АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

14 февраля 2019 года

Дело №

А21-12172/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Чуватиной Е.В.,

при участии от акционерного общества «Калининградский янтарный комбинат» Стрелиной Л.М. (доверенность от 10.12.2018), от общества с ограниченной ответственностью «Типлекс» Авериной Н.В. (доверенность от 23.05.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Калининградский янтарный комбинат» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2018 по делу № А21-12172/2017 (судьи Жиляева Е.В., Пряхина Ю.В., Тимухина И.А.),

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Калининградский янтарный комбинат», место нахождения: 238580, Калининградская обл., п.г.т. Янтарный, ул. Балебина, д. 1, ОГРН 1153926004616, ИНН 3912013210 (далее – комбинат), обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Типлекс», место нахождения: 238581, Калининградская обл., п.г.т. Янтарный, пос. Синявино, «улица», ОГРН 1023900993797, ИНН 3906034068 (далее - общество), об определении размера компенсации за земельный участок с кадастровым номером 39:22:010001:16, изымаемый для государственных нужд Российской Федерации, в размере 8 808 000 руб. (с учётом размера упущенной выгоды 22 000 руб.). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент по недропользованию по Северо-Западному Федеральному округу, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, администрация муниципального образования «Янтарный городской округ». 

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 17.01.2018 из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, исключены: Департамент по недропользованию по Северо-Западному Федеральному округу и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области. 

Решением суда от 08.05.2018 определён размер компенсации в связи с изъятием для государственных нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 39:22:010001:16 в размере 9 054 000 руб., комбинат обязан перечислить на расчётный счёт общества 9 054 000 руб. 

Постановлением апелляционного суда от 15.02.2018 решение отменено, резолютивная часть судебного акта изложена в иной редакции, определён размер компенсации в связи с изъятием для государственных нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 39:22:010001:16 в размере 28 488 187 руб., комбинат обязан перечислить на расчётный счёт общества 28 488 187 руб.

В кассационной жалобе комбинат просит постановление отменить.

Податель жалобы указывает, что в отсутствие правовых оснований апелляционный суд назначил повторную судебную экспертизу, поскольку несогласие ответчика с размером возмещения не могло являться основанием для её назначения.

Податель жалобы ссылается на то, что экспертное заключение                  ООО «Независимая экспертиза «РОСТО» от 19.10.2018 № 185 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит постановление оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель комбината поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Земельный участок площадью 21 540 кв. м с кадастровым номером 39:22:010001:16, расположенный по адресу: Калининградская обл., городской округ Янтарный, пос. Синявино, Центральная ул. в 573 метрах на северо-запад от жилого дома № 1, категория земли населенных пунктов, разрешённое использование – «строительство водного туристического комплекса», принадлежит на праве собственности муниципальному образованию «Янтарный городской округ» Калининградской области, что подтверждается записью регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 28.10.2010                                       № 39-39-03/310/2010-902.

Согласно договору от 15.11.2004 № 408/2004 земельный участок передан обществу в долгосрочную аренду сроком до 15.11.2053. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 18.12.2017 по делу № А21-9285/2017 удовлетворён иск комбината в части изъятия для государственных нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 39:22:010001:16 и прекращения права аренды общества на указанный земельный участок.

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения об определении размера компенсации, подлежащей выплате при изъятии земельного участка, комбинат обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы, сослался на представленное экспертом заключение, определил размер компенсации в связи с изъятием для государственных нужд Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 39:22:010001:16 в размере 9 054 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, посчитав, что имеются основания для проведения повторной экспертизы, вынес определение о её проведении, сослался на заключение повторной экспертизы и определил размер компенсации  - 28 488 187 руб.

Кассационная инстанция полагает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с тем, что сделанные в них выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, а дело подлежит передачи в суд первой инстанции на новое рассмотрение. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

	Суд первой инстанции в обоснование определения размера компенсации привёл выводы, сделанные в заключении экспертизы, проведенной на основании определения суда. При этом суд первой инстанции сослался на то, что результату данной экспертом оценки согласуются с выводами оценщика, содержащимися в представленном истцом отчёте от 12.05.2017 № 178-04/2017.

Однако суд не дал оценку представленному ответчиком отчёту оценщика от 25.07.2017 № 196-07-2017, выполненному агентством независимой оценки «Прайс», в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составляет 38 126 000 руб., а также не дал оценку доводам общества о том, что рассчитанная экспертом при проведении первоначальной экспертизы рыночная стоимость является заниженной и не соответствует среднерыночным показателям, экспертом неверно подобраны объекты-аналоги, которые существенно различаются по площади от объекта оценки, неправомерно введена корректировка на охранную принадлежность оцениваемого объекта, а также о том, что определенная экспертом рыночная стоимость в три раза занижена по сравнению с кадастровой стоимостью изымаемого земельного участка, установленной в размере его рыночной стоимости, которая, как указывает общество, по сведениям государственного  кадастра недвижимости составляет 71 364 389 руб. 40 коп.

Суд первой инстанции не исследовал указанные обстоятельства и не дал им правовую оценку.

	Суд апелляционной инстанции, сославшись в обосновании определения размера компенсации на заключение повторной экспертизы, не дал оценку иным имеющимся в деле доказательствам, в частности заключению экспертизы № ЭЗ-0339-2018, проведенной на основании определения суда первой инстанции, отчёту об оценке от 12.05.2017 № 178-04/2017, разработанному ООО «Стандарт оценка», заключению № 3520/17 о соблюдении требования нормативных актов в отчёте от 12.05.2017 № 178-04/2017, отчёту оценщика от 25.07.2017 № 196-07-2017.

	Суд не исследовал вопрос, в связи с чем размер рыночной стоимости права аренды земельного участка, определённой в заключении первоначальной экспертизы, в три раза меньше, чем размер рыночной стоимости права аренды земельного участка, определённой в заключении  повторной экспертизы. 

Из указанных заключений следует, что эксперты сделали свои выводы на основании сравнительного подхода, мотивированно обосновав отказ от использования доходного и затратного подходов. При использовании сравнительного подхода при подборе объектов аналогов эксперты исходили из предложений, опубликованных в сети Интернет. 

Суды не выяснили, соблюдены ли экспертами требования законодательства, регулирующего экспертную деятельность, и федеральных стандартов оценки при определении экспертами  критериев подбора объектов-аналогов, корректно ли произведен экспертами подбор аналогов, имеются ли иные предложения на рынке недвижимости, и в связи с чем указанные предложения не использованы при определении экспертами объектов-аналогов. 

Кроме того, следует отметить, что в материалах дела не имеется резолютивной части постановления апелляционного суда, объявленной в судебном заседании, изготовленной на бумажном носителе. Вместе с тем, в «Картотеке Арбитражных Дел» резолютивная часть постановления от 13.11.2018 опубликована.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать  все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, решить вопрос о вызове экспертов в судебное заседание, установить, чем вызвано существенное расхождение итоговой величины рыночной стоимости, определенной экспертами, проверить доводы сторон, касающиеся соответствия подобранных экспертами объектов-аналогов по всем ценообразующим параметрам объекту оценки; с учётом мнения сторон суду необходимо решить вопрос о проведении по делу комиссионной экспертизы для определения размера рыночной стоимости права аренды изымаемого земельного участка, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам в их совокупности, изложить в судебных актах мотивы, по которым суд принял или отклонил те или иные доводы сторон, и дать установленным обстоятельствам правовую оценку.

При новом рассмотрении дела суду следует распределить между участвующими в деле лицами судебные расходы по кассационной жалобе.

	С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.05.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2018 по делу № А21-12172/2017 отменить.

Дело передать в Арбитражный суд Калининградской области на новое рассмотрение.

Возвратить акционерному обществу «Калининградский янтарный комбинат», место нахождения: 238580, Калининградская обл., п.г.т. Янтарный, ул. Балебина, д. 1, ОГРН 1153926004616, ИНН 3912013210, с депозитного счёта Арбитражного суда Северо-Западного округа перечисленные по платёжному поручению от 06.12.2018 № 4790 денежные средства в сумме 28 488 187 руб. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 Е.В. Чуватина