﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1092/20 

Екатеринбург

18 марта 2020 г.

Дело № А60-2776/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Лазарева С.В., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Связь-Плюс» (далее – общество «Связь-Плюс», общество, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.10.2019 по делу № А60-2776/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле № А60-2776/2019, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Связь-Плюс» – Сивков И.В. (доверенность от 20.11.2019);

Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга (далее – Департамент, ответчик) – Барабанова Н.И. (доверенность от 25.12.2019 № 93/05/02.06.1-14).

Общество «Связь-Плюс» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к Департаменту с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 08.11.2018 № 1935, потребовав:

- определить условия пункта 2.1 договора в следующей редакции:«2.1. Цена объекта без учета НДС и с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений объекта, осуществленных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, составляет 1 007 961 руб. 64 коп.»;

- определить условия пункта 6.1 договора в следующей редакции«6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,05% процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно»;

- пункт 6.3 договора исключить (с учетом уточнения предмета исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.10.2019 разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 08.11.2018 № 1935, урегулированы путем изложения спорных пунктов договора в следующей редакции:

пункт 2.1. - «Цена объекта составляет 2 680 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и учета НДС»;

абзац 1 пункт 6.1. - «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,1 % от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно»;

пункт 6.3. – исключен из договора. 

Судебные расходы на оплату услуг эксперта в сумме 55 000 руб. отнесены на общество «Связь-Плюс».

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2019 решение суда первой инстанции  оставлено без изменения.

В кассационной жалобе (с учетом уточнения её просительной части) общество «Связь-Плюс», ссылаясь на несоответствие выводов судов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение, неправильное применение норм материального права и норм процессуального права, просит решение суда первой инстанции изменить, указав на изложение пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта без учета НДС и с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений объекта, осуществленных покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, составляет 1 007 961 руб. 64 коп.», соответственно постановление апелляционного суда отменить.

Кассатор оспаривает как не соответствующий установленным по делу обстоятельствам вывод судов об отсутствии выраженного арендодателем согласия на осуществление неотделимых улучшений помещения, арендуемого  обществом «Связь-Плюс» по договору аренды от 24.03.2014№ 79000281, настаивая на том, что данное Департаментом в письме от 11.07.2014 № 02.09-28/001/1307 согласие на перепланировку указанного помещения означает по факту согласие на создание неотделимых улучшений, поскольку неотделимые улучшения объективно являются следствием этой перепланировки, а также на том, что именно после перепланировки помещения стало возможным использовать его в целях, определенных договором аренды (под промтоварный магазин), до перепланировки в составе помещенийне имелось торговых залов.

Ссылки судов на условия договора аренды от 24.03.2014 № 79000281 в части создания неотделимых улучшений кассатор считает несостоятельными, основанными на неправильном толковании положений части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), сделанными без учета того обстоятельства, что в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Кассатор оспаривает также как ошибочный вывод судов о недоказанности материалами дела самого факта создания неотделимых улучшений с указанием на невозможность приравнивания стоимости неотделимых улучшений к стоимости выполненных ремонтных работ и использованных в них материалов. В обоснование данного довода кассатор указывает, что при определении стоимости неотделимых улучшений объективно может быть применен только затратный подход. В этой связи, как считает кассатор, экспертное заключение, выполненное экспертамиЯмановой М.А. и Панфиловой Е.С. и основанное на затратном подходе при определении стоимости неотделимых улучшений, является надлежащим доказательством факта создания неотделимых улучшений и их стоимости.

Помимо этого кассатор указывает на допущенные в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции нарушения норм процессуального права, как-то: при наличии сомнений в результатах проведенной по делу судебной экспертизы суд не поставил на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы; не дал оценку заключению от 13.02.2019 № 040/19-СЭ, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы»; неправильно распределил судебные расходы на оплату услуг экспертов, отнеся их в полном объеме на общество «Связь-Плюс», несмотря на то, что правило о пропорциональном распределении судебных расходов при разрешении неимущественного спора применению не подлежит, не решил вопрос о распределении судебных расходов на оплату государственной пошлины по иску. Апелляционный суд допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела нарушения не исправил, фактически уклонившись от повторного рассмотрения дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (в части определения условия пункта 2.1 договора о выкупной цене арендуемого имущества, в части распределения судебных расходов).

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом (арендодатель) и обществом «Связь-Плюс» (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» от 24.03.2014 № 79000281 в отношении объекта - встроенное нежилое помещение общей площадью94,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Братская, д. 6, литер А, 1-й этаж 1 (номера помещений на поэтажном плане 1-10), использование которого устанавливалось в целях - конторское, торговое.

В соответствии с экспликацией к техническому паспорту по состоянию на 09.04.2014 площадь складских помещений в составе обозначенного встроенного нежилого помещения составляла 43,3 кв. м (номера помещений на поэтажном плане 1, 4-6), площадь торговых помещений - 51,8 кв. м,к которым были отнесены комната отдыха (номер помещения на поэтажном плане 2), туалет (номер помещения на поэтажном плане 3), кабинет (номер помещения на поэтажном плане 7), коридоры (номера помещений на поэтажном плане 8-9), тамбур (номер помещения на поэтажном плане 10) и шкаф (номер помещения на поэтажном плане 11).

Письмом от 11.07.2014 № 02.09-28/001/1307 Департамент уведомил общество «Связь-Плюс» в ответ на его обращение о согласии с проведением перепланировки объекта аренды по договору аренды от 24.03.2014 № 79000281 в соответствии с проектом, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Аранж».

После произведенной перепланировки площадь встроенного нежилого помещения составила 95,7 кв. м, из которых площадь непосредственно торговых залов - 81 кв. м (номера помещений на поэтажном плане 2, 3, 6).

Общество «Связь-Плюс» 10.07.2018 обратилось в Департамент с заявкой о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества на основании Федерального закона № 159-ФЗ.

Постановлением главы города Екатеринбурга от 07.11.2018 № 2743 были утверждены условия приватизации указанного имущества.

В ноябре 2018 г. Департамент во исполнение постановления главы города Екатеринбурга от 07.11.2018 № 2743 направил в адрес общества «Связь-Плюс» проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 08.11.2018 № 1935 с указанием цены продажи объекта 2 680 000 руб.

Общество «Связь-Плюс» 05.12.2018 направило в адрес Департамента протокол разногласий, в котором в числе прочего предложило определить выкупную стоимость объекта муниципального нежилого фонда с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений, осуществленных обществом с согласия арендодателя, в сумме 755 455 руб. 81 коп. (пункт 2.1 договора).

Письмом от 24.12.2018 № 02.12-15/1/002/6008 Департамент отклонил представленный обществом протокол разногласий, указав в части условия о выкупной цене объекта муниципального нежилого фонда на отсутствие со своей стороны согласия на осуществление неотделимых улучшений.

В связи с указанными обстоятельствами общество «Связь-Плюс» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемом иском.

Таким образом, рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами разногласиями при заключении договора купли-продажи в отношении объекта муниципального нежилого фонда в порядке Федерального закона № 159-ФЗ.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Договор купли-продажи, заключаемый сторонами в отношении спорного земельного участка в порядке Федерального закона № 159-ФЗ, носит для Департамента обязательный характер.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия/несоответствия работ, выполненных в арендуемом помещении, техническому заключению, рабочему проекту общества с ограниченной ответственностью «Агентство перепланировок «Аранж» от 2014 г., а также объёма и рыночной стоимости произведённых неотделимых улучшений с учётом износа по состоянию на 10.07.2018 (без учёта НДС), проведение которой поручено экспертам Ассоциации Саморегулируемой организации судебных экспертов «Сумма Мнений» Ямановой М.А. и Панфиловой Е.С.

Результаты судебной экспертизы оформлены экспертным заключением от 10.09.2019 № 024/Э.

С учетом экспертного заключения от 10.09.2019 № 024/Э общество «Связь-Плюс» заявило об уточнении предмета исковых требований, просило определить пункт в следующей редакции: «2.1. Цена объекта без учёта НДС и с учетом зачёта стоимости неотделимых улучшений объекта, осуществлённых покупателем с согласия продавца в период аренды объекта, составляет1 007 961 (один миллион семь тысяч девятьсот шестьдесят один) рубль64 копейки».

Суд первой инстанции, урегулируя возникшие разногласия, руководствовался положениями статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьями 5, 9 Федерального закона № 159-ФЗ и исходил из того, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, определена ответчиком в сумме 2 680 000 руб. на основании отчета об оценке  от 04.10.2018 № 268, достоверность которого не была оспорена в установленном законом порядке.

Довод истца о необходимости зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества суд первой инстанции отклонил, указав, что фактически предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащих зачету в соответствии с нормами Федерального закона № 159-ФЗ, а представляет собой размер затрат на ремонт и перепланировку арендуемого помещения, доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, равно как доказательств согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений истцом не представлено.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы суд округа оснований для их отмены не усматривает.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулирует Федеральный закона № 159-ФЗ. Неурегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона № 159-ФЗ такой возможностине предусматривает.

Следует отметить, что по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами установлено и не оспаривается сторонами, что обществом «Связь-Плюс» в арендуемом помещении в период действия договора аренды от 24.03.2014 № 79000281 произведен капитальный ремонт с перепланировкой, впоследствии при реализации обществом как субъектом малого предпринимательства преимущественного права на выкуп этого помещения его рыночная стоимость (2 680 000 руб.) определена Департаментом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»на основании отчета об оценке от 04.10.2018 № 268, достоверность которогов установленном порядке не была оспорена.

Вместе с тем судами исходя из нормативно установленного в городе Екатеринбурге порядка согласования производства капитального ремонта в арендуемых помещениях (Положение о передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденное решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 № 72/48), предусматривающего необходимость согласования сметы при даче согласия на проведение капитального ремонта, выявлено, что в установленном порядке создание в результате капитального ремонта неотделимых улучшений с арендодателем согласовано не было.

	Вопреки утверждению кассатора, письмо Департамента от 11.07.2014№ 02.09-28/001/1307 «О согласовании перепланировки» о даче такого согласия не свидетельствует.

Дача Департаментом согласия на перепланировку (переоборудование) помещения, в том числе с точки зрения технической возможности такой перепланировки (переоборудования), не означает согласие на создание неотделимых улучшений арендованного имущества в заявленном обществом размере. Между тем именно такое согласие по правилу части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ позволяет зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Имеющиеся в материалах дела документы утверждения истца о наличии согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений арендуемого помещения в заявленном размере не подтверждают. Надлежащих доказательств представления арендодателю на согласование сметной документации на проведение ремонтных работ с созданием неотделимых улучшений в арендованном помещении (в том числе по видам работ) судамне представлено, при этом факт согласования сметной документации ответчиком оспаривается.

Таким образом, поскольку общество «Связь-Плюс» не доказало получение согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений в арендуемом помещении в определенном объеме и на определенную сумму, отсутствуют основания для уменьшения выкупной цены объекта на величину стоимости неотделимых улучшений. К тому же вопреки изложенной выше правовой позиции кассатора в экспертном заключении от 10.09.2019 № 024/Э определена не стоимость неотделимых улучшений, а стоимость работ в той части, в какой эксперты смогли установить их проведение.

Судами также учтено, что перепланировка арендуемого помещения осуществлена обществом «Связь-Плюс» исходя из понимаемого им удобства ведения коммерческой деятельности. Утверждение общества о том, что переданное ему помещение находилось в состоянии, не пригодном для использования в целях аренды, объективными средствами доказыванияне подтверждено.

В этой связи основания для удовлетворения иска в части требования о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества отсутствуют. Доводы, приведенные в кассационной жалобе по существу спора, в том числе относительно судебной оценки экспертного заключения от 10.09.2019 № 024/Э, не назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы на предмет установления стоимости неотделимых улучшений, не влекут отмены/изменения принятых по делу судебных актов в обжалуемой части.

Того обстоятельства, что при рассмотрении дела судами был нарушен принцип состязательности процесса и ущемлены права истца на представление доказательств обоснованности своей позиции по существу спора суд округане усматривает.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе относительно распределения судом первой инстанции судебных расходов, отклоняются судом округа исходя из следующего.

Согласно части 1 статье 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

По смыслу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

С учетом результата разрешения иска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 08.11.2018 № 1935 в отношении условия пункта 2.1 договора в пользу Департамента, а также того обстоятельства, что судебная экспертиза была назначена по ходатайству общества «Связь-Плюс» в связи с разрешением именно этого требования, возложение на общество расходов по оплате судебной экспертизы соответствует положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

То обстоятельство, что суд первой инстанции в принятом по делу решении не указал на распределение расходов, понесенных обществом«Связь-Плюс» на оплату государственной пошлины по иску, не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Общество «Связь-Плюс» не лишено возможности обратиться в суд с соответствующим заявлением по вопросу о судебных расходах в порядке статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений судами норм материального или норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения по существу спора, как и влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 3, 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.10.2019 по делу№ А60-2776/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью«Связь-Плюс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий						Л.А. Суспицина 

Судьи						С.В. Лазарев 

                                             					В.А. Купреенков