АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-38912/20

15 апреля 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   12 апреля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            15 апреля 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании  материалы дела по иску  общества с ограниченной ответственностью «Луч» ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> 

            к индивидуальному предпринимателю главе КФХ ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 304613823700041, индивидуальному предпринимателю ФИО3 ИНН 

<

***> ОГРНИП 306613812400015

            о переводе прав и обязанностей по договору

            при участии:

от истца – представитель ФИО4 по доверенности б/н от 01.09.2020, 

от ответчика ИП ФИО3 – представитель ФИО5 по доверенности от 29.05.2019. 

от ответчика КФХ ФИО2 – не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Луч» обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе КФХ ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО3 с требованием о переводе прав и обязанностей по договору.

            В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме. 

            Ответчики против удовлетворения иска возражают. 

Ответчик  ФИО2  указывал на недоказанность надлежащего исполнения истцом обязательств по внесению арендной платы в рамках ранее заключенного договора аренды, на предъявление им иска к ФИО3 о расторжении договора аренды. Подано ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения указанного иска судом общей юрисдикции.

            Представитель индивидуального предпринимателя ФИО3 также ссылался на непредставление истцом доказательств надлежащего исполнения обязанностей арендатора, в частности – по контролю за состоянием почв на участке.

Истец против ходатайства о приостановлении производства по делу возражал, настаивая на первичности настоящего дела и зависимости вопроса о расторжении договора от разрешения судом спора о его субъектном составе.

Рассмотрев ходатайство, суд пришел к выводу о его необоснованности, согласившись с доводами истца ввиду следующего.

Основанием для расторжения договора, как указывает ФИО2, является нарушение новым арендатором обязательств по внесению арендной платы. Это  обстоятельство само по себе не может иметь отношения к истцу и с учетом диспозиции нормы, на которой основан иск (статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) на правомерность его требований не влияет.

Вместе с тем, субъектный состав договора должен соответствовать закону, а потому он должен быть определен до разрешения вопроса о расторжении договора.

Довод ответчика о намерении в любом случае прекратить правоотношение аренды обоснованно отклоняется истцом. Заключив новый договор аренды, ФИО2 связал себя обязательством и произвольный отказ от  него недопустим (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Правомерность же отказа от договора должна быть оценена судом в том субъектном составе, который соответствует закону, а этот вопрос разрешается в данном деле.

Аргумент ответчика о том, что в этом случае на истца перейдут обязанности нового арендатора по внесению арендной платы за прошлый период подлежит оценке в рамках рассмотрения соответствующего требования и суд в данном деле не вправе эту оценку предрешать. В данном деле значимо лишь то, что поведение нового арендатора не создает оснований для оценки правомерности требований истца как первоначального арендатора о переводе на него прав и обязанностей по договору. 

Рассмотрев требование истца по существу, суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Луч» создано в качестве юридического лица 02 мая 2006 года и осуществляет деятельность по выращиванию сельскохозяйственных культур па собственных и арендуемых земельных участках.

Между ФИО2, осуществляющим предпринимательскую деятельность и зарегистрированным в ЕГРИП, и ООО «Луч» 11.10.2013 заключены  договоры аренды сроком па семь лет, вступающие в силу с момента государственной регистрации и зарегистрированные 18.11.2013, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:42:0600013:42 и земельного участка с кадастровым номером 61:42:0600008:88.

В пунктах 5.1 указанных договоров предусмотрено преимущественно право арендатора на заключение договора на новый срок при прочих равных условиях.

05.10.2020  ООО «Луч» обратилось к ФИО6 c уведомлением о намерении заключить договор на новый срок. Однако ответа на указанное уведомление не последовало.

В то же время истцу из общедоступных сведений, содержащихся в ЕГРН, стало известно, что между ФИО6 и ФИО3   до истечения срока действия договоров аренды с ООО «Луч» в отношении участков 61:42:0600013:42 и 61:42:060000S:88 были заключены договоры аренды земельных участков от 20.08.2020.

В процессе судебного разбирательства судом установлено, что в отношении названных участков ответчиками заключен один договор аренды от 20.08.2020 сроком действия до 1.12.2023, его государственная регистрация состоялась 1.09.2020.

Со ссылкой на норму статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит перевести на себя права и обязанности по этому договору.

Согласно названной норме, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок 11С указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора па новый срок, по в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим липом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав п обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Возражая против иска, ответчики указывают на нарушение истцом обязанностей арендатора.

            Представитель индивидуального предпринимателя ФИО3 ссылался на непредставление истцом доказательств надлежащего исполнения обязанностей арендатора, в частности – по контролю за состоянием почв на участке, доказательств факта перемещения сельскохозяйственной техники по участкам, указывает, что в ходе обследования ответчиками зафиксирован факт неиспользования участков истцом.

Между тем, ни договорного, ни законного основания для возложения на арендатора обязанности по лабораторному  контролю качества почвы при заявлении этих доводов не приведено. Документального подтверждения факта ненадлежащего использования истцом  земельных участков суду не представлено.

Требование к истцу о представлении доказательств перемещения его сельскохозяйственной техники по участкам лишены правового основания и беспредметны. Эти доводы входят в противоречие с правилами распределения бремени доказывания. Лицо, заявившее о нарушениях обязательства другой стороной, обязано представить тому доказательства (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Со своей стороны, ФИО2 заявил,  что ООО «ЛУЧ» как арендатор не выполнило свои обязанности, предусмотренные законом и договорами аренды, которые касаются своевременной и в полном объеме оплаты арендной платы.

Как следует из пунктов  4.2  Договоров № 1 и № 2, срок выплаты арендной платы до 31 декабря текущего года. 

Ответчик утверждает, что  из представленных со стороны ООО «ЛУЧ» документов не следует, что обязанности арендатора в части своевременной выплаты арендной платы имели место, ссылаясь при этом на следующее.

Из ведомостей выдачи натуральной оплаты за 2020 год следует, что ФИО2 своевременно (16.09.2020) получил от ООО «ЛУЧ» пшеницу по договорам № 1 и № 2, что является только частью арендной платы. При этом по договору № 2 ведомость о передаче подсолнечного масла ФИО2 в счет арендной платы отсутствует. По договору № 1 ведомость о передаче подсолнечного масла ФИО2 в счет арендной платы не содержит даты ее составления, заполнения или выдачи оплаты, что не позволяет идентифицировать поименованную выплату части арендной платы как осуществленную со стороны ООО «ЛУЧ» своевременно.

Из ведомостей выдачи натуральной оплаты за 2019 год следует, что выплаты арендной платы по договорам № 1 и № 2 произведены в пользу ФИО2 явно несвоевременно   16.09.2020. 

Из ведомостей выдачи натуральной оплаты за 2018 год следует, что выплаты по договорам № 1 и № 2 в пользу ФИО2 осуществлены. Однако указанные ведомости за 2018 год не содержат даты составления, заполнения или выдачи оплаты, что не позволяет идентифицировать выплаты арендной платы как осуществленные со стороны ООО «ЛУЧ» своевременно.

Ответчик указал, что иные ведомости выдачи натуральной оплаты за период с 2013 года по 2017 год ООО «ЛУЧ» не представляет, что также не позволяет сделать вывод о том, что ООО «ЛУЧ» в течение срока действия договоров № 1 и № 2  своевременно и в полном объеме осуществляло выплаты арендной платы в пользу ФИО2

Эти аргументы отклонены судом как беспредметные. Как указано выше, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан прямо доказать, что обязательство нарушено по сроку. Сам факт не указания в ведомости даты выдачи натуральной арендной платы не подтверждает, что эта выдача имела место несвоевременно. 

Возражая против этого довода, истец заявил, что об отсутствии задолженности за предшествующие периоды, в том числе за пределами срока исковой давности, свидетельствует письмо ФИО2, полученное ООО «Луч» в 2020 году, из которого следует, что он просит выдать арендную плату только за 2019-2020 г., что подтверждает отсутствие у него претензий по выплате арендной платы за предшествующие периоды.

ООО «Луч» признает, что имеет кредиторскую задолженность перед Арендодателем только по выплате арендной платы в размере 140 литров масла растительного за аренду участка 61:42:0600008:88.

На этот факт также указано в отзыве ответчика. В отзыве на заявление указано на наличие задолженности по договорам аренды. При этом ответчиком сделана ссылка на  письмо ООО «Луч» от 08.12.2020,  в котором истцом указано на задолженность в 140 л. подсолнечного масла по договору аренды участка 61:42:0600008:88.

Истец утверждает, что наличие указанной задолженности не является доказательством ненадлежащего исполнения своих обязанностей ООО «Луч».

Договорами аренды место выдачи арендной платы не определено. Соответственно в силу статьи  316 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательство должно исполняться по месту нахождения должника  ООО «Луч».

Доказательств тому, что ФИО2 обращался в ООО «Луч» за получением арендной платы, а ему в этом было отказано, в материалы дела не представлено.

В связи с этим суд признал обоснованным аргумент истца о том, что в данном случае имеет место просрочка кредитора  и ООО «Луч» не считается просрочившим исполнение обязательства по выплате арендной платы, поскольку обязательство не могло быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Оценивая этот довод, суд исходит из того, что обязательство является натуральным, то есть выполнить перечисление денежной суммы либо внесение ее в депозит нотариусу арендатор не мог. Без участия арендодателя в получении исполнение обязательства невозможно.

При этом  ООО «Луч» представило доказательство тому, что подсолнечное масло было закуплено им заблаговременно до наступления срока выплаты арендной платы (согласно п.4.2 договоров аренды - 31 декабря) в достаточном количестве (18420 кг), что подтверждается товарной накладной от 13.10.2020 на сумму 1 602 724,20 руб. Масло имеется у ООО «Луч» и на  момент рассмотрения спора и препятствий к выдаче ответчику нет.

Общество указывает, что ФИО2 получил арендную плату по договору аренды участка 61:42:0600013:42 до наступления срока ее выдачи и ранее 08.12.2020 (поскольку этот факт согласуется с письмом ООО «Луч» от этой даты). Однако на факт невыдачи ему платы по участку 61:42:0600008::88 арендодатель  не указывал.

В свою очередь, ООО «Луч» в письме от 08.12.2020   предлагало ФИО2 получить арендную плату, в том числе -  предлагало организовать ее доставку.

Описанное свидетельствует о том, что у ООО «Луч» в установленный договором срок была и ныне имеется  возможность выдать арендную плату, ООО «Луч» предлагало ФИО2 ее получить, но он воздержался от этого, то есть выдача натурального предоставления не состоялась  по причинам, зависящим от кредитора.

Истец также указал, а ответчик этого не оспорил и не опроверг, что факт неполучения арендной платы ФИО2 имел место и в 2019 году. Так в адрес ФИО2 было направлено письмо от 31.10.2019 с предложением получить арендную плату за 2019 год. ФИО2 на него не отреагировал. За получением арендной платы за 2019 год он обратился только в сентябре 2020 г. после направления в адрес ООО «Луч» заявления, которое было ООО «Луч» исполнено. 

Следовательно, налицо просрочка кредитора, а довод истца о том, что его нельзя считать просрочившим исполнения соответствует нормам статей 406 и 405 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Статьей 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Ответчик привел также доводы о том, что ООО «ЛУЧ» как арендатор не выполнил свои обязанности, предусмотренные законом и договора ми аренды, которые касаются использования земельных участков (предметов аренды) рационально, повышая плодородие земельных участков, не ухудшая их состояние.

Между тем, истец утверждает, а ответчик этого не оспорил, что в ходе пользования спорными участками истец ни разу не получил от арендодателя каких-либо претензий, связанных с ненадлежащим использованием участков или иным ненадлежащим исполнением обязательств.

Факт неиспользования части земельного участка, по мнению ответчиков, подтвержден Администрацией Чертковского района Ростовской области в письме от 21.05.2019  № 104.

Так, по условиям договора № 1 в аренду в составе земельного участка с кадастровым номером  61:42:0600013:42 передается южная часть пастбищного участка № 3; по условиям договора № 2 в аренду в составе земельного участка с кадастровым номером  61:42:0600008:88 передается южная часть пастбищного участка № 23-г.

Указанное свидетельствует о гом, что ООО «ЛУЧ» при исполнении договоров как арендатор было обязано соблюдать целевое назначение полученных в аренду земель — фактически осуществлять выпас скота на регулярной основе на вышеуказанных землях.

Однако ранее ФИО2 от Администрации Чертковского района Ростовской области был получен ответ № 104 от 21.05.2019, согласно которому с 2015 по 2019 годы в ООО «ЛУЧ», животные не содержатся, заготовка и реализация сена и сенажа для этих хозяйств не производилась.

Между тем, письмом администрации Чертковского района от 02.09.2019 подтверждено, что ООО «Луч» самостоятельно регулярно производит покосы на арендуемых участках, в том числе пастбищных. Получаемое сено используется для нужд сотрудников ООО «Луч», содержащих скот на домашних подворьях, и для улучшения плодородия почвы.

Таким образом, довод ответчика о неиспользовании пастбищных частей спорных участков, основанный на факте  отсутствия в собственности истца животных, является ошибочным.

Ответчик указал, что 25.05.2020 направил в адрес ООО «ЛУЧ» уведомление об окончании договоров № 1 и № 2. В названном уведомлении ФИО2 просил ООО «ЛУЧ» 02.06.2020 года к 11:00 явиться по адресу: Ростовская обл., Чертковский р-н, х. ФИО7, ул. Центральная, д. 14, кв. 1 для обследования земельных участков на предмет их надлежащего использования. В ответ на это уведомление 01.06.2020 года ООО «ЛУЧ» сообщило о невозможности участия в осмотре, не направило представителя  для составления акта обследования.

Истец, со своей стороны указал, что неучастие в обследовании участков, которое было обусловлено следующим. Проведение  осмотра было предложено проводить по адресу х ФИО7 ул. Центральная 14, кв.1, где участки не находятся, о чем и было сообщено в ответе ООО «Луч». Осмотр сторонами участков не предусмотрен договорами аренды и у арендатора не было обязанности участвовать в таком осмотре. Для совместного осмотра должна быть указана причина, но  она в письме ФИО2 не приведена.

При этом, как указывалось выше, ООО «Луч» никогда не получало претензий о ненадлежащем исполнении договоров. Такая претензия не содержится и в письме от 25.05.2020. В отсутствие претензии   или  доказательств   ненадлежащего   использования   участка   арендатор разумно пришел  к выводу об отсутствии повода для осмотра участка.

Кроме того, неучастие арендатора в осмотре не может само по себе свидетельствовать о том, что участок и не обрабатывается (в том числе с учетом того,  что арендная плата в новом договоре аренды увеличена по сравнению с предшествующими договорами с ООО «Луч»).

Ответчик указал также на недобросовестное и непоследовательное поведение истца.

01.06.2020 ООО «ЛУЧ» в ответе на письмо ФИО2 от 25.05.2020 сообщает: «земельные участки 61:42:0600008:88 и 61:42:0600013:42 будут возвращены вам в  соответствии с условиями заключенных договоров и норм действующего законодательства, регулирующих земельные отношения. Таким образом, ООО «ЛУЧ» самостоятельно подтвердило намерение вернуть арендованные земельные участки ФИО2

Указанным заверением со стороны ООО «ЛУЧ» ФИО2 руководствовался при определении судьбы принадлежащих ему земельных участков, полагая, что ООО «ЛУЧ» вернет ему арендованные земельные участки в связи с истечением сроков аренды, ФИО2 20.08.2020 года заключил в отношении этих земельных участков договор аренды земельных участков с К(Ф)Х ФИО3 

Этот довод  суд отклонил как противоречащий приведенному  выше доказательству – письму истца о намерении продлить договор. Указание на готовность возвратить предмет аренды есть лишь подтверждение намерения исполнить эту обязанность по договору, поскольку сведениями о намерении  ФИО2 заключить договор на новый срок с другим лицом истец не располагал. Равным образом ФИО2 не направлял истцу предложения продлить арендные отношения, а потому это письмо нельзя толковать как  отказ истца от новой сделки.

В этом доводе очевидна подмена ответчиком содержания документа при его толковании. В случае прекращения арендной сделки истец обязан был возвратить участки, что и имело место, однако впоследствии был установлен факт заключения сделки  с ФИО3 в нарушение преимущественного права истца, предусмотренного как договором, так и законом.

Из описанного следует, что ООО «Луч» доказало юридический состав, образующий основание для вступления его в сделку аренды в порядке замены нового арендатора ФИО3

Таким образом, ООО «Луч» имеет право потребовать   перевода на себя прав и обязанностей по заключенным договорам аренды, исковые требования подлежат удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчиков в равных долях возлагаются понесенные истцом судебные расходы в виде пошлины по иску и по ходатайству об обеспечении иска.

Поскольку в результате уточнения иска предметом его явился перевод прав и обязанностей по одному договору, излишне уплаченная пошлина подлежит возвращению истцу из федерального бюджета.

            Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «Луч» ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.08.2020 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:42:0600013:42, 61:42:0600008:88.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Луч» ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> из федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 11.11.2020 № 1568.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 ИНН 

<

***> ОГРНИП 306613812400015 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Луч» ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> судебных расходов 4 500 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 304613823700041 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Луч» ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> судебных расходов 4 500 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.