемого постановления не учтено, что в силу пункта 8 статьи 30.2 Земельного кодекса в случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством.

В частности, пунктами 3 и 6 статьи 30.2 Земельного кодекса предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса; собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса. Указанным пунктом 3 статьи 38.2 Земельного кодекса, в свою очередь, предусмотрены требования относительно максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (подпункт 6 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса), максимальных сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи (подпункт 7 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса),  максимальных сроков осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (подпункт 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса).

Таким образом, по смыслу указанной нормы права, нарушение максимальных сроков комплексного освоения территории является основанием для прекращения как права аренды, так и права собственности лица, не исполнившего обязательства по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства, в определенные договором сроки.

Ссылка истца на то, что в случае возведения всех запроектированных объектов в выкупе земельных участков не будет необходимости (поскольку земельные участки подлежат передаче собственникам объектов на них возведённых), а выкуп земельных участков специально предусмотрен условиями договора на случай, если арендатор не успел выполнить все работы по строительству запланированных объектов в предусмотренные сроки (с целью дальнейшего строительства и выполнения связанных с такой деятельностью мероприятий (получения разрешения на строительство объектов)) судом округа признается несостоятельной, основанной на неверном понимании вышеизложенных норм материального права и неверном толковании условий договора, из которого следует, что выкуп образованных участков или их аренда в пределах максимальных сроков комплексного освоения территории является выбором арендатора, однако в случае просрочки обязательств по комплексному освоению территории в целях жилищного строительства в определенные договором сроки может быть прекращено как право аренды, так и право собственности лица, принявшего на себя такие обязательства.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, принятые обществом «ОмегаСтрой» по договору аренды обязательства по комплексному освоению территории в объеме, указанном в проекте планировки территории, разработанном во исполнение условий договора (строительство инфраструктуры, строительство жилья в количестве, предусмотренным проектом планировки территории), не исполнены. Обществом «ОмегаСтрой» не оспаривается, что на заявленных к выкупу земельных участках возведение объектов, предусмотренных проектом планировки территории (объекты жилищного и иного строительства), не завершено.

Указанные обстоятельства в силу пункта 8 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации являются основанием прекращения права на земельный участок, предоставленный для комплексного освоения. И, следовательно, указанные обстоятельства являются препятствием для реализации арендатором права на выкуп таких  участков.

При этом выводы суда апелляционной инстанции, согласно которым срок комплексного освоения земельного участка был продлен ввиду заключения сторонами  21.07.2020 дополнительного соглашения к договору аренды, которым стороны увеличили срок аренды земельного участка на 3 года (до 30.12.2024), являются необоснованными. Как следует из материалов дела, указанное дополнительное соглашение заключено на основании Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», которым предусмотрено право арендатора требовать продления договора аренды публичного земельного участка на срок до 3-х лет.

С учетом положений части 6 статьи 19 этого Закона оснований полагать, что продление срока аренды автоматически ведет к продлению срока комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, не имеется. Таких оснований не усматривается и из дополнительного соглашения от 21.07.2020, в пункте 3 которого сторонами согласовано, что во всём остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, применяются положения договора аренды. При этом пункт 1 указанного соглашения предусматривает следующее положение: «Срок Договора аренды увеличивается на 3 года, до 30 декабря 2024 года»; продление иных сроков указанным соглашением не предусмотрено.

При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для отмены решения суда первой инстанции, разрешившего спор на основании правильно примененных норм материального права к установленным обстоятельствам, и принятия судебного акта об отказе в удовлетворении иска. Выводы суда первой инстанции являются законными, обоснованными и мотивированными (часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, на основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2024 года подлежит отмене, а решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 апреля 2024 года - оставлению в силе.

В связи с оставлением решения суда первой инстанции в силе с истца в пользу ответчика на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей, понесенные последним в связи с подачей кассационной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями  110, 274, 283, 286-288, 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2024 года по делу № А19-23367/2023 Арбитражного суда Иркутской области отменить.

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 апреля 2024 года по делу № А19-23367/2023 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОмегаСтрой» в пользу акционерного общества «Дом.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

Арбитражному суду Иркутской области выдать исполнительный лист.

Меры по приостановлению исполнения постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2024 года по делу № А19-23367/2023 Арбитражного суда Иркутской области, принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15 августа 2024 года по тому же делу, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

Судьи

 

Ю.С. Яцкевич 

Е.Г. Железняк 

С.Б. Качуков