Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, 

<

...> сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-11107/2024

город Брянск

18 июля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 18 июля 2025 года.

Арбитражный суд  Брянской области в составе: судьи Макеевой М.В.      

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   Исаченко Е.В., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Акционерного общества «Гостиница «Брянск», г.Брянск,

к Обществу с ограниченной ответственностью «Артлира», г.Брянск,

о взыскании 141 859 руб. 28 коп.

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 (доверенность № б/н от 06.12.2024);

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Акционерное общество «Гостиница «Брянск», г.Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Артлира», г.Брянск, о взыскании 145 957 руб. 03 коп., в том числе: 

- 96 460 руб. задолженности по арендной плате (постоянная составляющая) по договору аренды нежилого помещения №б/н от 26.12.2023 за период с 25.01.2024 по 11.10.2024 и 43 081 руб. 75 коп. пени за период с 14.05.2024 по 01.11.2024.

- 5 263 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате (переменная составляющая) по договору аренды нежилого помещения №б/н от 26.12.2023 за период с января 2024г. по 11.10.2024 и 1 151 руб. 78 коп. пени за период с 23.07.2024 по 01.11.2024.

Определением суда от 08.11.2024 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

В связи с имеющимися основаниями для рассмотрения дела по общим правилам искового производства, предусмотренными ч.5 ст.227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд определением от 09.01.2025 перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В процессе рассмотрения дела от истца поступили письменные пояснения и ходатайство об уточнении исковых требований, в котором он просил взыскать с ответчика 141 859 руб. 28 коп., в том числе: 

- 96 460 руб. задолженности по арендной плате (постоянная составляющая) по договору аренды нежилого помещения №б/н от 26.12.2023 за период с 25.01.2024 до 11.10.2024 и 38 984 руб. пени за период с 21.05.2024 по 01.11.2024;

- 5 263 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате (переменная составляющая) по договору аренды нежилого помещения №б/н от 26.12.2023 за период с января 2024г. до 11.10.2024 и 1 151 руб. 78 коп. пени за период с 23.07.2024 по 01.11.2024.

Ходатайство было удовлетворено судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом. Судебное заседание проведено в отсутствие представителя ответчика в порядке, установленном ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании заслушаны показания свидетеля ФИО2, аудиозапись которых приобщена к материалам дела.

Представитель истца поддержала исковые требования.

          В связи с неявкой представителя ответчика в судебном заседании 26.06.2025 был объявлен перерыв до 12 час. 30 мин. 09.07.2025 в соответствии со ст. 163 АПК РФ. Определение о перерыве размещено в картотеке арбитражных дел в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено.

Ответчик своего представителя в судебное заседание после перерыва не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.

 Дело рассмотрено после перерыва в судебном заседании в отсутствие представителя ответчика в порядке, установленном ст.ст.156, 163 АПК РФ.

 Представитель истца поддержала исковые требования.

Определением суда от 09.07.2025 ходатайство ООО «Артлира»» о привлечении к участию в деле №А09-11107/2024 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, ФИО2 оставлено без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.12.2023 между АО «Гостиница «Брянск» (Арендодатель) и ООО «Артлира» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения б/н, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное пользование Арендатору нежилое помещение общей площадью 44,3 кв.м, расположенное в здании по адресу: 

<

...>. Помещение передается согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частьюнастоящего Договора (Приложение 1).    Границы арендуемого помещения и помещения общего пользования определены на Плане строения (Приложение 2). Передаваемое в аренду помещение, указанное в п.1.1. настоящего Договора, и которое будет использоваться Арендатором для офиса (п. 1.1. договора).

Согласно п.3.1. договора арендная плата за пользование помещением, предназначенным для офиса, складывается из двух частей:постоянной и переменной составляющих:

1)           Постоянная составляющая арендной платы устанавливается в рублях, без НДС и составляет: 22 150  руб. в месяц, из расчета 500 руб. рублей за 1 квадратный метр.

Оплату постоянной составляющей арендной платы Арендатор осуществляет до 10 числа текущего месяца, путем перечисления на расчетный счет Арендодателя.

2)           Переменная составляющая арендной платы рассчитывается Арендодателем ежемесячно по факту расхода за потребленную Арендатором электроэнергию, отопление, водоснабжение, водоотведение и эксплуатационные услуги на основании фактических расходов.

Расчет переменной составляющей арендной платы за текущий месяц осуществляется Арендодателем до 15 числа месяца, следующего за отчетным, и оплачивается Арендатором в срок до 20 числа месяца, следующего за отчетным, на основании расчетов и счетов, предоставляемых Арендодателем.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что первую арендную плату (постоянную составляющую) Арендатор вносит в течение 5 банковских дней смомента окончания «арендных каникул».

Согласно п. 3.3. договора в течение 3 (трех) банковских дней с момента подписания настоящего Договора Арендатор обязуется уплатить Арендодателю Обеспечительный платеж в сумме 22 150 руб., который Арендодатель удерживает на своем счете без выплаты каких-либо процентов Арендатору в качестве обеспечения исполнения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору, что соответствует 1 (одному) месяцу арендной платы.

При досрочном расторжении настоящего Договора, Обеспечительный платеж не возвращается Арендатору и удерживается Арендодателем безвозвратно в полном объеме.

Пунктом 3.5. договора предусмотрено, что на период проведения Арендатором ремонтных работ («арендные «каникулы») в арендуемом им помещении (до 25.01.2024) арендная плата составляет размер переменной составляющей, согласно п.п.2, п.3.1. Договора. В случае проведения Арендатором ремонта под целевое назначение арендуемого помещения, Стороны могут согласовать произвести взаимозачет расходов Арендатора на ремонт - и соответствующей суммы арендных платежей за арендуемое помещение.

Пунктом 1.4. договора предусмотрено, что помещение сдается в аренду сроком на        11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Согласно п.5.1. и 5.2. договора настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению сторон.

Арендодатель вправе, направив письменное уведомление Арендатору за 30 (тридцать) календарных дней в соответствии с законодательством РФ до предполагаемой даты расторжения договора, в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть Договор (отказаться от исполнения Договора), в случаях:

- просрочки внесения арендной платы более двух раз подряд более чем на 10 дней;

- внесения арендной платы в неполном размере, если на дату очередного платежа задолженность составляет более 50 % от размера месячной арендной платы;

- отказ от возмещения ущерба имуществу Арендодателя и (или) третьим лицам, причиненный виновными действиями сотрудников, представителей Арендатора, третьих лиц, имеющих доступ в помещение Арендатора;

- использования предоставленного помещения (полностью или отдельных его частей) не по назначению, предусмотренному п. 1.1 настоящего Договора;

- умышленного или неосторожного существенного ухудшения Арендатором, третьими лицами состояния помещения;

- нарушений условий Договора, предусматривающих получение Арендатором письменного согласия Арендодателя;

- неоднократное нарушение Арендатором обязанностей, установленных настоящим Договором.

В исковом заявлении истец сослался на то, что ответчиком обязательства по оплате арендных платежей исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем у ООО «Артлира»  образовалась задолженность перед истцом в размере:

- 96 460 руб. - задолженность по арендной плате (постоянная составляющая) по договору аренды нежилого помещения №б/н от 26.12.2023 за период с 25.01.2024 до 11.10.2024;

- 5 263 руб. 50 коп. - задолженность по арендной плате (переменная составляющая) по договору аренды нежилого помещения №б/н от 26.12.2023 за период с января 2024г. до 11.10.2024. 

        Направленная истцом в адрес ответчика досудебная претензия от 27.08.2024 с предложением погасить задолженность была оставлена последним без удовлетворения, в связи с чем истец 11.09.2024 направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды с 11.10.2024, в котором просил передать имущество по акту приема-передачи в срок не позднее 11.10.2024, а также произвести все необходимые расчеты, включая погашение образовавшейся задолженности и начисленной пени.

        Поскольку ответчиком имущество по акту приема-передачи не передано, задолженность не погашена, истец обратился в суд с настоящим иском (с учетом уточнения заявленных исковых требований).

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается в силу положений ст.310 ГК РФ.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчик в письменном отзыве от 28.11.2024 сослался на следующее:

1.  Помещение, переданное в аренду не было пригодным для целей аренды, помещение было передано с условием ремонта и возмещения расходов за ремонт в счет арендной платы.

2. ООО «Артлира» произвело ремонт помещения: установка батарей, облицовка стен, установка натяжного потолка, на сумму 56 900 руб., о взаимозачете обязательств 15.06.2024 было предложено соглашение, также направлено требование 14.09.2024 о возмещении расходов арендатора в счет зачета платежей за аренду и зачислении обеспечительного платежа в счет аренды.

3. 14.09.2024 в адрес АО «Гостиница Брянск» направлено уведомление обосвобождении нежилого помещение из аренды 30.09.2024 и окончании договора аренды.

4. 27.09.2024 направлено уведомление о приемке нежилого помещения и направлении представителей 30.09.2024.

5. Представитель АО «Гостиница Брянск» - технический директор ФИО2 с двумя рабочими приняли нежилое помещение 30.09.2024, освобожденное ООО «Артлира» (от подписи ФИО2 отказался, акт подписан свидетелями освобождения помещения из аренды - соседними арендаторами "Х-пицца", сл.сантехник ООО «Артлира»  ФИО3).

6. Ключи от освобожденного из аренды нежилого помещения переданы 30.09.2024 представителю АО «Гостиница Брянск» ФИО2, о чем составлен акт.

7. На основании дополнительного соглашения к договору аренды был изменен срок оплаты аренды.

В письменных пояснениях истец указал на то, что считает довод о непригодности арендуемого помещения необоснованным, поскольку данное помещение для размещения офиса согласно акту приема-передачи помещения от 26.12.2023 передано Арендодателем и принято Арендатором в надлежащем техническом состоянии, не имеет недостатков и дефектов, препятствующих его использованию в целях, указанных в договоре. Согласно п.5 Акта приема-передачи скрытых недостатков не выявлено. В отношении передаваемого помещения, инженерных коммуникаций, иного оборудования стороны при принятии помещения претензий друг к другу не имели. Указание ответчика на якобы обманный путь передачи помещения с условием ремонта и возмещения расходов на ремонт в счет арендной платы является надуманным, поскольку опровергается условиями заключенного сторонами договора аренды от 26.12.2023.

Согласно п. 1.5. договора на период ремонтных работ в арендуемом помещении Арендатору предоставляются «арендные каникулы» с особыми условиями по арендной оплате, предусмотренными настоящим договором. Срок «арендных каникул»: с даты подписания акта приема-передачи помещений до 25.01.2024.

В соответствии с п.3.2. договора первую арендную плату (постоянную составляющую) Арендатор вносит в течение 5 банковских дней с момента окончания «арендных каникул».

Арендатор произвел первую оплату за январь 2024г. с учетом вышеуказанного условия, т.е. с 25.01.2024 в размере 5000 руб., что подтверждается п/п №21 от 13.02.2024.

Пунктом 3.5. договора на период проведения Арендатором ремонтных работ («арендные «каникулы») в арендуемом им помещении (до 25.01.2024) арендная плата составляет размер переменной составляющей, согласно п.п.2, п.3.1. Договора.

Таким образом, договор не предусматривает зачетов арендной платы в счет ремонтных работ.

Довод ответчика о том, что истец обязан возместить ответчику стоимость произведенного ремонта, не соответствует условиям договора аренды.

Согласно п.п.4 п.2.2. договора Арендатор обязан не производить реконструкциипомещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.  Данный пункт корреспондирует с пунктом 4.9. договора, которым предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.           |

Разрешений на неотделимые улучшения арендуемого помещения Арендодателем не выдавалось.

Согласно п. 2.2 (подпункт 10) договора Арендатор обязан за свой счет производить текущий и косметический ремонт арендуемого помещения.

Подпунктом 12 п. 2.2. договора установлена обязанность Арендатора по истечении срока Договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим Договором.       

Как указывает истец, ссылка ответчик на установку им батарей не соответствует действительности, поскольку передаваемое в аренду помещение является отапливаемым, батарее установлены и являются собственностью истца. Замены батарей ответчиком не производилось.

Оплата за отопление ответчиком производилась в соответствии с п. 3.5. договора - с даты заключения договора, что подтверждается п/п №22 от 13.02.2024.

Ссылка ответчика на то, что 14.09.2024  в адрес АО «Гостиница Брянск» направлено уведомление об освобождении нежилого помещения из аренды 30.09.2024 и окончании договора аренды, не может быть принята судом во внимание, поскольку договором аренды не предусмотрен односторонний внесудебный порядок расторжения Договора (отказ от исполнения Договора) по инициативе Арендатора.

Согласно п. 5.2. договора правом отказа от договора обладает Арендодатель при наступлении перечисленных в договоре случаев неисполнения его условий Арендатором.

При этом, согласно п.п.11 п.2.2. договора аренды Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 30 дней о предстоящем освобождении помещения (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение и оборудование по акту в исправном состоянии.

В связи с нарушением Арендатором условий оплаты аренды в соответствии с п. 4.6, 5.2 Договора 11.09.2024 Арендодатель направил письменное уведомление Арендатору о расторжении договора.

Следовательно, довод ответчика является несостоятельным, поскольку избранный им способ расторжения договора не соответствует условиям данного договора.     

Разделом 5 договора аренды определены случаи и порядок расторжения договора. В связи с тем, что ответчиком избран не соответствующий условиям договора порядок его расторжения, данное указание на действия ответчика по возврату арендуемого помещения не имеет юридического значения в рамках настоящего дела о взыскании задолженности.

Подпунктами 11, 12 п.2.2. договора предусмотрены обязанности Арендатора по возврату арендуемого помещения: уведомление Арендодателя не позднее, чем за 30 дней о предстоящем освобождении помещения (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном освобождении; передача Арендодателю всех произведенных в арендуемом помещении перестроек и переделок, а также улучшений, составляющих принадлежность помещений и неотделимых без вреда от конструкции помещения, а также обязанности осуществить платежи, предусмотренные настоящим Договором.

Ответчиком нарушены условия договора по возврату помещения, платежи не осуществлены (задолженность не погашена). Акт приема передачи арендованного помещения не подписан.

 Ответчик указывает, что на основании дополнительного соглашения к договору аренды был изменен срок оплаты аренды.

Вместе с тем, разделом 3 договора определен порядок оплаты за пользование помещением. Сроки оплаты не влияют на размер задолженности по арендной плате. Задолженность по постоянной арендной плате составляет: 96 460 руб. за апрель, июнь, июль, сентябрь, октябрь 2024г. (до 11.10.2024); по переменной арендной плате: 5 263 руб.              50 коп. за май, август, сентябрь, октябрь 2024г. (до 11.10.2024). Полученные платежи за иные периоды аренды подтверждаются первичными документами и банковскими выписками.

В письменном отзыве от 12.05.2025 ответчик, возражая против исковых требований, сослался на следующее.

1. Помещение по договору аренды от 26.12.2023 освобождено и возвращено Истцу по акту от 30.09.2024, ключи переданы ФИО2, который являлся ответственным лицом в должности технического директора АО «Гостиница Брянск». Истец умышленно завышает требования арендной платы в целях неосновательного обогащения

2. Истцу неоднократно направлялись требования зачесть в арендную плату сумму расходов, понесенных Ответчиком, как ранее оговаривалось с генеральным директором. 12 декабря 2024г направлено заявление о зачете встречных однородных требований в размере 56 900 руб. - сумму расходов Ответчика по ремонту арендованного нежилого помещения (в рамках ст.410 ГК РФ), для возможности открытия офиса, т.к. помещение находилось в непригодном состоянии, отсутствовали батареи, потолки и освещение. 

3. Первичные документы у Истца отсутствуют, акты сверок не подписаны, т.к. они носят недостоверный характер, руководство АО «Гостиница Брянск» пытается взыскать плату, размер которой не соответствует заявленному, не хочет оплачивать понесенные расходы по ремонту предоставленного непригодного помещения, завышает период аренды, а также взыскиваемые пени. В п.3.5 Договора аренды от 26.12.2023 прописан такой взаимозачет расходов Арендатора на ремонт, Ответчик предоставляет достоверный контррасчет (акт сверки расчетов) задолженности по договору аренды в размере                       31 700 руб. по арендной плате. 

4. В части переменной составляющей по арендной плате Истцом завышен размер задолженности, т.к. помещение было передано представителю Истца 30.09.2024, а плата рассчитана за период с 23.07.2024 по 11.10.2024, также взыскиваются пени за недостоверный период. С 01.10.2024 Ответчик отсутствовал в помещении и не пользовался коммунальными услугами, Истец возлагает на Ответчика дополнительные необоснованные расходы по оплате переменной составляющей за других арендаторов. 

5. 27.12.2023 Ответчиком был внесен обеспечительный платеж в размере                           22 150 руб., который Истец должен зачесть в счет арендной платы, он в акте сверок Истца отсутствует, Договор Истец расторг в одностороннем порядке, являясь инициатором, умышленно, чтобы неосновательно обогатиться, поэтому обязан вернуть обеспечительный платеж порядком зачета арендной платы.

Довод ответчика о фактическом прекращении обязательств по договору 30.09.2024  в связи с освобождением им помещения и передачей ключей 30.09.2024 основан на неправильном толковании законодательства.

Согласно п.13 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Срок действия договора аренды нежилого помещения от 26.12.2023 г. - 11 месяцев.

В качестве ответственности Арендатора за нарушение условий договора аренды, согласно п. 4.6 договора предусмотрено, что Арендодатель вправе, направив письменное уведомление Арендатору за 30 (тридцать) календарных дней в соответствии с законодательством РФ до предполагаемой даты расторжения договора, в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть Договор (отказаться от исполнения Договора), в случаях:

- просрочки внесения арендной платы более двух раз подряд,

- внесения арендной платы в неполном размере, если на дату очередного платежа задолженность составляет более 50 % от размера месячной арендной платы;

- отказ от возмещения ущерба имуществу Арендодателя и (или) третьим лицам, причиненный виновными действиями сотрудников, представителей Арендатора, третьих лиц, имеющих доступ в помещение Арендатора;

- умышленного или неосторожного существенного ухудшения Арендатором, третьими лицами состояния помещения;

-  нарушения условий договора, предусматривающих получение Арендатором письменного согласия Арендодателя;

-  неоднократное нарушение Арендатором обязанностей, установленных настоящим Договором.

В связи с нарушением Арендатором условий оплаты аренды в соответствии с п. 4.6, 5.2 Договора 11.09.2024 Арендодатель направил письменное уведомление Арендатору о досрочном расторжении настоящего договора с 11.10.2024, передаче имущества и осуществлении платежей.

Следовательно, окончанием периода начисления арендной платы является дата досрочного расторжения договора аренды: 11.10.2024.

Согласно п.п.12 п.2.2. Арендатор обязан по истечении срока Договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим Договором.

Как указывает истец, Арендатор в нарушение договорных обязательств не возвратил помещение в установленном порядке, не погасил задолженность по арендной плате ни в каком размере, даже в той сумме, которую ответчик определил в акте сверки расчетов, представленной им в суд.

Утверждение ответчика об умышленном завышении требований истцом в целях неосновательного обогащения не соответствует действительности, поскольку заявленные истцом требования основаны на законе и согласованных сторонами условиях договора.

Из пояснений истца следует, что довод ответчика о том, что арендованное помещение находилось в непригодном состоянии, отсутствовали батареи, потолки, освещение, в связи с чем произведен ремонт, не соответствует действительности.

Данное помещение для размещения офиса согласно акту приема-передачи помещения от 26.12.2023 передано Арендодателем и принято Арендатором в надлежащем техническом состоянии, не имеет недостатков и дефектов, препятствующих его использованию в целях, указанных в договоре.

Согласно п.5 Акта приема-передачи скрытых недостатков не выявлено. В отношении передаваемого помещения, инженерных коммуникаций, иного оборудования Стороны при принятии помещения претензий друг к другу не имели.

Как указал истец, представленные ответчиком фотоматериалы от 12.01.2024  не могут быть достоверным и достаточным доказательством, поскольку помещение передано 26.12.2023. В период до 25.01.2024 договором аренды предусмотрены ремонтные работы (п.1.5 договора), следовательно, состояние помещения на 12.01.2024 не может характеризовать его состояние на момент передачи, т.е. на 26.12.2023.

 Довод ответчика о том, что Арендодатель незаконно не произвел зачет стоимости произведенного ремонта в арендуемом помещении в счет арендной платы, приведен без учета условий договора аренды и фактических обстоятельств.

Условиями договора предусмотрена обязанность Арендатора (п.п.4 п.2.2.) не производить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя. Пунктом 4.9. договора также предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

Разрешений на неотделимые улучшения арендуемого помещения Арендодателем не выдавалось.

Согласно п. 2.2 (подпункт 10) договора Арендатор обязан за свой счет производить текущий и косметический ремонт арендуемого помещения.

 Доводы ответчика об отсутствии у Истца первичных документов, недостоверности актов сверки, несостоятельны, поскольку опровергаются материалами дела.

В обоснование заявленных истцом требований в суд были представлены доказательства, в том числе платежные поручения, банковские выписки по счету, что подтверждает достоверность сведений, отраженных в актах сверки расчетов и в расчете задолженности ответчика по договору аренды.

Согласно п. 3.5. договора, на который ссылается ответчик, на период проведения Арендатором ремонтных работ («арендные «каникулы») в арендуемом им помещении (до 25.01.2024) арендная плата составляет размер переменной составляющей, согласно п.п.2 п.3.1. Договора. В случае проведения Арендатором ремонта под целевое назначение арендуемого помещения Стороны могут согласовать произвести взаимозачет расходов Арендатора на ремонт - соответствующей суммы арендных платежей за арендованное помещение.

Данное условие применяется в совокупности с другими условиями договора:

1) п.п.4 п.2.2. - Арендатор обязан не производить реконструкции помещения,переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2) п.4.9. - стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

3) п.4.6. - ответственность Арендатора - одностороннее расторжение договора по инициативе Арендодателя в случае нарушения условий договора, предусматривающих получение Арендатором письменного согласия Арендодателя.

Письменных согласий Арендодателем не выдавалось, в связи с чем оснований для взаимозачетов не имеется.

Несмотря на утверждения ответчика, никаких доказательств в подтверждение своих доводов и требований, им в суд не представлено.

Довод об обязанности истца зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы основан на неправильном толковании условий договора без учета фактических обстоятельств.

Согласно п. 3.3. договора в течение 3 (трех) банковских дней с момента подписания настоящего Договора Арендатор обязуется уплатить Арендодателю Обеспечительный платеж в сумме 22 150 (Двадцать две тысячи сто пятьдесят) рублей 00 копеек, который Арендодатель удерживает на своем счете без выплаты каких-либо процентов Арендатору в качестве обеспечения исполнения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору, что соответствует 1 (одному) месяцу арендной платы.

При этом п. 3.3.1 договора предусмотрено, что при досрочном расторжении настоящего Договора, Обеспечительный платеж не возвращается Арендатору и удерживается Арендодателем безвозвратно в полном объеме.

Таким образом, досрочное расторжение договора независимо от оснований и стороны инициативы, является основанием удержания обеспечительного платежа.

В настоящем случае основанием для досрочного расторжения договора аренды явилось неоднократное злостное нарушение Арендатором условий договора, что подтверждается представленными в суд доказательствами.

 Довод о недостоверности акта сверки расчетов, представленного истцом не обоснован, поскольку заявлен ответчиком, исходя из несогласия с заявленными истцом требованиями.

Относительно Акта сверки расчетов, представленного ответчиком, истец отмечает, что данный акт является обобщенным (учтены платежи по переменной и постоянной составляющих арендной платы).

В акте сверки необоснованно и незаконно зачтены суммы обеспечительного платежа - 22 150 руб., сумма стоимости ремонта - 56 900 руб., исключены начисления на 11.10.2024  в размере: 7 860 руб. (постоянная составляющая арендной платы) и 750 руб.        56 коп. (переменная составляющая арендной платы).

Данные обстоятельства не свидетельствует о недостоверности актов сверки расчетов, представленных истцом, следовательно, и требование обязать истца провести достоверную сверку расчетов является необоснованным.

Истец просил обратить внимание суда на то, что даже при согласии ответчика с конечной суммой задолженности в размере 14 061 руб. 84 коп. согласно акту сверки расчетов, представленного ответчиком, данная задолженность последним не погашена, что свидетельствует о недобросовестности арендатора, уклонении от исполнения обязательств.

 Довод о неверном расчете переменной составляющей арендной платы, выставленной в октябре 2024 г. не обоснован.

Согласно п.п. 2 п. 3.1. переменная составляющая арендной платы рассчитывается Арендодателем ежемесячно по факту расхода за потребленную Арендатором электроэнергию, отопление, водоснабжение, водоотведение и эксплуатационные услуги на основании фактических расходов.

Расчет переменной составляющей арендной платы за текущий месяц осуществляется Арендодателем до 15 числа месяца следующего за отчетным, и оплачивается Арендатором в срок до 20 числа месяца следующего за отчетным на основании расчётов и счетов, предоставляемых Арендодателем.

Таким образом, расчет фактических расходов осуществляется по показаниям приборов учета. Следовательно, расчет, выставленный в октябре 2024г., произведен по показаниям приборов учета за период с 25.09.2024 (предыдущего снятия показаний приборов учета) и составил 750 руб. 56 коп.

Согласно п.п.14 п.2.2 договора Арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО (мусора), пр. услуги на основании фактических расходов.

Вместе с тем, Арендатор уклоняется от оплаты фактически потребленных им коммунальных услуг.

Доводы истца суд признает обоснованными, соответствующими изложенным выше правовым нормам и обстоятельствам дела.

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1, 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. 

По смыслу приведенных положений АПК РФ, возложивших на лиц,  участвующих в деле,  бремя доказывания обстоятельств не только в части обоснования своих требований, но и возражений,  риск непредставления доказательств в обоснование возражений по иску несет ответчик, как сторона, не совершившая названное процессуальное действие.

В нарушение ст.65 АПК РФ ответчик доказательства в обоснование своих доводов не представил.

С учетом доводов ответчика и пояснений представителя истца по ходатайству ответчика суд вызвал в судебное заседание для дачи показаний в качестве свидетеля в соответствии со ст.ст.56, 88 АПК РФ ФИО2. В определении суда от 22.05.2025 истцу было предложено обеспечить явку ФИО2 в судебное заседание, сторонам - подготовить вопросы свидетелю.

Во исполнение определения суда истцом обеспечена явка ФИО2 в судебное заседание 26.06.2025,  подготовлены вопросы свидетелю.

Ответчиком определение суда не исполнено, вопросы свидетелю не подготовлены.

В судебном заседании 26.06.2025 заслушаны показания свидетеля ФИО2 относительно имеющих значения для настоящего дела обстоятельств (аудиозапись показаний приобщена к материалам дела).  

В ходатайстве ответчик просил привлечь третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований работника АО «Гостиница «Брянск» ФИО2 для подтверждения фактической даты освобождения помещения из  аренды.

В судебном заседании 26.06.2025 свидетель ФИО2 подтвердил, что присутствовал 30.09.2024 при освобождении ответчиком помещения, а также факт получения ключей, пояснил, что от подписи акта приема-передачи отказался, так как ответчиком не были соблюдены условия договора.

Вместе с тем, факт освобождения ответчиком помещения 30.09.2024 до истечения срока действия договора не освобождает ответчика от обязанности по внесению арендной платы за весь период действия договора аренды с учетом п.13 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Показаниями свидетеля не подтвержден факт передачи ответчику помещения в не пригодном для использования состоянии, а также не подтверждены факты производства ответчиком каких-либо работ по капитальному ремонту. 

Довод ответчика об обязанности истца зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы судом отклонен в связи со следующим.

 Согласно п.1 ст.381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

 При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В силу п.2 ст.381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

 В данном случае соглашением сторон предусмотрено иное. Как указано выше, п.3.3.1 договора предусмотрено, что при досрочном расторжении настоящего Договора, Обеспечительный платеж не возвращается Арендатору и удерживается Арендодателем безвозвратно в полном объеме.

Таким образом, досрочное расторжение договора в данном случае является основанием удержания обеспечительного платежа.

Иные доводы ответчика не имеют существенного значения при разрешении настоящего спора.  

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, оценив в соответствии со ст.71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства в отдельности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд считает вышеуказанные возражения ответчика несостоятельными, а требования истца о взыскании с ответчика 96 460 руб. задолженности по арендной плате (постоянная составляющая) и 5 263 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате (переменная составляющая) обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Помимо требования о взыскании задолженности по договору истцом заявлялось требование о применении мер имущественной ответственности за нарушение условий договора.         В соответствии со ст.329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является начисление договорной неустойки.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В п. 4.5 договора аренды стороны согласовали, что за каждый день просрочки выплаты арендной платы начисляется пеня в размере 0,5% от суммы задолженности.

В соответствии со ст.330 ГК РФ и условиями договора истцом начислено и заявлено ко взысканию с ответчика:

-  38 984 руб. пени за период с 21.05.2024 по 01.11.2024, начисленной на сумму задолженности по постоянной составляющей арендной платы;

- 1 151 руб. 78 коп. пени за период с 23.07.2024 по 01.11.2024, начисленной на сумму задолженности по переменной составляющей арендной платы.

Просрочка по внесению арендных платежей в данный период подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается. 

Следовательно, истец в соответствии со ст.330 ГК РФ и условиями договора вправе требовать уплаты ответчиком пени в размере 0,5% от суммы задолженности.

В силу п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно п.2 ст.333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно п.69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с п.71 названного Постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с п.71 названного Постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Пунктом 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 предусмотрено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В данном случае ответчиком ходатайство об уменьшении размера неустойки не заявлено, доказательства наличия в рассматриваемой ситуации какого-либо исключительного случая и явной несоразмерности неустойки в нарушение ст.65 АПК РФ не представлены, в связи с чем ответчик несет риск вызванных этим последствий в соответствии с ч.2 ст.9 АПК РФ, согласно которой лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Кроме того, предусмотренный договором аренды размер пени (0,5%) не является значительным и не превышает взыскиваемую сумму основного долга. При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика 38 984 руб. пени, начисленной на сумму задолженности по постоянной составляющей арендной платы, и 1 151 руб.               78 коп. пени, начисленной на сумму задолженности по переменной составляющей арендной платы, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Истцом при подаче иска в суд по платежному поручению №988 от 05.11.2024 была оплачена государственная пошлина в размере 12 298 руб. (от первоначально заявленных исковых требований).

При цене иска, равной 141 859 руб. 28 коп., государственная пошлина в соответствии с  п.п.1 п.1 ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 12 093 руб.

В силу п.п.1 п.1 ст.333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

Согласно ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 12 093 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а истцу подлежит возврату из федерального бюджета 205 руб. государственной пошлины, как излишне уплаченной.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Акционерного общества «Гостиница «Брянск» к Обществу с ограниченной ответственностью «Артлира» о взыскании 141 859 руб. 28 коп. удовлетворить.

         Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Артлира», г.Брянск, в пользу Акционерного общества «Гостиница «Брянск», 

<

...> 859 руб. 28 коп., в том числе 96 460 руб. задолженности по арендной плате (постоянная составляющая) и              38 984 руб. пени, 5 263 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате (переменная составляющая) и 1 151 руб. 78 коп. пени, а также 12 093 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.  

          Возвратить Акционерному обществу «Гостиница «Брянск», г.Брянск, из федерального бюджета 205 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению №988 от 05.11.2024.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Туле. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                         М.В. Макеева