ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности иобоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-25646/2021

г. Самара

12 сентября 2023 года

11АП-12339/2023

 

Резолютивная часть постановления оглашена   05 сентября 2023 года

Постановление в полном объёме изготовлено   12 сентября 2023 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Дегтярева Д.А., Ястремского Л.Л.,  при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную  жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 июня 2023 года по делу № А55-25646/2021 (судья Бобылева А.А.), по иску индивидуального предпринимателя ФИО2  к акционерному обществу «Тандер» ,

о взыскании,

   с участием в судебном заседании:   

     от истца –  ФИО2, лично, паспорт,  

      от ответчика - представителя ФИО3,  по доверенности от 10.04.2023 г., 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее – АО «Тандер», ответчик) о взыскании 2 577 955 руб. 00 коп., из них: 659 195 руб. 00 коп. упущенной выгоды за период с 26.05.2018 по 10.09.2018, 1 918 760 руб. 00 коп. упущенной выгоды за период с 11.09.2018 по 26.07.2019.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 04 августа 2022 года, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2022 года, исковые требования удовлетворены частично; с акционерного общества «Тандер» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2  взыскано 1 917 060 руб. 52 коп. упущенной выгоды, а также 18 592 руб. 50 коп. расходов по оплате судебной экспертизы, 26 689 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано;   индивидуальному предпринимателю ФИО2 с депозитного счета Арбитражного суда Самарской области возвращены  денежные средства в размере 30 000 руб., уплаченные платежным поручением от 14.07.2022 № 42. 

 Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 09.03.2023  решение Арбитражного суда Самарской области от 04.08.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2022 по делу № А55-25646/2021 были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 02.05.2023 объединено для совместного рассмотрения заявление ИП ФИО2 о взыскании судебных расходов по делу № А55-25646/2021 и исковое заявление ИП ФИО2  к  АО «Тандер» о взыскании 2 577 955 руб. 00 коп. упущенной выгоды по настоящему делу. 

  При новом рассмотрении дела истец неоднократно уточнял исковые требования, окончательно просил суд взыскать с АО «Тандер» в пользу ИП ФИО2 2 856 235 руб. 08 коп., в том числе: арендную плату за период с 27.05.2018 по 10.09.2018 в размере 616 486,00 руб.; неустойку, предусмотренную законодательством, за просрочку арендной платы за период с 26.05.2018 по 10.09.2018 в размере 223 661,06 руб.; неустойку за нарушение обязательств по возврату (передачи) объекта с 26.05.2018 по 10.09.2018 в размере 56 628,25 руб.; убытки (упущенную выгоду) за период с 11.09.2018 по 26.07.2019 в размере 1 885 175,00 руб.; убытки (упущенную выгоду) из расчета неполученных коммунальных платежей за период с 11.09.2018 по 26.07.2019 в размере 74 285,49 руб.; расходы по госпошлине в размере 35 457,00 руб. и проведенной судебной экспертизе в размере 30 000,00 руб.

Указанное уточнение было принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Также истец уточнил требования по заявлению о взыскании судебных расходов, в соответствии с которыми просил взыскать с АО «Тандер» в пользу ИП ФИО2 391 364 руб. судебных расходов. Указанное уточнение было принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 июня 2023 года производство по делу в части требований о взыскании с акционерного общества «Тандер» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженности по арендной плате по договору за период с 26.05.2018 по 10.09.2018 в размере 616 486,00 руб., а также неустойки за период с 26.05.2018 по 09.09.2018 в размере 59 651 руб. 34 коп. прекращено; в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано; в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 о взыскании судебных расходов отказано; индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета возвращено  15 132 руб. 00 коп. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 26.08.2021 № 29.   

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратилась  в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на отсутствие оснований для прекращения производства по делу в части требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору за период с 26.05.2018 по 10.09.2018 в размере 616 486,00 руб., а также неустойки за период с 26.05.2018 по 09.09.2018 в размере 59 651 руб. 34 коп.; выражает несогласие с выводами суда первой инстанции о недоказанности истцом убытков в виде упущенной выгоды по вине ответчика.

Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

В отзыве  на апелляционную жалобу  ответчик  просит оставить апелляционную жалобу истца   без удовлетворения, решение суда - без изменения.

В судебном заседании истец - ИП ФИО2 апелляционную жалобу поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

  Представитель  ответчика - ФИО3,  по доверенности от 10.04.2023 г.,  в судебном заседании возражала против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив  в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам,  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.09.2017 между ИП ФИО2 (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества с оборудованием N СмрФ/66742/17 (далее – договор), по условиям которого  арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: нежилое помещение - комнаты NN 35-38, 40, 41, 103-111, общей площадью 290,2 кв. м., расположенное на первом этаже здания по адресу: Самарская область, гор. Самара, Октябрьский район, ул. Революционная, д. 75.

Договор заключался на срок 10 лет по 30.09.2027 включительно.

Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату, состоящую из: постоянной части арендной платы, переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги.

Установлено, что 27.09.2017 по акту приема-передачи арендодатель передал арендатору, а арендатор принял во временное владение и пользование объект в удовлетворительном состоянии. Для использования объекта под магазин розничной торговли продовольственными товарами требовалось проведение ремонтных работ для приведения к стандартам АО «Тандер», о чем было указано в акте приема-передачи.

Объект на момент заключения договора был обеспечен исправными сетями инженерных коммуникаций (пункт 2.1.2 договора). В акте приема-передачи были прописаны показания приборов учета, а именно электроэнергии, холодной и горячей воды.

В апреле 2018 года уведомлением (без номера и даты) о расторжении договора аренды АО «Тандер» сообщило об отказе от исполнения обязательств и расторжении договора в одностороннем порядке и пригласило 26.05.2018 прибыть на объект для принятия объекта и подписания акта приема-передачи.

Истцом 08.05.2018 в адрес ответчика была направлена претензия с требованием компенсации утраченных инженерных коммуникаций в помещении, демонтированной стены с соседним помещением до момента возврата помещения арендодателю, арендатору была представлена смета восстановительных работ.

26.05.2018 сторонами был составлен акт осмотра помещения, в котором зафиксировано отсутствие стеновой конструкции с помещением соседнего собственника, а также отсутствие водопроводных и канализационных сетей, электрооборудования, тепловых установок, вентиляции.

Из материалов дела следует, что истцом ответчику были направлены претензии от 04.06.2018, от 10.07.2018, от 20.08.2018, от 03.09.2018, от 10.09.2018 о выплате компенсации за причиненный ущерб, арендной платы, возврате ключей.

Помещение было возвращено истцу по акту 10.09.2018г.

Обосновывая исковые требования, истец ссылался на то, что между обществом с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Визит» (далее – ООО «АН «Визит», агент) и ИП ФИО2 (клиент) был заключен агентский договор на поиск арендатора нежилого помещения от 17.09.2018, по условиям которого агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению, от имени клиента действия по поиску арендаторов нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Революционная, д. 75.

Во исполнение агентского договора от 17.09.2018 ООО «АН «Визит» были разосланы коммерческие предложения потенциальным арендаторам, которые отказались от заключения договора аренды.

В дальнейшем, между ИП ФИО2 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 26.07.2019 N К1/26-07/2019, по условиям которого обществу с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс» в аренду сроком до 23.07.2020 предоставлено нежилое помещение, площадью 290,2 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Революционная, д. 75, комнаты NN 35 - 38, 40, 41, 103 - 111, для организации и эксплуатации магазина непродовольственных и продовольственных товаров, оказания услуг в сфере бытового обслуживания населения, размещения офиса.

Таким образом, истцом указывалось, что в период с 11.09.2018 по 26.07.2019 помещение не могло быть сдано в аренду, поскольку ответчик не привел арендованное нежилое помещение в надлежащее состояние, в результате чего истцу были причинены убытки в виде упущенной выгоды, которую ИП ФИО2 могла бы получить от сдачи в аренду спорного недвижимого имущества.

Изложенные обстоятельства послужили истцу основанием обращения в суд.

При новом рассмотрении дела истец уточнил заявленные требования и просил дополнительно взыскать с  АО «Тандер» в пользу ИП ФИО2 арендную плату за период с 27.05.2018 по 10.09.2018 в размере 616 486,00 руб.; неустойку за просрочку арендной платы за период с 26.05.2018 по 10.09.2018 в размере 223 661,06 руб.; неустойку за нарушение обязательств по возврату (передачи) объекта с 26.05.2018 по 10.09.2018 в размере 56 628,25 руб., обосновывая заявленные требования тем, что в период с 26.05.2018 по 10.09.2018 ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением, до 10.09.2018, до погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде аренды в отношении данного нежилого помещения, ключи от помещения ответчиком истцу не передавались, вносились коммунальные платежи, акт передачи помещения сторонами не был подписан, согласно акту осмотра помещение находится в ненадлежащем состоянии, в связи с чем, как полагал истец, у Общества сохранялась обязанность по оплате арендодателю арендных платежей по договору аренды до фактического возврата арендованного имущества.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно абз. 1 п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснил, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 названного кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. 

Установлено, что ИП ФИО2 в рамках дела №А55-38436/2018 обращалась в Арбитражный суд Самарской области с иском о взыскании с АО «Тандер» задолженности по арендной плате с 26.05.2018 по 10.09.2018 в размере 610 615 руб. 23 коп., неустойки (процентов) по исполненным обязательствам по арендной плате за период с ноября 2017 года по март 2018 года в сумме 7 287 руб. 80 коп., неустойки по неисполненным обязательствам за период с 20.05.2018 по 09.09.2018 по арендной плате с суммы 610 615 руб. 23 коп., по ключевой ставке рефинансирования, установленной Банком России, до момента фактического исполнения обязательства, убытков в размере 943 747 руб. 89 коп. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.03.2019 по делу № А55-38436/2018 иск ИП ФИО2 был удовлетворен частично; с АО «Тандер» в пользу ИП ФИО2 взыскано 888 000 руб. 89 коп. убытков, 16 272 руб. расходов по оплате госпошлины; в остальной части иска отказано. 

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 по делу № А55-38436/2018 решение Арбитражного суда Самарской области от 18.03.2019 по делу № А55-38436/2018 было отменено. Принят новый судебный акт. Исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены частично. С АО «Тандер» в пользу ИП ФИО2 взысканы убытки в сумме 698 298 руб. 15 коп., 12 796 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по иску. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Таким образом, судами обеих инстанций ИП ФИО2 было отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании с АО «Тандер» задолженности по арендной плате по договору за период с 26.05.2018 по 10.09.2018 в сумме 610 615,23 руб. и неустойки за период с ноября 2017 года по март 2018 года и с 20.05.2018 по 09.09.2018.

При этом суды исходили из того, что после прекращения договора аренды ИП ФИО2 уклонялась от приемки арендованного имущества, а АО «Тандер» после 26.03.2018 данным имуществом не пользовалось, в связи с чем, у АО «Тандер» отсутствует обязанность по оплате арендной платы за указанный период.

Установленные судебными актами по делу № А55-38436/2018 обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора в силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что повторное предъявление истцом требований о взыскании арендных платежей по сути направлено на пересмотр обстоятельств, которые были предметом рассмотрения по делу №А55-38436/2018.

В пункте 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Доводы апеллянта со ссылкой на пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 No 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» о том, что суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела должен был учесть обстоятельства, установленные по делу №А55-38436/2018, и дать им иную оценку, отклоняются, поскольку указанные разъяснения даны в отношении лиц, не участвовавших в деле, в то время как сторонами по делу №А55-38436/2018 и по настоящему делу являются одни и те же лица.

В силу пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что производство по делу в части требования истца о взыскания с АО «Тандер» задолженности по арендной плате по договору за период с 26.05.2018 по 10.09.2018 в сумме 616 486,00 руб., а также неустойки за период с 26.05.2018 по 09.09.2018 в сумме 59 651 руб. 34 коп. подлежало прекращению, поскольку в отношении указанных требований имеется вступившее в законную силу решение суда по делу № А55-38436/2018.

При указанных обстоятельствах не имелось также оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика в пользу истца 164 009,72 руб. неустойки (в оставшейся части) за просрочку арендной платы за период с 26.05.2018 по 10.09.2018, а также 56 628,25 руб.- неустойки за нарушение обязательств по возврату (передачи) объекта с 26.05.2018 по 10.09.2018. 

Доводы истца о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, выразившихся в не вынесении судом определения о прекращении производства по делу являются необоснованными.

Согласно ч. 1 ст. 151 АПК РФ о прекращении производства по делу арбитражный суд выносит определение.

Вопрос о прекращении производства по делу был разрешен судом первой инстанции при принятии итого судебного акта, что не лишило истца права обжаловать  решение суда в указанной части.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика убытков в виде упущенной выгоды в размере 1 885 175,00 руб. за период с 11.09.2018 по 26.07.2019 и убытков (упущенной выгоды) из расчета неполученных коммунальных платежей за период с 11.09.2018 по 26.07.2019 в размере 74 285,49 руб., суд первой инстанции исходил из следующего.

Как указывалось выше, основания для взыскания упущенной выгоды истец связывает с невозможностью использования помещения путем сдачи его в аренду по вине ответчика, допустившего повреждения помещения.

Размер упущенной выгоды определен истцом следующим образом: на момент подачи иска арендная плата нежилого помещения составляла 180 000 руб. в месяц согласно договору аренды с «Бэст прайс» от 26.07.2019 № К1/26-07/2019.

На период с 11.09.2018 по 26.07.2019 арендная плата составляла 188 630 руб. в месяц, согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 09.01.2018 к договору.

Истец при определении размера упущенной выгоды приводит расчет упущенной выгоды за период с 11.09.2018 по 26.07.2019 из расчета 180 000 руб. в месяц.

Таким образом, по расчету истца размер упущенной выгоды за период с 11.09.2018 по 25.07.2019 составил 1 885 175,00 руб.

Как следует из материалов дела, в связи с имеющимися между сторонами разногласиями относительно размера упущенной выгоды по ходатайству истца судом была назначена экспертизы с целью определения рыночной стоимости арендной платы спорным нежилым помещением в период с 26.05.2018 по 26.07.2019, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Поволжский центр независимой экспертизы» ФИО4.

Перед экспертом был поставлен вопрос: "Определить рыночную стоимость арендной платы нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 63:01:0621003:1464, исходя из характеристик объекта с отсутствием повреждений инженерных сетей и конструктивных элементов, отличных от признаков естественного износа, в период с 26 мая 2018 года по 26 июля 2019 года?".

Согласно выводам представленного в дело заключения эксперта от 07.04.2022 № 917 рыночная стоимость арендной платы нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 63:01:0621003:1464, исходя из характеристик объекта с отсутствием повреждений инженерных сетей и конструктивных элементов, отличных от признаков естественного износа, в период с 26 мая 2018 года по 26 июля 2019 года составляет 1 917 060 руб. 52 коп.

При этом рыночная стоимость арендной платы за объект недвижимости в месяц составляет 136 932 руб. 89 коп.

В судебном заседании 30.05.2022 был  допрошен эксперт общества с ограниченной ответственностью «Поволжский центр независимой экспертизы» ФИО4, который пояснил обстоятельства по порядку проведенного им исследования и ответил на вопросы суда и сторон, представил письменные пояснения по вопросам истца. 

Представленное заключение судебного эксперта оценено судом в соответствии со ст. 71, 82, 83, 86 АПК РФ и признано относимым и допустимым доказательством.

Вместе с тем, устанавливая наличие правовых оснований для возмещения убытков в виде упущенной выгоды, суд первой инстанции руководствовался следующим.

На основании пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Согласно пункту 3.8 договора аренды от 18.09.2017 N СмрФ/66742/17 в случае, если арендодатель отказывается подписать акт приема-передачи по причине несоответствия помещения требованиям пункта 3.9 договора, составляется акт о выявленных недостатках объекта, определяется срок по устранению этих недостатков. Если арендатор уклоняется от составления акта, арендодатель в одностороннем порядке составляет данный акт и направляет его арендатору. Арендодатель вправе помимо устранения недостатков объекта потребовать внесения арендной платы за время просрочки возврата объекта, а также может быть взыскана упущенная выгода.

В силу пункта 3.9 договора аренды от 18.09.2017 N СмрФ/66742/17 при прекращении договора арендатор обязан вернуть объект с учетом нормального износа и всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в объекте. Восстановить стену, граничащую с помещением иного собственника, если таковая стена будет демонтирована для нужд Арендатора. Либо согласовать материальное возмещение утраченной стеновой конструкции. Арендатор обязан передать в исправном состоянии энерго-, тепло-, водопринимающие установки, трубопровод водоснабжения и канализации, электрокабели и электросеть объекта, теплокоммуникации.

Убытки, причиненные ненадлежащим исполнением условий договора, возмещаются независимо от предусмотренных договором штрафных санкций (пункт 7.2 договора аренды).

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 по делу № А55-38436/2018 было установлено, что АО "Тандер" в арендованном нежилом помещении была снесена часть капитальной (несущей) стены, демонтированы водопроводные и канализационные сети, электрооборудование, тепловые установки, вентиляция. С учетом изложенного, с Общества в пользу ИП ФИО2 были взысканы убытки в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 698 298,15 руб.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктами 3 - 5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 11, 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применяя статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.

При этом должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

В рассматриваемом случае к упущенной выгоде относятся такие доходы, которые получил бы предприниматель при обычном ведении своей коммерческой деятельности, если бы отсутствовало учиненное ответчиком препятствие.

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, от 19.01.2016 N 18-КГ15-237 сформулирована правовая позиция, согласно которой лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, т.е. документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, взыскатель должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу получить упущенную выгоду.

Судом кассационной инстанции по настоящему делу указано на необходимость суду при новом рассмотрении установить, являлось ли допущенное ответчиком нарушение единственным препятствием, не позволившим ИП ФИО2 получить упущенную выгоду, совершала ли она какие-либо действия и сделала ли с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным обществом нарушением, в том числе действия по устранению недостатков в спорном нежилом помещении после прекращения договора и возврата арендованного имущества.

Кроме того, необходимо установить, восстановлено ли предпринимателем имущество, демонтированное ответчиком в спорном нежилом помещении, до заключения договора, и если было восстановлено, то в какой период, выяснить, в связи с чем длительный период времени (более 10 месяцев) после возврата АО «Тандер» арендованного имущества истцом не предпринимались меры по восстановлению демонтированного обществом имущества в данном нежилом помещении с целью сдачи его в аренду потенциальным арендаторам, а также спрос на аренду аналогичных помещений в указанный период времени при условии наличия в них инженерных коммуникаций и оборудования, которые отсутствовали в спорном нежилом помещении.

Следуя указаниям суда кассационной инстанции, судом первой инстанции было установлено, что истцом были предприняты меры по восстановлению инженерных коммуникаций помещения в период с февраля по май 2019 года.

В частности, истцом были проведены следующие работы в нежилом помещении: своими силами истцом восстановлена стена с соседним собственником; восстановлена капитальная стена, демонтированная ответчиком, обособлено теплоснабжение помещения по контуру помещения с учетом восстановленной стены; оборудована электрощитовая; выведена канализация для водоотведения 1 точка; заведена подача воды в помещение, осуществлено присоединение к общедомовым коммуникациям - 1 точка, без прокладки труб по помещению; помещение оборудовано пожарной охраной (договор на выполнение монтажных работ №63-1916-05351 от 14.03.2019); проведен ремонт крыши и потолка.

Как указывал истец, восстановление характеристик помещения было произведено в минимальном объеме, необходимом для использования, а именно, помещение было обеспечено водой, электричеством, теплоэнергией, пожарной охраной.

Ремонт производился силами индивидуальных специалистов с привлечением ТСЖ «Русь-75», управляющей компании «Приволжье», которая обслуживает техническое состояние МКД Революционная, 75. 

Истцом в материалы дела была представлена переписка с ТСЖ «Русь-75», Управляющей компанией «Приволжье», акт приемки прибора учета воды, свидетельствующие о произведенных мероприятий по обеспечению объекта водой, теплоснабжением.

Проверяя длительность восстановления помещения, судом первой инстанции учтены пояснения истца о том, что работы были произведены в период с февраля по май 2019 года (то есть спустя более 9 месяцев после возврата помещения ответчиком) в связи с ограничением в финансовых возможностях, поскольку ответчик в добровольном порядке отказался возместить ущерб.

Вместе с тем, с учетом установленных обстоятельств возврата объекта аренды истцу 26.05.2018, суд первой инстанции верно отметил, что с указанного момента у истца имелась объективная возможность произвести ремонт объекта за счет своих средств, либо за счет заемных средств и извлекать из него прибыль.

В подтверждение произведенных приготовлений для сдачи помещения в аренду истцом в материалы дела были представлены архивные объявления, которые подтверждают спрос на аренду аналогичных помещений в спорный период времени при условии наличия в них инженерных коммуникаций и оборудования.

Кроме того, истец ссылался на заключенный им агентский договор с ООО «Визит», размещение коммерческого предложения по аренде на сайте Авито, рассылку коммерческих предложений потенциальным арендаторам, проведение переговоров с ООО " Красное и Белое", ООО "Лето", "Мясные деликатесы" и другими арендаторами, что подтверждается скриншотами переписки.

Установлено, что 26.07.2019 истцом спорное нежилое помещение было передано в аренду ООО «Бэст Прайс» по договору аренды нежилого помещения N К1/26-07/2019.

Представленные истцом пояснения и доказательства оценены судом первой инстанции с учетом следующего.

Истцом предоставлена электронная переписка с потенциальными арендаторами, содержащая обсуждение условий договора, из которой можно сделать вывод, что потенциального арендатора помещение устраивало, но договор не был заключен в связи с тем, что не удалось достичь согласия по существенным условиям договора.

Представленные истцом объявления о сдаче помещения в аренду сами по себе содержат информацию, которая может негативно сказаться на выбор помещения определенного сегмента рынка. Так, истцом указано на «наличие рядом Аптеки, Пятерочки...», что может прямо повлиять на выбор потенциального арендатора вне зависимости от состояния помещения, поскольку арендаторы с аналогичными товарами в большей степени вероятности не будут рассматривать свои объекты в непосредственной близости с уже зарекомендовавшими себя в этом районе "прямыми" конкурентами.

Кроме того, истец для увеличения привлекательности своего объявления об аренде, указала на то, что помещение находится в состоянии ремонта под магазин «Магнит», что также не может не повлиять на выбор потенциального арендатора, так как, например, арендатор, имеющий намерение приобрести помещение под офис, уже не будет первоочередно рассматривать объект под магазин. Также истец в объявлении не указал на отсутствие инженерных коммуникаций, соответственно, потенциальные арендаторы могли отказать истцу в заключении договора, в том числе и понимая, что расходы по проведению инженерной коммуникации будут отнесены на них.

Помещение истца расположено в многоквартирном доме, где на первом этаже протяженностью всего дома размещены нежилые помещения, сданные в аренду, в связи с чем, нельзя сделать однозначный вывод о том, что длительное отсутствие арендатора у истца обусловлено именно поведением АО «Тандер», а не наличием конкурентов у потенциальных арендаторов в этом же здании на расстоянии менее 50 метров.

В случае, если рассматривать иных арендаторов, отличных от аналогичной АО «Тандер» деятельности (не торговые объекты), а например офисные помещения, то объект аренды требовал ремонта и видоизменения, так как торговое помещение по своему конструктиву не подходит для офисного помещения.

Указанное обстоятельство нельзя отнести к упущенной выгоде, которая возникла по вине АО «Тандер», поскольку истец, действуя в качестве предпринимателя, должен оценивать в том числе и предпринимательские риски, в частности от наличия в непосредственной близости иных помещений под коммерческую аренду, что безусловно влияет на формирование спроса на помещение истца.

Кроме того, из представленной истцом в материалы дела переписки  с потенциальными арендаторами усматривается, что заключение договора аренды не состоялось по причине не согласования определенных условий договора, а не по причине технического состояния помещения.

Так, истцом в адрес потенциальных арендаторов направлялся проект договора, который затем возвращался арендодателю с поправками по различным пунктам, в том числе в связи с несогласованием условий по пожарной безопасности.

Таким образом, истец не доказал, что причинение ответчиком ущерба в виде демонтажа части капитальной (несущей) стены, водопроводных и канализационных сетей, электрооборудования, тепловых установок, вентиляции явилось единственной причиной, по которой истец лишился возможности получить доход по договору аренды.

Истец не представил доказательства принятия им своевременных мер, направленных на получение прибыли от сдачи объекта в аренду, в связи с чем не доказал, что сделал все приготовления, необходимые и достаточные для получения соответствующего дохода.

Таким образом, не усматривается наличие у истца заявленных убытков в виде упущенной выгоды и причинно-следственной связи действий ответчика с убытками истца, что  исключает удовлетворение требований истца о взыскании с ответчика указанных убытков.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, которые достаточно мотивированы, основаны на фактических обстоятельствах дела. Истцом не представлено доказательств того, что допущенное ответчиком нарушение являлось единственным препятствием, не позволившим ему получить доход от использования принадлежащего помещения. Несогласие истца с оценкой судом первой инстанции представленных сторонами доказательств не является основанием отмены судебного акта.

Ссылка истца на представленное в дело заключение специалиста ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» No 8-1/23С от 07.04.2023, являющееся рецензией на экспертное заключение ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» от 07.04.2022 N 917 в обоснование рыночной стоимости арендной платы объекта отклоняется, поскольку оснований взыскания убытков в данном случае не установлено.

Суд первой инстанции также правомерно отклонил доводы истца о необходимости включения в расчет упущенной выгоды коммунальных расходов.

Суд первой инстанции правильно указал, что коммунальные платежи, которые обязан оплачивать пользователь нежилых помещений, подлежат начислению и уплате оказывающим коммунальные услуги организациям вне зависимости от того, находится или нет помещение в простое по каким-либо причинам, в том числе ввиду проведения ремонта. Следовательно, данные платежи не являются убытками истца, а представляют собой его текущие расходы и не могут быть отнесены на ответчика.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя жалобы со ссылкой на приведенную судебную практику.

Так, постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 12.07.2011 № 9149/10, на которое ссылается истец, касается вопросов налогообложения, согласно изложенной в нем позиции, полученные предпринимателем денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются его доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения.

Коммунальные платежи (переменная часть арендной платы) не могут являться выгодой истца. Согласно письму Минфина России от 05.12.2008 N 03-11-04/2/191 оплата арендатором части коммунальных услуг, стоимость которых зависит от их фактического потребления, определяемого на основании подтверждающих документов, не может рассматриваться как получение арендодателем экономической выгоды.

При таких обстоятельствах оснований для взыскания в пользу истца убытков в виде коммунальных платежей по спорному объекту не имелось.

Приведенные в жалобе ссылки на технические ошибки в решении суда не повлияли по существу на законность принятого судебного акта.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

Расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на заявителя. 

       Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 июня 2023 года по делу № А55-25646/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

  Председательствующий судья

 

Судьи

Е.А. Митина

Д.А. Дегтярев

Л.Л. Ястремский