ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А55-31522/2022

г. Самара

04 октября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2023 года. 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Сергеевой Н.В., 

судей Драгоценновой И.С., Поповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием: 

от Общества с ограниченной ответственностью "Аттом-Сервис" - представитель не явился, извещено,

от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представитель ФИО2 (доверенность от 23.12.2022),

от Администрации г.о. Тольятти - представитель не явился, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 сентября 2023 года в помещении суда  апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аттом-Сервис"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 июня 2023 года по делу     № А55-31522/2022 (судья Коршикова О.В.), 

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Аттом-Сервис" 

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 

о признании незаконным ненормативного акта,

 с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: - Администрации г.о. Тольятти, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Аттом-Сервис" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 06.09.2022 № КУВД-001/2022-37783360/2 о приостановлении государственной регистрации незаконным;

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102153:683 от Администрации г.о. Тольятти к ООО «Аттом-Сервис» на основании договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2022 г. № 1849.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования, заявил ходатайство об уточнении заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ, просит признать незаконным Уведомление об отказе в государственной регистрации права от 02.06.2023 № КУВД-001/2022-37783360/12.

Судом принято уточнение требований, предмет оспаривания - Уведомление об отказе государственной регистрации права от 02.06.2023 г. № КУВД-001/2022-37783360/12.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21 июня 2023 года по делу     № А55-31522/2022 в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Аттом-Сервис" просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание ООО "Аттом-Сервис" явку представителя не обеспечило, извещено надлежащим образом.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу Управление не представило.

От Администрации городского округа Тольятти поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, администрация указывает, что у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали установленные законом основания для отказа в регистрации права собственности на земельный участок, требования, изложенные в апелляционной жалобе, являются законными и обоснованными, просит рассмотреть апелляционную жалобу без участия представителя администрации городского округа Тольятти.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением от 02.07.2019 №1768-п/1 Администрация г.о. Тольятти провела аукцион на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:683, площадью 3 784 кв.м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее территории крытого рынка.

Согласно Протоколу о результатах аукциона от 12.08.2019 победителем публичного аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:683 признано ООО «Аттом-Сервис».

На основании указанного Протокола от 12.08.2019 между Администрацией г.о. Тольятти и ООО «Аттом-Сервис» заключен договор аренды от 22.08.2019 №3989 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:683, для строительства объекта торговли, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее территории крытого рынка, сроком на 32 месяца.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в отношении договора аренды произведена государственная регистрация права от 29.08.2019 № 63:09:0102153:683-63/009/2019-1.

Администрацией г.о. Тольятти в отношении земельного участка с КН:683 выдан градостроительный план № RU63302000-0000000000003518 от 13.09.2019, согласно которому участок, в соответствии с ПЗЗ г.о. Тольятти, расположен в Территориальной зоне Ц-1 - зоне делового, общественного и коммерческого назначения., а вид разрешенного использования: «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные комплексы (комплексы) (4.2)» является одним из основных видом разрешенного использования земельных участков.

Администрацией г.о. Тольятти обществу «Аттом-Сервис» выдано разрешение на строительство от 09.12.2020 № 63-302000-1690-2020 объекта торговли общей площадью 300,4 кв.м (площадь застройки 314,7 кв.м) на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102153:683.

В соответствии с Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным Администрацией г.о. Тольятти (от 23.12.2021 г. № 63-3020001690-2020), объект торговли, размещённый на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102153:683, общей площадью 302,8 кв.м, расположенный по адресу: РФ, Самарская обл., г.о. Тольятти, 

<

...> здание 44, введен в эксплуатацию.

Указанному нежилому зданию присвоен кадастровый номер 63:09:0102153:4009, право собственности ООО «Аттом-Сервис» зарегистрировано 13.01.2022.

Нежилое здание - объект торговли с кадастровым номером 63:09:0102153:4009, площадью 302,8 кв.м., зарегистрировано на праве собственности за ООО «Аттом-Сервис», что подтверждается выпиской из ЕГРН. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102153:683.

Между администрацией г.о. Тольятти и ООО «Аттом-Сервис», как с собственником нежилого здания с кадастровым номером 63:09:0102153:4009, был подписан договор купли-продажи от 25.08.2022 №1849 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:683, общей площадью 3784 кв.м.

Указанный договор был направлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с целью осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 06.09.2022 №КУВД-001/2022-37783360/2 в адрес администрации г.о. Тольятти было сообщено о приостановлении действий по государственной регистрации перехода права на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102153:683.

Основания для приостановления, указанные в уведомлении о приостановлении, следующие: площадь земельного участка, передаваемого в собственность ООО «Аттом-Сервис», значительно превышает площадь объекта нежилого здания, расположенного на данном участке.

По истечении срока приостановления государственной регистрации, Управлением вынесено Уведомление об отказе государственной регистрации права от 02.06.2023 №КУВД-001/2022-37783360/12 по аналогичным основаниям.

Посчитав, что уведомление об отказе в государственной регистрации нарушает права и законные интересы заявителя, ООО «Атом-Сервис» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

В п. п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, принадлежит исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗКРФ)).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной   власти   или   органом   местного   самоуправления   в   пределах   их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен, как в собственность, так и в аренду, на основании договора аренды (пункт 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которой многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

По общим правилам договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов урегулирован статьей 39.14 ЗК РФ.

Обязательным этапом предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в силу пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ является подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок, а также принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования

В силу указанных положений действующего законодательства во взаимосвязи с пунктом 9 пункта 2 статьи 39.6. ЗК РФ, размеры земельного участка, предоставляемого собственнику объекта недвижимости в аренду, определяются необходимостью использования этих объектов.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3. 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке площадь которого многократно превышает площадь объекта недвижимою имущества нарушает требования статьи 552 ГК РФ, статьи 39.20 ЗК РФ, согласно которым, лицо имеет право на использование земельного участка занятого объектами недвижимости и необходимого для его использования.

Согласно подпункту 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, в частности, в случае, если схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса.

На основании пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является: 1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи; 2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек; 3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам; 4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории; 5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Прсзидиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не является основанием для предоставления в собственность данного земельного участка в заявленном заявителем размере. Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушению требований, установленных данным Кодексом, другими федеральными законами.

По смыслу п. 4 ст. 41 ГрК РФ обязательным условием образования земельного участка является наличие подъездов и подходов к нему.

При этом, приобретение права собственности на публичный земельный участок для подобных целей на льготных условиях законом не предусмотрено.

Как указал суд первой инстанции, материалы дела не содержат доказательств, обосновывающих необходимость предоставления земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102153:683, площадью 3784 кв.м., для эксплуатации объекта торговли площадью 302,8 кв.м., расположенного на данном земельном участке.

В ЕГРН отсутствуют сведения о расположении на данном земельном участке каких-либо иных объектов недвижимости, принадлежащих заявителю. При этом площадь выкупаемого земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем здания.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявителем в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не доказан факт необходимости истребуемой площади спорного земельного участка в размере 3784 кв.м. для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости площадью 302,8 кв.м., в связи с чем оспариваемый отказ является правомерным.

Арбитражный апелляционный суд с таким выводом суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них.

Учитывая наличие права собственности ООО «Аттом-Сервис» на объект недвижимости с кадастровым номером 63:09:0102153:4009, между администрацией городского округа Тольятти и ООО «Аттом-Сервис» заключен договор купли-продажи земельного участка, ранее предоставленного по договору аренды.

Уведомлением от 06.09.2022 №КУВД-001/2022-37783360/2 Управление Росреестра по Самарской области отказало в осуществлении действий по государственной регистрации права, в связи с тем, что площадь земельного участка, передаваемого в собственность ООО «Аттом-Сервис», значительно превышает площадь объекта нежилого здания, расположенного на данном участке.

Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102153:683, согласно градостроительному плану земельного участка расположен в территориальной зоне Ц-1 «Зона делового, общественного и коммерческого назначения».

К основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства относятся объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

Предельные размеры земельных участков и   предельные   параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для объектов торгового назначения установлены в статье 46 Правил землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденных Решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2008 №1059.

 В соответствии со статьей 65 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств,  послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В уведомлении об отказе в осуществлении государственной регистрации права отсутствует ссылка на нормативный правовой акт, классифицирующий понятие соразмерности предоставленного в собственность земельного участка.

В решении об отказе в осуществлении регистрационных действий должны содержаться в обязательном порядке ссылки на нормы нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к отказу в государственной регистрации прав.

Арбитражный апелляционный суд отмечает, что договор купли-продажи земельного участка между администрацией городского округа Тольятти и ООО "Аттом-Сервис» был заключен с учетом обоснования площади, оформленного в виде технического заключения о размерах земельного участка, подготовленного организацией ООО «Центр экспертизы & оценки».

В  данном  техническом  заключении  указано обоснование  соразмерности предоставленного земельного участка.

Выводы, содержащиеся в техническом заключении, не опровергнуты.

Из разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11  «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (постановление от 03.06.2014 №1152/14) следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В подпункте 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утверждённых приказом Росземкадастра от 17.02.2003 указано, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами для тех целей, в соответствии с которой объекты недвижимости создавались.

В соответствии с частью 1 статьи 38 Градостроительного кодекса РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, как составные части градостроительных регламентов, могут быть установлены только Правилами землепользования и застройки муниципального образования (п. 2 статьи 30, статьи 36, статьи 38 Градостроительного кодекса РФ).

С учетом положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Суд апелляционной инстанции, таким образом, установив, что на государственную регистрацию были представлены документы, по форме и содержанию соответствующие требованиям действующего законодательства, и достаточные для проведения регистрации права собственности общества на спорный земельный участок, приходит к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа в государственной регистрации права.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2018 по делу № А55-34853/2017.

В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» по результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

В рассматриваемом случае решение суда подлежит отмене по пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ и пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ как вынесенное с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов, изложенных  в решении, обстоятельствам дела, с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

         Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 июня 2023 года по делу     № А55-31522/2022 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации права от 02.06.2023 № КУВД-001/2022-37783360/12.

Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102153:683 на основании договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2022 № 1849.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                      Н.В. Сергеева

Судьи                                                                                                          И.С. Драгоценнова

 

                                                                                                                     Е.Г. Попова