СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-13323/2022-ГК

г. Пермь

23 декабря 2022 года

Дело № А60-24315/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Гуляевой Е.И.,

судей  Крымджановой Д.И., Поляковой М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:

от истца - ФИО2, паспорт, доверенность от 12.07.2022, диплом; 

от ответчика: - ФИО3, паспорт, доверенность от 07.02.2022, диплом; 

от третьего лица: не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Сити Строй»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 26 августа 2022 года по делу № А60-24315/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью «М-Три» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Сити Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Русь (ЕКБ)» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

об изменении   договора аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "М-ТРИ" (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сити Строй" (ответчик) о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений № 01/2017 от 08.09.2017 - признании исполненными обязательств, предусмотренных договором аренды нежилых помещений №01/2017 от 08.09.2017:

7.1.1 арендодатель обязуется завершить процедуру банкротства подписанием мирового соглашения (ст. 150 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») в течение 180 (сто восемьдесят) календарных дней с момента подписания настоящего договора.

- 7.1.2. арендодатель обязуется провести государственную регистрацию настоящего договора аренды. Мероприятия по государственной регистрации договора осуществляются силами и за счет арендодателя. Расходы по оплате услуг БТИ по инвентаризации помещения и выполнению кадастровых работ арендодатель.

- 7.1.3 арендодатель обязуется произвести подготовительные работы строительного характера, своими силами и за свой счет в указанные сроки, а именно:

 - Обеспечить арендатору электрическую мощность по силовым вводам не менее 500кВт в арендуемом помещении, а так возможность использования их в полном объеме в течение 14 календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1.

- Провести трехфазную разводку (380В) в места помещения указанные арендатором в течение 14 календарных дней с момента выполнения п.7.1.1.

- Обеспечить доступ арендатора к действующим входным группам; 

- Обеспечить    арендуемое   помещение   осветительными   приборами   средняя освещенность (Еср) помещения, должна составлять не менее 800 люксов на кв.м для торговой части помещения и 200 люксов для складской части помещения, в течение 30 календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1, план торговой части помещения предоставляется арендатором, 

признании незаключенным,  исключении из договора аренды  нежилых помещений №01/2017 от 08.09.2017  п.7.1.3 в части обязанности арендодателя обеспечить не менее 500 (пятьсот) парковочных мест на прилегающей к Торговому центру территории для посетителей Торгового центра, путём дополнительного асфальтирования. И не менее  100 (сто) парковочных мест для сотрудников   арендатора,   других   арендаторов   торгового   центра   и   персонала обслуживающего торговый центр в течении 45 календарных дней с момента выполнения п. 7.1.1, 

исключении из договора аренды нежилых помещений №01/2017 от 08.09.2017 пунктов:

  п.7.1.15  арендодатель обязуется согласовать с арендатором возможность заключения договора аренды арендаторами Торгового центра, ассортимент которых совпадает или пересекается с категориями и группами товаров, обозначенных в приложении №2. Согласование оформляется дополнительным соглашением к договору.

п.7.1.16   арендодатель обязуется занять иными арендаторами до открытия гипермаркета не менее 30 % Торгового центра, при отсутствии возражений со стороны арендатора (с учетом уточнения заявленных требований, принятого в порядке ст.49 АПК РФ). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Русь (ЕКБ)» (третье лицо). 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26 августа 2022 года иск удовлетворен.  Признаны исполненными обязательства, предусмотренные договором аренды нежилых помещений №01/2017 от 08.09.2017: 

7.1.1 арендодатель обязуется завершить процедуру банкротства подписанием мирового соглашения (ст. 150 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») в течение 180 (сто восемьдесят) календарных дней с момента подписания настоящего договора:

 - 7.1.2. арендодатель обязуется провести государственную регистрацию настоящего договора аренды. Мероприятия по государственной регистрации договора осуществляются силами и за счет арендодателя. Расходы по оплате услуг БТИ по инвентаризации помещения и выполнению кадастровых работ арендодатель. 

- 7.1.3 арендодатель обязуется произвести подготовительные работы строительного характера, своими силами и за свой счет в указанные сроки, а именно: 

- Обеспечить арендатору электрическую мощность по силовым вводам не менее 500кВт в арендуемом помещении, а так возможность использования их в полном объеме в течение 14 календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1. 

- Провести трехфазную разводку (380В) в места помещения указанные арендатором в течение 14 календарных дней с момента выполнения п.7.1.1. - Обеспечить доступ арендатора к действующим входным группам; 

- Обеспечить арендуемое помещение осветительными приборами средняя освещенность (Еср) помещения, должна составлять не менее 800 люксов на кв. м для торговой части помещения и 200 люксов для складской части помещения, в течение 30 календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1, план торговой части помещения предоставляется арендатором. 

Признан незаключенным и исключен из договора аренды нежилых помещений №01/2017- от 08.09.2017 п.7.1.3 в части обязанности арендодателя обеспечить не менее 500 (пятьсот) парковочных мест на прилегающей к Торговому центру территории для посетителей Торгового центра, путём дополнительного асфальтирования. И не менее 100 (сто) парковочных мест для сотрудников арендатора, других арендаторов торгового центра и персонала обслуживающего торговый центр в течение 45 календарных дней с момента выполнения п. 7.1.1. 

Исключены из договора аренды нежилых помещений №01/2017 от 08.09.2017 пункты: 

-7.1.15 арендодатель обязуется согласовать с арендатором возможность заключения договора аренды арендаторами Торгового центра, ассортимент которых совпадает или пересекается с категориями и группами товаров, обозначенных в приложении №2. Согласование оформляется дополнительным соглашением к договору. 

- 7.1.16 арендодатель обязуется занять иными арендаторами до открытия гипермаркета не менее 30 % Торгового центра, при отсутствии возражений со стороны арендатора.

Ответчик с принятым по делу решением не согласен, обжаловал его в апелляционном порядке, просит решение  отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. 

В апелляционной жалобе ответчиком приведены доводы о том, что истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора,  так как истцом ответчику предложение об изменении договора аренды не направлено.  Отмечает, что ответчиком часть исковых требований истца   не оспаривалась, поскольку  обязательства исполнены  еще в 2017-2018 годах,  ввиду чего имелась возможность частичного урегулирования спора в досудебном порядке. Апеллянт указывает, что при рассмотрении дела им не  приводились возражения относительно   прекращения действия  договора доверительного управления,  ответчик заявлял ходатайство о приостановлении производства по делу, в котором и содержались доводы о прекращении доверительного управления при банкротстве учредителя доверительного управления.

Истец представил возражения на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В судебное заседание явился представитель ответчика, который  доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласна по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представленный ответчиком в судебное заседание отзыв на возражения истца приобщен к материалам дела.  

Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 08.09.2017 ответчиком (арендатор) и третьим лицом ООО «Русь (ЕКБ)» (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений № 01/2017 общей площадью 10247,5 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>. 

Цель аренды помещения - размещение гипермаркета товаров для ремонта и дома товарным знаком «ДОМОСАД». 

Договор заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. 

19.05.2021 арендодателем ООО «Русь (ЕКБ)» и истцом заключен договор доверительного управления № 19-05/32, по условиям которого учредитель управления (ООО "Русь (ЕКБ)") передаёт доверительному управляющему (ООО "М-Три") недвижимое имущество в доверительное управление сроком на 2 года.   Государственная регистрация доверительного управления проведена     11.08.2021. 

Сторонами договора доверительного управления    подписан акт приема-передачи имущества.   

18.08.2021 доверительным управляющим ООО "М-Три" и арендатором ООО "Сити Строй" заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 01/2017 от 08.09.2017,  по условиям которого  арендатор   уведомлен доверительным управляющим   о заключении  договора доверительного управления недвижимым имуществом № 19-05/32 от 19.05.2021. 

В силу п. 2.2.3. договора доверительного управления доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного имущества любые фактические и юридические действия в интересах учредителя управления, связанные с надлежащей эксплуатацией и содержанием имущества, в том числе эксплуатационных расходов связанных с капитальным, текущим ремонтом, земляными и подрядными работами, а также иные действиями, направленными на надлежащее исполнение обязательств по договору.

Обращаясь с настоящим иском в суд,  истец  указывал на то, что договор аренды нежилых помещений №01/2017 от 08.09.2017 от имени арендодателя подписан  арбитражным  управляющим,   в силу чего договор   содержит  условия, не являющиеся существенными, актуальность осуществления указанных в договоре мероприятий отсутствует,  они не относятся к условиям договора аренды недвижимого имущества.  Так, согласно п. 7.1.1 договора   арендодатель обязуется завершить процедуру банкротства подписанием мирового соглашения (ст. 150 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») в течение 180 (сто восемьдесят) календарных дней с момента подписания настоящего договора, пунктом 7.1.2. договора   предусматривается проведение государственной регистрации настоящего договора аренды. Мероприятия по государственной регистрации договора осуществляются силами и за счет арендодателя. Расходы по оплате услуг БТИ по инвентаризации помещения и выполнению кадастровых работ несет арендодатель, согласно п. 7.1.3 арендодатель производит подготовительные работы строительного характера, своими силами и за свой счет в указанные сроки, а именно: 

- Обеспечить арендатору электрическую мощность по силовым вводам не менее 500кВт в арендуемом помещении, а так возможность использования их в полном объеме в течение 14 календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1. 

- Провести трехфазную разводку (380В) в места помещения указанные арендатором в течение 14 календарных дней с момента выполнения п.7.1.1. 

- Обеспечить не менее 500 (пятьсот) парковочных мест на прилегающей к Торговому центру территории для посетителей Торгового центра, путём дополнительного асфальтирования. И не менее 100 (сто) парковочных мест для сотрудников арендатора, других арендаторов торгового центра и персонала обслуживающего торговый центр в течении 45 календарных дней с момента выполнения п. 7.1.1. 

- Обеспечить доступ арендатора к действующим входным группам; 

-Обеспечить арендуемое помещение осветительными приборами средняя освещенность (Еср) помещения, должна составлять не менее 800 люксов на кв. м для торговой части помещения и 200 люксов для складской части помещения, в течение 30 календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1, план торговой части помещения предоставляется арендатором. 

В связи с исполнением арендодателем п.7.1.1, и 7.1.2 условий по прекращению процедуры банкротства, заключению договора аренды с последующей регистрацией обременении в виде аренды нежилых помещений и п.7.1.3 в части проведения подготовительных работ, а именно: обеспечения электрической мощности, проведения проводки, доступа арендатора и обеспечение арендуемого помещения осветительными приборами, которые не относятся к существенным и обязательным условиям арендных отношений, так как предусматриваются законом (регистрация) и зависит от действий третьих лиц (соблюдение сторонами при заключении мирового соглашения действующего законодательства), истец полагал, что указанные пункты подлежат признанию исполненными и исключению из договора. 

 Истец указывал на то, что пункт 7.1.15 договора аренды нежилых помещений содержит условие о согласовании с арендатором возможности заключения договора аренды арендаторами торгового центра, ассортимент которых совпадает или пересекается с категориями и группами товаров, обозначенных в приложении № 2. Согласование оформляется дополнительным соглашением к договору. Согласно пункту 7.1.16 арендодатель обязуется занять иными арендаторами до открытия гипермаркета не менее 30 % торгового центра, при отсутствии возражений со стороны арендатора.  По мнению истца, указанные пункты подлежат исключению, поскольку противоречат действующему законодательству пп. 3 и 5 статьи 11 ФЗ «О защите конкуренции», предусматривающую запрет на ограничение конкуренции, которые приводят к разделу товарного рынка по территориальному принципу, объему продажи или покупки товаров, ассортименту реализуемых товаров либо составу продавцов или покупателей (заказчиков) и отказу от заключения договоров с определенными продавцами или покупателями (заказчиками). 

Истец полагал, что условия договора аренды, ограничивающие право на заключение иных договоров аренды ООО "Русь (ЕКБ)" в лице доверительного управляющего - истца с третьими лицами в интересах ответчика ООО "Сити Строй", является злоупотреблением правом в силу статьи 10 ГК РФ, в силу которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, удовлетворяя иск об изменении договора аренды, суд первой инстанции посчитал приведенные истцом доводы обоснованными.  

Апелляционный суд, изучив материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом существо инициативного  изменения договора является одним из способов защиты нарушенного права, реализация которого преследует цель восстановления баланса интересов участников обязательства, при котором  учтены интересы всех субъектов этих правоотношений,  интересы одних субъектов не противопоставляются интересам других субъектов, и  эти интересы уравновешены путем выделения среди них приоритетных.

Материалами настоящего дела подтверждено, что 08.09.2017 ответчиком (арендатор) и третьим лицом ООО «Русь (ЕКБ)» (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений № 01/2017 общей площадью 10247,5 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, с целью аренды - размещение гипермаркета товаров для ремонта и дома товарным знаком «ДОМОСАД», сроком на 10 лет. 

В разделе 7, п.7.1 договора при его заключении  согласованы условия  об обязанности арендодателя:    завершить процедуру банкротства подписанием мирового соглашения в течение 180 дней с момента подписания договора (п.7.1.1),  провести государственную регистрацию договора аренды (п.7.1.2),    произвести подготовительные работы строительного характера, своими силами и за свой счет в указанные сроки, а именно:  обеспечить арендатору электрическую мощность по силовым вводам не менее 500кВт в арендуемом помещении, а так возможность использования их в полном объеме в течение 14 календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1.,  провести трехфазную разводку (380В) в места помещения указанные арендатором в течение 14 календарных дней с момента выполнения п.7.1.1,  обеспечить не менее 500 (пятьсот) парковочных мест на прилегающей к Торговому центру территории для посетителей Торгового центра, путём дополнительного асфальтирования. И не менее 100 (сто) парковочных мест для сотрудников арендатора, других арендаторов торгового центра и персонала обслуживающего торговый центр в течении 45 календарных дней с момента выполнения п. 7.1.1, обеспечить доступ арендатора к действующим входным группам, обеспечить арендуемое помещение осветительными приборами средняя освещенность (Еср) помещения, должна составлять не менее 800 люксов на кв. м для торговой части помещения и 200 люксов для складской части помещения, в течение 30 календарных дней с момента выполнения пункта 7.1.1, план торговой части помещения предоставляется арендатором. Пунктом 7.1.15 стороны предусмотрели обязанность арендодателя согласовывать с арендатором возможность заключения договора аренды арендаторами торгового центра, ассортимент которых совпадает или пересекается с категориями и группами товаров, обозначенных в приложении № 2. Согласование оформляется дополнительным соглашением к договору. Согласно пункту 7.1.16 арендодатель обязуется занять иными арендаторами до открытия гипермаркета не менее 30 % торгового центра, при отсутствии возражений со стороны арендатора.  

Договор подписан сторонами без разногласий. 

Также из материалов дела усматривается, что до обращения в суд сторонами договора не достигнуто соглашение об изменении договора аренды условий, предусмотренных   п.п. 7.1.1, 7.1.2, 7.1.3, 7.1.15, 7.1.16, ввиду чего спор об изменении договора передан истцом (арендодателем) на разрешение арбитражного суда. 

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не установлены основания для изменения договора аренды, учитывая, что истец, инициировавший судебный спор об изменении договора,  не ссылается на существенное нарушение условий договора ответчиком – арендатором (п.2 ст.450 ГК РФ), либо на наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили  при заключении договора аренды (ст.451 ГК РФ).  Материалами дела  такое существенное изменение обстоятельств не подтверждено. 

 При этом исполнение либо неисполнение арендодателем обязательств, предусмотренных договором в п.п.7.1.1, 7.1.2, 7.1.3, наличие между сторонами спора относительно исполнения указанных обязательств не является обстоятельством, влекущим необходимость изменения договора по инициативе арендодателя.

Не соответствие, по мнению истца, закону условий договора, приведенных в п.п.7.1.15, 7.1.16  также не является основанием для изменения договора аренды в судебном порядке. Полагая договор не соответствующим закону в части, истец вправе обратиться в суд с соответствующим иском о признании сделки недействительной.  

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имелось.

Приведенные ответчиком доводы о том, что истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора,  так как истцом ответчику предложение об изменении договора аренды не направлено, апелляционным судом рассмотрены и отклонены, принимая во внимание направление соответствующих предложений ответчику ООО «Русь ЕКБ», а также то обстоятельство, что соглашение об изменении договора сторонами не заключено, в том числе в период судебного разбирательства по делу.    

Иные приведенные ответчиком доводы апелляционным судом во внимание не приняты  как не имеющие значения для правильного рассмотрения дела. 

При таких обстоятельствах, апелляционный суд усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ (несоответствие выводов, изложенных в решении (постановлении), обстоятельствам дела.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 августа 2022 года по делу № А60-24315/2022 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «М-Три» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сити Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Е.И. Гуляева 

 

Судьи

 

Д.И. Крымджанова 

 

М.А. Полякова