/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А58-6483/2016

21 декабря 2017 года

город Иркутск

 

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей:   Барской А.Л., Первушиной М.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеокнференц-связи помощником судьи Ниникиной В.С.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Республики Саха (Якутия) представителя индивидуального предпринимателя Платонова Аркадия Федоровича – Вишнякова Е.Ю. (доверенность от 07.07.2017, удостоверение адвоката),

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - администрации муниципального образования «Поселок Усть-Нера» Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30 мая 2017 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2017 года  по делу № А58-6483/2016 (суд первой инстанции – Артамонова Л.И., суд апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О., Басаев Д.В., Каминский В.Л.),

установил:

Индивидуальный предприниматель Платонов Аркадий Федорович (далее - истец, предприниматель, ИНН 272514341500, ОГРН 306143517200084, г.Якутск) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к администрации муниципального образования «Поселок Усть-Нера» Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (далее - ответчик, администрация, ИНН 11420041192, ОГРН 1061420000058, Республика Саха (Якутия), п.Усть-Нера Оймяконского улуса (района)) о признании права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом № 23, 1-й этаж, общей площадью 801,2 кв.м и об обязании ответчика направить проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30 мая 2017 года признано за предпринимателем Платоновым А.Ф. преимущественное право на приобретение имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом № 23, 1-й этаж, общей площадью 801,2 кв.м. Суд обязал администрацию направить предпринимателю проект договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества в течение одного месяца со дня вступления судебного акта в законную силу.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2017 года решение от 30 мая 2017 года оставлено без изменения.

Администрация в кассационном порядке просит отменить принятые по делу судебные акты, настаивая на отсутствии у истца преимущественного права на выкуп арендованного имущества по причине наличия задолженности по арендным платежам и незаконной перепланировки арендуемого помещения.

В письменном отзыве на кассационную жалобу предприниматель просил оставить без изменения принятые по делу судебные акты, присутствующий в судебном заседании представитель доводы отзыва подтвердил.

Ответчик о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети «Интернет» на сайте суда- fasvso.arbitr.ru и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направил, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе  и отзыве на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Судами установлено, что предприниматель Платонов А.Ф. на основании договора аренды от 19.12.2011 №29, заключенного с администрацией, арендует  имущество (нежилое помещение), расположенное по адресу: Республики Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом № 23, 1-й этаж, общей площадью 801,2 кв.м.

Нежилое помещение предоставлено предпринимателю в аренду для использования под офис, торговлю, бытовое обслуживание.

Срок аренды с учетом дополнительного соглашения определен по 01.12.2016.

До истечения срока аренды - 15.04.2016 предприниматель обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого по договору аренды нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В связи с тем, что ответчик никаких действий по обращению истца не предпринял, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия ответчика по рассмотрению его заявления (дело № А58-3055/2016). Решением от 29 июля 2016 года по делу № А58-3055/2016 Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) признал незаконными бездействие администрации по рассмотрению заявления предпринимателя Платонова А.Ф. о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, обязал администрацию рассмотреть заявление в установленные законом сроки.

21.07.2016 администрация обратилась в суд с иском к предпринимателю   Платонову А.Ф. о расторжении договора аренды № 29 от 19.12.2011 (дело                          № А58-4094/2016). Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 21 ноября 2016 года по делу № А58-4094/2016 в иске о расторжении договора аренды отказано, так как арендатором не допущено существенных нарушений условий договора, судом указано на не представление администрацией доказательств умышленного либо по неосторожности изменения ответчиком состояния помещения или инженерного оборудования.

Истец, ссылаясь на нарушение преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Республики Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом № 23, 1-й этаж, общей площадью    801,2 кв.м, обратился в суд с настоящим иском.

Признавая требования истца обоснованными, суды руководствовались положениями статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007    № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ) и пришли к выводу о наличии у предпринимателя преимущественного права на выкуп арендованного имущества.

Суд округа находит выводы судов обоснованными.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом №178-ФЗ, согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

Федеральным законом № 159-ФЗ установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Предприниматель обратился с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность 15.04.2016.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в редакции, действовавшей на дату подачи предпринимателем заявления, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный согласно части 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:              1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договором аренды  до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;            3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Кроме указанных критериев, установленных Законом № 159-ФЗ, предъявляемых к арендатору выкупаемого имущества, заявитель должен соответствовать также критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона         № 209-ФЗ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что предприниматель Платонов А.Ф. относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность непрерывно пользовался арендуемым помещением более четырех лет (в том числе, на 01.01.2015 более трех лет).

Суд первой инстанции указал на отсутствие у предпринимателя задолженности по арендной плате в период действия договора.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы администрации о наличии задолженности по арендным платежам, установил наличие задолженности у предпринимателя на момент подачи заявления, однако суд апелляционной инстанции  согласился с выводами Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований истца в связи с противоправным поведением ответчика, свидетельствующем о совершении действий, направленных на воспрепятствование истцу в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества.

Суд округа также не усматривает оснований для отмены принятых по делу судебных актов по изложенному в кассационной жалобе администрации мотиву наличия задолженности по арендным платежам и незаконной перепланировке арендуемого помещения в связи со следующим.

Из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 по делу № 302-КГ15-18993 следует, что по смыслу пункта 2 части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, согласно которому преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.

Из материалов дела следует, что предприниматель Платонов А.Ф. обратился с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность 15.04.2016, администрация в установленный частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ срок причины отказа в приобретении арендуемого имущества не сообщила.

Заявление предпринимателя от 15.04.2016 администрацией рассмотрено не было, решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 июля 2016 года по делу        № А58-3055/2016 бездействие администрации было признано незаконным, суд обязал администрацию рассмотреть заявление в установленные законом сроки.

В материалы дела доказательств исполнения данного судебного акта не представлено, то есть, заявление предпринимателя до сих пор не рассмотрено.

Решением от 21 ноября 2016 года по делу № А58-4094/2016 Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) отказал администрации в расторжении договора аренды с предпринимателем, не установив задолженности по теплоснабжению и водоснабжению, а также осуществления предпринимателем перепланировки арендуемых помещений, на что ссылалась администрация, требуя досрочного расторжения договора.

В уведомлениях от 27.10.2016 №1165 и от 12.12.2016 №1344 о расторжении договора аренды не указывалось на наличие задолженности по арендным платежам.

Суд апелляционной инстанции установил наличие задолженности за месяцы              I квартала 2016 года на основании акта сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2016 по 31.05.2016 (л.д.56, т.2). Вместе с тем, из данного акта следует, что на 31.05.2016 задолженность отсутствует.

В связи с изложенными обстоятельствами, являются обоснованными выводы судов об отсутствии у предпринимателя регулярной просрочки в оплате арендных платежей, а при несвоевременном не рассмотрении администрацией заявления предпринимателя, не исполнение судебного акта, обязывающего это сделать, принятию мер к досрочному расторжению договора аренды в отсутствие к тому оснований, свидетельствует о совершении действий, направленных на воспрепятствование истцу в реализации преимущественного прав истца на выкуп арендованного им имущества, что является злоупотреблением правом в соответствии со статьей 10 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд округа соглашается с выводами судов о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловными основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30 мая 2017 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2017 года по настоящему делу на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оставить в силе.

Руководствуясь статьями  274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30 мая 2017 года по делу  №   А58-6483/2016  и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

О.Н. Буркова

А.Л. Барская

М.А. Первушина