Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-5696/2017

30 октября 2017 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2017 года.Полный текст  постановления изготовлен 30 октября 2017 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.,

судей  Волковой М.О., Тихоненко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии  в заседании:

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>): ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2017 № 02-12/7;

от общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная» (ОГРН 

<

***>): ФИО3, представитель по доверенности от 24.10.2017;

от индивидуального предпринимателя ФИО4: представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная»

на решение от  24.08.2017

по делу № А73-5914/2017

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей  Дацуком С.Ю.,

по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска 

к обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточная» 

об освобождении земельного участка, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная» 

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска 

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО4

о возложении обязанности заключить договор, 

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточная» (далее – ООО «Дальневосточная», общество) об освобождении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051119:6, площадью 4 545 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> путем демонтажа размещенных в его границах объектов – торгового павильона, автостоянки, склада, автосервиса, автомойки (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

В свою очередь, ООО «Дальневосточная» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с встречным иском к Департаменту о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051119:6 на новый срок без проведения торгов, принятым судом к рассмотрению на основании пункта 3 части 3 статьи 132 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 24.08.2017 исковые требования, заявленные в рамках первоначального иска, удовлетворены, ООО «Дальневосточная» обязано освободить земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051119:6, площадью 4 545 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> путем демонтажа размещенных в его границах объектов – торгового павильона, автостоянки, склада, автосервиса, автомойки. В удовлетворении встречного иска отказано. 

ООО «Дальневосточная» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 24.08.2017 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что автосервис является объектом недвижимого имущества, самовольно построенным обществом на спорном земельном участке, полагает, что Департамент злоупотребляет своим правом. Считает, что отсутствуют правовые основания для расторжения договора аренды. Поясняет, что удовлетворение требования Департамента повлечет за собой банкротство и ликвидацию бизнеса общества.

Отзывы на апелляционную жалобу истцом и третьим лицом не представлены.

В судебном заседании представитель ООО «Дальневосточная» настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, ходатайствовал о приобщении к материалам дела заключения специалиста от 11.09.2017 № 266, представитель Департамента просил оставить решение без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Шестым арбитражным апелляционным судом на основании пункта 2 статьи 268 АПК РФ отказано в удовлетворении ходатайства о приобщении заключения специалиста от 11.09.2017 № 266, документ возвращен представителю ООО «Дальневосточная» в судебном заседании.

ИП ФИО4 извещался о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд не прибыл.

На основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и ООО «Дальневосточная» (арендатор) заключен договор аренды от 07.06.2010 № 462, согласно условиям которого арендатор предоставляет во временное пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051119:6, площадью 4 545 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, ул. Малиновского, для использования под временные движимые объекты – автостоянку (700 кв.м), павильон по продаже автозапчастей (25 кв.м), шиномонтажную мастерскую (30 кв.м), автосервис (100 кв.м), склад невостребованного автотранспорта (3 690,02 кв.м), согласно кадастровому паспорту земельного участка, являющемуся неотъемлемо частью настоящего договора, в дальнейшем именуемый объект (п. 1.1 договора от 07.06.2010 № 462). 

Пунктом 1.2 договора от 07.06.2010 № 462 согласовано, что срок действия договора установлен с 07.06.2010 по 06.06.2011.

Передача участка в пользование арендатора оформлена актом от 07.06.2010. 

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора от 07.06.2010 № 462 на момент его заключения суммарный годовой размер арендной платы составлял 436 473,27 руб. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. 

Разделом 3 договора от 07.06.2010 № 462 к обязанностям арендатора, наряду со своевременным внесением арендных платежей, отнесены использование объекта в соответствии с его целевым назначением, поддержание в надлежащем санитарном состоянии, обеспечение беспрепятственного доступа на объект арендодателя, соблюдение требований градостроительных регламентов, экологических, противопожарных правил. 

Согласно пункту 5.2 договора от 07.06.2010 № 462 по истечении срока действия договора, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. 

Пунктом 5.3 договора от 07.06.2010 № 462 установлено, что арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора по основанию, указанному в пункте 5.2 договора, если арендатор письменно не уведомит арендодателя о заключении договора за 30 календарных дней до истечения срока действия соглашения.

В пункте 5.4 договора от 07.06.2010 № 462 предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. 

Как установлено судом, по истечении установленного пунктом 1.2 срока от 07.06.2010 № 462 действия договора ООО «Дальневосточная» в отсутствие возражений Департамента продолжило использование земельного участка. 

Впоследствии Департаментом направлено в адрес общества письмо от 03.03.2017 № 17-06/1982 об отказе от договора от 07.06.2010 № 462, расторжении с 03.04.2017, в названном письме обществу предложено по истечении месяца со дня получения уведомления освободить участок, передать его по акту арендодателю, в случае уклонения от совершения названных действий, Департамент обратится в суд. 

В ответ на названное письмо ООО «Дальневосточная» в письме от 21.03.2017 указало на ошибочное определение Департаментом момента прекращения договорных отношений. 

Уведомлением от 28.03.2017 № 17-06/2808 Департамент со ссылкой на положения статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изложил пояснения относительно ранее обозначенной даты расторжения договора аренды. 

ООО «Дальневосточная» письмом от 17.04.2017 просило разъяснить причины расторжения договора от 07.06.2010 № 462. 

Департамент в письме от 20.04.2017 № 17-06/3874 повторно сообщил о расторжении договора от 07.06.2010 № 462.

Неисполнение ООО «Дальневосточная» требования Департамента об освобождении спорного земельного участка явилось основанием для обращения Департамента с первоначальным иском.

В свою очередь, ООО «Дальневосточная» обратилось в арбитражный суд с встречным требованием о возложении обязанности заключить договор аренды на спорный земельный участок на новый срок.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что отношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, применил нормы главы 34 ГК РФ.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ установлено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. 

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. 

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договора от 07.06.2010 № 462, суд первой инстанции установил, что сторонами названного договора согласован срок его действия до 06.06.2011. По истечении названного срока арендатор продолжил использовать спорный земельный участок.

Таким образом после истечения установленного договором от 07.06.2010 № 462 срока временного использования земельным участком, названный договор возобновил свое действие на неопределенный срок.

Оценив имеющейся в материалах дела отказ Департамента от договора аренды, выраженного в уведомлении от 03.03.2017 № 17-06/1982, с учетом последующей переписки сторон, суд первой инстанции установил, что арендодателем соблюден порядок уведомления арендатора об отказе от договора, предусмотренного условиями договора от 07.06.2010 № 462, положениями  статей 450.1, 610 ГК РФ.

Названное уведомление получено обществом.

Доказательства возврата земельного участка арендодателю обществом в материалы дела не представлены.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о признании правомерным отказа Департамента от договора от 07.06.2010 № 462, и как следствие, к выводу об обязании ООО «Дальневосточная» освободить земельный участок с кадастровым номером 27:23:0051119:6 на основании пункта 1 статьи 622 ГК РФ.

При таких обстоятельствах отклоняется апелляционной коллегией, как не подтвержденный документально, довод апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды. 

Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы ответчика, аналогичные доводам, приведенным в апелляционной жалобе, о злоупотреблении истцом своим правом, ввиду нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимости общества, ввиду следующего.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требования пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер. 

Между тем, совокупность приведенных норм материального права, а также указаний по их толкованию и применению позволяет констатировать, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не поставлена в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объектов, имеющих признаки недвижимого имущества. 

Арендодатель, по смыслу действующего гражданского законодательства, не может быть ограничен в реализации прав на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации, а случае необходимости – и безусловной правовой охране, как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. При этом судом первой инстанции принято во внимание, что доказательств наличия в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051119:6 иных объектов, а равно – зарегистрированных в установленном порядке прав и обременений в пользу ответчика и третьих лиц, не представлено. 

Таким образом судом первой инстанции обоснованно отклонены названные доводы ответчика. 

Разрешая встречный иск о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0051119:6 на новый срок, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Пунктом 3 статьи 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). 

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В пункте 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор возможно в случае, если сторона, для которой заключение договора обязательно в силу ГК РФ или иных законов, уклоняется от его заключения. 

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предписано, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. 

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ). 

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. 

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ). 

Дав оценку правоотношениям сторон, суд первой инстанции установил, что на момент рассмотрения спора срок действия договора от 07.06.2010 № 462 истек, при этом ООО «Дальневосточная» в период его действия не предпринимало мер, направленных на продление срока аренды. 

Доказательства регистрации ООО «Дальневосточная» прав на размещенные в границах спорного земельного участка объекты в материалах дела отсутствуют. 

При изложенном суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для заключения с ООО «Дальневосточная» нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Исходя из повторной оценки приобщенных в дело доказательств, Шестой арбитражный апелляционный суд полагает обоснованными  указанные выводы суда.

Несостоятельна ссылка заявителя жалобы на возникновение возможных негативных последствий для общества в случае удовлетворения иска Департамента, поскольку само по себе финансовое и имущественное положение арендатора не освобождает последнего от обязанности по освобождению арендуемого земельного участка после прекращения арендных отношений.

По приведенным основаниям доводы апелляционной жалобы отклонены. Неправильное применение судом первой инстанции норм материального права или нарушение норм процессуального права не установлено.

 Судебные расходы, в виде уплаченной государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, отнесены в соответствии со статьей 110 АПК РФ на ответчика. 

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от  24.08.2017 по делу               № А73-5914/2017 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

М.О. Волкова

А.А. Тихоненко