﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8574/19 

Екатеринбург

09 декабря 2019 г.

 

Дело № А50-21748/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Тороповой М. В., Купреенкова В. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мазова Евгения Михайловича на решение Арбитражного суда Пермского края от 21.05.2019 по делу № А50-21748/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Администрации города Березники – Давлетбаева О.Ю. (доверенность от 14.12.2018).

Индивидуальный предприниматель Мазов Евгений Михайлович (далее – предприниматель Мазов Е.М.) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Администрации Романовского сельского поселения с требованием о взыскании  стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 781 552 руб. 70 коп.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Пермского края с встречным исковым заявлением о взыскании с предпринимателя Мазова Е.М. задолженности за пользование имуществом в сумме 1 124 760 руб. 72 коп., пеней в сумме 539 884 руб. 63 коп., задолженности за пользование земельным участком в сумме 14 807 руб. 05 коп., пеней в сумме 15 725 руб. 79 коп. 

Определением Арбитражного суда Пермского края от 04.12.2018 в порядке процессуального правопреемства произведена замена ответчика - Администрации Романовского сельского поселения на Администрацию города Березники (ОГРН 1025901701616, далее – администрация). 

С учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  предприниматель Мазов Е.М. просил взыскать с администрации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 2 852 752 руб.

Решением суда первой инстанции от 21.05.2019 в удовлетворении исковых требований предпринимателя Мазова Е.М. и встречных исковых требований администрации отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 22.08.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель  Мазов Е.М. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам.  Заявитель оспаривает ошибочный, по его мнению, вывод судов о том, что стоимость неотделимых улучшений согласована сторонами  в сумме 715 111 руб.  По мнению заявителя, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие согласование арендатором с администрацией указанной суммы. Заявитель полагает необоснованной ссылку на акт взаимозачета от июня 2016 г., учитывая, что указанный документ не содержит подписи предпринимателя Мазова Е.М.

Кроме того, со ссылкой на положения части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правовую позицию, изложенную в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Пост от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», заявитель полагает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание изложенные в экспертном заключении  выводы эксперта, а именно калькуляцию расходов на проведение капитального ремонта помещения, при этом неправомерно принял во внимание калькуляцию, предложенную  администрацией  в электронной переписке между сторонами. По мнению заявителя, администрация искусственно занизила понесенные предпринимателем Мазовым Е.М. расходы, исключив из их состава многие виды строительных работ.

Далее заявитель ссылается на направленные в его адрес уже после направления акта о взаимозачете письма администрации № 49, 50,  в которых предпринимателю Мазову Е.М. предложено погасить имеющуюся задолженность. По мнению заявителя, указанное обстоятельство подтверждает, что заявление о зачете не повлекло правового эффекта и соответствующее обязательство лица, сделавшего такое заявление, не прекратилось.

Помимо изложенного, заявитель ссылается на противоречивые, по его мнению, выводы суда апелляционной инстанции. Заявитель поясняет, что,  придя к выводу о том, что материалами дела подтверждается получение разрешения заявителем на производство капитального ремонта в соответствии с локальным сметным расчетом стоимостью 715 111 руб., суд вместе с тем отказывает в удовлетворении требований предпринимателя Мазова Е.М. По мнению заявителя, суд не учел положения статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и то обстоятельство, что обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на  арендодателя.

С учетом изложенного заявитель полагает, что требования предпринимателя Мазова Е.М. о взыскании стоимости неотделимых улучшений являются законными и обоснованными.

По мнению Администрации города Березники, изложенному в отзыве на кассационную жалобу, фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства судами первой и апелляционной инстанций оценены правильно, с верным применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, доводы заявителя направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

При исследовании обстоятельств настоящего дела  судами установлено, что 30.06.2014 между Администрацией Романовского сельского поселения и предпринимателем Мазовым Е.М. заключен договор аренды нежилого помещения и аренды земельного участка. 

Согласно договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду здание газовой котельной, именуемое в дальнейшем «помещение», расположенное по адресу: Пермский край, Усольский район, район с. Романово, в состоянии, требующем текущего ремонта, для производственных целей площадью 680,4 кв. м (пункт 1.1 договора). 

Объект находится в муниципальной собственности Романовского сельского поселения (свидетельство о государственной регистрации права № 59-ББ № 383531 (пункт 1.2 договора). 

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендодатель обязан: предоставлять арендатору по передаточному акту (приложение № 1), являющемуся неотъемлемой частью договора, предусмотренное пунктом  1 договора нежилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению помещения; в случае аварий, происшедших в помещении не по вине арендатора, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению. 

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор обязан: содержать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт помещения. Содержать в порядке прилегающую к зданию территорию;  соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые к пользованию помещением, в соответствии с принятыми нормами эксплуатации; не производить перепланировки и переоборудования помещения без разрешения арендодателя и эксплуатирующих органов. 

В соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор имеет право получить у арендодателя после прекращения договора аренды стоимость неотделимых улучшений помещения, произведенных арендатором за свой счет с согласия арендодателя, если в письменном согласии на их проведение не обусловлено иное. 

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. 

Договор действует с момента подписания и распространяет свое действие на правоотношения с 01.07.2014 по 01.07.2017 (пункт 4.1 договора). 

Договор прекращает свое действие в любое время по соглашению сторон (пункт 4.2 договора). 

Передача арендованного объекта осуществлена по акту приема-передачи от 01.07.2014, подписанного сторонами. 

Суды установили, что по инициативе сторон договоры аренды расторгнуты 01.07.2016, помещение и земельный участок возвращены арендодателю 01.07.2016. 

Ссылаясь на то, что арендатор за счет собственных средств и с устного согласия арендодателя в лице главы сельского поселения произвел капитальный ремонт арендуемого объекта, выполненные работы в процессе капитального ремонта привели к фактическому улучшению арендованного имущества, истец обратился в суд с первоначальным иском о взыскании неотделимых улучшений в сумме 2 852 752 руб. 

Указывая на нарушение договорных обязательств по оплате арендной платы, в связи с чем у истца по первоначальному иску образовалась задолженность за пользование муниципальным имуществом в период с 01.07.2014 по 01.07.2017 в сумме  1 124 760 руб. 72 коп., за пользование земельным участком в период с 01.07.2014 по 01.07.2017 в сумме 14 807 руб. 05 коп., ответчик по первоначальному иску обратился со встречными требованиями.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды выявили, что по данным кадастрового учета арендуемое истцом помещение представляет собой незавершенный строительством объект площадью 680,4 кв.м, степень готовности не указана.

Помещение передано в аренду в состоянии, требующем текущего ремонта, для производственных целей (не связанных с газоснабжением) по акту приема-передачи 01.07.2014, о наличии недостатков, препятствующих осуществлению эксплуатации зданий, арендатор не заявлял. Спор касательно недостатков помещения между сторонами отсутствовал. 

Суды установили, что истец не был лишен возможности до заключения договора аренды установить состояние нежилого помещения (в частности, установить наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций, осмотреть техническое состояние объекта, систем и оборудования), непосредственно осмотреть недвижимое имущество, в связи с чем обоснованно признали, что  предприниматель Мазов Е.М. не вправе ссылаться на невозможность пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Оценивая заключение эксперта, согласно которому в арендуемом помещении осуществляется производство работ по капитальному ремонту, за исключением позиций 5, 6, 11, 12 (расшифровка по видам работ приведена в таблице № 8), стоимость выполненных работ в текущих ценах по состоянию на 15.01.2019 составила  2 415 577 руб., в том числе: подтвержденных документально и натурным  осмотром – 1 075 835 руб. (расчет № 3); объемы по которым приняты на основании ЛСР - 1 339 766 руб. (расчет № 4), стоимость строительных материалов в текущих ценах по состоянию на 15.01.2019 г. составила 1 491 725 руб. (ведомость ресурсов № 1), в совокупности с фактическими обстоятельствами дела, суды заключили, что оснований полагать, что стороны согласовали необходимость производства всех указанных экспертом работ за счет арендодателя, не имеется. 

Суды выявили, что согласно акту о проведении зачета по состоянию на 16.06.2016 администрацией принята к зачету в счет арендной платы стоимость ремонта помещения в соответствии с утвержденным 24.12.2015 локальным сметным расчетом и актом обследования от 16.06.2016 в сумме 715 111 руб. Указанные в локальном сметном расчете работы отнесены к капитальному ремонту, что следует из пояснительной записки. 

Кроме того, судами установлено, что в арендуемом помещении 11.03.2016 произошел пожар, что подтверждено справкой о пожаре от 05.08.2016, при этом истец за свой счет восстановил и провел капитальный ремонт помещения за счет собственных средств, что подтверждено актом обследования помещения от 16.07.2016, проведенного Администрацией Романовского сельского поселения. 

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что часть необходимых работ была согласована арендатором и принята к зачету в счет арендных платежей за имущество и земельный участок, часть работ обусловлена происшедшим пожаром и необходимостью переустройства незавершенного строительством объекта для личных целей и собственного лесоперерабатывающего производства, суды пришли к выводу о недоказанности предпринимателем Мазовым Е.М. существенных недостатков имущества, при наличии которых арендатор вправе требовать возмещения своих затрат. 

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований предпринимателя Мазова Е.М. о взыскании с администрации неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 2 852 752 руб.

Фактические обстоятельства дела судами установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Отклоняя доводы заявителя о том, что при принятии решения не приняты во внимание выводы строительно-технической экспертизы, а также документы, представленные истцом в обоснование расходов, суды обоснованно указали, что предпринимателю разрешено производство работ в соответствии с локальным сметным расчетом стоимостью 715 111 руб. 

Довод  заявителя об отсутствии в акте сверки подписи предпринимателя Мазова Е.М. обоснованно отклонен судами со ссылкой на положения статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка заявителя на направление администрацией писем  № 49, 50 уже после направления акта о взаимозачете также обоснованно отклонена судами с учетом разъяснений, изложенных в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований».

Следует отметить, что доводы предпринимателя Мазова Е.М., изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

 С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 21.05.2019 по делу № А50-21748/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мазова Евгения Михайловича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                            М.В. Торопова 

 

                                                                                     В.А. Купреенков