﻿/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-51294/2019

09 июля 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена   03 июля 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А., 

судей  Изотовой С.В., Лебедева Г.В.,  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нетрусовой Е.А., 

при участии:

от акционерного общества «Ущевицы» Трушко К.И. (доверенность от 01.06.2018 № 2/2018),

 от индивидуального предпринимателя Мальиновой О.В. представителя Тимербаева М.Р. (доверенность от 10.03.2020),

рассмотрев 03.07.2020 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Мальиновой Оксаны Васильевны на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2020 по делу № А56-51294/2019, 

 

установил:

Акционерное общество «Ущевицы», адрес: 188446, Ленинградская обл., Волосовский р-н, дер. Ущевицы, д. 44, лит. А, ОГРН 1024702010850, ИНН 4717000403 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю Мальиновой Оксане Васильевне, ОГРНИП 317470400027560, о расторжении договора от 07.05.2018 купли-продажи одноэтажного жилого дома площадью 221,4 кв. м с кадастровым номером 47:22:0000000:14309, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Волосовский р-н, дер. Ущевицы, д. 14, лит. В, и установлении в судебном акте того, что решение является основанием для погашения в едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 14.05.2018 за № 47:22:0000000:14309-47/009/2018-1 о произведенной регистрации названного договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Ритейл СПб», адрес: 197374, Санкт-Петербург, Стародеревенская ул., д. 11, корп. 2, лит. А, оф. 414/5, ОГРН 1187847086624, ИНН 7805724873, и индивидуальный предприниматель Вересковский Михаил Алексеевич, ОГРНИП 319470400106293. 

Решением от 16.03.2020 заявленные требования удовлетворены частично, договор расторгнут, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с названным судебным актом, Мальинова О.В., чей статус предпринимателя был прекращен в июне 2019 года, что подтверждается сведениями, размещенными в едином государственном реестре физических лиц, обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просила отменить обжалуемый судебный акт в части расторжения спорного договора.

Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции не учел, что договор заключался с ней как с физическим лицом, не осуществляющим предпринимательскую деятельность, направленную на получение прибыли; в связи с этим настоящие исковые требования должны были рассматриваться в суде общей юрисдикции по месту жительства ответчика, а именно в Волосовском районном суде Ленинградской области; суд первой инстанции не мотивировал свой отказ в удовлетворении ходатайства подателя жалобы об отложении судебного заседания в целях ознакомления с материалами настоящего дела с учетом вступления в него представителя Мальиновой О.В. только 10.03.2020, что подтверждается указанной на выданной поверенному доверенности датой, то есть в день заседания, в котором была оглашена резолютивная часть обжалуемого решения; рассмотрение настоящего дело затягивалось не по вине подателя жалобы с учетом направления судебной корреспонденции по неправильному адресу, по которому Мальинова О.В. никогда не проживала; податель жалобы полагает, что была введена в заблуждение относительно отсутствия у истца прав на земельный участок под домом; подателю жалобы стало известно о смене владельца Общества только в январе 2019 года, в связи с чем она направила в адрес руководителя последнего запрос о предоставлении актуальных реквизитов для перечисления денежных средств по расторгнутому в настоящее время договору, однако ответ на него податель жалобы так и не получила; на последующем личном приеме у генерального директора Общества данные реквизиты также не были сообщены подателю жалобы.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции по данному спору; представитель истца подтвердил, что последний платеж по договору был внесен Мальиновой О.В. 08.01.2019, которая заплатила тогда частично за ноябрь и декабрь 2018 года, в связи с чем у нее остался долг за последний месяц 2018 года. На вопрос суда представитель ответчика пояснил, что у Мальиновой О.В. нет документов, подтверждающих внесение платежей по договору после января 2019 года, однако такая информация могла быть получена при запросе в банк, в котором открыт расчетный счет истца; также представитель не смог пояснить, в связи с чем у Мальиновой О.В. отсутствуют платежные поручения (квитанции), подтверждающие платежи, которые должны были вноситься в безналичном порядке. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество (продавец) и Мальинова О.В. (покупатель) 07.05.2018 заключили договор купли-продажи одноэтажного жилого дома площадью 221,4 кв. м с кадастровым номером 47:22:0000000:14309, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Волосовский р-н, дер. Ущевицы, д. 14, лит. В, по цене 3 830 000 руб. 

В пункте 1.5 договора его стороны специально оговорили, что покупателю дома известно о том, что земельный участок, на котором он расположен, не принадлежит продавцу, какое-либо вещное право у последнего на данный участок отсутствует. 

Согласно пункту 2.3 договора ответчику предоставляется рассрочка по оплате выкупаемого имущества, условия которой приведены в согласованном сторонами в этом же пункте графике (по 30 000 руб./мес. с мая по декабрь 2018 года; по 50 000 руб./мес. с января по июнь 2019 года; по 70 000 руб. с июля 2019 года по май 2023 года).

В соответствии с пунктом 3.13 договора в случае, если покупатель не исполняет своих обязательств по нему, в том числе если оплата стоимости жилого дома не производится более трех месяцев подряд, продавец вправе требовать расторжения договора путем направления покупателю уведомления, которое считается полученным адресатом в момент его доставки по месту регистрации покупателя, но в любом случае не позднее 10 рабочих дней с момента его отправки заказным письмом.

Государственная регистрация данного договора вместе с перешедшим к ответчику правом собственности на дом произведена в едином государственном реестре недвижимости 14.05.2018, что подтверждается выпиской из этого реестра от 14.02.2019 № 47/116/006/2019-202. 

В дальнейшем указанный объект недвижимости был переведен из жилого в нежилое в целях использования под магазин и сдан в аренду ООО «Ритейл СПб» по договору от 10.07.2018 № 47/18-ЛО, которое 15.12.2019 передало его в субаренду предпринимателю Вересковскому М.А.

Впоследствии Общество направило в адрес Мальиновой О.В. несколько претензий от 10.10.2018 № 10а, от 24.01.2019 № 1а, от 09.04.2019 (б/н), в которых указало, что:

- после заключения договора стало известно о том, что проданный жилой дом расположен на земельном участке площадью 700 кв. м с кадастровым номером 47:22:0203002:32, принадлежащем на праве собственности Обществу, которое было зарегистрировано за ним 31.05.2012, следовательно, заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимости противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации и является ничтожным;

- покупатель неправомерно уклоняется от проведения сверки расчетов с Обществом вопреки условиям договора и не в полном объеме вносит платежи за спорный дом (26.11.2018 от Мальиновой О.В. поступило лишь 20 000 руб. вместо установленных в графике 30 000 руб.; по состоянию на апрель 2019 года у Мальиновой О.В. образовалась задолженность за период с декабря 2018 года ввиду того, что последний платеж был совершен ею 08.01.2019 за ноябрь 2018 года). Со ссылкой на указанные обстоятельства, Общество во всех названных претензиях неоднократно предлагало Мальиновой О.В. расторгнуть договор. 

В ответ на данные претензии Мальинова О.В. сообщила Обществу о том, что вопреки изложенным обстоятельствам, она участвовала в составлении акта сверки в октябре 2018 года, исправно внесла платежи за ноябрь и декабрь того же года, а требование о расторжении договора, по ее мнению, является незаконным, так как о судьбе участка ей ничего не было известно.

Общество, ссылаясь на изложенное, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, приложив к нему в подтверждение своих требований выписку из ЕГРН на участок от 14.02.2019 № 47/116/006/2019-201.

Возражая против заявленных требований, ответчик помимо тех доводов, которые она привела в своей жалобе на решение, указала, что истец умышленно ввел ее в заблуждение с целью последующего признания спорного договора недействительным и его расторжения по указанному основанию; Общество не предлагало Мальиновой О.В. заключить договор купли-продажи и на участок под домом; напротив, с марта 2019 года ответчику не давали использовать купленное ею здание по назначению со ссылкой на невнесение ежемесячных платежей по договору, что подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела; денежные средства перестали перечисляться ответчиком по причине ее понуждения освободить дом со стороны истца, а также безденежного положения, сложившегося в результате нахождения на ее иждивении двух малолетних детей и нетрудоустроенности; ответчик также сообщила в своем отзыве на иск о том, что ею были произведены ремонтные работы в приобретенном доме, в результате проведения которых было улучшено как внутреннее, так и внешнее состояние указанного объекта, заключены договоры на водоснабжение и электрификацию, что свидетельствует о том, что при расторжении спорного договора и возвращении сторон в первоначальное положение у истца возникнет неосновательное обогащение, а ответчик напротив будет поставлен в крайне невыгодное положение.

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что факт нарушения покупателем обязательств по своевременному внесению выкупных платежей подтверждается материалами настоящего дела, удовлетворил иск частично, отметив, что причин для указания в резолютивной части судебного акта на то, что он является основанием для дальнейшего погашения в ЕГРН соответствующей записи, не имеется ввиду непосредственного закрепления данного правила в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Апелляционный суд, проанализировав материалы настоящего дела, не находит оснований для отмены решения по доводам, изложенным в жалобе.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Материалами дела подтверждается, что в пункте 3.13 договора стороны предусмотрели возможность его расторжения в случае невнесения установленных графиком рассрочки по перечислению выкупной стоимости ежемесячных платежей. 

Поскольку Общество получало оплату за проданный им Мальиновой О.В. дом с нарушением установленных в упомянутом графике сроков, при этом обратное ответчиком в ходе судебного разбирательства не доказано, напротив, последняя подтвердила, что она перестала вносить платежи за дом, в том числе ввиду тяжелого материального положения, суд первой инстанции, учтя размер фактически внесенных Мальиновой О.В. денежных средств в счет оплаты приобретенного имущества, обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Ссылка подателя жалобы на то, что на объекте ею были произведены улучшения, а значит, расторжение договора повлечет за собой неосновательное обогащение истца, также правомерно отклонена судом первой инстанции, так как доказательств того, какие именно улучшения приобрел спорный дом, а равно подтверждающие факт несения ответчиком затрат на эти улучшения, в материалы не представлено. 

Что касается ссылки на чинение ответчику препятствий в пользовании спорным имуществом как на основание для прекращения внесения платежей, то она также верно не принята во внимание судом первой инстанции, так как из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела не следует, что изложенные в них действия со стороны истца совершались в спорный период – конец 2018 года и начало 2019 года, напротив, в нем указано, что вскрытие всех замков и заваривание дверей в доме осуществлялось не ранее декабря 2019 года. 

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2020 по делу № А56-51294/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова 

Г.В. Лебедев