АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 сентября 2022 года

Дело №

А42-1864/2020

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Баженовой Ю.С.,                       Захаровой М.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Западный Дом» ФИО1 (доверенность от 21.04.2022), 

рассмотрев 14.09.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Западный Дом» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 31.01.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022 по делу № А42-1864/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Гейм Инсайт», адрес:  115191, Москва, Большая Тульская ул., д. 44, подвал пом. I, ком.12,                          ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Западный Дом», адрес: 185000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Компания), о взыскании 1 061 310 руб. обеспечительного платежа по договору аренды от 01.04.2019 № 9-8,9/д-122 (далее – Договор), 1 061 310 руб. неустойки, 54 214 руб. 04 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.05.2019 по 29.01.2020 с последующим начислением процентов до полной уплаты задолженности.

Возражая против заявленных требований, Компания обратилась в арбитражный суд со встречным иском к Обществу о взыскании 801 468 руб. в возмещение убытков, возникших в результате несения расходов по подготовке помещений к использованию, 1 797 379 руб. 84 коп. упущенной выгоды, возникшей ввиду невозможности сдачи помещений в аренду в период с 01.04.2019 по 12.07.2019.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 31.01.2022 первоначальный иск удовлетворен частично: с Компании в пользу Общества взыскано 1 061 310 руб. задолженности 16 520 руб. 06 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины, 92 634 руб. 03 коп. в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы, в удовлетворении остальной части требований отказано; в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                      от 31.05.2022 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 31.01.2022 и постановление от 09.06.2022, принять новый судебный акт – об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.

Податель жалобы выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств; полагает, что Договор не был расторгнут по инициативе арендатора, считает, что направленное 19.04.2021 Компании по электронной почте уведомление об отказе от Договора не привело к его прекращению, поскольку Договором не предусмотрена возможность его расторжения путем направления документов посредством электронной почты; заключение по результатам проведенной по делу судебной экспертизы Компания считает ненадлежащим доказательством; ссылается на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства о допросе свидетеля, а судом апелляционной инстанции – о приобщении к материалам дела нотариально удостоверенных свидетельских показаний.

Суды, по мнению Компании, не учли, что до заключения Договора Общество осматривало помещения и было осведомлено об их состоянии.

Податель жалобы также считает, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, указывает, что Компании не было известно о выявлении перечисленных в акте осмотра от 03.04.2019 недостатках помещений, полагает, что оснований для рассмотрения спора по существу у судов не имелось.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы жалобы.

Общество извещено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество с ограниченной ответственностью «Ленина, 43» (далее – ООО «Ленина, 43»; прекратившее 19.06.2019 деятельность путем присоединения к Компании; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили Договор, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду нежилые помещения № 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, расположенные на 8 этаже и нежилые помещения № 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, расположенные на 9 этаже офисного центра общей площадью 624,30 кв.м с кадастровым номером 51:20:0002101:752 по адресу: 

<

...>.

В пункте 3.1 Договора стороны определили, что Договор вступает в силу с момента государственной регистрации, заключается на 5 лет и распространяет свое действие на фактические отношения сторон, возникшие с момента регистрации.

При заключении Договора стороны оговорили, что объект аренды находится в нормальном состоянии, капитальный ремонт не требуется, здание соответствует градостроительным нормам и правилам, не является самовольной постройкой, отвечает требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с целевым использованием арендуемых помещений (пункт 2.5.1 Договора); здание, в котором расположены арендуемые помещения, отвечает нормам техники безопасности, противопожарной безопасности, безопасности электрических и тепловых установок, санитарно-эпидемиологическим нормам, обеспечено системой противопожарной защиты, клининговыми услугами, а также коммунальными и эксплуатационными услугами, необходимыми для функционирования помещений (пункт 2.5.2 Договора).

Исходя из пунктов 6.1.2, 6.3.1 Договора не позднее 01.05.2019 арендодатель обязался передать, а арендатор – принять помещения по акту передачи для проведения ремонтных работ в соответствии с разделительной ведомостью.

Платежи по Договору состоят из фиксированной и переменной части             (пункт 5.1 Договора); фиксированная арендная плата составляет 530 655 руб. в месяц из расчета 850 руб. за квадратный метр и начисляется с даты подписания сторонами акта передачи арендованных помещений в эксплуатацию, но не позднее чем с 01.08.2019 (пункты 5.2, 5.3 Договора).

Пунктом 5.11 Договора предусмотрено, что в течение 3-х дней с даты подписания Договора арендатор выплачивает обеспечительный платеж в двукратном размере месячной фиксированной ставки; на сумму обеспечительного платежа не подлежат начислению проценты за время его нахождения у арендодателя.

В соответствии с пунктом 6.1.1 Договора в течение 3-х календарных дней с даты получения обеспечительного платежа арендодатель обязан приступить к выполнению ремонтных работ в соответствии с разделительной ведомостью

В силу пункта 7.9 Договора в случае его досрочного расторжения в течение 6 месяцев с даты подписания по инициативе арендатора или по основаниям, перечисленным в пункте 8.5 Договора, арендатор уплачивает неустойку в размере двукратной месячной фиксированной ставки.

Пунктом 7.10 Договора стороны определили, что в случае досрочного расторжения договора в течение 6 месяцев с даты его подписания по основаниям, предусмотренным пунктами 8.6 или 8.8 Договора, арендодатель уплачивает неустойку в размере двукратной месячной фиксированной ставки.

Согласно пункту 8.5 Договора арендодатель имеет право расторгнуть Договор путем направления письменного уведомления за 20 рабочих дней до даты расторжения в случаях действий или бездействия арендатора, перечисленных в данном пункте Договора.

В соответствии с пунктом 8.6 Договора арендатор имеет право расторгнуть Договор в перечисленных в настоящем пункте случаях, уведомив арендодателя за 20 рабочих дней до даты расторжения; при этом арендатор направляет письменное уведомление о нарушении обязательств и предоставляет срок для исправления нарушений – не менее чем за 10 рабочих дней.

Во исполнение условий Договора Общество перечислило Компании                         1 061 310 руб. в качестве обеспечительного платежа, что подтверждается платежным поручением от 01.04.2019 № 1085.

В дальнейшем, как указало Общество, в ходе проведенного 03.04.2019 осмотра объекта аренды, им было выявлены недостатки, нарушающие, по его мнению, условия Договора и не позволяющие пользоваться помещениями, о чем был составлен акт осмотра от 03.04.2019.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Общество направило в адрес ООО «Ленина, 43» претензию от 19.04.2019 № 190419/М, в которой потребовало вернуть обеспечительный платеж в течение 10 календарных дней с даты получения претензии и уведомило о расторжении Договора.

ООО «Ленина, 43» 22.04.2019 направило Обществу письмо от 19.04.2019, в котором предложило принять помещения  30.04.2019.

Письмом от 23.04.2019 ООО «Ленина, 43» уведомило Общество о необходимости до 01.05.2019 передать на согласование проектную документацию ремонтных работ.

В ответ на претензию Общества от 19.04.2019 ООО «Ленина, 43» в письме от 29.04.2019 № 21 сообщило об отсутствии оснований для расторжения Договора и возврата обеспечительного платежа.

Общество в претензии от 21.05.2019 № 310519/М повторно потребовало вернуть обеспечительный платеж, указав, что по истечении 10-ти рабочих дней Договор будет считаться расторгнутым.

ООО «Ленина, 43» направило Обществу уведомление от 15.06.2019                 № 150 о расторжении Договора в связи с уклонением последнего от принятия помещений.

Общество, ссылаясь на отсутствие у арендодателя оснований для удержания обеспечительного платежа,  обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Возражая против удовлетворения иска, Компания обратилась в суд со встречным иском о взыскании денежных средств в возмещение убытков, возникших в результате несения расходов по подготовке помещений к использованию, и упущенной выгоды, возникшей ввиду невозможности сдачи помещений в аренду.

Суды первой и апелляционной инстанций не установили совокупности условий для удовлетворения встречного иска и признали обоснованными требования по первоначальному иску в части взыскания обеспечительного платежа.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из содержания норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными – арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора и назначением имущества, в то время как арендатор, получив возможность такого использования, обязан вносить арендную плату.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 4 той же статьи стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. При этом в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения                   (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» указано, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в качестве основания для одностороннего отказа арендатора от Договора послужило выявление им несоответствия помещений условиям Договора.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела назначил судебную экспертизу для разрешения вопросов о соответствии объектов аренды  условиям пунктов 2.5.1 и 2.5.2 Договора. Проведение экспертизы было поручено эксперту автономной некоммерческой организации ФИО2.

Согласно заключению эксперта от 10.06.2021 часть спорных помещений, в которые эксперт был допущен ответчиком, не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам и непригодна для использования в качестве нежилых офисных помещений.

Оценив полученные по результатам проведения по делу судебной экспертизы заключения эксперта ФИО2 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства.

Вопреки аргументам подателя жалобы эксперт, которому поручено проведение экспертизы, обладает всеми необходимыми для проведения экспертизы образованием, опытом, практикой и компетенцией, отводов эксперту не было заявлено.

Возражения ответчика по данному заключению были подробно исследованы судами и мотивированно отклонены.

Ходатайство о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы ответчик не заявил. 

Исходя из установленных при рассмотрении дела обстоятельств, пришли к обоснованному выводу, что Договор, предусматривающий право арендатора на односторонний отказ от него в случае, если помещения имеют недостатки, препятствующие их использование, либо имущество окажется в состоянии непригодном для его использования по независящим от арендатора причинам, прекратил свое действие на основании претензии от 19.04.2019 № 190419/М, направленной Обществом Компании и полученной последней.

Отклоняя доводы подателя жалобы о несоблюдении Обществом согласованного в Договора порядка его прекращения по инициативе арендатора, суды правомерно указали, что из материалов переписки сторон следует, что Компания получила претензию Общества от 19.04.2019, направила на нее ответ, не признавала наличия как недостатков объекта аренды, так и своей обязанности по их устранению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 названного Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно пункту 2 той же статьи в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 указанной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Применительно к установленным судами обстоятельствам прекращения Договора до передачи объекта аренды арендатору, суды пришли к верному выводу о том, что сумма уплаченного Обществом обеспечительного платежа подлежит возврату последнему и обоснованно удовлетворили первоначальный иск в части взыскания 1 061 310 руб.

Доводов о несогласии Компании с выводами судов в части отказа в удовлетворении первоначального иска кассационная жалоба не содержит.

В рамках требований по встречному иску Компания просила взыскать с Общества денежные средства в возмещение убытков, возникших в результате несения расходов по подготовке помещений к использованию, и упущенную выгоду в размере неполученной за период с 01.04.2019 по 12.07.2019 арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно пункту 2 той же статьи убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.

На основании статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу, что Компания не подтвердила совокупности условий, необходимой для удовлетворения требования о взыскании убытков в виде реального ущерба, а также упущенной выгоды, в том числе противоправность поведения Общества.

При этом суды также учли, что в данном случае арендодатель был уведомлен о намерении арендатора расторгнуть Договор; посчитали, что Компания могла принять разумные меры, направленные на снижение собственных расходов, и при этом доказательства необходимости проведения ремонтных работ в том объеме, в котором они были произведены, а также согласование их выполнения с Обществом не представила.

Довод подателя жалобы о неправомерном рассмотрении судами первоначального иска по существу со ссылкой на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора отклоняется судом кассационной инстанции.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет иск без рассмотрения, если истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом в материалы дела представлена претензия от 31.05.2019, которая была направлена ответчику и получена им.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора Компания возражала относительно заявленных Обществом требований и не заявляла о готовности разрешить спор во внесудебном порядке. Из доводов кассационной жалобы наличие такого намерения ответчика также не прослеживается.

С учетом изложенного у судов отсутствовали основания для оставления первоначального иска без рассмотрения. 

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 31.01.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022 по делу № А42-1864/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Западный Дом» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Ю.С. Баженова

М. В. Захарова