ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-21495/2018

город Ростов-на-Дону

10 декабря 2024 года

15АП-14021/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сулименко О.А., 

судей Емельянова Д.В., Нарышкиной Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Алимардановой А.Г.

при участии:

от Генеральной прокуратуры Российской Федерации (путем использования системы веб-конференции): представитель ФИО1 по доверенности от 14.03.2024

от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СМУ-1 «Югкомстрой»: представитель ФИО2 по доверенности от 05.03.2024, представитель ФИО3 по доверенности от 05.11.2024, генеральный директор ФИО4, паспорт;

от иных участников дела представители не явились, надлежащим образом извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Генеральной прокуратуры Российской Федерации в порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2018 по делу № А32-21495/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-1 «Югкомстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчикам администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН: 

<

***>

ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным отказа, об обязании заключения договора аренды на новый срок, 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Краснодаргазстрой» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования город Краснодар; Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – ответчики) со следующими требованиями:

- признать незаконным выраженный в письме департамента от 15.05.2018 № 11234.26 отказ в продлении договора от 18.01.2000 № 26 (4300006146) (л/с 

<

***>) аренды земельного участка площадью 815 417 кв. м с кадастровым номером 23:43:0436003:4, местоположение которого установлено относительно ориентира с почтовым адресом: Краснодарский край, г. Краснодар, ст-ца Старокорсунская, относящегося к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для строительства жилых домов и последующей их эксплуатации и для строительства объектов соцкультбыта (далее – земельный участок);

- признать незаконным выраженный в письме департамента от 15.05.2018 № 11234.26 отказ в заключении договора аренды земельного участка на новый срок для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации;

- возложить на департамент обязанность в 15-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу оформить, подписать и направить акционерному обществу новый договор аренды земельного участка со сроком действия 49 лет.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2018 заявленные требования удовлетворены.

Суд признал незаконными:

 действия департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар о не продлении срока договора аренды земельного участка № 26 (4300006146) (л/с 

<

***>) от 18.01.2000, выраженные в уведомлении № 10820.26 от 11.05.2018 об отказе АО «Краснодаргазстрой» в продлении права аренды земельного участка общей площадью 815417 кв.м., расположенного в станице Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4, предоставленного для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации.

решение Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар, выразившееся в отказе от 15.05.2018 № 11234.26 от заключения с АО «Краснодаргазстрой» договора аренды земельного участка обшей площадью 815417 кв.м., расположенного в станице Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4 на новый срок для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации.

В порядке устранения допущенного нарушения суд обязал Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес АО «Краснодаргазстрой» проект договора аренды земельного участка общей площадью 815417 кв. м., расположенный в станине Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4, для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации со сроком действия 49 (сорок девять) лет.

Первый заместитель Генерального прокурора Российской Федерации обжаловал решение суда первой инстанции в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что решением были нарушены права и интересы муниципального образования город Краснодар в сфере земельных отношений, а также неопределенного круга лиц, потенциально заинтересованных в аренде спорного земельного участка.

О наличии судебного акта Генеральной Прокуратуре стало известно в ходе мониторинга Картотеки арбитражных дел 27.11.2023.

Сделка по передаче земли в аренду АО «Краснодаргазстрой» не отвечает признакам договора комплексного освоения территории. Доказательств выполнения обществом с момента получения в 1996 году земельного участка мероприятий по его благоустройству, развитию социальной инфраструктуры, строительству школ, детских садов, объектов культуры и медицинских учреждений, улучшению условий жизни граждан, которые могут быть квалифицированы как комплексное социально-экономическое развитие территории, не представлено.

Положенная в основу решения позиция суда о наличии у общества права на заключение нового договора аренды спорного земельного участка в силу подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации  противоречит закону. 

Указанной нормой предусмотрено предоставление земельного участка, образованного из иного публичного участка, в том числе переданного для комплексного освоения территории лицу, с которым был заключен договор аренды такого участка.

Таким образом, предметом нового договора аренды может выступать только тот земельный участок, который был образован из ранее арендованного участка.

Соответствующая правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.05.2019 № 304-ЭС19-6572.

В нарушение указанных положений закона суд обязал орган местного самоуправления предоставить АО «Краснодаргазстрой» земельный участок с кадастровым номером 23:43:0436003:4, который уже находился у общества в аренде и не являлся образованным из другого арендуемого им участка.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2024 в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-1 «Югкомстрой» о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отказано, решение от 22.11.2018 отменено, в удовлетворении заявленных акционерным обществом требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа 19.08.2024 (резолютивная часть объявлена 14.08.2024) постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2024 по делу № А32-21495/2018 отменено. Дело № А32-21495/2018 направлено на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление от 19.08.2024 мотивировано следующим. 

Замена стороны в материальном правоотношении (в данном случае уступка требования) влечет за собой соответствующее процессуальное правопреемство - переход процессуальных прав и обязанностей в отношении предмета спора от одного лица, являвшегося в процессе стороной, к другому лицу, в связи с переходом к нему субъективных материальных прав.

Отказывая в удовлетворении ходатайства общества «СМУ-1 «Югкомстрой» о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, апелляционный суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции ввиду отсутствия процессуальных нарушений.

При этом учитывая, что во исполнение решения суда от 22.11.2018 акционерное общество "Краснодаргазстрой" и департамент заключили новый договор от 24.05.2019 N 4300023868 аренды земельного участка, права и обязанности арендатора по которому были переданы обществу «СМУ-1 «Югкомстрой» на основании договора перенайма от 12.03.2020, в целях недопущения нарушения прав и законных интересов последнего, апелляционный суд должен был вынести на обсуждение вопрос о возможности процессуальной замены акционерного общества "Краснодаргазстрой" на общество «СМУ-1 «Югкомстрой».

Неразрешенность вопроса о замене акционерного общества "Краснодаргазстрой" в порядке процессуального правопреемства фактически препятствует внесению определенности в правоотношения сторон, при том, что в рамках настоящего спора фактически решается вопрос о законности договора от 24.05.2019 N 4300023868 аренды земельного участка заключенного на основании решения суда от 22.11.2018 на 49 лет.

Определением от 04.09.2024 апелляционная жалоба Генеральной прокуратуры Российской Федерации на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2018 по делу № А32-21495/2018 принята к производству в связи отменой постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.08.2024 постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2024 по делу № А32-21495/2018 и направлением на новое рассмотрение в апелляционный суд, назначено судебное заседание.

Судебная коллегия отмечает, что одним из доводов кассационной жалобы  общества «Краснодаргазстрой» по настоящему делу являлся пропуск прокуратурой срока на апелляционной обжалование и необоснованное его восстановление судом апелляционной инстанции (т. 4 л.д. 146-147). 

Поскольку постановление суда кассационной инстанции не содержит выводов о необоснованном восстановлении срока на апелляционное обжалование, апелляционная жалоба подлежит рассмотрению по существу без повторного обсуждения вопроса об обоснованности ходатайства о восстановлении срока на апелляционное обжалование и принятии её к производству.

Следует отметить, что процессуальное законодательство допускает прекращение производства по апелляционной жалобе в связи с отказом в восстановлении срока на обжалование и после восстановления указанного срока, что прямо разъяснено в абзаце втором пункта 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Вместе с тем по смыслу названного разъяснения и с учетом принципа правовой определенности подобное изменение позиции суда апелляционной инстанции допускается в случае установления при рассмотрении апелляционной жалобы обстоятельств, которые не могли быть установлены при первичном рассмотрении ходатайства о восстановлении пропущенного срока.

После удовлетворения ходатайства Генеральной прокуратуры о восстановлении пропущенного срока в суде апелляционной инстанции дело было рассмотрено по существу, после рассмотрения дела в суде кассационной инстанции с указанием на необходимость проведения процессуальной замены суд также рассматривал доводы участвующих в деле лиц по существу,  таким образом, суды создали у прокуратуры правомерные ожидания того, что данный вопрос пересмотрен не будет и необходимость в дополнительном обосновании своей позиции отсутствует.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2024 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "СМУ-1 "Югкомстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о процессуальной замене. Произведена процессуальная замена заявителя по делу № А32-21495/2018 акционерного общества "Краснодаргазстрой" (ОГРН: 

<

***> ИНН: 

<

***>) на общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "СМУ-1 "Югкомстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). 

Ходатайства общества "СМУ-1 "Югкомстрой":

 - о назначении по делу экспертизы на предмет установления наличия на земельном участке площадью 815 417 кв. м с кадастровым номером 23:43:0436003:4 объектов недвижимости и даты их возведения, а также субъекта, осуществившего строительство; 

- об истребовании доказательств (реестровые дела объектов недвижимости; разрешения на строительство, акты ввода в эксплуатацию)

обществом не поддержаны в судебном заседании 04.12.2024 и судом не рассматриваются. 

Участвующими в деле лицами представлены дополнительные пояснения по делу. 

Администрация указывает следующее. 

Согласно сведениям, предоставленным департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, что согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, с учётом ограниченных технических    возможностей    системы    электронного    документооборота «Краснодар», разрешения на строительство и ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию на территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0436003:4 не выдавались.

Представлен Акт № 3843 осмотра земельного участка 23:43:0436003:2 от 18.11.2024. Согласно акту земельный участок не огражден, на части испрашиваемого земельного участка расположен газораспределительный пункт и молниеприемник, а также на части земельного участка проложена асфальтированная дорога и произрастают деревья. Согласно осмотру земельного участка 23:43:0436003:3 земельный участок огражден, с территории общего пользования установлено, что на земельном участке расположены четыре одноэтажных здания и водонапорная башня.

Общество «СМУ-1 «Югкомстрой»» указывает следующее. 

Право аренды земельного участка возникло у АО «Краснодаргазстрой» на основании договора аренды от 18.01.2000 № 26. На момент заключения договора аренды от 18.01.2000 года №26 законодательство не предусматривало правила об обязательном заключении договора аренды земельного участка на торгах (в том числе в случае заключения договора на новый срок). При рассмотрении настоящего спора суд должен руководствоваться положениями Земельного кодекса РСФСР 1991 года (в котором не установлены какие-либо правила продления срока договора аренды земельного участка или заключения договора аренды на новый срок) и Гражданского кодекса Российской Федерации. В период с 14.11.2018 по 23.05.2019 АО «Краснодаргазстрой» в силу положений п.2 ст.621 ГК РФ являлся легальным арендатором спорного земельного участка и даже в случае незаключения договора аренды 24.05.2019 по сей день оставался бы арендатором земельного участка, поскольку администрация МО г.Краснодара не проявляла воли на прекращение арендных отношений с обществом. Таким образом, у прокуратуры отсутствует правовой интерес в оспаривании решения суда от 22.11.2018 – при  любом разрешении спора АО «Краснодаргазстрой» сохраняет право аренды спорным земельным участком после 13.11.2018.

В свою очередь, отказ в заключении нового договора аренды с обществом незаконен, поскольку противоречит положениям ст.ст.422 и 621 ГК РФ.

Генеральная прокуратура представила дополнительное обоснование к заявлению о повороте судебного акта. Указывает, что рассмотрение дела по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует повороту исполнения судебного акта. Приводит судебную практику. 

В судебном заседании участвующие в деле лица дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивали на доводах апелляционной жалобы, отзыва на неё. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Краснодара от 17.01.1996 № 34 «О предоставлении земельного участка АО «Краснодаргазстрой» в Карасунском административном округе» АО «Краснодаргазстрой» предоставлен во временное пользование сроком на 3 года из земель запаса г. Краснодара земельный участок общей площадью 88 га, из них 80 га для строительства жилых домов и 8 га для строительства объектов соцкультбыта в новом жилом массиве ст. Старокорсунской в Карасунском административном округе города Краснодара.

Вышеуказанное постановление было принято в рамках реализации договора от мая 1994 года об оказании взаимной помощи. Согласно положениям договора от мая 1994 года об оказании взаимной помощи, стороны (Управление Карасунского административного округа г. Краснодара и общество «Краснодаргазстрой») обязуются совместно действовать в области строительства газопровода высокого давления от ГРС-2 до х. Ленина, двух ГРП в массиве застройки х. Ленина и строительства жилых домов в массиве застройки с. Старокорсунской. Управление Карасунского административного округа г. Краснодара в счёт оплаты за строительство газопровода предоставляет обществу земельный участок общей площадью 88 га, из них 80 га для строительства жилых домов и 8 га для строительства объектов соцкультбыта в районе ст. Старокорсунской. 

Постановлением мэрии города Краснодара от 13.11.1998 № 2318 «О предоставлении ОАО «Краснодаргазстрой» РАО «Газпром» земельного участка в Карасунском административном округе» отменено постановление главы администрации города Краснодара от 17.01.1996 № 34, принято решение о предоставлении обществу «Краснодаргазстрой» из земель запаса г. Краснодара в аренду на 5 лет земельный участок площадью 88 га, из них 80 га для строительства жилых домов и 8 га для строительства объектов соцкультбыта в новом жилом массиве ст. Старокорсунской в Карасунском административном округе». Предписано в течение 30 дней заключить договор аренды. 

Постановлением Мэрии города Краснодара от 03.02.1999 № 169, от 14.09.1999 № 594, от 11.08.1999 № 1375 внесены изменения в постановление от 13.11.1998 № 2318. 

Согласно внесённым изменениям обществу «Краснодаргазстрой» предоставлен из земель запаса г. Краснодара в аренду на 20 (двадцать) лет земельный участок площадью 88 га, из них 80 га для строительства жилых домов и 8 га для строительства объектов соцкультбыта в новом жилом массиве ст. Старокорсунской в Карасунском административном округе.

18.01.2000 между мэрией города Краснодара (арендодатель) и ОАО «Краснодаргазстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 26 (4300006146) (л/с 

<

***>), согласно которому арендодатель в срок до 13 ноября 2018 года сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 880 000,00 кв.м, расположенный в Карасунском административном округе города, кадастровый номер 23:43:04:36:03:00 для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей эксплуатации в ст. Старокорсунской. Краснодарским краевым учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация сделки с землей 13.04.2000 г. № регистрации 23-01.00-1.7.2000-25, выдано свидетельство о государственной регистрации права на землю серия КК № 110238 от 14.04.2000.

Соглашением № 291 от 27.04.2010 между Администрацией муниципального образования город Краснодар и ОАО «Краснодаргазстрой» в договор аренды земельного участка от 18.01.2000 № 26 (4300006146), внесено изменение, п. 1.1. договора изложен в новой редакции: «Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату в срок до 13 ноября 2018 года из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 853848 кв.м., расположенный в станице Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4, для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации».

Соглашением № 104 от 10.02.2011 между Администрацией муниципального образования город Краснодар и ОАО «Краснодаргазстрой» изменили характеристики  предмета аренды, указав, что согласно п. 1.1 в новой редакции: «Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату в срок до 13 ноября 2018 года из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 815417 кв.м., расположенный в станице Старокорсунской, кадастровый номер 23:43:0436003:4, для строительства жилых домов и объектов соцкультбыта в новом жилом массиве и дальнейшей их эксплуатации».

Общество указывает, что в силу п. 4.1.7 Договора аренды земельного участка от 18.01.2000 № 26 (4300006146) арендатор имеет право на предоставление участка в преимущественном порядке по истечении срока действия настоящего договора на принятых сторонами условиях, по письменному заявлению Арендатора, направленному Арендодателю не позднее, чем за 60 дней до истечения срока действия Договора.

На основании п. 4.2.13 договора Арендатор обязан за три месяца до окончания срока аренды участка письменно внести предложения Арендодателю о дальнейшем использовании участка.

АО «Краснодаргазстрой» письмом от 27.04.2018 № 31-02/47 обратилось в администрацию муниципального образования город Краснодар с ходатайством о продлении права аренды земельного участка на новый срок с приложением проекта договора аренды.

Письмом от 11.05.2018 № 10820.26 Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар по поручению администрация муниципального образования город Краснодар отказал АО «Краснодаргазстрой» в продлении права аренды спорного земельного участка.

Письмом от 15.05.2018 № 11234.26 Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар по поручению администрация муниципального образования город Краснодар отказал АО «Краснодаргазстрой» в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0436003:4 на новый срок.

В письме приведены следующие мотивы отказа в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0436003:4 и заключения договора аренды указанного земельного участка на новый срок. 

Со ссылкой на пункты 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указано на отсутствие совокупности условий для предоставления земельного участка без торгов. 

В заявлении не указаны основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, цель использования земельного участка. 

Из текста обращения АО «Краснодаргазстрой» также не установлено, что на испрашиваемом земельном участке расположены здания, сооружения, принадлежащие АО «Краснодаргазстрой» на праве собственности.

По сведения ФГБУ «ФПК Росреестра» по Краснодарскому краю и публичной кадастровой карты, расположенной на Интернет-ресурсе https://pkk5.rosreestr.ru, в состав единого землепользования с кадастровым номером 23:43:0436003:4 площадью 815417 кв.м с видом разрешённого использования - для строительства жилых домов и последующей их эксплуатации и для строительства объектов соцкультбыта, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ст. Старокорсунская, сведения о координатах которого отсутствуют, входят обособленные земельные участки с кадастровыми номерами: 23:43:0436003:2, 23:43:0436003:3.

В соответствии с генеральным планом муниципального образования города Краснодара, утверждённым решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», испрашиваемый АО «Краснодаргазстрой» земельный участок расположен в зоне объектов коммунального назначения, в зоне рекреационного назначения (городские зелёные насаждения общего пользования, лесопарки), в зоне застройки многоквартирными жилыми домами 4-9-16 этажей, в зоне инженерной инфраструктуры и в зоне транспортной инфраструктуры.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки, утверждёнными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6«Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар», земельный участок с кадастровым номером 23:43:0436003:4 расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2), в зоне зелёных насаждений общего пользования (РО) и в зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границами города Краснодара (Ж. 1.2).

Решением городской Думы Краснодара от 19.07.2012 № 32 п.13«Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар» утверждены местные нормативы градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар.

Подразделом П.4.1 указанного решения городской Думы Краснодара установлены общие требования для зон рекреационного назначения, в соответствии с которыми рекреационные зоны предназначены для организации массового отдыха населения, улучшения экологической обстановки городского округа и включают парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, водоёмы и иные объекты, используемые в рекреационных целях и формирующие систему открытых пространств города Краснодара и населённых пунктов сельских округов.

Рекреационные зоны формируются на землях общего пользования (парки, сады, скверы, бульвары и другие озелененные территории общего пользования).

На территории рекреационных зон не допускается строительство новых и расширение действующих промышленных, коммунально-складских и других объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов.

Согласно статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации  уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 указанной статьи ЗК РФ), указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утверждёнными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17 указанной статьи ЗК РФ), границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 24 указанной статьи ЗК РФ).

Полагая, что оспариваемый отказ принят в нарушение закона и при злоупотреблении правом, общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.  

При рассмотрении дела судебная коллегия учитывает следующее. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что у АО «Краснодаргазстрой» имелись правовые основания на заключение договора аренды в отношении испрашиваемого земельного участка на новый срок без проведения торгов на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Общество полагает, что имеет право преимущественного заключения договора на новый срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г., положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов. Если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

Вопреки доводам общества, в соответствии с п. 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" заключение договора на новый срок является самостоятельной сделкой, в связи с чем необходимо учитывать нормативное регулирование, действующее на дату обращения с соответствующим заявлением.

Правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации сводятся к тому, что проведение торгов для заключения на новый срок договора аренды государственного (муниципального) имущества обязательно по истечении установленного в законодательстве максимального срока, на который может быть заключен такой договор (п. 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного развития территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктом 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.

Договор от 18.01.2000 № 26 не является договором комплексного развития территории. 

В соответствии с п. 1, 2 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства могли предоставляться в аренду только на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 данного Кодекса.

Пунктом 3 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подп. 8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного п. 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду.

Следовательно, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду в границах ранее предоставленного земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства возникает у арендатора, который выполняет требования, предусмотренные подп. 8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков.

Поскольку возможность получения земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности была предоставлена Федеральным законом Российской Федерации от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", то в п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) содержались переходные положения, регулирующие порядок заключения договоров аренды в указанных целях.

Согласно п. 15 ст. 3 Вводного закона до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с данным пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Таким образом, вопреки доводам общества, вводный закон содержит правила продления договоров комплексного освоения, заключенных до 30.12.2004, в связи с чем основания к неприменению правил продления указанных договоров отсутствуют. 

Положений, позволяющих квалифицировать спорный договор в качестве аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, договор не содержит. Договор не предусматривает осуществление арендатором передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры, кроме того, фактическое выполнение указанных обязательств материалами дела не подтверждено. 

Доказательств выполнения обществом с момента получения в 1996 году земельного участка мероприятий по его благоустройству, развитию социальной инфраструктуры, строительству школ, детских садов, объектов культуры и медицинских учреждений, улучшению условий жизни граждан, которые могут быть квалифицированы как комплексное социально-экономическое развитие территории, не представлено.

Строительство водокачки и сетей водоснабжения не может рассматриваться как выполнение социальных обязательств, поскольку все объекты находятся в собственности застройщика. 

Инвестиционный договор от 10.12.2003 № 44, заключённый между обществом «Краснодаргазстрой» и ОАО «Газпром» (инвестор) предусматривает перечень инвестиционных проектов – 130 домов жилого посёлка усадебного типа. 

При этом договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, мог быть заключен на срок не более девяти месяцев. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, не мог быть продлен.

Арендатор земельного участка, предоставленного в соответствии с названным пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, до истечения срока, указанного в абзаце одиннадцатом данного пункта, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования в границах ранее предоставленного земельного участка, имеет преимущественное право заключить договоры аренды указанных земельных участков. К таким договорам применяются требования, предусмотренные абзацами шестым - десятым названного пункта.

На основании вышеизложенного у общества "Краснодаргазстрой" в результате заключения договора от 18.01.2000 № 26 не возникло право, предусмотренное п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, поскольку договор № 26 не является договором аренды земельных участков предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства в смысле указанной статьи.

Обоснование предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, обществом не представлено.

Судебная коллегия отмечает, что обществом не подтверждено наличие условия для продления однократно в общем порядке договора аренды для строительства. 

Так, пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 01.03.2015. При этом отсутствие в ЕГРН регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

По сведениям администрации, разрешения на строительство и ввод эксплуатацию объектов недвижимости на спорном земельном участке не выдавались. 

Как указывает администрация, Согласно сведениям публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером 23:43:0436003:4 без координат границ.

В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0436003:4 является единым землепользованием, включающим в себя земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0436003:2 и 23:43:0436003:3.

МКУ МО ГК «Градинспекция» произведены осмотры земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0436003:2 и 23:43:0436003:3.

Согласно акту осмотра № 3843 осмотра земельного участка 23:43:0436003:2 от 18.11.2024 земельный участок не огражден, на части испрашиваемого земельного участка расположен газораспределительный пункт и молниеприемник, а также на части земельного участка проложена асфальтированная дорога и произрастают деревья. Согласно осмотру земельного участка 23:43:0436003:3 земельный участок огражден, с территории общего пользования установлено, что на земельном участке расположены четыре одноэтажных здания и водонапорная башня.

Капитальный характер указанных строений, возведение их с соблюдением разрешительного порядка общество не доказало. Кроме того, факт возведения 4-х одноэтажных зданий в любом случае не является основанием к продлению спорного договора аренды. 

Право пользования земельным участком для эксплуатации объектов недвижимости может быть оформлено в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Исключение конкурсных процедур при предоставлении находящихся в публичной собственности земельных участков в аренду, означало бы обход закона, что относится к злоупотреблению правом (п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из материалов дела видно, что земельный участок предоставлен обществу без проведения аукциона. Договор аренды от 18.01.2000 № 26 прекратил своё действие. Оснований к заключению договора на новый срок в соответствии с вводным законом не установлено. 

Согласно подпункту 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности ряда условий, включая условие о том, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таких оснований не установлено.

При таких обстоятельствах рассматриваемый земельный участок не может быть предоставлен обществу без проведения торгов.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая изложенное выше, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований у суда нет.

С учетом изложенных обстоятельств спорный договор аренды не может быть продлён без торгов в нарушение императивных требований, установленных ст. ст. 30 - 32, 38.1 ЗК РФ, п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Соответственно, доводы ответчика о том, что между сторонами (с учетом переуступки прав и правопреемственности) сложились длительные арендные отношения с 2000 года, а участок мог быть передан в аренду без проведения аукциона, отклоняются апелляционным судом, поскольку иное означало бы предоставление хозяйствующему субъекту в аренду земельного участка для жилищного строительства без проведения аукциона, что нарушает требования действующего законодательства.

Указанный подход соответствует определениям Верховного Суда Российской Федерации от 03.09.2019 N 307-ЭС19-15452, от 04.02.2019 N 306-ЭС18-24715.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на заявителя.

Согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

По результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Учитывая изложенное выше, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2018 подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм материального права.

Прокурором заявлено ходатайство о повороте исполнения судебного акта (решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2018 по делу № А32-21495/2018). 

При рассмотрении указанного ходатайства судебная коллегия исходит из следующего. 

В силу части 1 статьи 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если приведенный в исполнение судебный акт отменен полностью или в части и принят новый судебный акт о полном или частичном отказе в иске, либо иск оставлен без рассмотрения, либо производство по делу прекращено, ответчику возвращается все то, что было взыскано с него в пользу истца по отмененному или измененному в соответствующей части судебному акту.

Согласно частям 1, 2 статьи 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о повороте исполнения судебного акта разрешается арбитражным судом, принявшим новый судебный акт, которым отменен или изменен ранее принятый судебный акт. Если в постановлении об отмене или изменении судебного акта нет указаний на поворот его исполнения, ответчик вправе подать соответствующее заявление в арбитражный суд первой инстанции.

Таким образом, целью процессуального института поворота исполнения является восстановление прав и охраняемых законом интересов ответчика, нарушенных исполнением отмененного в дальнейшем судебного акта, а также положения, существовавшего до исполнения отмененного судебного акта. В связи с этим поворот исполнения осуществляется в той форме, в которой производилось взыскание либо нарушение прав ответчика.

По делу установлено, что во исполнение решения от 22.11.2018 администрация заключила с обществом «Краснодаргазстрой» договор от 24.05.2019 № 4300023868 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0436003:4.

В преамбуле договора имеется ссылка на решение от 22.11.2018 по делу № А32-21495/2018 (т. 2, л.д. 46-49). По акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:43:0436003:4 передан обществу.

Указанный судебный акт отменен настоящим постановлением, в связи с чем по заявлению Генеральной прокуратуры должен быть рассмотрен вопрос о повороте исполнения. 

Таким образом, учитывая, что судебный акт суда первой инстанции отменен и обществу в удовлетворении требований отказано, имеются основания для поворота исполнения судебного решения от 22.11.2018. 

Зарегистрировано обременение арендой в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-1 «Югкомстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), дата государственной регистрации 28.10.2019, номер государственной регистрации: 23:43:0436003:4-23/001/2019-8. 

В порядке поворота исполнения судебного акта следует обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-1 «Югкомстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0436003:4 по акту приема-передачи администрации муниципального образования город Краснодар, запись об аренде погасить.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2018 по делу № А32-21495/2018 отменить. 

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В порядке поворота исполнения судебного акта обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-1 «Югкомстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0436003:4 по акту приема-передачи администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), запись об аренде в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-1 «Югкомстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), дата государственной регистрации 28.10.2019, номер государственной регистрации: 23:43:0436003:4-23/001/2019-8 погасить.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           О.А. Сулименко

Судьи                                                                                             Д.В. Емельянов

Н.В. Нарышкина