АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, 

<

...>

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А17-11854/2024

г. Иваново

05 мая 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2025 года.

В полном объеме решение изготовлено 05 мая 2025 года.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Смирнова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Молозиной Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агротехника» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о признании дополнительного соглашения № 1 от 31.01.2024 к договору аренды № А-04-23 от 01.10.2023 недействительным,

при участии в судебном заседании:

от истца – индивидуальный предприниматель ФИО1, паспорт;

от ответчика – управляющий директор ФИО2 по приказу № 1 от 22.08.2021, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также – истец, предприниматель, арендатор) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агротехника» (далее также – ответчик, общество, арендодатель) о признании дополнительного соглашения № 1 от 31.01.2024 к договору аренды от 01.10.2023 № А-04-23 недействительным.

Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами было подписано (заключено) дополнительное соглашение № 1 от 31.01.2024 к договору аренды от 01.10.2023 № А-04-23, по условиям которого ответчик, в том числе, обязался передать истцу в аренду (временное круглосуточное пользование) нежилое помещение, площадью 349,8 кв. метров, расположенное по адресу: 

<

...>, однако обязательства свои не исполнил, что влечет недействительность подписанного сторонами соглашения на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 31.01.2025 исковое заявление предпринимателя принято к рассмотрению по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание на 11.03.2025, а определением от 11.03.2025 суд назначил дело к судебному разбирательству на 22.04.2025.

Дело рассмотрено 22.04.2025 с участием истца и представителя ответчика по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, выслушав истца и представителя ответчика, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения от 01.10.2023 № А-04-23 (далее также – Договор, договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное круглосуточное пользование нежилое помещение общей площадью 172,4 кв. метров, адрес объекта: 

<

...> (далее «Объект», «Помещение»), для организации производства (пункт 1.1 Договора).

В пункте 2.1 Договора указано, что арендодатель передает арендатору и по завершению договора принимает от арендатора помещение по акту приема-передачи, подписываемому представителем арендодателя и арендатора (Приложение № 2 к Договору).

Срок действия Договора – с 01.10.2023 по 31.12.2024 (пункт 8.1 Договора).

К Договору между сторонами было заключено (подписано) дополнительное соглашение от 31.01.2024 № 01 (далее – соглашение, дополнительное соглашение), в соответствии с которым стороны договорились:

пункт 1.1 Договора изложить в следующей редакции:

 «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное круглосуточное пользование нежилое помещение общей площадью 349,8 кв. метров, адрес объекта: 

<

...> (далее «Объект», «Помещение»), для организации производства»;

пункт 1.2 Договора изложить в следующей редакции:

«Состав и границы Объекта, передаваемого арендатору, определены и согласованы сторонами, обозначены на копии Поэтажного плана БТИ, который является неотъемлемой частью договора аренды (Приложение № 1а к Договору)».

Также соглашением изменены пункты 3.1, 3.2 Договора о размере арендной платы.

Согласно пункту 5 соглашения, указанные изменения вступают в силу с 01.02.2024.

Как указывает истец, фактически у предпринимателя в пользовании находилось только одно помещение, площадью 172,4 кв. метров. Помещение, предусмотренное дополнительным соглашением, истцу передано не было. В связи с тем, что помещение находилось в неудовлетворительном состоянии и для дальнейшего его использования требовалось произвести демонтаж перегородки, истец в указанный в дополнительном соглашении срок, не принял во временное круглосуточное пользование помещение площадью 349,8 кв.м. (далее – нежилое помещение).

Истец, согласно устной договоренности с ответчиком, должен был произвести демонтаж перегородки, разделяющей между собой два помещения, площадью 172,4 кв.м и 349,8 кв.м., после чего приступить к фактическому использованию помещения, указанного в дополнительном соглашении на основании подписанного акта приема-передачи нежилого помещения, площадью 349,8 кв. метров (пункт 5.4.2 Договора).

После того, как истец произвел демонтаж перегородки, разделяющей между собой два помещения, площадью 172,4 кв.м и 349,8 кв.м, предприниматель обнаружил, что помещение площадью 349,8 кв.м., не пригодно для осуществления предпринимательской деятельности, так как в результате демонтажа перегородки произошло потепление помещения и таяние крыши, которое привело к затоплению и повреждению оборудования, принадлежащего истцу.

В целях урегулирования спора по Договору в досудебном порядке, истец направил ответчику уведомление с предложением заключить досудебное соглашение, но достигнуть соглашения и решить спор в досудебном порядке сторонам не удалось, о чем свидетельствует ответ ответчика на уведомление № 14 от 21.11.2024.

Не приняв по акту приема-передачи нежилое помещение, как непригодное к использованию, истец, посчитав, что дополнительное соглашение является недействительным, обратился в Арбитражный суд Ивановской области с настоящим исковым заявлением.

В обоснование исковых требований истец приводит по существу два аргумента:

- фактическое непринятие арендатором в аренду помещения является основанием для признания соглашения недействительным;

- отсутствие государственной регистрации соглашения свидетельствует о том, что такое соглашение не порождает правовых последствий, а потому, считается недействительным.

В ходе рассмотрения дела ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, из содержания которого тезисно следует, что споры при подписании соглашения у сторон не возникали, отсутствие государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения не влечет незаключенности или недействительности указанных сделок.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

Из абзаца первого, подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок.

Согласно статье 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как следует из пункта 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, сделка является ничтожной по указанной норме закона при наличии одновременно двух следующих условий:

- сделка нарушает требования закона или иного правового акта;

- сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

При этом под нарушением требований закона или иного правового акта может пониматься нарушение запрета при заключении сделки злоупотребления правом, установленного пунктом 1 статьи 10 ГК РФ (пункт 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», ответ на вопрос № 6 раздела «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015).

Отсутствие хотя бы одного из этих условий свидетельствует об оспоримости сделки, сторона по которой вправе просить о ее недействительности в определенных законом случаях.

Из содержания искового заявления следует, что оспариваемая истцом сделка является недействительной по пункту 2 статьи 168 ГК РФ, как не соответствующая обязательным требованиям, предусмотренным гражданским законодательством.

Между тем, заключая дополнительное соглашение к Договору, истец рассчитывал получить в аренду дополнительное нежилое помещение, предварительно его перепланировав для целей увеличения арендуемого пространства.

Как указывает истец, после осуществления демонтажа перегородок, предприниматель обнаружил, что нежилое помещение не пригодно для осуществления предпринимательской деятельности, так как в данном помещении произошло потепление и таяние крыши, которое привело к затоплению и повреждению оборудования, принадлежащего истцу.

Между тем, указанные обстоятельства не являются предусмотренным гражданским законодательством основанием для признания дополнительного соглашения недействительным.

Названные обстоятельства при их доказанности могут свидетельствовать о неисполнении арендодателем своих обязательств по передаче в аренду пригодного для использования нежилого помещения, что не равно наличию оснований для признания такого соглашения недействительным.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды, равно как и дополнительного соглашения к нему, также не является основанием для признания оспариваемой истцом сделки недействительной, поскольку согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Из указанных разъяснений фактически следует, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для признания такого договора недействительным, а лишь лишает арендатора предусмотренных гражданским законодательством прав (например, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок и (или) права на сохранение аренды в случае изменения собственника (арендодателя) переданного в аренду недвижимого имущества).

Учитывая изложенное, истец не доказал, что оспариваемая им сделка одновременно нарушает требования закона или иного правового акта и посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Недоказанность указанных обстоятельств свидетельствует об отсутствии оснований для признания сделки недействительной (ничтожной), в связи с чем, исковые требования по указанному основанию (пункт 2 статьи 168 ГК РФ) не могут быть удовлетворены.

Не может быть признана недействительной оспариваемая истцом сделка и по мотиву оспоримости (пункт 1 статьи 166 ГК РФ) в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу, является оспоримой (пункт 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из системного анализа норм гражданского законодательства и практики их применения следует, что лицо вправе оспорить сделку лишь только в том случае, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, а стало быть, повлекла для него определенные конкретно выраженные негативные последствия.

Таким образом, истец, оспаривающий сделку, должен одновременно доказать, что он является стороной оспариваемой сделки, сделка или ее часть нарушает требования закона или иного правового акта, и нарушает его права и охраняемые законом интересы.

Как указывалось выше, оспариваемая истцом сделка (дополнительное соглашение) признана судом соответствующей нормам гражданского и иного федерального законодательства, а возможное (подлежащее доказыванию) неисполнение обязательств по ней другой стороной сделки не является основанием для признания ее недействительной по мотивам, приведенным предпринимателем.

Прочие доводы истца рассмотрены судом и подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм действующего законодательства.

Принимая во внимание, что судом отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительной оспариваемой предпринимателем сделки, требования о взыскании судебных расходов также подлежат оставлению без удовлетворения и в силу статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока для подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья                                                                                                                         В. А. Смирнов