АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6078/2024

31 января 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи  Гребенщиковой В.А.

судей  Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщикова С.И.

при участии:

в отсутствие участвующих в деле лиц

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 12.07.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2024

по делу №  А51-17099/2023 Арбитражного суда Приморского края

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью                           «ТД Аристо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 690074,                           

<

...>)

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока                       (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 690090, 

<

...>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципальной собственности

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Экспертно-консультационный центр «Апрайзер Групп» (группа оценщиков)»                   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 690014, 

<

...>), общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 625048, 

<

...>), муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 690106,                

<

...>)   

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТД Аристо» (далее – ООО «ТД Аристо», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, управление ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи имущества с условием выкупе в рассрочку сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат в рваных долях, изложив его пункт 3.1 в следующей редакции: «Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, распоряжения управления муниципальной собственности г. Владивостока от 04.08.2023     № 2793/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 10 001 000 (десять миллионов одна тысяча) рублей».

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Экспертно-консультационный центр «Апрайзер Групп» (группа оценщиков)», общество с ограниченной ответственностью «Айра Торрес» (далее - ООО «Айра Торрес»), муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «АПМЗН»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.07.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2024, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении данного договора, по пункту 3.1, установив стоимость недвижимого имущества - 12 151 500 (двенадцать миллионов сто пятьдесят одна тысяча пятьсот) рублей (без учета НДС)».

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, УМС г. Владивостока настаивает на принятии пункта 3.1 договора купли-продажи в редакции управления, поскольку оценка произведена на основании отчета оценщика ООО «Айра Торрес»                  от 28.04.2023 № 304/2023, который соответствует требованиям законодательства, что подтверждается экспертным заключением саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков»                  от 12.05.2023 № 72/100523/35/01.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, по результатам аукциона (протокол   от   01.02.2019 № 1) между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО    «ТД Аристо» (арендатор) заключен договор аренды от 19.02.2019                   № 04-05605-001-Н-АР-8926-00 в отношении недвижимого имущества: нежилое здание общей площадью 481,3 кв. м, этаж - 1, кадастровый номер: 25:28:040014:3041, расположенного по адресу: 

<

...>, сроком на 5 лет.

19.02.2019 имущество передано арендатору по акту приема-передачи.

13.01.2023 ООО «ТД Аристо» обратилось к УМС г. Владивостока с заявлением о выкупе указанного в договоре аренды муниципального имущества (о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества), а также земельного участка с кадастровым номером 25:28:040014:5737, общей площадью 1156 кв. м, по результатам рассмотрения которого письмом от 26.01.2023 № 601/1у/28 заявителю сообщено о признании его соответствующим условиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), и арендуемое имущество предложено к включению в решение по приватизации.

В приложении к решению Думы г. Владивостока от 27.07.2023 № 215 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» поименованы рассматриваемые объекты недвижимого имущества.

Уведомлением от 04.08.2023 № 23/1392 МКУ «АПМЗН» предложило ООО «ТД Аристо» заключить договор купли-продажи арендуемого имущества, приложив к нему проект договора купли-продажи № 390-ППВ                с условием о рассрочке, пунктом 3.1 которого установлена выкупная его цена в размере 18 625 245,53 руб. (без учета НДС), определенная на основании отчета об оценке объектов недвижимости, составленного независимым оценщиком.

В письме от 06.09.2023 общество, выразило несогласие с предложенным размером рыночной стоимости имущества со ссылкой на отчет № 293-2023 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которая составила 10 001 000 руб. (без учета НДС), подготовленный ООО «Апрайзер Групп», который (письмо от 14.09.2023 № 23/1586) МКУ «АПМЗН» отклонен.

Неурегулирование данных разногласий послужило поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого и среднего предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Закона № 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Закона.

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Из содержания статья 13 настоящего Закона усматривается, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422                    ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора),                                  и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора,         по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии                    с решением суда.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

В ходе рассмотрения настоящего спора судами первой и апелляционной инстанций выявлены отличия в выкупной цене имущества по спорному договору, предложенной управлением на основании отчета от 28.04.2023                № 304/2023 ООО «Айра Торрес» и предложенной обществом на основании отчета № 293-2023 оценщика ООО «Апрайзер Групп», что явилось основанием для назначения судебной экспертизы в порядке                     статьи 82 АПК РФ, производство которой было поручено эксперту ООО «Консалтинговая компания «Арктур Эксперт» ФИО1 (определение                  от 20.02.2024).

Согласно заключению эксперта от 25.04.2024 № 012-С/2024 стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 13.01.2023 составила                12 151 500 руб.

Суды сочли достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела на основании данного экспертного заключения, признав его полным, мотивированным, без противоречий, при соблюдении стандартов оценки в части методологии, с учетом всех ценообразующие факторов. Экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Достоверность выводов, изложенных в заключении эксперта, ответчиком не оспорена, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленное требование об урегулировании разногласий по договору купли-продажи, касающихся условия о цене выкупаемого имущества в размере, определенном экспертным заключением № 012-С/2024.

Доводы заявителя кассационной жалобы, настаивающего на принятии отчета оценщика ООО «Айра Торрес», подлежат отклонению как не учитывающего положения статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ.

Покупатель муниципального имущества, не согласный с предлагаемой ему ценой выкупа, не лишен права на предложение иной цены, которая определяется тем же способом, что и при подготовке проекта договора продавцом - на основании отчета независимого оценщика, а учитывая разногласия сторон относительно выкупной цены арендованного имущества, судом первой инстанции обоснованно назначена экспертиза, определившая рыночную стоимость недвижимого имущества, заключение по результатам проведения которой признано достоверным и соответствующим требованиям закона.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.07.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2024 по делу № А51-17099/2023 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                       в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков