АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-27068/2023

г. Краснодар

11 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 августа 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания, проводимом с использованием систем видео-конференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, помощником судьи Давыдовым Д.Д., при участии в судебном заседании от истца – товарищества собственников недвижимости «Борко 10» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 05.08.2024), от ответчика – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 31.01.2025), в отсутствие третьих лиц: департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2025 по делу № А53-27068/2023, установил следующее.

Товарищество собственников недвижимости «Борко 10» (далее – товарищество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту социальной защиты населения города Ростова-на-Дону (далее – департамент) об установлении факта реестровой ошибки в сведениях о координатах границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199, установлении границ указанного земельного участка, его площади в измененных значениях (согласно координат в заключении судебной экспертизы), а также установлении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199 – многоэтажная жилая застройка (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – Кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление).

Решением суда от 16.01.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.04.2025, исковое заявление удовлетворено. Установлены границы земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, 1-мкр СЖР по ул. Борко – ул. Волкова, в соответствии с приведенными в резолютивной части решения координатами, площадь земельного участка определена равной 1 655 кв. м, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199 – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка.)

В кассационной жалобе департамент просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Жалоба мотивирована следующим. Товарищество не представило доказательства наличия реестровой ошибки и документ, на основании которого внесены ошибочные данные. В обоснование местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199 товарищество ссылается на фактическое местоположение земельного участка. По делу проведена судебная экспертиза, в которой эксперт установил местоположение границ земельного участка, исходя из фактического местоположения. Однако в соответствии со статьей 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее –  Закон № 218-ФЗ) местоположение земельных участков необходимо определять исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, а не из фактического местоположения земельного участка. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010502:199 учтен в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) с установленными границами поворотных точек площадью 464 кв. м с разрешенным видом использования «для проектирования и строительства жилого дома с магазином и

офисом». Основания, свидетельствующие о наличии реестровой ошибки в данных о земельном участке 61:44:0010502:199, отсутствуют. Суд первой инстанции установил разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199 – многоэтажная жилая застройка. Вместе с тем изменение вида разрешенного использования осуществляется в административном порядке. Сведения о том, что товарищество обращалось с таким требованием в административном порядке, в материалах дела отсутствуют. Поскольку суд первой инстанции установил, что собственниками земельного участка являются собственники помещений в жилом доме, изменение вида разрешенного использования осуществляется по их заявлению управлением. Департамент не является надлежащим ответчиком по такому требованию. Департамент также указывает, что поскольку площадь земельного участка увеличена за счет земель, право государственной собственности на которые не разграничено, и с учетом принятия Областного закона Ростовской области от 28.12.2024 № 251-ЗС «О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Ростовской области» в данном споре затрагиваются интересы министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы. Представитель товарищества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса. 

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся  в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 30.12.2004 департамент и ФИО3 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199 площадью 434 кв. м в целях проектирования и строительства многоквартирного дома сроком по 14.02. 2052.

24 марта 2005 года ФИО3 и общество с ограниченной ответственностью «Ника» (далее – общество) заключили соглашение об уступке права по договору аренды земельного участка.

11 мая 2006 года департамент и общество заключили дополнительное соглашение об изменении стороны договора аренды.

13 июня 2006 года обществом получено разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке.

В 2008 году 17-ти этажный многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

6 сентября 2010 года в ЕГРН внесены сведения о многоквартирном доме, который постановлен на учет под кадастровым номером 61:44:0010502:444 площадью 4583,7 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010502:199 на момент рассмотрения дела учтен в ЕГРН с установленными границами поворотных точек площадью 464 кв. м с разрешенным видом использования «для проектирования и строительства жилого дома с магазином и офисом».

В отношении земельного участка в ЕГРН содержатся сведения о регистрации аренды с обществом и договора участия в долевом строительстве.

Товарищество обратилось с рассматриваемым исковым заявлением и указало, что в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199 расположен многоквартирный дом, находящийся в управлении у товарищества. Изначально земельный участок сформирован в целях строительства многоквартирного дома, в связи с чем после завершения строительства он перешел в долевую собственность собственников помещений в доме. Границы земельного участка пересекают контур многоквартирного дома, а также не учитывают фактические границы участка многоквартирного дома, что указывает на наличие реестровой ошибки в сведениях о координатах.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом № 218-ФЗ недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости.

Согласно части 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в названный Реестр.

Под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Исходя из положений части 6 статьи 72 Закона № 218-ФЗ с 01.01.2017 сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 Закона № 218-ФЗ участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 14 Закона № 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета являются документы, подтверждающие право на земельный участок, определяющие местоположение границ земельного участка и межевой план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию (часть 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (пункт 10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ).

Воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным Законом, подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости (часть 3 статьи 61 Закона № 218-ФЗ).

В случае выявления кадастровым инженером реестровой ошибки в том или ином объекте недвижимости, указанная ошибка может быть исправлена в порядке, предусмотренном статьей 61 Закона № 218-ФЗ, на основании заявления правообладателя объекта недвижимости, указанного в статье 15 названного Закона, о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и межевого либо технического плана.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда (часть 4 статьи 61 Закона № 218-ФЗ).

Конституционный Суд РФ в Определении от 16.07.2015 № 1789-0 указал, что федеральное законодательство с учетом необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечивает, с одной стороны, возможность оперативного исправления ошибок органом, осуществляющим государственный кадастровый учет, а с другой стороны, в случае спора между смежными собственниками земельных участков или землепользователями о границах земельных участков, – гарантии судебной защиты их прав от произвольного изменения сведений государственного кадастрового учета.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса).

Для оценки доводов товарищества о наличии реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010502:199 суд первой инстанции назначил по делу экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Гео-Дон» ФИО4 В заключении от 03.05.2024 № 255-03/23 эксперт пришел к выводу о наличии в координатах земельного участка реестровой ошибки, выраженной в пересечении границ участка контура жилого дома, а также определил надлежащие координаты земельного участка. В дополнении к заключению эксперт осуществил корректировку координат поворотных точек участка с учетом внесенных в ЕГРН сведений о смежной границе учтенного земельного участка. При проведении исследования эксперт установил координаты необходимого участка для эксплуатации многоквартирного дома. По запросу суда публично-правовая компания «Роскадастр» проверила данные координаты на предмет возможности их внесении в ЕГРН и указала, что иных участков они не пересекают.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, в том числе экспертное заключение от 03.05.2024 № 255-03/23, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. При разрешении спора суды исходили из того, что товариществом доказано наличие реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010502:199, на котором расположен многоквартирный дом. Выявленная реестровая ошибка подлежит устранению способом, предложенным судебным экспертом в заключении.

Между тем при разрешении спора судебные инстанции не приняли во внимание следующее.

Как указано в пункте 3 статьи 61 Закона № 218-ФЗ, реестровой ошибкой является воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу названного Федерального закона.

Действующее законодательство предусматривает возможность устранения ошибок в сведениях соответствующих государственных информационных ресурсов, в том числе, по решению суда, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. Допущенные при строительстве и вводе объекта в эксплуатацию отступления, необходимость для эксплуатации построенного жилого дома дополнительной площади  земельного участка, нежели предоставлялся для его строительства, реестровой ошибкой не является.

При этом по правилам пункта 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей в 2008 году) многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) принимались приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

С учетом приведенных норм разрешение настоящего спора требовало от судов исследования и оценки документов, послуживших основанием для возникновения прав на земельный участок и ввода указанного в иске многоквартирного дома в эксплуатацию.

В материалы дела представлен договор аренды от 30.12.2004, заключенный  департаментом и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199 площадью 434 кв. м для целей проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с магазином и офисом. Далее права арендатора по указанному договору переданы обществу (договор от 24.03.2005).

В материалах дела имеется кадастровый план земельного участка от 18.01.2005 с отражением площади – 434 кв. м и плана границ земельного участка, а также землеустроительное дело на земельные участки, сформированные для строительства и организации строительной площадки. В названных документах отражено описание границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010502:199, а также содержатся сведения о том, что обществом испрашивался дополнительный земельный участок для строительства.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Кодекса заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу. Между тем при оценке заключения эксперта от 03.05.2024 № 255-03/23 суды не приняли во внимание, что содержащиеся в нем выводы о наличии реестровой ошибки в сведениях о земельном участке кадастровым номером 61:44:0010502:199 основаны на выводе о том, что расположенный на участке многоквартирный дом выходит за пределы земельного участка, предоставленного для его строительства, а для эксплуатации дома согласно нормативным размерам земельных участков в кондоминиумах, утвержденных приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 № 59, требуется земельный участок площадью 1795 кв. м.

Судами не дана оценка тому факту, что в заключении эксперта от 03.05.2024 № 255-03/23 не указано, в каком документе о правах на земельный участок или содержащем описание его границ допущена реестровая ошибка, а также обстоятельствам предоставления для строительства дома земельного участка конкретной конфигурации и площади.

Судами также установлено, что обществом получено разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке от 13.06.2006, в 2008 году 17-ти этажный многоквартирный дом введен в эксплуатацию. Однако результаты рассмотрения заявления общества о предоставлении дополнительного земельного участка для строительства не исследованы, оценка причинам размещения многоквартирного жилого дома за пределами земельного участка, предоставленного для строительства, а также обстоятельствам формирования земельного участка при вводе дома в эксплуатацию не дана.

При рассмотрении дела департамент указывал, что товариществом не приведено обоснование уточняемых границ, основанием заявленных требований является увеличение площади предоставленного земельного участка за счет земель общего пользования и земель, государственная собственность на которые не разграничена, образование земельного участка под уже построенным многоквартирным домом на основании межевого плана законом не предусмотрено. Названные доводы департамента оставлены судами без исследования и оценки.

Суды в пределах своих дискреционных полномочий не установили преследуемую товариществом цель обращения в суд – устранение реестровой ошибки или наличие у собственников помещений в многоквартирном жилом доме исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, необходимого для его эксплуатации, не дали надлежащую квалификацию заявленным требованиям, с учетом которой подлежат определению применимые к спорным отношениям нормы права. 

Поскольку судебные инстанции не установили обстоятельства, необходимые для надлежащего разрешения настоящего спора, решение и постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит устранить указанные недостатки, правильно квалифицировать требования товарищества, определить надлежащий субъектный состав данного спора (в частности, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле ООО «Ника» как застройщика многоквартирного дома, министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области), исследовать и оценить документы, послужившие основанием для возникновения прав на спорный участок, рассмотреть все доводы сторон и дать им соответствующую оценку; исследовать и оценить предоставленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Кодекса, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2025 по делу № А53-27068/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                     В.А. Авдякова

Судьи                                                                                                                                В.А. Анциферов

                                                                                                                               М.Н. Малыхина