АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32

сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-14433/2018

г. Краснодар

02 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 24.10.2018. Полный текст решения  изготовлен 02.11.2018.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Агирбовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к закрытому акционерному обществу «Пансионат «Шепси» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 610 136,90 руб., пени в размере 90 271,22 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности

от ответчика – ФИО2 по доверенности

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования Туапсинский район (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к закрытому акционерному обществу «Пансионат «Шепси» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 02.04.2015 по 10.01.2018 в размере 4 610 136,90 руб., пени за период с 03.04.2015 по 11.01.2018 в размере 90 271,22 руб. Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от 29.01.2015 № 202, между администрацией муниципального образования Туапсинский район и закрытым акционерным обществом «Пансионат «Шепси» заключен договор аренды земельного участка от 29.01.2015 № 3300006831, площадью 46 000 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси, предназначенного для строительства пансионата отдыха «Шепси» и детского сада, сроком на 49 лет. 

В отношении земельного участка по указанному адресу осуществлен государственный кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 23:33:0204005:74. 

Вышеуказанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском штампа о государственной регистрации от 04.03.2016 № 23-23/013-23/013/021/2015-603/1.

На основании пп. 4.1.2 указанного договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с п. 2 настоящего договора без выставления счетов арендодателем.

Согласно п. 2.3 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

На основании п. 2.4 договора аренды арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 10 числа начала каждого квартала. 

Администрацией муниципального образования Туапсинский район была проведена проверка поступлений арендной платы по указанному договору аренды и по состоянию на 02.03.2018 выявлена задолженность по арендной плате в размере 4 610 136,90 руб. 

В рамках досудебного урегулирования спора, истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 16.03.2018 № 115 с требованием погасить задолженность по арендной плате в размере 4 610 136,90 руб., пени в размере 90 271,22 руб. 

Однако претензия оставлена ответчиком без внимания.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязанностей по внесению арендной послужило истцу основанием для обращения в суд за защитой нарушенного права.

При решении вопроса об обоснованности заявленных исковых требований, суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст.1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ  по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст.424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. 

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является регулируемой ценой, а установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ» принципы ее определения - общеобязательными, за исключением определения размера арендной платы на торгах или в силу федерального закона. В связи с этим, изменение уполномоченным органом власти ставок аренды, методики расчетов влечет изменение условий договоров вне зависимости от воли сторон и без внесения в текст договоров.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 № 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

В п. 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции постановления от 25.01.2013 № 13 (далее - Постановление от 17.11.2011 № 73) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В силу ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», введенной в действие Федеральным законом от 03.07.2016 № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», с 01.01.2017 предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края». 

С 01.04.2016 расчет размера арендной платы произведен в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О правилах определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее – Постановление № 121). 

В пункте 1.1 Постановления № 50 закреплено, что размер годовой арендной платы при аренде земельных участков определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости.

Правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчетов арендной платы, в том числе переоформления в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды (пункт 1.2). 

При переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога (пункт 1.3 Правил).

В представленном расчете при определении размера задолженности до 31.03.2016 истцом использовалась формула расчета арендной платы, установленная действующим в спорный период Постановлением № 50, а именно: 1,5% от рыночной стоимости, согласно п. 4.1 размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: 

АП=Р*С, где, АП- размер арендной платы за земельный участок, Р-рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев. 

При расчете стоимости пользования участком за 2015 год истец применял рыночную стоимость, определенную отчетом о рыночной стоимости от 29.01.2015 № АС 1277/11, согласно которому рыночная стоимость составляет 91 410000 руб. 

С 01.04.2016 расчет арендной платы произведен от кадастровой стоимости земельного участка, что соответствует положениям Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов». 

При определении размера арендной платы после 01.04.2016, использовалась формула расчета арендной платы, установленная Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121, а именно:

АП = К(Р)С x Саn x КИ, где АП - размер арендной платы, К(Р)С - кадастровая или рыночная стоимость земельного участка, руб., Саn - соответствующая ставка арендной платы согласно настоящему порядку, %, КИ - коэффициент инфляции.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка в 2016 году и за период с 01.04.2016 по 15.12.2016 составляла 138 464 600 руб., за период с 16.12.2016 по 31.12.2016 – 97 185 580 руб., за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 в размере 97 185 580 руб., с 01.01.2018 кадастровая стоимость земельного участка составляет 97 185 580 руб. 

Администрация в своих расчетах применяет ставку арендной платы 2% от кадастровой стоимости земельного участка, а также коэффициенты уровня инфляции на 2016 год.

Истцом не было учтено, что в соответствии с п. 1.3 правил Постановления № 50 при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога, также согласно п. 9 Постановления № 121 установлено, при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога.

Таким образом, действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, предоставленных в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, определялся иным способом, отличным от размера платы, установленного по результатам торгов либо на основании рыночной стоимости. Изменение годового размера арендной платы для участков, предоставленных в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, может предусматриваться договорами только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Государственным актом на право пользования землей А-I 180480 предоставлен пансионату отдыха «Шепси» Краснодарского территориального совета по управлению курортами профсоюзов Краснодарского края в бессрочное и бесплатное пользование 47,20 гектаров, для строительства п/о «Шепси» и детского сада. 

В материалах дела имеется Постановление администрации муниципального образования Туапсинский район, которым прекращено право постоянного (бессрочного) пользования, пансионату отдыха «Шепси» в аренду сроком на 49 лет передан земельный участок с кадастровым номером 23:33:0204005:74. 

Решением совета Шепсинского сельского поселения Туапсинского района «Об установлении земельного налога на территории Шепсинского сельского поселения Туапсинского района» в редукции от 29.12.2014 № 28, от 19.02.2016 № 97, от 29.07.2016 № 118, от 27.04.2017 № 167 утверждена налоговая ставка в размере 0,6%. 

Следовательно, предельное значение ставки арендной платы за использование спорного земельного участка составляет 1,2 % от его кадастровой стоимости, что соответствует постановлениям № 50 и №  121.

В судебном заседании 27.10.2018 представитель администрации пояснил период взыскания задолженности по арендной платы, а именно взысканию подлежит задолженность по арендной плате за период с 29.01.2015 по 31.03.2018. 

Судом был произведен арифметический расчет арендной платы за период с 29.01.2015 по 31.03.2018, расчет произведен с учетом применения налоговой ставки в размере 0,6 % и кратности налога 2. 

Согласно вышеуказанному расчету задолженность по арендной плате за период с 29.01.2015 по 31.03.2018 составляет 2 888 176,97 руб. 

При вышеуказанных обстоятельствах взысканию с ответчика в пользу истца подлежит задолженность по арендной плате 29.01.2015 по 31.03.2018 в размере 2 888 176,97 руб., в удовлетворении остальной части требований отказать. 

Доводы ответчика о том, что в соответствии с п. 6.1. Постановления № 121 арендную плату необходимо рассчитывать в размере земельного налога не принимаются судом во внимание.

Так, вышеуказанная норма принимается в отношении земельного участка, используемого по договору аренды, заключенному до 1 марта 2015 года, исключительно для осуществления деятельности организаций отдыха и оздоровления детей летнего, сезонного и круглогодичного функционирования. 

Договор аренды спорного земельного участка заключен 29.01.2015, однако согласно п. 1.1 договора вид разрешенного использования – для строительства пансионата отдыха «Шепси» и детского сада.

Судом установлено, что начиная лишь с 1 апреля 2016 года ЗАО «Пансионат Шепси» состоит в реестре организаций отдыха детей и молодежи и их оздоровления и функционирует именно как детский лагерь, в то время, как п. 6.1 Постановления № 121 применяется в отношении земельных участков, используемых по договору аренды исключительно для осуществления деятельности организаций отдыха и оздоровления детей летнего, сезонного и круглогодичного функционирования до 01.03.2015. 

Также в спорный период администрация не знала и не могла знать, что общество осуществляет деятельность как детский лагерь, так как, согласно пояснениям представителя документы, подтверждающие данный факт, были предоставлены в администрацию лишь 11.10.2018 (судебное заседание от 27.10.2018, аудиозапись мин.9). 

Также истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 03.04.2015 по 11.01.2018 в размере 90 271,22 руб. 

В соответствии с п. 5.2 договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. 

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

Судом произведен арифметический расчет пени за период с 03.04.2015 по 11.01.2018, расчет произведен с учетом применения к арендной плате налоговой ставки в размере 0,6 % и кратности налога 2, согласно которому размер пени составил 402 896,87 руб. 

Поскольку суд не вправе выходить за пределы исковых требований, то требование истца о взыскании пени подлежит удовлетворению в заявленной сумме в размере 90 271,22 руб. 

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу ч. 1 и 2 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны; в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Как разъяснено в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее - Постановление № 1), при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статья 110 АПК РФ).

При этом в силу п. 2 ст. 333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответственно государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований. 

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Считать ответчиком по делу акционерное общество «Пансионат «Шепси».

Взыскать с акционерного общества «Пансионат «Шепси» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате за период с 29.01.2015 по 31.03.2018 в размере 2 888 176,97 руб., пени за период с 03.04.2015 по 11.01.2018 в размере 90 271,22 руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации муниципального образования Туапсинский район отказать. 

Взыскать с акционерного общества «Пансионат «Шепси» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 466 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья          А.В. Семушин