ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-4105/2023

г. Саратов

30 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2024 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О. И.,

судей Жаткиной С. А., Заграничного И. М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 октября 2023 года по делу № А57-4105/2023

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Энгельс (ОГРНИП 312644903400020; ИНН 

<

***>) 

к администрации Энгельсского муниципального района, г.Энгельс (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

о прекращении право собственности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района, г.Энгельс, публичное акционерное общество «Россетти - Волга», г. Саратов,

при участии в судебном заседании, до и после перерыва: от индивидуального предпринимателя ФИО2 представитель ФИО3, действующая на основании доверенности от 15.02.2023, в материалы дела представлена копия диплома о высшем юридическом образовании 

 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) к Администрации Энгельсского муниципального района (далее – Администрация, ответчик)

с исковым заявлением: 

- о прекращении за ФИО2 права собственности на нежилое здание общей площадью 446,8 кв.м. с кадастровым номером 64:38:040201:449, расположенное по адресу: РФ, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район, Новопушкинское сельское поселение, 

<

...> земельный участок 38; 

- о сохранении в реконструированном состоянии нежилого здания общей площадью 912,3 кв.м. с кадастровым номером 64:38:040201:449, расположенного по адресу: РФ, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район, Новопушкинское сельское поселение, 

<

...> земельный участок 38; 

- о признании за ФИО2 права собственности на нежилое здание площадью 912,3 кв.м. с кадастровым номером 64:38:040201:449, расположенное по адресу: РФ, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район, Новопушкинское сельское поселение, 

<

...> земельный участок 38.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.12.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.12.2023 отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 64:38:040248:6 общей площадью 3952 кв.м., вид разрешенного использования: склады, по адресу: РФ, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район, Новопушкинское сельское поселение, 

<

...> земельный участок 38, на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного 09.06.2021.

На земельном участке с кадастровым номером 64:38:040248:6 общей площадью 3952 кв.м., вид разрешенного использования: склады, по адресу: РФ, Саратовская область. Энгельсскнй муниципальный район, Новопушкинское сельское поселение, 

<

...> земельный участок 38, истец имеет в собственности нежилое здание общей площадью 446,8 кв.м. на основании свидетельства о праве на наследство по закону.

В обоснование требований истец ссылается на то, что в 2021 году с целью улучшения использования по целевому назначению объекта недвижимости, истцом была осуществлена реконструкция нежилого здания, за счет чего изменилась площадь здания и стала составлять 912,3 кв.м., что подтверждается техническим паспортом выданным Средне-Волжским филиалом АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Саратовское областное отделение Энгельсский производственный участок. Инвентаризационная стоимость с учетом износа составляет 3 614 874 рубля.

В 2021 году истец обратилась в Администрацию Энгельсского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию нежилого здания, разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства нежилого здания. 

Администрацией в выдаче разрешений было отказано ввиду несоответствия документов, предусмотренных регламентом, что подтверждается ответом от 23.09.2021г. № 1128/04-01-02, от 24.09.2021 г № 1133/04-01-02.

Согласно сведениям, содержащимся в разделе IV ИСОГД Администрации Энгельсского муниципального   района,   на      основании   Правил   землепользования    и   застройки Новопушкинского муниципального образования Энгельсского муниципального района Саратовской области, земельный участок площадью 3952 кв.м. с кадастровым номером 64:38:040.248:6 местоположением: Саратовская область, Энгельсский район, пос. Пробуждение, корп.1, животноводческий комплекс, согласно карте границ территориальных зон территории населенного пункта посёлок Пробуждение, находится в территориальной зоне торговой (коммерческой) застройки (КТ).

Согласно карте границ зон с особыми условиями использования территории, границ территорий объектов культурного наследия населенного пункта посёлок Пробуждение земельный участок находится в зоне шумового воздействия воздушного транспорта.

Истец, как собственник земельного участка полагает, что имеет право оформить спорное строение в собственность.

С целью легализации указанной постройки предприниматель обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства наличия у него всей необходимой документации, по причине отсутствия которой ему было отказано в выдаче разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что истец должен был представить доказательства, подтверждающие, что он предпринимал достаточные и необходимые меры для легализации спорного объекта недвижимости, доказательства соблюдения установленного законом административного порядка получения соответствующего разрешения, а также судебного порядка оспаривания отказа в выдаче такого разрешения: не представление таких доказательств является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Применительно к спорной ситуации, учитывая пункт 21 Обзора Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), суд первой инстанции счел, что действия истца имели цель воспользоваться явным злоупотреблением правом легализовать постройку.

Так, обращение истца в сентябре 2021 года в Администрацию за получением разрешения на строительство и разрешения на ввод уже реконструированного объекта в эксплуатацию, суд первой инстанции расценил как формальное действие, произведенное после окончания работ по реконструкции, что, в свою очередь, по мнению суда, не свидетельствует о добросовестности истца как собственника, осуществившего реконструкцию.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции не может согласиться в силу следующего.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22).

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Поэтому в пункте 26 постановления № 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако в названном пункте постановления № 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать злоупотреблению правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

При этом разъяснение пункта 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения.

В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Подобное прочтение пункта 26 постановления № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления № 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10.

Из положений статей 1, 30, 31 ГрК РФ, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

В соответствии со статьей 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, ответственности за нарушение законодательства о градостроительной деятельности.

В силу статьи 51 ГрК РФ, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно части 6 статьи 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса), требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Как разъяснено в пункте 26 постановления № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса или сохранения самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц при сохранении самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан в настоящее время и возможность его эксплуатации в будущем с учетом потенциальной возможности посещения объекта многочисленным количеством людей.

Таким образом, легализация самовольной постройки, либо самовольной реконструкции здания в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Как указывалось выше, ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 64:38:040248:6 общей площадью 3952 кв.м., вид разрешенного использования: склады, по адресу: РФ, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район, Новопушкинское сельское поселение, 

<

...> земельный участок 38, на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного 09.06.2021.

На указанном земельном участке с кадастровым номером 64:38:040248:6 общей площадью 3952 кв.м. истец имеет в собственности нежилое здание общей площадью 446,8 кв.м. на основании свидетельства о праве на наследство по закону.

В 2021 году с целью улучшения использования по целевому назначению объекта недвижимости, истцом была осуществлена реконструкция нежилого здания, за счет чего изменилась площадь здания и стала составлять 912,3 кв.м., что подтверждается техническим паспортом выданным Средне-Волжским филиалом АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Саратовское областное отделение Энгельсский производственный участок. 

В 2021 году истец обратилась в Администрацию Энгельсского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию нежилого здания, разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства нежилого здания. 

Администрацией в выдаче разрешений было отказано ввиду несоответствия документов, предусмотренных регламентом, что подтверждается ответом от 23.09.2021г. № 1128/04-01-02, от 24.09.2021 г № 1133/04-01-02.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Экспертный центр Девайс», экспертам ФИО4, ФИО5, ФИО6. 

Согласно выводам экспертного заключения №63-23 от 02.10.2023, реконструированное здание соответствует существующим строительным, градостроительным, пожарным, санитарным требованиям и нормам, а также требованиям законодательства, обеспечивающим соблюдение прав истца и третьих лиц (в том числе собственников смежных земельных участков), тем самым не создает угрозу для жизни и здоровья. 

Контур реконструированного нежилого здания, состоящего из литера А, пристройки литера А1, холодной пристройки Лит.а, холодной пристройки Лит.а, холодной пристройки Лит.а2 общей площадью 912,3 кв.м. не выходит за кадастровую границу земельного участка с кадастровым номером 64:38:040248:6. 

Наложение реконструированного нежилого здания на кадастровые территории смежных земельных участков и на землю, находящуюся в государственной собственности, права на которую не разграничены, отсутствует. 

Таким образом, права третьих лиц и неопределенного круга лиц в части наложения реконструированного нежилого здания на кадастровые территории смежных земельных участков и на землю, находящуюся в государственной собственности, права на которую не разграничены, не нарушены. 

Объект исследования полностью расположен в кадастровых границах земельного участка с кадастровым номером 64:38:040248:6 площадью 3952 кв.м. 

Исследуемое нежилое здание не расположено в зоне с особыми условиями использования территории - охранной зоне ВЛ-6 кв. № 10 от ПС «Коминтерн» (реестровый номер 64:50-6.153).

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции признал его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86, 87 АПК РФ; основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Лицами, участвующими в деле, заключение эксперта не оспорено, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Таким образом, указанным заключением эксперта установлено, что спорный объект недвижимости после проведенной реконструкции отвечает требованиям действующего законодательства.

В совокупности с иными доказательствами по делу суд апелляционной инстанции полагает установленным, что, несмотря на отсутствие выданного в установленном порядке разрешения на строительство, спорный объект, реконструирован истцом в границах принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, в соответствии с требованиями норм пожарной безопасности, строительных и экологических норм; соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, и при этом не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При создании объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В рассматриваемом же случае экспертом такие обстоятельства не установлены.

При этом, как уже сказано было выше, нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции РФ.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020), иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

С учетом установленных обстоятельств дела, судебная коллегия не усматривает со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Признание права собственности на спорный объект устранит правовую неопределенность в его статусе, позволит эксплуатировать его в соответствии с законодательством, отчислять в бюджет соответствующие налоги.

При этом  следует отметить, что  Администрация Энгельсского муниципального района  не возражала против удовлетворения заявленных исковых требований при условии установления обстоятельств, подлежащих доказыванию истцом в соответствии со статьей 222 ГК РФ

При изложенных обстоятельствах, а также учитывая наличие в материалах дела документов, подтверждающих соответствие спорного объекта недвижимости требованиям законодательства, обеспечивающих возможность его безопасной эксплуатации, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных ИП ФИО2 требований.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу статьи 270 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 октября 2023 года по делу № А57-4105/2023 отменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Прекратить за ФИО2 право собственности на нежилое здание общей площадью 446,8 кв.м. с кадастровым номером 64:38:040201:449, расположенное по адресу: РФ, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район, Новопушкинское сельское поселение, 

<

...> земельный участок 38.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание общей площадью 912,3 кв.м. с кадастровым номером 64:38:040201:449, расположенное по адресу: РФ, Саратовская область, Энгельсский муниципальный район, Новопушкинское сельское поселение, 

<

...> земельный участок 38.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                О. И. Антонова  

 

Судьи                                                                                                               С. А. Жаткина

 

                                                                                                                          И. М. Заграничный