АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-7123/2018

г. Чебоксары

15 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.10.2018.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью "НДН-АГРО", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о взыскании 204 022 руб. 73 коп., о расторжении договора аренды и обязании освободить земельные участки,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Мордовского регионального филиала, 430005, Республика Мордовия, г. Саранск, Ленинский р-н, ул. Советская, д. 47А,

при участии от истца – ФИО2 по доверенности от 02.08.2018 №53,

установил:

Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "НДН-АГРО" о взыскании 204 022 руб. 73 коп., в том числе: 160 896 руб. 69 коп. долга за период с 01.11.2017 по 31.05.2018, 43 126 руб. 04 коп. пени за период с 10.11.2017 по 09.06.2018; о расторжении договора на сдачу в аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики от 20.08.2014 №1112; об обязании ответчика освободить земельные участки с кадастровыми номерами 21:06:000000:1377, 21:06:000000:1380, 21:06:000000:1381, 21:06:0000001382, 21:06:000000:1384, 21:06:000000:1385, расположенные по адресу: Чувашская Республика, Алатырский район, передав их по акту приема-передачи истцу в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Иск принят к производству Арбитражного суда Чувашской Республики в соответствии с частью 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  по правилам об исключительном рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество по месту нахождения этого имущества.

Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 12.10.2006 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество" по месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

Так, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. 

Пунктом 7 части 4 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в частности, в связи с прекращением таких ограничения и обременения.

В настоящем деле истцом заявлено требование о досрочном расторжении договора аренды земельных участков, расположенных по адресу: Чувашская Республика, Алатырский район.

Таким образом, при удовлетворении заявленного требования о расторжении договора аренды, исполнение судебного акта повлечет необходимость государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) недвижимого имущества арендой, порожденной спорным договором, и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости, следовательно, иск подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Чувашской Республики – по месту нахождения спорных земельных участков.

Исковые требования основаны на нормах статей 450, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы в рамках договора на сдачу в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики от 20.08.2014 №1112.

Определением суда от 18.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Мордовского регионального филиала.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, суду пояснил, что проверкой, проведенной в июле 2018 года, установлено, что арендуемые ответчиком земельные участки не обрабатываются, заняты сорной растительностью.

Ответчик и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку полномочных представителей в суд не обеспечили.

Конкурсный управляющий ответчика отзывом от 11.10.2018 возражал против удовлетворения иска, сославшись на включение права аренды спорных участков в конкурсную массу  должника, нарушение расторжением договора  прав его кредиторов, недопустимость принудительного изъятия участков в силу пункта 2 статьи 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ограничения, установленные статьей 178 Закона о банкротстве, утрату должником возможности получения доходов от использования земель в случае расторжения договора.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица.

Выслушав представителя истца, изучив материалы  дела, суд установил следующее.

На основании распоряжения Министерства от 20.08.2014 № 738- р  между  истцом  (арендодатель)  и  ответчиком  (арендатор)  заключен договор  №1112  от  20.08.2014,  согласно  пункту  1.1  которого  во  временное  владение  и  пользование  арендатору  передаются  земельные  участки  для  сельскохозяйственного      производства     из  земель    сельскохозяйственного  назначения,   находящиеся   в    государственной   собственности   Чувашской  Республики, расположенные по адресу: Чувашская Республика, Алатырский  район, с кадастровыми номерами 21:06:000000:1377 площадью 59212 кв.м;   21:06:000000:1380 площадью 2875212 кв.м;   21:06:000000:1381 площадью 8780280 кв.м; 21:06:000000:1382 площадью 519741 кв.м; 21:06:000000:1384 площадью 3406806 кв.м; 21:06:000000:1385 площадью 5544635 кв.м. 

Срок   аренды   установлен   с   20.08.2014   по   20.08.2019   (пункт   2.1 договора). 

По акту приема-передачи от 20.08.2014 земельные участки переданы арендатору.

Договор аренды зарегистрирован 11.09.2014. 

Согласно пункту 4.1 договора годовой размер арендной платы за участки составляет 268 721 руб., который подлежит перечислению ежемесячно, равными долями за каждый месяц вперед, до 10 числа текущего месяца.

В случае изменения исходных данных для расчета арендной платы ее размер подлежит пересмотру, при этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление. Данное уведомление может быть доведено до арендатора путем опубликования  информационного сообщения  в средствах массовой информации (пункт 4.2 договора).

Ответчиком обязательства по внесению арендных платежей не исполняются.

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 25.12.2017 по делу №А39-7048/2017 с ответчика в пользу истца взыскано 111 967 руб. 10 коп. долга за период с 01.06.2017 по 31.10.2017, 19 258 руб. 35 коп. пени за период с 10.06.2015 по 09.11.2017.

По утверждению истца, в период с 01.11.2017 по 31.05.2018 арендная плата ответчиком также не вносилась.

Кроме того, актами осмотра земельного участка в июне-августе 2015-2017 годов установлено неполное освоение земельных участков, их частичное зарастание сорной травой ввиду непроведения ответчиком агротехнических, культуртехнических, фитосанитарных и агрохимических мероприятий по охране и защите земель.

 Выездной     проверкой    использования земельных участков, проведенной  15.06.2017 специалистом  истца    с участием     руководителя ответчика, установлено,   что    на   земельном      участке    с   кадастровым      номером  21:06:000000:1377, посеян подсолнечник; земельный участок с кадастровым  номером   21:06:000000:1380   отведен   под   "пары";   земельный   участок   с  кадастровым     номером    21:06:000000:1382     не   используется;    земельный  участок   с  кадастровым     номером     21:06:000000:1384    используется    под  сенокос;  на  земельном  участке  с  кадастровым  номером  21:06:000000:1385  проведены  весенние  полевые  работы,  засеян  рапс;  земельный  участок  с  кадастровым номером 21:06:000000:1381 планируется под засев озимыми.

Выездной проверкой использования земельных участков, состоявшейся 06.07.2018, проведенной комиссией в составе представителей истца, Администрации Алатырского района Чувашкой Республики и государственного инспектора земельного надзора Управления Россельхознадзора по Чувашской Республике и Ульяновской области, установлено, что на земельном      участке    с   кадастровым      номером  21:06:000000:1377 агротехнические мероприятия не проводились, участок зарос сорной травой; земельный участок с кадастровым  номером   21:06:000000:1380   не используется, зарос сорной травой и однолетней растительностью; земельный   участок   с  кадастровым     номером    21:06:000000:1382     не   используется, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность, на части участка находятся разрушенные здания  ферм, на части размещается пасека; земельные  участки   с  кадастровыми     номерами     21:06:000000:1384, 21:06:000000:1385   не используются, заросли сорной травой, сухостоем; земельный  участок  с  кадастровым номером 21:06:000000:1381 не используется, на части участка площадью 25,32 га произведено сенокошение, 100 га используются ООО "Митра" под посев яровой пшеницы.

Ссылаясь  на  ненадлежащее  исполнение  ответчиком обязательств по оплате и использованию земель, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Определением  Арбитражного  суда  Республики  Мордовия  от  15.07.2016  возбуждено дело о банкротстве ответчика - ООО "НДН-агро". 

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона о банкротстве денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом (пункт 1). В силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими (пункт 2). По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Из материалов дела следует, что  истцом заявлены требования о взыскании с ответчика долга по арендной плате за период с 01.11.2017 по 31.05.2018.

Поскольку долг возник после до даты принятия судом к производству заявления о признании ответчика банкротом, истребуемые истцом платежи являются текущими.

Решением от 05.12.2017 по делу № А39-3776/2016 ООО "НДН-агро"   признано   несостоятельным   (банкротом),   в   отношении   имущества  должника открыто конкурсное производство. 

При изложенных обстоятельствах требования истца, являясь текущими, подлежат рассмотрению в настоящем деле.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами оплаты за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, обязательство по внесению арендной платы за период с 01.11.2017 по 31.05.2018 ответчиком не исполнено, в результате чего за ним  образовался долг в размере 160 896 руб. 69 коп.

Наличие задолженности ответчик не оспорил, доказательств оплаты, как того требует статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил. 

Согласно пункту 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, суд находит требование истца о взыскании долга подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Истец также просит взыскать 43 126 руб. 04 коп. пени за период с 10.11.2017 по 09.06.2018, начисляя неустойку, в том числе на долг в размере 111 967 руб. 10 коп., взысканный решением суда по делу №А39-7048/2017.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за каждый день просрочки в оплате арендной платы  арендатор уплачивает пеню из расчета 0,1 процента от сумы недоимки.

Проверив расчет неустойки, представленный истцом, суд находит его ошибочным, поскольку он составлен без учета правил статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации  о переносе срока, приходящегося на нерабочий день, на ближайший следующий за ним рабочий день.

В этой связи судом произведен перерасчет неустойки за период с 10.11.2017 по 09.06.2018, который составил 42 849 руб. 87 коп., в том числе на сумму долга 111 967 руб. 10 коп. (ранее взысканный долг) за период с 10.11.2017 по 09.06.2018 – 23 737 руб. 03 коп., на ежемесячные платежи за период с 11.11.2017 по 09.06.2018 – 19 112 руб. 84 коп.

Таким образом, суд удовлетворяет требование истца о взыскании неустойки за период с 10.11.2017 по 09.06.2018 в сумме 42 849 руб. 87 коп.

В остальной части требование о взыскании неустойки не подлежит удовлетворению ввиду неверного расчета.

Разрешая требование о расторжении договора аренды, суд основывается на следующем.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнение им обязательства в разумный срок.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Как видно из материалов дела, истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии о необходимости внесения арендной платы с предложением о расторжении договора аренды, в частности: № 11/05-18970 от 07.12.2017, от 26.01.2018 № 11/05-1233,  № 11/05-7939 от 14.05.2018 (л.д. 60-70).

Следовательно, досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора, истцом  соблюден.

Согласно  подпунктам  1,   2 пункта  2  статьи  450  Гражданского  кодекса  Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть  изменен   или   расторгнут   по   решению   суда   только    при   существенном  нарушении     договора    другой    стороной,    а   также    в  иных    случаях,  предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или  договором. 

Существенным  признается  нарушение  договора  одной  из  сторон, которое  влечет  для  другой  стороны  такой  ущерб,  что  она  в  значительной  степени  лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно    статье   619   Гражданского     кодекса   РФ   по   требованию арендодателя  договор  аренды  может  быть  досрочно  расторгнут  судом  в случаях,   когда   арендатор:   

1)   пользуется   имуществом   с   существенным нарушением      условий    договора    или   назначения     имущества     либо   с неоднократными  нарушениями;  

2)  существенно  ухудшает  имущество;  

3)  более   двух   раз   подряд   по   истечении  установленного   договором   срока  платежа не вносит арендную плату.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе в случаях:

использования земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порчи земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

В Постановлении Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации" указано, что неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:

на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

на сенокосах не производится сенокошение;

на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;

на пастбищах не производится выпас скота;

на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;

залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;

закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Земельные участки предоставлены арендатору для сельскохозяйственного производства, которое, исходя из представленных истцом документов, ответчиком не ведется.

Доказательств использования земельных участков, проведения на них всех необходимых аграрных мероприятий ответчиком не представлено.

Актом проверки, проведенной в июле 2018 года, установлено, что участки  заросли сорной травой и не используются.

В   части   1   статьи   65   Арбитражного       процессуального     кодекса  Российской Федерации определено, что каждое лицо, участвующее в деле,  должно    доказать   обстоятельства,    на   которые    оно  ссылается    как   на  основание своих требований и возражений.

Суд оценивает доказательства исходя из требований частей 1 и 2 статьи  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей    71   Арбитражного     процессуального      кодекса   Российской  Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства  по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном     и   непосредственном      исследовании     имеющихся      в   деле  доказательств.  Арбитражный  суд  оценивает  относимость,  допустимость,  достоверность      каждого     доказательства     в   отдельности,      а   также  достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие  доказательства  не  имеют  для  арбитражного  суда  заранее  установленной  силы.  Результаты  оценки  доказательств  суд  отражает  в  судебном  акте,  содержащем   мотивы   принятия   или       отказа   в   принятии   доказательств,  представленных   лицами,   участвующими   в   деле,   в   обоснование   своих  требований и возражений.

Из   материалов   дела   видно,   что   предметом   договора     №1112   от  20.08.2014,  о  расторжении  которого  заявлен  настоящий  иск,  являются  6 земельных     участков   из   земель    сельскохозяйственного      назначения    с  разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства.

Заявленное исковое требование о расторжении договора аренды направлено на прекращение правоотношений между сторонами по договору аренды земельного участка и не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, поскольку включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имущественные права, к числу которых относится право аренды, являются самостоятельным имущественным объектом, они могут учитываться в составе конкурсной массы и являться предметом самостоятельных сделок, то есть иметь определенную экономическую ценность для обладателя в случае реализации с торгов за сформированную цену (статьи 110, 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Между тем, в настоящем случае право аренды земельного участка имеет определенную специфику: обремененный соответствующим правом земельный участок является государственной собственностью Чувашской Республики, возможность включения в конкурсную массу этого права и его дальнейшая реализация в процедуре конкурсного производства с целью удовлетворения требований кредиторов должника поставлена в зависимость от волеизъявления на это собственника земельного участка в лице уполномоченного органа.

В силу пункта 3.3.2 договора аренды арендатор имеет право передавать участки в субаренду, а также передавать свои права и обязанности третьему лицу только с письменного согласия арендодателя.

Правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

То есть, при аренде государственного земельного участка на срок пять лет и менее, требуется согласие арендодателя на передачу арендатором своих прав в какой-либо форме.

В данном случае, воля арендодателя направлена на прекращение права аренды.

Таким образом, необходимое для реализации в ходе конкурсного производства права аренды согласие арендодателя ответчиком не получено и не может быть получено, соответственно, такое имущество (право аренды земельных участков) не может находиться в конкурсной массе должника, а прекращение  права на это имущество не может влиять на удовлетворение требований кредиторов.

Довод конкурсного управляющего о том, что расторжение договора аренды земельного участка нарушит права залогового кредитора АО "Россельхозбанк" и иных кредиторов, отклоняется судом, поскольку наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение договора аренды земельного участка не лишает права арендодателя обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.

Из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. В свою очередь, отношения ответчика и банка основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель не является, его согласие на прекращение такого договора не требуется, в связи с чем, нарушений прав и законных интересов банка не имеется.

Кроме того, согласно определению Арбитражного суда Республики Мордовия от 19.10.2017 по делу №А39-3776/2016  в реестр требований ответчика включены требования Банка на общую сумму 3 млрд. 238 млн. 979 тыс. 69 руб. 29 коп.  Ответчик арендует множество земельных участков, расположенных в Республике Мордовия, между ответчиком и Банком заключены договоры залога данных участков, то есть, требования Банка могут быть удовлетворены посредством обращения взыскания на арендные права ответчика по иным участкам.

Суд полагает допущенное арендатором нарушение договора существенным по следующим мотивам.

Во-первых, исходя из установленного судом по настоящему делу, а также судом в рамках дела №А39-7048/2017 факта невнесения арендатором даже части арендных платежей в период с 01.06.2017 по 31.05.2018, то есть более 11 месяцев подряд.

При этом данные платежи являются текущими и должны удовлетворяться ранее реестровых, но тем не менее до настоящего времени не получили даже частичного удовлетворения.

Во-вторых, по мнению суда,  в данном случае при определении существенности нарушения следует принимать во внимание особое положение должника – нахождение его в стадии ликвидации согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ввиду открытого конкурсного производства.

Такое положение должника не позволяет кредитору рассчитывать на положительный исход арендных отношений и получение какого-либо дохода, что собственно и являлось целью передачи государственного имущества  в аренду обществу.

В-третьих, срок аренды истекает 20.08.2019, однако, принимая во внимание поведение арендатора, не имеющего возможности вносить оплату за пользование земельными участками, и его несостоятельность, затягивание процедуры расторжения договора при наличии на то оснований и воли арендодателя, приведет к продлению неопределенности возникших отношений, невозможности арендодателя эффективно и своевременно распоряжаться государственным имуществом.

В силу статей 42, 57 Бюджетного кодекса Российской Федерации неналоговые доходы бюджетов субъектов Российской Федерации формируются в соответствии со статьями 41, 42, 46 настоящего Кодекса, в том числе за счет доходов от использования имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации по нормативу 100 процентов.

Суд также учитывает, что распоряжение такими участками  в силу закона осуществляется в рамках обязательных, формализованных и протяженных во времени конкурентных процедур, которые с учетом назначения участков для сельскохозяйственного производства необходимо проводить до начала сельскохозяйственных полевых работ.

Аргументы конкурсного управляющего относительно недопустимости принудительного изъятия земельных участков на основании пункта 2 статьи 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" судом отклоняются за несостоятельностью, поскольку указанный пункт, напротив, допускает такое изъятие даже у  собственника участка, не использующего его по назначению.

В данном случае ответчик является лишь арендатором, к тому же, не надлежащим образом исполняющим договорные обязательства.

Кроме того, указанные положения регулируют именно изъятие участков у нерадивых собственников, в то время как настоящий иск не направлен на принудительное изъятие участков у ответчика.

Случаи принудительного изъятия имущества определены пунктом 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, к которым расторжение договора аренды не относится.

Ссылки ответчика на положения статьи 178 Закона о банкротстве, согласно которой ходе наблюдения при  анализе финансового состояния сельскохозяйственной организации должны  учитываться     сезонность    сельскохозяйственного       производства     и   его  зависимость  от  природно-климатических  условий,  а  также  возможность  удовлетворения  требований  кредиторов  за  счет  доходов,  которые  могут  быть    получены     сельскохозяйственной       организацией     по    окончании  соответствующего периода сельскохозяйственных работ, не имеют значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку упомянутые в них процедуры завершены,  ответчик признан несостоятельным (банкротом).

Аргументы ответчика относительно утраты возможности получать доход от использования участков судом признаны необоснованными.

В соответствии со статьей 136 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использовал такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

Названной норме корреспондирует правило подпункта 1 пункта 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абзац 2 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью, а расторжение договора аренды не лишает такого арендатора, осуществившего посев сельхозкультур, права на получение урожая.

Таким образом, истец доказал факт неисполнения арендатором обязанности по внесению платы более 11 раз подряд, а также факт неиспользования земель по назначению, что с  учетом пятилетнего срока договора аренды и несостоятельности должника, является существенным нарушением договора аренды земельного участка и основанием для его расторжения.

Поскольку материалами дела подтверждается существование обстоятельств, определенных законом в качестве оснований расторжения спорного договора, учитывая отсутствие согласия арендодателя на передачу права аренды иным лицам, соблюдение им  порядка досудебного урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды, требование о расторжении неисполняемого ответчиком договора суд удовлетворяет.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом расторжения договора аренды требование истца об освобождении и возврате земельного участка подлежит удовлетворению.

На основании пункта 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации  ввиду несостоятельности ответчика суд освобождает его от уплаты государственной пошлины за рассмотрение настоящего иска.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НДН-АГРО" в пользу Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики 160 896 (Сто шестьдесят тысяч восемьсот девяносто шесть) руб. 69 коп. долга за период с 01.11.2017 по 31.05.2018, 42 849 (Сорок две тысячи восемьсот сорок девять) руб. 87 коп. неустойки за период с 10.11.2017 по 09.06.2018, всего 203 746 (Двести три тысячи семьсот сорок шесть) руб. 56 коп.

В остальной части требование о взыскании неустойки отклонить.

Расторгнуть договор №1112 на сдачу в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики от 20.08.2014, заключенный  Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики и обществом с ограниченной ответственностью "НДН-АГРО".

Обязать общество с ограниченной ответственностью "НДН-АГРО" в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу освободить и возвратить Министерству юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики по акту приема-передачи земельные участки, расположенные по адресу: Чувашская Республика, Алатырский район, со следующими кадастровыми номерами: 21:06:000000:1377, 21:06:000000:1380, 21:06:000000:1381, 21:06:0000001382, 21:06:000000:1384, 21:06:000000:1385.

Освободить общество с ограниченной ответственностью "НДН-АГРО" от уплаты государственной пошлины за рассмотрение настоящего иска.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

         О.А. Коркина