АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А11-4268/2019

г. Владимир

14 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 07.11.2019. 

Полный текст решения изготовлен 14.11.2019.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда: 600025, 

<

...>, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Домэкс" (600033, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "ПК "Технология" (600033, 

<

...>, этаж 1, помещение 15, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 755 182 руб.83 коп.; при участии: от истца ФИО2- по доверенности от 20.02.2019 (сроком действия на 1 год), от ответчика ФИО3- адвокат по доверенности от 20.06.2019 (сроком действия на 6 месяцев) и по ордеру от 20.06.2019 № 147827, установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Домэкс" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПК "Технология" о взыскании задолженности в сумме       355 387 руб.28 коп. по арендной плате за период с июня 2018 года по ноябрь 2019 года по договору аренды нежилых помещений от 01.06.2017 № 61/2017 и пени в сумме 399 795 руб.55 коп. за период с 11.06.2017 по 18.12.2018. 

Заявлением от 19.06.2019, принятым судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец увеличил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика постоянную часть арендной платы за период с июня 2018 года по май 2019 года и переменную часть арендной платы за период с мая 2018 года по май 2019 года в общей сумме 781 818 руб.07 коп.; пени за период с 11.06.2017 по 31.05.2019 в сумме 777 065 руб.21 коп.

Заявлением от 29.10.2019 истец повторно уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика задолженность по оплате арендной платы в сумме 776 251 руб.52 коп. за период с июня 2018 года по 28 мая 2019 года, неустойку в сумме 776 581 руб.33 коп. за период с 11.06.2017 по 31.05.2019.

Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение истцом суммы иска.

Ответчик в отзыве на исковое заявление с требованиями истца не согласился, указав на недоказанность размера задолженности по переменной части арендной платы (не представлено договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку энергоресурса именно в здание литера ДД1Д2 по адресу: 

<

...>; не представлено показаний приборов учета; не представлено доказательств оплаты).

Также указал, что из общей площади гаража, в котором находятся переданные ответчику в аренду помещения (1 234 кв.м), истцу принадлежит лишь 348,6 кв.м (свидетельство о праве собственности от 05.10.2012 № 33-33-01/094/2012-006), которые никак не обособлены и не выделены, тогда как предметом договора аренды является общая площадь нежилых помещений гаража 501,4 кв.м, что на 152,8 к.м больше, чем находится в собственности истца.

Пояснил, что два помещения, указанных  пункте 1.1 договора (№ 6 – 67,0 кв.м, № 15 – 273,1 кв.м) не соответствуют поэтажному плану строения (помещение № 6 обозначено на поэтажном плане под № 10, а помещение № 15 – под № 6). По мнению ответчика, данное обстоятельство свидетельствует о невозможности установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды и о незаключенности договора аренды. 

Ответчик также указал на отсутствие государственной регистрации договора, продленного согласно пункта 7.2 на неопределенный срок, что, по его мнению, свидетельствует о ничтожности договора аренды.

Кроме того, ответчик со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что действуя недобросовестно, руководство ООО "Домэкс" с октября 2018 года не допускает в помещения ни руководство, ни представителей ответчика, удерживает производственное оборудование, намеренно создает условия для накопления задолженности (не принимает мер, предусмотренных пунктами 5.3, 8.4 договора)

Возражая против доводов ответчика, истец указал, что 01.08.2011 им был приобретен земельный участок общей площадью 16 116 кв.м с находящимся на нем зданием гаража общей площадью 348,6 кв.м; площадь гаража была увеличена, что отражено в техническом паспорте от 31.07.2013; в настоящее время осуществляется процесс узаконивания здания.

Ответчиком представлено ходатайство от 07.11.2019 о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возразил против снижения неустойки.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между ООО "Домэкс" (арендодатель) и ООО "ПК "Технология" (арендатор) 01.06.2017 заключен договор № 61/2017 аренды нежилых помещений, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, нежилые помещения, расположенные на первом и втором этаже здания Лит. ДД1Д2 по адресу: 

<

...> – 29,7 кв.м, № 10 – 67,0 кв.м, № 1 – 75,8 кв.м, № 5 – 31,7 кв.м, № 6 – 273,1 кв.м, № 9 – 24,1 кв.м, общей площадью 501,4 кв.м; цель использования помещения – для ведения в них деятельности в соответствии с уставом организации арендатора.

Согласно разделу 4 договора арендная плата по настоящему договору состоит из постоянной части, которая устанавливается на дату подписания сторонами настоящего договора и составляет 50 000 руб. ежемесячно, и ежемесячной переменной части арендной платы, НДС не предусмотрен. Ежемесячная переменная часть арендной платы определяется на основании производимых арендодателем расходов на оплату услуг водо-, тепло-, электро- (по счетчику) обеспечению, канализации, вывоза ТБО, охраны и услуг других организаций, осуществляющих коммунальные и иные необходимые услуги в помещениях, арендуемых арендатором. Постоянная часть арендной платы выплачивается арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, за который уплачивается арендная плата. Ежемесячная переменная часть арендной платы оплачивается арендатором до 20 числа месяца, следующего за расчетным, на основании счетов, выставляемых арендодателем. Переменная часть арендной платы пересчитывается ежемесячно в соответствии с размером фактически полученных арендатором услуг. Выставление счета на оплату постоянной части арендной платы не обязательно и его отсутствие не является причиной для задержки платежа по арендной плате.

Срок действия договора установлен с 01.06.2017 по 30.04.2018. В случае, если ни одна из сторон не заявила о намерении его расторжения за 30 календарных дней до даты окончания его действия, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом одностороннее расторжение его в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ возможно при условии уведомления другой стороны в сроки, установленные настоящим договором (раздел 7 договора).

Сторонами представлен акт от 01.06.2017, в котором отражено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает помещения общей площадью 501.4 кв.м: № 9 – 29,7 кв.м, № 10 – 67,0 кв.м, № 1 – 75,8 кв.м, № 5 – 31,7 кв.м, № 6 – 273,1 кв.м, № 9 – 24,1 кв.м.

Полагая, что у ответчика образовалась задолженность по оплате постоянной и переменной части арендной платы, истец 24.12.2018 и 31.05.2019 направил в адрес ответчика претензии от 18.12.2018 и от 31.05.2019, соответственно, и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта  1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Факт передачи истцом нежилого помещения ответчику и принятия его последним подтверждается материалами дела, а именно актом приема-передачи от 01.06.2017.

Размер и порядок уплаты арендных платежей определены сторонами в разделе 4 договора.

Принимая во внимание, что факт передачи имущества в аренду, нарушение ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей, наличие и размер долга подтверждаются материалами дела, требование о взыскании основного долга по постоянной части арендной платы за период с июня 2018 года по 28.05.2019 в сумме 582 915 руб.38 коп. и по переменной части арендной платы за период с мая 2018 года по 28.05.2019 в сумме 193 336 руб.14 коп. арбитражный суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Довод ответчика о недоказанности размера задолженности по переменной части арендной платы отклоняется судом.

Условиями договора аренды от 01.06.2017 № 61/2017 согласовано, что ежемесячная переменная часть арендной платы определяется на основании производимых арендодателем расходов на оплату услуг водо-, тепло-, электро- (по счетчику) обеспечению, канализации, вывоза ТБО, охраны и услуг других организаций, осуществляющих коммунальные и иные необходимые услуги в помещениях, арендуемых арендатором.; переменная часть арендной платы пересчитывается ежемесячно в соответствии с размером фактически полученных арендатором услуг (пункты 4.1, 4.2 договора).

Истцом в материалы дела представлены документы, подтверждающие заключение и исполнение договоров по теплоснабжению, электроснабжению, водоснабжению, водоотведению, охране; расчет переменной части арендной платы. Ответчиком иного расчета переменной части арендной платы не представлено, возражений, касающихся фактического отсутствия указанных выше коммунальных услуг либо об иных объемах потребленных коммунальных и иных услуг в спорный период не приведено.

Доводы ответчика об отсутствии доказательств принадлежности истцу гаража  общей площадью 501,4 кв.м и о передаче в аренду на 152,8 к.м больше, чем находится в собственности истца, также подлежит отклонению.

В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору, само по себе не влечет недействительности договора аренды.

Согласно пункту 22 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признание объекта недвижимости самовольной постройкой возможно лишь в порядке искового производства.

В данном случае доказательств того, что спорное недвижимое имущество является самовольной постройкой (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) не представлено, объект самовольной постройкой в установленном порядке не признан.

Из материалов дела усматривается, что арендуемое по спорному договору субаренды имущество передано ответчиком истцу по акту приема-передачи от 01.06.2017. Акт подписан без замечаний и претензий со стороны ответчика.

Довод ответчика о незаключенности договора аренды ввиду наличия разночтений в указании номеров и площадей помещений, судом проверен, но учтен быть не может по следующим причинам.

Истцом представлен подлинник договора аренды от 01.06.2017 № 61/2017, пункт 1.1 которого изложен следующим образом:

- «помещения № 9 – 29,7 кв.м, № 10 – 67,0 кв.м, № 1 – 75,8 кв.м, № 5 – 31,7 кв.м, № 6 – 273,1 кв.м, № 9 – 24,1 кв.м, общей площадью 501,4 кв.м».

Ответчиком представлена копия договора аренды от 01.06.2017 № 61/2017, пункт 1.1 которого изложен следующим образом:

- «помещения № 9 – 29,7 кв.м, № 6 – 67,0 кв.м, № 1 – 75,8 кв.м, № 5 – 31,7 кв.м, № 15 – 273,1 кв.м, № 9 – 24,1 кв.м, общей площадью 501,4 кв.м». Подлинник данного документа ответчиком не представлен.

Из имеющегося в материалах дела подлинника акта приема-передачи следует, что истец передал, а ответчик принял помещения № 9 – 29,7 кв.м, № 10 – 67,0 кв.м, № 1 – 75,8 кв.м, № 5 – 31,7 кв.м, № 6 – 273,1 кв.м, № 9 – 24,1 кв.м, общей площадью 501,4 кв.м. Из имеющегося в материалах дела технического паспорта следует, что предусмотренные договором помещения соответствуют по площади тем сведениям, которые в нем отражены.  

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Ссылка ответчика на ничтожность договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации является ошибочной.

Довод ответчика о злоупотреблении истцом правом со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации проверен судом и не нашел своего подтверждения.

Пунктом 5.3 договора стороны согласовали, что в случае, если арендатор допустил просрочку выплаты арендной платы (постоянной и/или переменной части) более чем на 14 дней со дня наступления срока платежа согласно условиям настоящего договора, данное нарушение признается не предоставлением обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательств (внесения платежей за арендуемые помещения), в результате чего согласно ст.328 ГК РФ арендодатель вправе отказаться от исполнения своих (встречных) обязательств в рамках договора аренды о предоставлении помещений арендатору, в результате чего арендодатель вправе известив арендатора телеграммой (заказным письмом либо иным надлежащим способом) по адресу, указанному в разделе "Адреса и банковские реквизиты сторон" запретить арендатору доступ в арендуемые помещения, начиная с 15 дня просрочки платежа. 

Таким образом, стороны добровольно согласовали условие об ограничении доступа арендатора в арендуемые помещения при наступлении соответствующих обстоятельств.

В подтверждение довода о чинении препятствий в пользовании помещениями до 28.05.2019 ответчиком представлено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 07.06.2019. Однако, как следует из текста данного постановления, представитель арендодателя пояснил, что было принято решение опечатать помещение, так как подан иск о возмещении задолженности за аренду помещения. Таким образом, доказательств чинения препятствий в пользовании помещениями до 28.05.2019 данное постановление не содержит.

Представитель истца пояснил, что действительно, с 29.05.2019 ответчику ограничен доступ в помещения в связи с наличием задолженности по арендной плате. При этом ответчику направленно уведомление от 29.05.2019 об отказе от договора аренды.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 11.06.2017 по 31.05.2019 в сумме 776 581 руб.33 коп.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что при просрочке срока выплаты арендной платы (постоянной и переменной части) арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки платежа.

Поскольку материалами дела подтверждается наличие просрочки по оплате задолженности по арендной плате, арбитражный суд считает, что требование о взыскании пеней предъявлено истцом правомерно.

Проверив расчет пеней, представленный истцом, суд приходит к выводу, что он составлен неверно, а именно, истцом при расчете пеней не учтены положения статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

По расчету суда неустойка в пределах заявленного истцом периода составляет сумму 775 497 руб.82 коп.

С учетом изложенного суд признает обоснованным требование истца в части взыскания неустойки в сумме 775 497 руб.82 коп. В остальной части (1 083 руб.51 коп.) требование истца судом отклоняется.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении размера начисленной истцом неустойки, суд счел возможным его удовлетворить и в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизить истребуемый размер пени по следующим основаниям.   

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 14.03.2001 № 80-О снижение неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

На основании пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

В данном случае, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, отсутствие доказательств причинения истцу убытков неисполнением обязательств, компенсационный характер неустойки, направленной на восстановление нарушенного права, соблюдение баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями ненадлежащего исполнения принятого им обязательства, суд приходит  к выводу о наличии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Суд считает возможным снизить подлежащие взысканию пени, начисленные за период просрочки с 11.06.2017 по 31.05.2019 до суммы            156 000 руб.

В остальной части исковое требование о взыскании пени удовлетворению не подлежит.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию долг в сумме 776 251 руб.52 коп. и неустойка в сумме 156 000 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 18 104 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. В связи с увеличением суммы иска и частичным отказом истцу в удовлетворении иска с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 250 руб.10 коп., с ответчика – 10 404 руб.10 коп.

Руководствуясь статьями 17, 65, 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПК "Технология" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Домэкс" долг в сумме 776 251 руб.52 коп. и неустойку в сумме 156 000 руб., а также 18 104 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В остальной части иска отказать.

Обществу с ограниченной ответственностью "Домэкс" в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу уплатить в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 250 руб.10 коп. в порядке, установленном статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, и представить доказательства ее уплаты в арбитражный суд.

Обществу с ограниченной ответственностью "ПК "Технология"в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу уплатить в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 10 404 руб.10 коп. в порядке, установленном статьей 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, и представить доказательства ее уплаты в арбитражный суд.

Выдать исполнительные листы в случае непредставления доказательств уплаты.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья              В.В.Романова