ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А35-10884/2024

г. Воронеж

07 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2025 года.  

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Дудариковой О.В., Судей Поротикова А.И.,  

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Разуваевой А.А., 

при участии:  

от общества с ограниченной ответственностью Специализированный  

застройщик «ЛЕОН Недвижимость»: представитель не явился, извещен  

надлежащим образом; 

общества с ограниченной ответственностью «Элитсрой ДТВ»:  

представитель не явился, извещен надлежащим образом; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ЛЕОН Недвижимость» на решение Арбитражного суда Курской области от 10.06.2025 по делу № А35-10884/2024 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Элитсрой ДТВ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ЛЕОН Недвижимость» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.09.2023 в размере 2 443 499 руб. 88 коп., и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ЛЕОН Недвижимость» к обществу с ограниченной ответственностью «ЭлитСрой ДТВ» о признании недействительным заключенного между ООО «СЗ «ЛЕОН Недвижимость» и ООО «ЭлитСтрой ДТВ» договора аренды земельного участка с  

последующим правом выкупа от 01.09.2023 и применении последствий недействительности сделки,  

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Элитсрой ДТВ» (далее – ООО «Элитсрой ДТВ», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ЛЕОН Недвижимость» (далее – ООО «ЛЕОН Недвижимость», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.09.2023 в размере 2 443 499 руб. 88 коп. (с учетом уточнения требования, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ).  

В целях совместного рассмотрения с первоначальными исковыми требованиями, Определением суда от 28.01.2025 принято встречное исковое заявление ООО «ЛЕОН Недвижимость» к ООО «Элитсрой ДТВ» о признании недействительным заключенного между ООО «СЗ «ЛЕОН Недвижимость» и ООО «ЭлитСтрой ДТВ» договора аренды земельного участка с последующим правом выкупа от 01.09.2023 и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции (возврата каждой из сторон всего полученного по сделке) (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).  

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.06.2025 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.  

В обоснование своего несогласия с обжалуемым судебным актом заявитель ссылается на несоблюдение арендодателем существенного условия договора аренды земельного участка 01.09.2023 об отсутствии обременений (в том числе арестов) на земельный участок на момент заключения договора. По мнению заявителя, оспариваемая сделка, совершенная со злоупотреблением правом арендодателем, посягает в том числе на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, поскольку конечной целью ее исполнения являлось строительство домов малой этажности и создание объектов коммунальной инфраструктуры, которые были предназначены для широкого круга лиц, в связи с чем должна быть признана недействительной (ничтожной) (ст. 168 ГК РФ).  

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители истца, ответчика не явились.  

В связи с наличием доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266  

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.  

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.09.2023 между ООО «ЭлитСтрой ДТВ» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ЛЕОН Недвижимость» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с последующим правом выкупа.  

В соответствии с пунктом 1.1 договора Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:15, площадью 3 340 кв.м, расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, в районе ул. Смородиновая, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием «проектирование жилого поселка малой этажности».  

Указанный земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в ЕГРН имеется запись о государственной регистрации права ( № 4646-01/047/2013-543 от 19.08.2013).  

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется Арендатору для: - проектирования и строительства домов малой этажности; 

- обустройства участка посредством строительства (создания) объектов коммунальной инфраструктуры: в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод (подведения инженерных коммуникаций), иной инфраструктуры, создания на участке объектов, предназначенный для обслуживания, эксплуатации и благоустройства Объекта.  

Срок действия договора был установлен сторонами с 01.09.2023 до 31.07.2024 (пункт 6.2 договора).  

В силу пункта 2.1 договора арендная плата за пользование участком составляет 6 500 000 руб. 00 коп.; начисляется и уплачивается равными платежами (3 250 000 руб.) Арендатором согласно графику погашения, указанного в Приложении № 2.  

В пункте 2.3 договора стороны закрепили, что Арендатор обязан оплатить земельный налог и авансовые платежи за земельный участок за весь период аренды путем компенсационных выплат стоимости налога в адрес Арендодателя Арендатор обязан в течение 3 рабочих дней после предоставления расчета стоимости земельного налога за отчетный период перечислить денежные средства на расчетный счет Арендодателя для уплаты земельного налога. В случае несвоевременной оплаты земельного налога по вине Арендатора, Арендатор обязан компенсировать все штрафы и пени за неуплату земельного налога первому требованию Арендодателя.  

По расчету истца, сумма задолженности по оплате арендной платы составила 2 752 955 руб. 17 коп.  

15.08.2024 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить образовавшуюся задолженность в срок до 01.09.2024.  

Неисполнение требований претензии явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.  

В свою очередь, ООО «СЗ «ЛЕОН Недвижимость», полагая, что при заключении договора истец действовал недобросовестно, в условиях невозможности со стороны ответчика реализовать право выкупа земельного участка, ввиду наложения на него арестов, обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка с последующим правом выкупа от 01.09.2023 недействительным и применении последствий недействительности данной сделки.  

Согласно п. 1.3 Договора Арендодатель подтверждает, что на дату подписания Договора передаваемый Участок не обременен правами третьих лиц. в т.ч. не заложен, в споре не состоит. Арендодатель гарантирует, что к моменту окончания срока действия настоящего Договора, земельный участок будет свободен от любых нрав и притязаний третьих лиц, в т.ч. не будет заложен, а также не будет находиться в споре или под арестом.  

В соответствии с пунктом 1.5 Договора по истечении срока действия настоящего Договора, Арендатор имеет право приобрести в собственность земельный участок, указанный в п. 1.1. настоящего договора, за 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, при условии выполнения всех финансовых обязательств, предусмотренных разделом 2 настоящего Договора. Досрочный переход права собственности возможен при досрочной выплате Арендатором всех арендных платежей, предусмотренных настоящим договором.  

Согласно п. 3.1.3 Договора Арендодатель обязуется уведомить Арендатора в письменном виде обо всех известных недостатках Участков, которые не могут быть выявлены при визуальном осмотре.  

В соответствии с п. 6.2 Договора он заключается на срок 11 месяцев с даты подписания Сторонами Договора с 01.09.2023 по 31.07.2024 включительно. Окончание срока действия Договора влечет прекращение обязательств Сторон по Договору в случае, когда Сторонами к моменту окончания данного срока исполнены все обязательства по Договору.  

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.  

Исходя из правовой природы отношений, вытекающих из спорного договора аренды земельного участка от 01.09.2023, к возникшему спору подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.  

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

По смыслу положений ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.  

Исходя из положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса РФ плательщиками арендной платы признаются арендаторы – лица, которым земельные участки предоставлены собственниками во временное владение и пользование за плату.  

Из расчета истца следует, что поскольку Арендатор лишь частично исполнил принятые на себя обязательства, на стороне ООО СЗ «ЛЕОН Недвижимость» образовалась задолженность в размере 2 443 499 руб. 88 коп.  

Возражая по существу требования, ответчик ссылается на недействительность договора аренды земельного участка от 01.09.2023.  

В пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения о том, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.  

Вместе с тем, такое правовое последствие, как признание договора аренды недействительным, может являться основанием для возникновения ситуации, при которой лицо, фактически использовавшее имущество, может в дальнейшем уклоняться от уплаты арендных платежей по причине отсутствия обязательственной связи.  

Аналогичный правовой подход нашел свое отражение в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 21.09.2022 № Ф10-3881/2022 по делу № А62-11051/2020, Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2024 по делу № А35-10631/2023.  

Следует отметить, что основания считать внесенные Обществом арендные платежи в качестве неосновательно полученной арендодателем платы также отсутствуют, поскольку имущество, являющееся объектом аренды, было передано в фактическое владение арендатора, который обязан оплатить фактическое пользование имуществом до момента его возврата арендатору.  

При таких обстоятельствах, арендатор не может быть освобожден от исполнения обязательств по внесению арендной платы арендодателю, надлежащим образом исполнившему обязательства по предоставлению арендованного имущества.  

Поскольку факт пользования объектом (земельным участком) в течение срока действия договора подтвержден материалами дела и ответчиком не  

оспаривался, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о возникновении на стороне Арендатора обязанности по оплате начисленных арендных платежей в размере 2 443 499 руб. 88 коп.  

Предметом встречного иска явилось требование ООО «ЛЕОН Недвижимость» о признании недействительным заключенного между ООО «СЗ «ЛЕОН Недвижимость» и ООО «ЭлитСтрой ДТВ» договора аренды земельного участка с последующим правом выкупа от 01.09.2023 и применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.  

В соответствии с пунктом 1.1 договора Арендодатель обязуется предоставить за плату во временно владение и пользование, а Арендатор обязуется принять земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:15, площадью 3 340 кв.м, расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, в районе ул. Смородиновая, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием «проектирование жилого поселка малой этажности».  

В пункте 1.5 договора стороны закрепили, что по истечении срока действия договора, Арендатор имеет право приобрести в собственность земельный участок, указанный в пункте 1.1, при условии выполнения всех финансовых обязательств, предусмотренных договором. Досрочный переход права собственности возможен при досрочной выплате Арендатором всех арендных платежей, предусмотренных настоящим договором.  

Ссылаясь на то, что на дату заключения договора конечная цель сделки (выкуп земельного участка) не могла быть достигнута вследствие применения в отношении объекта недвижимости обеспечительных мер в виде наложения ареста, ООО СЗ «ЛЕОН Недвижимость» обратилось со встречным иском о признании договора от 01.09.2023 недействительным.  

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ею таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 чт. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи  

10 Гражданского кодекса Российской Федерации», для установления ничтожности договора на основании ст. 10, 168 ГК РФ необходимо установить факт недобросовестного поведения (злоупотребления правом) сторон оспариваемой сделки, а также их действия с намерением причинить вред другому лицу.  

В силу абз. 3 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.  

Истец полагает сделку недействительной, поскольку арендодателем не соблюдено существенное условие договора аренды земельного участка 01.09.2023 об отсутствии обременений (в том числе арестов) на земельный участок на момент заключения договора. По мнению заявителя, оспариваемая сделка, совершенная со злоупотреблением правом арендодателем, посягает в том числе на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, поскольку конечной целью ее исполнения являлось строительства домов малой этажности и создание объектов коммунальной инфраструктуры, которые были предназначены для широкого круга лиц, в связи с чем должна быть признана недействительной (ничтожной) (ст. 168 ГК РФ).  

В исследуемых обстоятельствах на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:15 установлены ограничения в виде наложенного ареста (на основании Определения Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 по делу № А08-12231/2018, Постановление судебного пристава-исполнителя СОСП по Белгородской области ГМУ ФССП России, № 998164336/9831 (118503/24/98031-ИП), выданного 07.10.2024, СОСП по Белгородской области ГМУ ФССП России).  

Бездействие истца по встречному иску в части не установления им на дату заключения договора аренды - 01.09.2023 (при условии наличия цели Арендатора на выкуп передаваемого имущества) сведений относительно предмета аренды, которые содержались в открытом доступе, не может быть квалифицировано в качестве злоупотребления правом со стороны ответчика.  

Как следует из определения Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 по делу № А08-12231/2018 данная обеспечительная мера не устанавливает запрет на использование имущества, а является временной ограничительной мерой для осуществления дальнейших регистрационных действий в отношении имущества ответчика, что не нарушает его прав и законных интересов по владению и пользованию принадлежащим ему имуществом.  

Таким образом, само по себе наличие обременения в виде наложения ареста не препятствует использованию земельного участка, является  

временной мерой, направленной на обеспечение исполнения судебного акта о взыскании задолженности.  

При изложенных обстоятельствах, наличие ареста по указанным истцом по встречному иску основаниям не влечет недействительность договора аренды.  

Кроме того, с учетом заявления ответчиком по встречному иску о пропуске истцом срока исковой давности согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ на дату обращения со встречным иском (20.01.2025) годичный срок исковой давности истек (01.09.2024), что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.  

Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства, установив необходимые для разрешения спора обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальные исковые требования в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказал.  

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными и подлежат отклонению, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.  

Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.  

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.  

В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.  

Поскольку при подаче апелляционной жалобы заявителю предоставлялась отсрочка, с учетом результата рассмотрения настоящего дела, с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ЛЕОН Недвижимость» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 30 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 10.06.2025 по делу № А35-10884/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ЛЕОН Недвижимость» в доход федерального бюджета 30 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья 

О.В. Дударикова  

судьи 

А.И. Поротиков  

ФИО1