АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-58073/2023

г. Краснодар

30 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Зотовой И.И. и Твердого А.А., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью Фирма «Патриот»  

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 01.09.2025), в отсутствие истца – администрации муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа Краснодарского края (ИНН 

<

***>,  

ОГРН 

<

***>), третьего лица – Прокуратуры Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма «Патриот» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2025 по делу № А32-58073/2023, установил следующее.  

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Фирма Патриот» о признании самовольными постройками следующие объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001001:964, с категорией земель – земли населенных пунктов, видом разрешенного использования – для строительства комплекса жилой застройки, площадью –20 021 кв. м, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Суспех, район ул. Береговая, ул. Надежды:  

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:1001001:9110, площадью 165,4 кв. м, назначение не задано, степень готовности – 13%;  

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:1001001:9116, площадью 118,8 кв. м, назначение не задано, степень готовности – 13%;  

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:1001001:9117, площадью 83, 2 кв. м, назначение не задано, степень готовности – 13%;  

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:1001001:9111, площадью 167,7 кв. м, назначение не задано, степень готовности – 13%;  

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:1001001:14794, площадью 580 кв. м, назначение не задано, степень готовности – 35%;  

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:1001001:14793, площадью 580 кв. м, назначение не задано, степень готовности – 35%;  

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:1001001:14791, площадью 580 кв. м, назначение не задано, степень готовности – 35%;  

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:1001001:14760, площадью 84,3 кв. м, назначение не задано, степень готовности – 35%;  

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:1001001:14761, площадью 84,3 кв. м, назначение – нежилое, степень готовности – 35%;  

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:1001001:14786, площадью 580 кв. м, назначение не задано, степень готовности – 35%;  

– объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:1001001:14792, площадью 580 кв. м, назначение не задано, степень готовности – 35%.  

Возложить на общество обязанность по их сносу и после сноса спорных объектов убрать с земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:964 строительный мусор. В случае неисполнения решения суда взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 50 тыс. рублей за каждый день просрочки до полного исполнения решения суда.  

Указать, что решение суда является основанием для погашения регистрационных записей в отношении спорных объектов.  

Решением суда от 22.04.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 24.07.2025, исковые требования удовлетворены частично. Суд возложил на общество обязанность по сносу (демонтажу) объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 23:37:1001001:9110, 23:37:1001001:9116, 23:37:1001001:9117, 23:37:1001001:9111, 23:37:1001001:14794, 23:37:1001001:14793, 23:37:1001001:14791, 23:37:1001001:14760, 23:37:1001001:14761, 23:37:1001001:14786, 23:37:1001001:14792, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001001:964, по адресу: Краснодарский край. Анапский район, с. Суспех, район  

ул. Береговая, ул. Надежды и уборки строительного мусор после сноса объектов, в течение девяноста дней с момента вступления решения суда в законную силу. На случай неисполнения судебного акта установлена судебная неустойка в размере 50 тыс. рублей за каждый день просрочки, до дня фактического исполнения решения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.  

В кассационной жалобе общество просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель указывает, что суды неправильно пришли к выводу о том, что срок исковой давности для предъявления требований о сносе не пропущен.  

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции приостановить производство по жалобе до рассмотрения Арбитражным судом Краснодарского края заявления общества об отмене судебных актов по делу № А32-51453/2020 по вновь открывшимся обстоятельствам.  

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, Конституционным Судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.  

Суд округа отклонил ходатайство общества о приостановлении производства по делу в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 143 Кодекса.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления главы города-курорта Анапа от 24.06.2005 № 1972 земельный участок с кадастровым номером 23:37:1001001:964 предоставлен в аренду ЖСК «Альтернатива-К» по договору аренды от 11.07.2005 № 3700002278 для строительства комплекса жилой застройки, сроком до 24.06.2015.  

С 03.03.2008 права и обязанности арендатора по договору аренды от 11.07.2005 

 № 3700002278 переданы обществу на основании договора о передаче прав и обязанностей, заключенному ЖСК «Альтернатива-К» и обществом.  

9 июля 2015 года в договор аренды от 11.07.2015 № 37000002278 внесены изменения, в части срока его действия до 09.07.2018.  

В соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (редакция от 28.07.2022 № 351), земельный участок с кадастровым номером 23:37:1001001:964 относится к зоне озелененных территорий общего пользования.  

Согласно сведениям карты градостроительного зонирования, границы зон с особыми условиями территорий и иных планируемых ограничений, указанный земельный участок находится в границе 4 – 7 подзоны ПАТ; в границе второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны; в границе зоны Б высотного регулирования. Устанавливается на расстоянии от 100 до 300 м от береговой линии Черного моря, в границе которой максимальная высота зданий, строений, сооружений не более 25 метров; в границе рыбоохранной зоны; в границе водоохранной зоны.  

На основании распоряжений главы администрации МО город-курорт Анапа 

администрацией ЖСК «Альтернатива-К» выданы следующие разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001001:964:  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 769 индивидуального жилого дома 

 № 1, площадью застройки – 230 кв. м, общей площадью – 460 кв. м, строительным объемом – 1380 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

–разрешение на строительство от 20.12.2007 № 770 индивидуального жилого дома 

 № 2, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 772 индивидуального жилого дома  

 № 4, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 773 индивидуального жилого дома  

 № 5, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 774 индивидуального жилого дома  

 № 6, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 775 индивидуального жилого дома 

 № 7, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 776 индивидуального жилого дома № 8, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 777 индивидуального жилого дома  

 № 9, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 778 индивидуального жилого дома № 10, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 779 индивидуального жилого дома  

 № 11, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 780 индивидуального жилого дома № 12, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 781 индивидуального жилого дома № 13, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 783 индивидуального жилого дома № 15, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 784 индивидуального жилого дома № 16, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 785 индивидуального жилого дома № 17 площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 786 индивидуального жилого дома 

 № 18 площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом –1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 787 индивидуального жилого дома 

 № 19, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 788 индивидуального жилого дома № 20, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 789 индивидуального жилого дома № 21, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 790 индивидуального жилого дома № 22, площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом – 1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017;  

– разрешение на строительство от 20.12.2007 № 791 индивидуального жилого дома № 23 площадью застройки – 290 кв. м, общей площадью – 580 кв. м, строительным объемом –1740 куб. м, этажностью – 3, сроком действия до 20.12.2017.  

Разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанных объектов администрацией не выдавалось.  

Управлением муниципального контроля администрации проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:964, в ходе проведения осмотра с применением сведений из ЕГРН установлено, что в границах земельного участка расположены спорные объекты незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности обществу.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края 

от 28.09.2022 по делу № А32-51453/2020 договор аренды от 11.07.2005 № 3700002278 признан ничтожной сделкой.  

Запись об аренде обществом земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:964 в ЕГРН погашена.  

Ссылаясь на указанные обстоятельства, администрация обратилась с иском в суд. 

Удовлетворяя заявленные администрацией требования о сносе самовольных объектов, суды руководствовались следующим.  

К признакам самовольной постройки закон относит возведение или создание строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, а также его возведение или создание без получения на это необходимых в силу закона разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (пункты 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).  

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 

от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.  

Судами в рамках дела № А32-51453/2020 установлено, что переданный обществу для строительства спорных объектов земельный участок, на момент заключения договора относился к особо охраняемым природным территориям федерального значения и к федеральной собственности (Указ Президента Российской Федерации от 22.09.1992  

 № 1954 «О федеральном курортном регионе Анапа», постановление Совмина РСФСР  

от 30.01.1985 № 45, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р).  

Право собственности муниципального образования город-курорт Анапа на земельный участок с кадастровым номером 23:37:1001001:964 зарегистрировано в  

ЕГРН – 20.01.2009. Земельный участок включен в реестр муниципальной собственности на основании Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ.  

На момент предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:964 в 2005 году в аренду застройщику администрация и комитет по управлению муниципальным имуществом не обладали полномочиями по распоряжению данным земельным участком.  

Суды, установив, что договор аренды от 11.07.2005 № 3700002278 заключен со стороны арендодателя неуполномоченным лицом (комитетом), пришли к выводу, что договор является недействительным (ничтожным) как противоречащий пункту 1  

статьи 125, пункту 1 статьи 209, пункту 3 статьи 214, статьям 168 и 608 Гражданского кодекса.  

Разрешая настоящий спор, судебные инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание установленные в рамках дела  

 № А32-51453/2020 обстоятельства, установив, что строительство спорных объектов осуществлялось в отсутствие прав ответчика на земельный участок, срок действия разрешений на строительство истек в 2017 году, градостроительный регламент не позволяет возведение на спорном земельном участке объектов недвижимости, признали спорные объекты незавершенного строительства самовольными постройками подлежащими сносу.  

Отклоняя ходатайство общества о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, суды исходили из следующего.  

В пункте 82 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части  

первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что с учетом особого характера временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата.  

В этой связи, срок исковой давности по иску о возврате (освобождении 

от самовольной постройки) земельного участка независимо от момента признания  

договора аренды недействительным мог начаться не ранее отказа общества от его добровольного возврата.  

Поскольку администрация не обращалась (после признания договора аренды недействительным) к обществу с требованием об освобождении земельного участка, а с иском о сносе самовольных построек обратилось в суд 25.10.2023, срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.  

Аналогичные правовые выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.01.2025 по делу № А63-3188/2023 (определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2025 № 308-ЭС25-3183 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации).  

При таких обстоятельствах суды правильно удовлетворили требования администрации о сносе самовольных построек.  

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Кодекса).  

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Кодекса основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.  

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство о приостановлении производства по кассационной жалобе отклонить.  

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2025 по делу  

 № А32-58073/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  

не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Е.Л. Коржинек Судьи И.И. Зотова  

 А.А. Твердой