﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-362/20 

Екатеринбург

03 марта 2020 г.

Дело № А50-19998/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2020 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Беляевой Н. Г., Сулейменовой Т. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Азизова Юсифа Рагифа Оглы  на решение Арбитражного суда Пермского края от 26.08.2019 по делу № А50-19998/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании 25.02.2020 принял участие представитель индивидуального предпринимателя Азизова Юсифа Рагифа Оглы – Хамитов Р.Р. (доверенность от 27.04.2017).

В заседании суда кассационной инстанции 25.02.2019 объявлен перерыв до 27.02.2020. По окончании перерыва заседание суда возобновлено.

В судебное заседание 27.02.2020 представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель Азизов Юсиф Рагиф Оглы (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - управление) о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации прав, изложенного в уведомлении от 06.05.2019 № КУВД-001/2019-1139558.

Решением суда первой инстанции от 26.08.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 14.11.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель  просит указанные судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить. По мнению заявителя, обжалуемые судебные акты вынесены при неверном установлении фактических обстоятельств и юридически значимых обстоятельств, а также в связи с неверным применением норм Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ), Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Заявитель полагает, что представленный предпринимателем исчерпывающий объем документов для государственной регистрации, в том числе инвестиционный договор от 23.06.2017 № 4АЗ-18-90/17 и договор от 27.07.2015 № 6АЗ-21-90/15 участия в долевом строительстве, позволяли заинтересованному лицу установить право заявителя на обращение за соответствующими регистрационными действиями. Заявитель поясняет, что договор инвестирования от 23.06.2017 № 4АЗ-18-90/17 не преследует цели строительства многоквартирного дома. Инвестор по настоящему договору не финансирует строительство жилых помещений, входящих в состав здания, а также объектов общего имущества в указанном здании. При таких обстоятельствах, по мнению заявителя, названный договор не является договором об участии в долевом строительстве, следовательно на отношения сторон не распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Заявитель полагает, что правоотношения сторон по договору регулируются законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Кроме того, по мнению заявителя, существенное значение при рассмотрении настоящего спора имеют условия договоров долевого участия в строительстве, в  соответствии с которыми  участник долевого строительства не вправе претендовать на нежилые помещения в жилом доме, которые являются самостоятельными объектами финансирования. Указанные обстоятельства установлены Арбитражным судом Пермского края при рассмотрении дела № А50-5260/19 по иску предпринимателя к обществу с ограниченной ответственность «АВИАТОР-3» об обязании передать в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4311942:254.

Помимо изложенного, по мнению заявителя, судами неверно установлено существо требований заявителя, поскольку предпринимателем оспаривается отказ в прекращении записи об ипотеке, а не сама запись, внесенная ранее. Заявитель поясняет, что при обращении в регистрирующий орган с заявлением предприниматель не ставил вопрос о погашении соответствующей записи об ипотеке в пользу участников долевого строительства, а заявлял о прекращении ограничений (обременении) объекта недвижимости в силу того, что они не могли возникнуть на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Кроме того, заявитель оспаривает ошибочный, по его мнению, вывод судов о том, что заявителем избран неверный способ защиты нарушенного права. Судами не дана оценка доводу заявителя о том, что, являясь лицом, имеющим исключительное право на приобретение права собственности на объект с кадастровым номером 59:01:4311942:254, предприниматель вправе рассчитывать на получение в собственность объекта, не обремененного правами третьих лиц, что соответствует цели инвестиционного договора и правовому интересу инвестора.

Вывод судов о том, что спор следует разрешать в соответствии с положениями закона о признании права отсутствующим, по мнению заявителя, также является необоснованным, поскольку судами не принято во внимание и не отражено то обстоятельство, что на момент рассмотрения спора заявитель является собственником объекта недвижимости.

Управление представило отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии с частью 1 статьи 198  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) органов, осуществляемых публичные полномочия,  арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пунктам 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. 

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона. 

В силу статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ не может быть не зарегистрирован договор участия в долевом строительстве. 

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия с момента государственной регистрации договоров участия у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (часть 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). 

В силу части 2 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. 

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (часть 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что 23.06.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «АВИАТОР-3» (застройщик) и предпринимателем (инвестор) заключен договор № 4АЗ-18-90/17, в соответствии с которым за счет инвестиционного взноса заявителя осуществляется финансирование строительства объекта - нежилого помещения общей площадью 1659,02 кв. м на 1 этаже, размещением в осях А-Б, 1-4/1; В-Г, 3/1- 4/1, общей площадью 46,84 кв. м в подвале, размещением в осях А-Б, 1-4/1; ВГ, 3/1-4/1. 

Объект расположен в здании по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Старцева, 143. 

Соглашением 18.12.2017 в указанный договор внесены изменения в связи с внесением изменений в проектную документацию и выделением работ по строительству объекта - нежилого помещения в самостоятельный этап строительства - этап № 1. 

В Единый государственный реестр недвижимости 04.10.2018 внесены сведения об объекте незавершенного строительства, площадь застройки 2445, 7 кв. м, степень готовности – 10 %, проектируемое назначение - многоквартирный жилой дом, кадастровый номер 59:01:4311942:254, адрес: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Старцева, д. 143, с одновременным внесением записи о государственной регистрации на этот объект права собственности общества с ограниченной ответственностью «Авиатор-3» и записи о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. 

Для осуществления указанных регистрационных действий представлены разрешение на строительство от 10.04.2018 № 59-RU90303000-357-2014/2, согласно которому на земельных участках с кадастровыми номерами 59:01:4311942:126, 59:01:4311942:132, 59:01:4311942:13 разрешено строительство здания общей площадью 28402,54 кв. м, площадью застройки 2445,7 кв.м, с количеством этажей - 21, количеством квартир - 340, количеством очередей - 3, без конкретного указания сведений о таких очередях. 

В разрешение также включены сведения об общей площади помещений магазина - 1723,12 кв. м, сведения об общей площади квартир с балконами и общей площади квартир без балконов. 

Также представлен технический план, в котором указана информация об объекте незавершенного строительства 1-го этапа (магазина общей площадью 1723,12 кв.м и нижнего техподвала) со степенью готовности 10%. 

В проектной документации содержались сведения о наличии двух блок-секций - в блокировочных осях «3/1-4/1В-Г» и в блокировочных осях «1-4/А-Б», а также о том, что помещения магазина расположены на первом этаже обеих секций. 

В Единый государственный реестр недвижимости 26.11.2018 внесены сведения об объекте незавершенного строительства, площадь застройки 2445,7 кв. м, степень готовности - 48%, проектируемое назначение - многоквартирный жилой дом 2 очередь строительства, кадастровый номер 59:01:4311942:255, адрес: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Старцева, 2 очередь строительства, с одновременным внесением записи о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Авиатор-3» 

На основании решения об исправлении технической ошибки в отношении указанного объекта 12.12.2018 внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. 

В Единый государственный реестр недвижимости 28.11.2018  внесены сведения об объекте незавершенного строительства, площадь застройки 2445,7 кв. м, степень - готовности - 50%, проектируемое назначение - многоквартирный жилой дом 3 очередь строительства, кадастровый номер 59:01:4311942:256, адрес: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Старцева, с одновременным внесением записи о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Авиатор-3». 

Посредством корректировки сведений Единого государственного реестра недвижимости внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. 

В отношении объекта с кадастровым номером 59:01:4311942:254 в Единый государственный реестр недвижимости были внесены следующие изменения: изменена степень готовности с 10% на 66%; изменено проектируемое назначение с «многоквартирный жилой дом» на «встроенно-пристроенные помещения магазина». 

На основании договора ипотеки от 20.12.2018 № 10АЗ-20-90/18 на объект с кадастровым номером 59:01:4311942:254 в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу заявителя. 

Решением Арбитражного суда Пермского края от 05.06.2019 по делу № А50-5260/2019 на общество с ограниченной ответственностью «Авиатор-3» возложена обязанность передать предпринимателю объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4311942:254 и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности. 

Предприниматель 01.02.2019 обратился к ответчику с заявлением о погашении записи о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства в отношении объекта с кадастровым номером 59:01: 4311942:254. 

К заявлению были приложены договор ипотеки от 20.12.2018 № 10АЗ-20-90/18; договор инвестирования строительства нежилого помещения от 23.06.2017 № 4АЗ-18-90/17; договор участия в долевом строительстве от 27.07.2015 № 6АЗ21-90/15. 

Управление 06.02.2019 приняло решение о приостановлении государственной регистрации прав. 

Управление 06.05.2019 вынесло решение об отказе в государственной регистрации прав на основании Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ,  изложенное в уведомлении № КУВД-001/2019-1139558.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства настоящего дела, учитывая, что в отношении объекта – многоквартирного дома с помещениями магазина в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, суды обоснованно не усмотрели предусмотренных Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ оснований для погашения записи об ипотеке в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве,  принимая во внимание, что документов, подтверждающих наличие таких оснований, предпринимателем представлено не было. 

При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленных предпринимателем требований  о признании недействительным решения управления об отказе в государственной регистрации прав, изложенного в уведомлении от 06.05.2019 № КУВД-001/2019-1139558.

Фактические обстоятельства дела судами установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Отклоняя ссылку заявителя на представленные с заявлением о государственной регистрации инвестиционный договор от 23.06.2017 № 4А3-18-90/17, договор участия в долевом строительстве от 27.07.2015 № 6А3-21-90/15, а также довод о том, что  первая очередь строительства – встроено-пристроенные помещения магазина является самостоятельным этапом строительства, не относится ко второй и третьей очереди строительства, непосредственно предназначенным для проживания граждан, суды верно  признали, что указанные документы и обстоятельства не являются основаниями погашения внесенной в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. 

Ссылка заявителя на решение суда по делу № А50-5260/2019 также обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции, учитывая, что  обстоятельства, связанные с прекращением ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, в указанном деле судом не устанавливались. 

Кроме того, руководствуясь правовой позицией, изложенной в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что признание зарегистрированного права или обременения отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим  восстановление прав истца посредством исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве или обременении на объект.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Доводы предпринимателя основаны на неверном толковании норм материального права, кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 26.08.2019 по делу № А50-19998/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Азизова Юсифа Рагифа Оглы  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           И.А. Татаринова 

 

Судьи					           Н.Г. Беляева 

 

Т.В. Сулейменова