АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Орёл                                                                                                    дело № А48–10880/2022

17 февраля 2023 года

 

Резолютивная часть решения оглашена 14 февраля 2023 года. Решение в полном  объеме изготовлено 17 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи О.И. Лазутиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Масловские сады» (302503, Орловская обл., Орловский р-н,                     д. Болотовские Дворы, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Пахомовскому территориальному управлению Администрации Орловского муниципального округа Орловской области (302502, Орловская обл., м.о. Орловский, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Администрации Орловского муниципального округа Орловской области (302520, Орловская область, Орловский район, пгт. Знаменка, ул. Ленина, двлд. 13, помещ. 62, ИНН 

<

***>,                              ОГРН 

<

***>) о признании права собственности, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, 

<

...>,                                ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области (302030, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (300041, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле: от истца – представитель Е.В. Грицюк (паспорт, доверенность от 28 июля                 2022 года), установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Масловские сады» (далее – истец, ООО «Масловские сады») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением о признании права собственности общества с ограниченной ответственностью «Масловские сады» на здание, расположенное по адресу: Орловская область, Орловский район, деревня Болотовские дворы, а именно: машинный двор, кадастровый номер 57:10:0460101:303, инвентарный номер 54:247:002:010075270.

Истец полагает, что право собственности на объект недвижимого имущества возникло у него на основании статей 218, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанный объект были приобретен по договору купли-продажи имущества от 29 августа 2006 года № 3КП. Однако истец в настоящее время не имеет возможности зарегистрировать право собственности в связи с ликвидацией продавца, документы, подтверждающие строительство и ввод зданий в эксплуатацию, отсутствуют.

Определением суда от 19 декабря 2022 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области; Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области; Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях; Администрация Орловского муниципального округа Орловской области.

Протокольным определением суда от 31 января 2023 года в качестве соответчика по делу привлечена Администрация Орловского муниципального округа Орловской области.

В судебном заседании 14 февраля 2023 года истец поддержал заявленные требования.

Департаментом государственного имущества и земельных отношений Орловской области представлен письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому в вопросе удовлетворения исковых требований полагается на усмотрение суда.

Администрация Орловского муниципального округа Орловской области в письменном отзыве указала, что не нарушала права истца на оформление в собственность указанных в исковом заявлении объектов недвижимости, при рассмотрении дела полагается на усмотрение суда.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях в письменном отзыве просит принять решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,  о времени и месте рассмотрения дела, извещены надлежащим образом. Департаментом государственного имущества и земельных отношений Орловской области заявлено ходатайство о проведении судебного заседания в их отсутствие. 

Часть 1 статьи 153 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что разбирательство дела осуществляется в судебном заседании арбитражного суда с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания.

Согласно части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания путем направления копии судебного акта.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Кроме того, в соответствии с абзацем вторым 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте слушания дела опубликована на сайте kad.arbitr.ru.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле, арбитражный суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

29 августа 2006 года между ООО «Наугорское» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (продавец) и ООО «Масловские сады» (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества № 3КП, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить имущество, выставленное на торги, состоявшиеся 29 августа 2006 гола и на которых покупатель признан лицом, выигравшим торги (пункт 2 протокола № 3PT от 29 августа 2006 года о результатах торгов по продаже имущества ООО «Наугорское»), именуемое в дальнейшем «объект продажи» - машинный двор, навес, автогараж, ЛЭП 10 км, автодорога к ферме, автодорога к ф/хранилищу, пруд, трансформаторная подстанция, водоснабжение, скважина, многолетние насаждения, расположенные по адресу: Орловская область, Орловский район, деревня Болотовские дворы.

В соответствии с пунктом 2.1 цена объектов продажи составляет 137 478 руб., в том числе НДС (18 %) – 20 971,22 руб.

Платежным поручением от 29 июня 2021 года № 32 подтверждается полная оплата переданного истцу имущества.

4 сентября 2006 года был составлен акт приема-передачи, в соответствии с которым на основании договора № ЗКП купли-продажи имущества от 29 августа               2006 года, продавец передал, а покупатель принял следующее имущество: машинный двор, навес, автогараж, ЛЭП 10 км, автодорога к ферме, автодорога к ф/хранилище, пруд, трансформаторная подстанция, водоснабжение, скважина, многолетние насаждения (том 1, листы дела 46-47). 

С момента подписания акта приема-передачи покупатель получает право пользования объектами продажи, право собственности на объекты продажи переходит к покупателю с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества (пункты 6.1 - 6.2 договора.

27 июня 2007 года в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности                    ООО «Наугорское» в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

В обоснование своих требований истец ссылается на факт владения с 4 сентября 2006 года и по настоящее время зданием, расположенным по адресу: Орловская область, Орловский район, деревня Болотовские дворы открыто, добросовестно и непрерывно, несет бремя содержания объектов недвижимости, осуществляя их эксплуатацию по целевому назначению. 

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты, в том числе путем признания права (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Для защиты гражданских прав, возможно, использование одного из перечисленных в указанной правовой норме способов либо нескольких из них. Однако, если нормы права предусматривают для конкретного спорного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе применить лишь этот способ.

К числу указанных способов относится признание права.

Предъявление требования о признании права имеет целью устранить все сомнения в принадлежности права тому или иному лицу, предотвращает возможные споры, служит основанием для разрешения уже возникших конфликтов. По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником конкретного имущества, должен доказать наличие определенного круга юридических фактов, которые образуют основание его права собственности.

Право собственности может быть приобретено по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Вместе с тем гражданское законодательство Российской Федерации не содержит норм, обязывающих продавца при заключении договора купли-продажи недвижимости представлять свидетельство о праве собственности или документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда  Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившего в законную силу 21 января 1998 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами (части 2, 3 статьи 69 Закона о регистрации прав).

Из приведенных норм закона следует, что права на недвижимое имущество, возникшие у правообладателя до вступления в силу Закона о регистрации прав, то есть до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными и при отсутствии их регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости производится по желанию их правообладателей. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу указанного закона, установлена только при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимого имущества или совершенной после дня вступления в силу указанного закона сделки с объектом недвижимого имущества.

На основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

При этом государственная регистрация этого права в Едином государственном реестре недвижимости лишь подтверждает наличие такого права, но не определяет момент его возникновения. Однако истец в настоящее время не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности в связи с ликвидацией продавца.

Пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда  Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом. Пленум определил, что при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества в соответствии с Законом о регистрации вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности в орган регистрации.

Однако отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости у продавца при заключении им сделки купли-продажи не может препятствовать признании права собственности покупателю в случае ликвидации организации, выступившей продавцом. Указанная правовая позиция была изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 1 сентября 2009 года № 1395/09.

Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В связи с этим, в подобной ситуации необходимо руководствоваться аналогией закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другими недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости, согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Согласно статье 61 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Юридическое лицо, за исключением казенного предприятия, учреждения, политической партии и религиозной организации, ликвидируется также в соответствии со статьей 65 настоящего Кодекса вследствие признания его несостоятельным (банкротом).

Оценив доводы истца и представленные доказательства, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения имущественных требований о признании права собственности в рамках настоящего спора, так как представленные в материалы дела документы явно недостаточны для внесудебного порядка возникновения права собственности на недвижимое имущество путем регистрации права в уполномоченных государственных органах. Указанные выводы подтверждаются имеющимися в деле уведомлениями об отказе в государственной регистрации права.

Из материалов дела, в том числе выписок из ЕГРН следует, что спорный объект недвижимости был построен в 1964 году, и принадлежал ООО «Наугорское», которое владело спорным имуществом до 2006 года (заключения договора купли-продажи). Впоследствии ООО «Наугорское» было исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с его ликвидацией вследствие признания несостоятельным (банкротом).

В соответствии с условиями договора объекты недвижимого имущества были переданы ООО «Масловские сады» на основании передаточного акта приема - передачи. 

Указанный договор является юридически действительным, сторонами оспорен не был, и на основании данного договора купли-продажи истец принял к своему учёту спорные объекты недвижимости и использовал их по назначению. 

Также в материалы дела представлены инвентарная карточка учета основных средств о постановке на учет объектов с 2007 года. 

В материалы дела истцом представлены доказательства, подтверждающие отсутствие правопритязаний на спорные объекты недвижимости со стороны других лиц.

Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях в письме от  17 января 2023 года № 71-АС/351 указало, что истец уклоняется от государственной регистрации права собственности. 

Кроме того, исходя из многочисленных письменных пояснений ответчика следует, что данные объекты недвижимости, ранее принадлежавшие ООО «Наугорское»,  обслуживаются ООО «Масловские сады» продолжительный период времени.

Пахомовское территориальное управление Администрации Орловского муниципального округа Орловской области подтвердило в судебном заседании вышеуказанное обстоятельство.

Таким образом, публичные образования фактически не имеют интереса в указанных объектах недвижимости.

С момента передачи истцу приобретенного по договору имущества он добросовестно владеет и пользуется им как своим собственным, в настоящее время на данное имущество никто не претендует, право истца не оспаривает, договор купли-продажи недействительным или не заключенным не признавался. 

Истец ссылается на то, что владеет спорным объектом и несет бремя его содержания, поддерживает в технически исправном и безопасном состоянии согласно их целевому назначению. Данный факт подтверждается налоговыми декларациями.

Как уже было указано, на момент совершения сделок право собственности                   ООО «Наугорское» на спорное имущество зарегистрировано не было.

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, истец ссылается на приобретение спорного объекта недвижимости по договору купли-продажи от 29 августа 2006 года № 3РТ у  ООО «Наугорское», полную оплату его стоимости и добросовестное владение имуществом с момента его приобретения. В настоящее время ООО «Наугорское»  ликвидировано, что препятствует в регистрации перехода права собственности на объекты к истцу. 

По сути, в рассматриваемом споре имеет место ситуация, при которой истец купил и оплатил недвижимое имущество в 2006 году, однако в публичном реестре не зарегистрировал, что стало препятствием для оформления прав спустя длительное время  после получения объектов по сделке и ликвидации продавца. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в ранее приведенном пункте                  59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательства возникновения у него соответствующего права.

Суд установил, что у истца не имеется другой возможности признать за собой право собственности, кроме как обратиться в арбитражный суд с настоящим иском. В материалы дела истцом представлены доказательства, подтверждающие отсутствие зарегистрированного права собственности и правопритязаний на спорные объекты недвижимости со стороны других лиц.

При таких обстоятельствах требование истца о признании права собственности на объект недвижимости является обоснованным и  подлежит удовлетворению.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Руководствуясь  статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Масловские сады»  право собственности на здание, расположенное по адресу: Орловская область, Орловский район, деревня Болотовские дворы, улица Знаменская, здание 3, а именно: машинный двор, кадастровый номер 57:10:0460101:303, площадью 312,2 кв. м, инвентарный номер 54:247:002:010075270.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (город Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                       О.И. Лазутина