﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-49009/2019

г. Краснодар

02 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчиков: акционерного общества «Мацестинский чай» (ИНН 2319005247, ОГРН 1022302834102), общества с ограниченной ответственностью «Мацестинская чайная фабрика» (ИНН 2319064764, ОГРН 1172375106056), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Южного межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2021 по делу № А32-49009/2019, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к АО «Мацестинский чай» (далее – общество), в котором просила: 

– расторгнуть договор от 08.12.2005 № 4900770075 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0308006:1456 площадью 134 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, участок № 46;

– возложить на ответчика обязанность привести земельный участок в состояние, соответствующее целевому назначению, разрешенному использованию, и возвратить его истцу по акту приема-передачи;

– возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обязанность погасить регистрационную запись от 17.09.2009 № 23-23-19/040/2005-075 о договоре аренды.

Требования администрации основаны на статьях 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьях 22, 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), положениях Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) и мотивированы использованием ответчиком земельного участка с нарушением требований действующего законодательства.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Мацестинская чайная фабрика» (далее – фабрика) в связи с переходом к данному лицу прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 08.12.2005 № 4900770075.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Южное межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что такая мера воздействия на арендатора как расторжение долгосрочного (заключенного на 49 лет) договора аренды земельного участка применительно к обстоятельствам данного спора является несоразмерной, не соответствует степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. Ответчик принял меры к устранению нарушений, приведенных истцом в качестве основания для расторжения договора. При существующем расположении объекта аренды вменение в вину ответчику произрастания на участке деревьев и кустарников не может быть принято в качестве доказательства его неиспользования или ненадлежащего использования.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что общество привлекалось к административной ответственности за допущенные нарушения требований земельного законодательства при использовании спорного участка. В ходе проверки земельного участка Федеральной службой по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Краснодарскому краю и Республике Адыгея установлено, что он полностью зарос древесно-кустарной растительностью (лещина, ольха, граб). Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Предписания об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства обществом не выполнены. По мнению администрации, данные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для досрочного расторжения спорного договора аренды. 

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

Лица, участвующие в деле, представителей в суд округа не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3                              статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения. 

Как видно из материалов дела, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и общество (арендатор) в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования заключили договор от 08.12.2005 № 04-24/75С аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308006:1456 (ранее 23:49:0309000:127) площадью 134 000кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, участок № 46, для сельскохозяйственного использования (т. 1, л. д. 12 – 18). Срок действия договора установлен до 08.12.2054 (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Обязанности арендатора согласованы в пункте 6.2 договора, среди которых использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в договоре (6.2.7); содержание участка и прилегающей к нему территории в должном санитарном порядке и чистоте (6.2.8); недопущение действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, устранение за свой счет изменений, произведенных на участке без согласия арендодателя, по его письменному требованию (6.2.10).

В связи с государственной регистрацией муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308006:1456 администрация и общество заключили дополнительное соглашение от 09.02.2015, которым изменили реквизиты договора аренды от 08.12.2005 № 04-24/75С (от 08.12.2005 № 4900770075; т. 1, л. д. 19, 20).

На основании договора от 04.10.2019 права и обязанности арендатора по договору от 08.12.2005 № 4900770075 перешли к фабрике (т. 1, л. д. 117 – 120). Данный договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 121).

По договору от 18.11.2019 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308006:1456 передан обществу в субаренду (т. 2, л. д. 39 – 41).

Как следует из письма Южного межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору от 24.12.2018 № 03-18-14/9597 по результатам внеплановой проверки общество привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 8.7 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, ему выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства Российской Федерации сроком до 25.01.2018. Впоследствии срок исполнения предписания продлен до 01.07.2018. В июле 2018 года на арендуемых ответчиками участках проведена внеплановая проверка по контролю исполнения предписания. По результатам повторной проверки общество привлечено к административной ответственности по статье 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, ему выдано новое предписание сроком до 01.02.2019. В ходе проверки земельного участка установлено, что он полностью зарос древесно-кустарниковой растительностью (лещина, ольха, граб). Агротехнические мероприятия не проведены, не выполнены установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращения других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. 

Поскольку общество не исполнило требования претензий от 05.04.2019 № 7267/02-05-16 и от 17.06.2019 № 13771/02-05-1 (т. 1, л. д. 27 – 32), администрация, указывая, что арендатор не приступил к освоению земельного участка, использует его с нарушением требований действующего законодательства, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Закона № 101-ФЗ (в применимой редакции), арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Статьей 42 Земельного кодекса на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды признали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, и отказали в удовлетворении иска.

Приведенные администрацией доводы о выявленной на земельном участке древесно-кустарниковой растительности не являются достаточными основаниями для расторжения долгосрочного договора аренды применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела. Ответчик принимает меры к восстановлению находившихся на участке посадок культурных растений (деревья хурмы, чайные кусты) и ликвидации сорной растительности. 

В обжалуемых судебных актах приведены мотивы, по которым суды пришли к таким выводам, с указанием на определенные доказательства, исследованные и оцененные в их совокупности по правилам статьи 71 Кодекса. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Кодекса, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2021 по делу № А32-49009/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                                 А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов

										         В.Е. Епифанов