ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-34588/2025

Дело № А40-292233/24

г. Москва

17 февраля 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 17 февраля 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Елоева А.М.,

судей Мезриной Е.А., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Минишьян К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.05.2025 по делу № А40-292233/24 по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН: 

<

***>) к ООО «МСК» (ОГРН: 

<

***>) третьи лица 1) Правительство Москвы (ОГРН: 

<

***>), 2) ГКУ г. Москвы «Управление подготовки территорий» (ОГРН: 

<

***>), 3) ГКУ города г. «Московский центр недвижимости» (ОГРН: 

<

***>) об установлении суммы возмещения за изымаемое недвижимое имущество,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 18.12.2025,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.12.2025, ФИО3 по доверенности от 01.10.2025,

от третьих лиц Правительство Москвы и ГКУ города г. «Московский центр недвижимости»: ФИО1 по доверенности от 02.07.2025, по доверенности от 15.01.2026,

от третьего лица ГКУ г. Москвы «Управление подготовки территорий»: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском об изъятии для государственных нужд города Москвы следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003011:2399 площадью 6 608 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>;

- земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003011:2398 площадью 11 908 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Печатники, проезд 1-й Курьяновский, з/у 15/35;

- здания с кадастровым номером 77:04:0003011:1187 площадью 251,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Печатники, проезд 1-й Курьяновский, дом 15, строение 35.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что ответчику на праве собственности принадлежали объекты недвижимости, расположенные в зоне очистных сооружений и подлежащие изъятию для государственных нужд. Истец указывал, что в целях определения размера возмещения была проведена оценка, по результатам которой составлен отчет ООО «Центр

оценки «Аверс» от 28.02.2024 № 26-1-К-1001-/2024. Согласно данному отчету, сумма возмещения за изымаемые объекты составила 338 344 582 рубля.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 22.10.2024 по делу № А40-132002/24 выделено в отдельное производство требование Департамента городского имущества г. Москвы к ООО «МСК» об установлении суммы возмещения за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с отчетом об оценке от 28.02.2024 года № 26-1-К-1001-/2024, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Центр оценки «Аверс» в размере 338 344 582 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.05.2025 исковые требования удовлетворены частично. Суд установил, с учетом ранее определенной в деле № А40-132002/24 суммы возмещения в размере 405 320 000 руб., сумму возмещения в связи с изъятием объектов недвижимости в размере 410 184 710 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент городского имущества г. Москвы и Правительство Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с совместной апелляционной жалобой, в которой просили решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.05.2025 отменить и принять по делу новый судебный акт об установлении суммы возмещения в соответствии с первоначальным отчетом ООО «Центр оценки «Аверс» в размере 338 344 582 рубля.

В обоснование доводов жалобы заявители указали на несогласие с заключением судебной экспертизы АО «Гориславцев и К. Экспертиза», считая его необоснованным, незаконным и выполненным с многочисленными нарушениями федеральных стандартов оценки.

Заявители жалобы указали, что эксперт ошибочно классифицировал изымаемые земельные участки как объекты производственно-складского назначения. По их мнению, участки имеют узкое специальное назначение (расположены в зоне очистных сооружений Москвы), что не было учтено, и на них невозможно организовать стандартное коммерческое производство.

Также заявители указали на использование экспертом завышенных цен по объектам-аналогам в диапазоне 33 844 - 49 194 руб. за кв. м, в то время как Департаментом были представлены данные о других рыночных предложениях с ценами от 9 772 до 11 187 руб. за кв. м, которые, по мнению истца, были проигнорированы.

По мнению истца, эксперт необоснованно рассчитал упущенную выгоду исходя из периода экспозиции в 10 месяцев, в то время как реальный срок приобретения аналогичного объекта не превышает 1,5 месяцев.

Кроме того, заявители посчитали необоснованным включение в состав убытков стоимости услуг риелтора, поскольку такие расходы не являются обязательными.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу ООО «МСК» отмечается, что доводы заявителей не соответствуют фактическим обстоятельствам спора, представленным в дело доказательствам, основаны на их неверной оценке и неправильном толковании норм материального права. Ответчик настаивал на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, просил оставить его без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии правовых оснований для изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «МСК» являлось правообладателем следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>:

- земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003011:2399 площадью 6 608 кв.м;

- земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003011:2398 площадью 11 908 кв.м;

- нежилое здание с кадастровым номером 77:04:0003011:1187 площадью 251,7 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 01.11.2024 по делу № А40-132002/24 указанные объекты были изъяты для государственных нужд. Этим же решением была установлена предварительная сумма возмещения в размере 405 320 000 руб. на основании отчета об оценке ООО «Центр оценки «Аверс» № 26-1-К-1001-/2024-2 от 18.09.2024, при

этом суд указал, что окончательный размер возмещения подлежит определению в рамках отдельного производства ввиду наличия спора.

В рамках настоящего дела № А40-292233/24, выделенного из указанного производства, рассматривался спор об окончательном размере возмещения.

Определением от 23.12.2024 судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АО «Гориславцев и К. Экспертиза» ФИО4

Согласно заключению эксперта № 23-12-24/03 от 19.03.2025, размер возмещения за изымаемое имущество, включая рыночную стоимость и убытки, по состоянию на дату оценки составил 815 504 710 руб.

Принимая во внимание установленные по делу фактические обстоятельства, доводы и возражения сторон, а также результаты оценки доказательств по правилам статей 65, 71 и 75 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения исковых требований. Отклоняя ходатайство истцов о назначении повторной судебной экспертизы, суд исходил из отсутствия предусмотренных статьей 87 АПК РФ оснований, признав заключение эксперта АО «Гориславцев и К. Экспертиза» № 23-12-24/03 от 19.03.2025 полным, ясным, не содержащим противоречий и соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. Определяя итоговый размер возмещения, суд руководствовался положениями статей 281 ГК РФ, статьи 56.8 ЗК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, согласно которым размер возмещения должен быть равноценным и определяется исходя из рыночной стоимости изымаемого имущества. Основываясь на экспертном заключении, установившем рыночную стоимость в размере 815 504 710 руб., и принимая во внимание ранее присужденную ответчику решением от 01.11.2024 по делу № А40-132002/24 сумму в размере 405 320 000 руб., суд установил оставшуюся часть возмещения в размере 410 184 710 руб.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции и полагает решение подлежащим изменению по следующим основаниям.

Проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции принято при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, а также при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, между сторонами имеется спор о размере возмещения за изымаемое имущество. При этом разница между суммой, определенной в отчете истца (338 344 582 руб.), и суммой, установленной первоначальной судебной экспертизой (815 504 710 руб.), является значительной и свидетельствует о наличии объективных сомнений в достоверности произведенных расчетов.

Суд первой инстанции, отклоняя ходатайство истцов о назначении повторной экспертизы, фактически не дал оценки доводам Департамента и Правительства Москвы о возможных нарушениях федеральных стандартов оценки, допущенных экспертом АО «Гориславцев и К. Экспертиза». В частности, заявители жалобы обоснованно указывали на неверную классификацию земельных участков, использование завышенных аналогов, некорректный расчет упущенной выгоды и необоснованное включение расходов на риелтора. Указанные доводы требовали дополнительной проверки, однако не получили надлежащей оценки в обжалуемом решении, что нарушило право истцов на справедливое судебное разбирательство и привело к принятию неправомерного судебного акта.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции Департаментом городского имущества г. Москвы и Правительством Москвы было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В обоснование ходатайства заявители ссылались на несогласие с результатами первоначальной экспертизы, выполненной АО «Гориславцев и К. Экспертиза»), которую они

посчитали необоснованной, незаконной и выполненной с многочисленными нарушениями федеральных стандартов оценки.

Истец указал, что эксперт определил размер компенсации в 815 504 710 рублей, что значительно превышало сумму, установленную в первоначальном отчете Департамента.

Кроме того, истец указывает на неверную классификацию объектов оценки, поскольку эксперт АО «Гориславцев и К. Экспертиза» оценил изымаемые участки как объекты производственно-складского назначения, в то время как Департамент указывал, что участки имеют узкое специальное назначение (расположены в зоне очистных сооружений Москвы), и на них невозможно организовать стандартное коммерческое производство.

Также истец указывал на использование завышенных цен аналогов, поскольку экспертом использовались аналоги с ценами в диапазоне 33 844 - 49 194 руб. кв.м, при этом Департамент представил суду данные о других рыночных предложениях с ценами от 9 772 до 11 187 руб. кв.м, заявив, что эксперт проигнорировал более дешевые и сопоставимые варианты.

По мнению истца, эксперт необоснованно рассчитал упущенную выгоду исходя из периода в 10 месяцев (срок экспозиции объекта), в то время как реальный срок приобретения аналогичного объекта, включая переговоры и регистрацию, не превышает 1,5 месяцев.

Также истец отмечает, что включение в состав убытков расходов на оплату услуг риелтора является необоснованным, поскольку в условиях высокого спроса на складские помещения с развитой логистикой данные расходы не являются обязательными и, по мнению истца, свидетельствуют о необоснованном завышении оценки эксперта.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что с учетом доводов имеются сомнения в объективности и правильности сделанных экспертов выводов.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

С учетом указанных доводов, требований ФЗ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральных стандартов оценки, для реализации принципов объективности и полноты исследований, соблюдения правил отбора объектов-аналогов, а также устранения сомнений в объективности и правильности оценки стоимости изымаемых объектов, апелляционный суд, посчитав, что первоначальное заключение вызывает сомнения, и принимая во внимание существенные расхождения между результатами первоначальной судебной экспертизы (815 504 710 руб.), отчетом истца (338 344 582 руб.), а также учитывая, что размер возмещения является ключевым обстоятельством для правильного разрешения спора, удовлетворил ходатайство истца.

Суд апелляционной инстанции определением от 10.09.2025 назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу, в целях устранения возникших сомнений в обоснованности заключения эксперта и обеспечения всестороннего и объективного исследования.

Проведение повторной экспертизы было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Специальные знания» ФИО5 и ФИО6. Перед экспертами был поставлен следующий вопрос:

«Определить размер возмещения за изымаемые для государственных нужд города Москвы объекты недвижимого имущества:

· земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003011:2399 площадью 6 608 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>;

· земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003011:2398 площадью 11 908 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Печатники, проезд 1-й Курьяновский, з/у 15/35;

· здание с кадастровым номером 77:04:0003011:1187 площадью 251,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Печатники, проезд 1-й Курьяновский, дом 15, строение 35, включая рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду, по состоянию на дату оценки?».

Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, им были направлены все необходимые материалы дела. Производство по делу было приостановлено до получения результатов экспертизы.

Экспертами ООО «Специальные знания» было подготовлено заключение № А28/10/2025 от 31.10.2025.

Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении, размер возмещения за изымаемые для государственных нужд города Москвы объекты недвижимого имущества, включая рыночную стоимость и иные убытки, включая упущенную выгоду, по состоянию на дату проведения оценки составляет 500 797 183 рубля.

В связи с необходимостью разъяснения содержащихся в заключении выводов и ответов на вопросы лиц, участвующих в деле, в судебное заседание Девятого арбитражного апелляционного суда были вызваны эксперты ООО «Специальные знания» ФИО5 и ФИО6, для дачи пояснений.

В судебном заседании эксперты поддержали выводы своего заключения и подробно ответили на вопросы сторон и суда.

На вопрос представителя истца и третьих лиц о том, почему экспертами не были использованы объекты-аналоги с более низкой ценой, на которые ссылался Департамент, эксперты пояснили, что аналоги, приведенные истцом, не являются сопоставимыми с объектами исследования. В частности, указанные Департаментом земельные участки имеют иные характеристики (обременения в виде ЛЭП, необходимость рекультивации, статус бывшей свалки), а также неактуальны на дату оценки. Выбор же собственных объектов-аналогов эксперты обосновали их максимальной релевантностью по местоположению, площади, наличию коммуникаций и виду разрешенного использования, что подробно отражено в исследовательской части заключения с описанием правил отбора и ценообразующих факторов.

Отвечая на вопросы суда, эксперты подтвердили, что отдельно стоящий характер оцениваемого здания (в отличие от встроенных помещений, предлагаемых в аналогах истца) является значимым ценообразующим фактором, повышающим его стоимость, что было учтено в расчетах.

Представителем ответчика также были заданы вопросы, на которые эксперты дали пояснения.

Так, отвечая на вопрос представителя ответчика, оспаривавшего выводы повторной экспертизы со ссылкой на то, что из пяти использованных экспертами объявлений об объектах-аналогах актуальными являются только три, эксперты пояснили, что при проведении исследования они использовали данные с профессиональных ресурсов и агрегаторов, которые, как правило, содержат проверенную информацию. При этом основным критерием для них являлась сопоставимость объектов по ценообразующим характеристикам на дату оценки, а не статус объявления на момент судебного заседания.

На вопрос представителя ответчика о возможной математической ошибке при вводе корректировки на наличие электричества для земельного участка площадью 11 908 кв. м (таблица в заключении), эксперты ФИО5 и ФИО6, повторно проверив расчеты, подтвердили наличие технической ошибки, указав, что произошел сбой в работе программного обеспечения MS Excel. Эксперты пояснили, что ими был произведен пересчет, в результате которого конечная стоимость данного участка снижается на 3,6%, что было зафиксировано в аудиопротоколе судебного заседания. Согласно скорректированным выводам экспертов, итоговый размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости составляет 490 667 239 рублей.

Эксперты также подробно обосновали примененные корректировки, в том числе на рельеф участка. Они пояснили, что наличие перепада высот и необходимость строительства подпорной стенки были учтены по минимальному значению. При этом факт наличия стенки был оспорен представителем ответчика, указавшим на ее отсутствие на представленных фотографиях.

По вопросу о включении в состав убытков расходов на оплату услуг риелтора эксперты пояснили, что данные расходы не были ими учтены при расчетах. Эксперты указали, что, основываясь на своем профессиональном опыте и анализе текущей рыночной ситуации в городе

Москве, они пришли к выводу, что на данный момент рынок коммерческой недвижимости характеризуется как «рынок продавца», то есть спрос на объекты превышает их предложение. В таких условиях, по мнению экспертов, привлечение риелтора для поиска нового объекта или арендаторов не является обязательной и типичной затратой, поскольку собственник имеет возможность реализовать свои права самостоятельно. Данная позиция была изложена экспертами как профессиональное суждение, основанное на анализе рынка.

Апелляционный суд, соглашается с позицией экспертов о том, что с учетом стоимости высокого спроса на данную категорию имущества, а именно на склады, расположенные в удобном районе с хорошей логистикой, считает обоснованными доводы истца о том, что услуги риелтора не должны включаться в состав возмещения, поскольку в настоящее время на рынке коммерческой недвижимости Москвы спрос на подобные объекты значительно превышает предложение, что не создает никаких проблем для их реализации или сдачи в аренду, а следовательно, отсутствует необходимость привлекать риелторов и нести соответствующие расходы.

С учетом признанной и устраненной технической ошибки эксперты подтвердили итоговый размер возмещения, определенный в заключении.

Суд апелляционной инстанции, оценив заключение повторной экспертизы по правилам статьи 71 АПК РФ, приходит к выводу, что оно является полным, ясным, научно и методологически обоснованным. Выводы экспертов мотивированы, не содержат противоречий, основаны на анализе репрезентативной выборки объектов-аналогов с применением стандартов оценочной деятельности. Данное заключение устраняет сомнения, послужившие основанием для его назначения.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в силу статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Представленное заключение ООО «Специальные знания» указанным требованиям соответствует.

Таким образом, исследовав и оценив в совокупности в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, включая заключение первичной судебной экспертизы, результаты повторной судебной экспертизы, выполненной экспертами ООО «Специальные знания», а также их устные и письменные пояснения, данные в судебном заседании, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Представленное в материалы дела заключение повторной судебной экспертизы, с учетом подтвержденной экспертами и скорректированной технической ошибки, признается судом апелляционной инстанции полным, ясным, научно и методологически обоснованным. Выводы экспертов мотивированы, не содержат противоречий, основаны на анализе репрезентативной выборки объектов-аналогов с применением стандартов оценочной деятельности. Данное заключение устраняет сомнения, послужившие основанием для его назначения, и позволяет достоверно установить действительный размер возмещения, подлежащего выплате ответчику в связи с изъятием имущества.

Согласно скорректированным выводам экспертов, итоговый размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости составляет 490 667 239 рублей, в том числе:

- рыночная стоимость объектов недвижимости - 433 762 897 руб.;

- величина убытков, включая упущенную выгоду - 56 904 342 руб.

Принимая во внимание, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.11.2024 по делу № А40-132002/24 с Департамента в пользу ООО «МСК» уже взыскана сумма возмещения в размере 405 320 000 руб., оставшаяся часть возмещения, подлежащая установлению в рамках настоящего дела, составляет 85 347 239 руб. (490 667 239 руб. – 405 320 000 руб.).

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда г. Москвы подлежит изменению, а сумма возмещения - установлению в указанном размере.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.05.2025 по делу № А40-292233/24 изменить.

Установить, с учетом ранее установленной суммы возмещения в размере 405 320 000 руб., сумму возмещения в связи с изъятием для государственных нужд объектов недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003011:2399 площадью 6 608 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>; земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003011:2398 площадью 11 908 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Печатники, проезд 1-й Курьяновский, з/у 15/35; здание с кадастровым номером 77:04:0003011:1187 площадью 251,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Печатники, проезд 1-й Курьяновский, дом 15, строение 35 в размере 85 347 239 руб.

Взыскать с ООО "МСК" в пользу Департамента городского имущества г. Москвы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 130 000 руб.

Взыскать с ООО "МСК" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 50 000 руб.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: А.М. Елоев

Судьи: Е.А. Мезрина О.В. Савенков