ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-101468/2018

26 апреля 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     22 апреля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 апреля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Самарчук Ю.В.

при участии:  

от истца: Кутузов  И.В. (доверенность от 26.12.2018)

от ответчика: Машошин П.А. (доверенность от 15.02.2019)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-34500/2018)  ООО "Этафон" на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2018 по делу № А56-101468/2018(судья  Васильева Н.В.), принятое 

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к  ООО "Этафон"

о взыскании, 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее -  истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Этафон" (далее – ответчик,  Общество) о взыскании 5 656 397 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате по договору от  20.03.2014 №06/ЗКС-03568 за период  с 01.04.2017 по 31.12.2017, 723 992 руб. 55 коп. пеней за просрочку  оплаты арендной платы за период с 11.04.2017 по 22.11.2017. 

	Решением от 06.11.2018  иск удовлетворен.

	В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушение норм материального и процессуального права, просит решение отменить, в удовлетворении  иска отказать,  полагая, что суд первой  инстанции неправомерно  в отсутствие представителя ответчика и наличия  соответствующих возражений перешел к рассмотрению дела из предварительного судебного заседания в основное  и не оценил доводы ответчика  о том, что  по истечении установлено срока строительства арендная плата должна рассчитываться по кодам 10.1, 10.2 , учитывая, что  нарушение срока реализации  инвестиционного проекта не связано с ненадлежащим исполнением Обществом своих обязательств по договору аренды. Кроме того,  присужденная неустойка явно несоразмерна просроченному обязательству, имеются основания для применения   статей  333  и 404 ГК РФ.

	Комитет возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

	Законность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке. 

	Как следует из материалов дела,      между Комитетом  по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 20.03.2014 №06/ЗКС-03568  аренды земельного участка общей площадью 16528.00 кв.м.,  с кад. № 78:37:0017212:1048, расположенного по адресу: 196650, г. Санкт-Петербург, город Колпино, ул. Финляндская, участок 1 (западнее дома 30, корпус 2, литера А по Финляндской улице), в целях осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству производства электронного и оптического оборудования (производственный комплекс по выпуску электронного оборудования). 

	Согласно пункту 9.1 договора договор вступает в силу с момента его заключения и действует по 04.03.2017.

	По акту приема-передачи участка от 20.03.2014 объект аренды передан арендатору.

	Пунктом 6.2.7 договора установлена обязанность арендатора обеспечивать перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, в сроки, указанные в пункте 4.3 договора и приложении 5 к договору.

	 Согласно пункту 4.1 договора  общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет  в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга  от 24.02.2014 №124 20 900 000 рублей за период   действия договора, установленный  п. 9.1 договора.

	Согласно пункту 4.3 договора перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, осуществляется арендатором в порядке, предусмотренном подпунктом 4.3.1 договора: в соответствии с графиком перечисления денежных средств по договору (приложение N 5 к договору) в объеме 50% от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению арендатором в соответствии с пунктом 4.1 договора, в месячный срок после заключения договора единовременно; в объеме 50% от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению арендатором в соответствии с п. 4.1 договора, поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее - 31 января), в течение срока строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга. При этом на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания договора, за период времени со дня подписания договора до даты платежа, установленной в договоре.

	В соответвии  с пунктом 5.1 договора начало реализации инвестиционного проекта – 05.03.2014.

	Согласно пунктам   5.2.2 договора  окончание  этапа – получение разрешения на  ввод Результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 36 месяцев с даты вступления  в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 04.03.2017.

	Согласно пункту 8.3 договора в случае нарушения арендатором условий п. п. 4.3, 6.2.7 договора арендатору начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, наличие задолженности по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, определив размер задолженности по арендной плате за  период с 01.04.2017 по 31.12.2017 с учетом применения кода функционального использования равного 18.0.

Суд признал      требования Комитета законными, обоснованными и подлежащими  удовлетворению в заявленном размере.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, пояснения сторон, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Согласно требованиям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В спорный период  арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определялась в соответствии с Законом N 608-119 и постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379), которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

В статье 1 Закона N 608-119 установлено, что Методика определения арендной платы представляет собой утвержденный данным Законом порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а функциональное использование - использование земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.

Согласно пункту 2.3 Положения размер арендной платы рассчитывается в зависимости от функционального использования территории с применением коэффициента функционального использования территории (Кф), который определяется в соответствии с приложением 4 к Положению для установленных им кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

В силу пункта 2.8 Положения коды функционального использования территории, за исключением Кн - 18,0, применяются на основании ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

В соответствии с пунктом 3.1.1 Положения, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.

Соответственно, по истечении срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, при которых арендная плата рассчитывается по коду 18.0.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ  представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что  оснований для начисления арендной платы  за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 исходя из кода 18 за весь период  не имеется, поскольку  в период реализации инвестиционного проекта  имелись  обстоятельствами объективно препятствующие соблюдению Обществом  сроков строительства объекта. 

Так, уведомлением  Службы государственного строительного надзора и  экспертизы  Санкт-Петербурга  от 03.10.2016 №07-05-64116/16-1-1 и №07-05-64118/16-1-1 в выдаче разрешения на строительство отказано в связи с разночтениями  проектной документации и условий договора аренды в части общей  площади объекта капитального строительства, что в процессе  межведомственного взаимодействия не подтвердилось,    Комитетом   20.03.2017   в ответ на  межведомственный запрос Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга  от 01.03.2017 (вх. КИО от 01.03.2017 №22498-13/17) направлен ответ о том, что исходя из условий заключенного договора  технико-экономические показатели, указанные в запросе на возводимый в рамах договора объект, не превышают параметры, указанные в пункте 3.1 договора. Таким образом, оснований для отказа в выдаче разрешения не имелось. Между тем, разрешение на строительство выдано  только 09.03.2017.

Таким образом,  до 09.03.2017 Общество было лишено возможности осуществлять инвестиционный проект в результате допущенной задержки выдачи разрешения на строительство, то есть по не зависящим от Общества обстоятельствам.

Кроме того, 28.12.2017 произошел пожар на объекте, в ходе проведенной проверки  факты виновности лиц, ответственных за пожарную безопасность, из числа сотрудников ООО «Этафон» не выявлены, что подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 16.03.2018.

Исходя из изложенного, апелляционный суд полагает обоснованным довод Общества о том, что при определении размера арендной платы за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 должны  учитываться    периоды, за которые арендная плата   подлежит определению исходя из кода 10.1.

Согласно расчету ответчика определенный таким образом размер  задолженности    составляет 1 937 197 руб. 92 коп. Представителем Комитета  арифметически данный расчет не оспорен.

Таким образом, с Общества в пользу Комитета подлежит взысканию 1 937 197 руб. 92 коп. задолженности за период с 01.04.2017 по 31.12.2017.

При этом, в удовлетворении требования о взыскании неустойки следует отказать в полном объеме, исходя из следующего.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального содержания пунктов   4.3, 6.2.7, 8.3 договора следует, что   пунктом 8.3 договора установлена ответственность за просрочку перечисления арендной платы,  указанной в пункте  4.1 договора,    тогда как в рамках настоящего спора начислена неустойка за просрочку внесения иного платежа.

	Учитывая изложенное, обжалуемое решение подлежит изменению. 

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 06.11.2018 по делу №  А56-101468/2018  изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Этафон" (адрес: 187000, Ленинградская область, Тосненский район, г. Тосно, проспект Ленина, д. 43, ОГРН:1034701895282) в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  (адрес:191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит.Б, ОГРН:1027809244561)   1 937 197 руб. 92 коп. задолженности.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Этафон" (адрес: 187000, Ленинградская область, Тосненский район, г. Тосно, проспект Ленина, д. 43, ОГРН:1034701895282)   в доход федерального бюджета 16 669 рублей государственной пошлины по иску.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

 

Судьи

 

В.И. Желтянников

 Е.В. Жиляева