АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Дело №А27-19235/2023

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

 

5 марта 2024 г.                                                                                                 г. Кемерово

Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2024 г.

Решение  в  полном объеме изготовлено 5 марта 2024 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи          Дубешко Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем              ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителей

истца по доверенности от 07.11.2023                                          ФИО2,

ответчика по доверенности от 07.04.2023                                               ФИО3,

дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Прямые Инвестиции», город Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к акционерному обществу "Тандер", город Краснодар, Краснодарский край (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании денежных средств, о понуждении к действиям,

3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, общество с ограниченной ответственностью "Куйбышевская инженерная компания", город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Прямые Инвестиции» обратилось с иском к акционерному обществу (АО) "Тандер" о взыскании 237600 руб. убытков, уплаченных истцом в счет погашения задолженности за пользование общим имуществом МКД; об обязании ответчика согласовать с компетентными органами и иными собственниками МКД в установленном порядке перепланировку и оборудование, размещенное на фасаде МКД, а также иное оборудование и конструкции, смонтированные и установленные ответчиком, размещение которых затрагивает общее имущество собственников МКД.

Определением от 10.11.2023 иск принят к производству, предварительное судебное заседание назначено на 13.12.2023, к участию в деле привлечено 3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, ООО "Куйбышевская инженерная компания" (ООО «КИК»).

Ответчик заявил возражения, изложенные в письменном отзыве.

К ходе подготовки дела истец заявил ходатайство об уточнении требований, в соответствии с которым просил:

1.         Взыскать с ответчика денежные средства в размере 237 600,00 рублей, уплаченные истцом в счет погашения задолженности за пользование общим имуществом МКД по адресу: 

<

...>;

2.         Обязать ответчика в соответствии с требованиями ст. 26, 36 ЖК РФ получить документы, разрешающие переустройство и/или перепланировку арендуемого помещения и предоставить их Истцу, получить согласие собственников помещений МКД на размещение своего оборудования на фасаде МКД по адресу: 

<

...>, эксплуатация которого затрагивает общее имущество;

3.         Обязать ответчика при отказе от несения расходов на пользование общим имуществом МКД демонтировать свое оборудование с фасада МКД по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Веры Соломиной, д. 6, привести фасад МКД в первоначальное состояние.

Дело назначено к судебному разбирательству на 31.01.2024.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно изменял предмет иска.

Согласно ходатайству от 02.02.2024 истец просил принять уточнение иска и:

1.         Взыскать с ответчика денежные средства в размере 237 600,00 руб. в качестве компенсации взысканной с истца суммы по делу №А56-68192/2022, состоящую из платы за пользование общедомовым имуществом за период с декабря 2021 года по октябрь 2022 года в размере 222 145 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 455 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб.

2.         Обязать ответчика исполнить требования договора аренды недвижимого имущества №НвкФ/48836/18 от 19.09.2018 и в соответствии с требованиями ст. 26, 29 ЖК РФ получить разрешение на переустройство и/или перепланировку арендуемого помещения от органа местного самоуправления, осуществляющего согласование, и предоставить истцу разрешительные документы в течение 60 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда. В случае невыполнения обязанности по получению разрешительной документации в установленный срок обязать ответчика привести нежилое помещение в первоначальное состояние в соответствии с планом БТИ до незаконной перепланировки в течение 60 календарных дней с  даты истечения срока на предоставление истцу разрешительных документов.

3.         Обязать ответчика оплачивать пользование общим имуществом (включая фасад) многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, за период с 1 ноября 2022 года до момента окончания пользования общим имуществом (включая фасад) посредством компенсации истцу расходов на пользование общим имуществом (включая фасад). В случае невыполнения обязанности по компенсации расходов обязать ответчика привести общее имущество (фасад) в первоначальное состояние, а именно, демонтировать с фасада  МКД конструкции ответчика, за размещение которых взимается плата.

Ответчик направил 06.02.2204 отзыв на уточненное исковое заявление,  мотивировав свои возражения следующим. В рамках дела №А32-65108/2023 иск ООО «КИК» к АО «Тандер» о взыскании неосновательного обогащения в размере 327 750 руб. за пользование общим имуществом многоквартирного дома оставлен без удовлетворения в полном объёме. Тем самым, судом установлено, что АО «Тандер» не может нести расходы на пользование общим имуществом МКД, следовательно, отсутствуют основания для взыскания с АО «Тандер» требуемой истцом компенсации по настоящему делу. Законом не предусмотрена возможность согласования перепланировки/переустройства после ее проведения. И в соответствие с действующим законодательством именно у собственника помещения в многоквартирном доме есть исключительное право на изменение основных характеристик объекта недвижимости. Кроме того, на момент заключения договора аренды истец знал о проведении работ по перепланировке объекта, установке вентиляции и монтажа нового крыльца и не возражал против проведения данных видов работ. Стороны договора аренды №НвкФ/48836/18 от 19.08.2018 при заключении договора являлись равными сторонами сделки, являлись субъектами заключении договора аренды. Исходя из того, что получение разрешительной документации на проведение перепланировки объекта и внесение изменений в ЕГРН возможно только собственником помещения, то возложение на АО «Тандер» обязанностей, которые предполагают невозможность их исполнения, является злоупотреблением правом. Дополнительно ответчиком отмечено также то, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №6 по ул. Веры Соломиной в городе Новокузнецк Кемеровской области об определении этими собственниками порядка пользования общедомовым имуществом, установлении платы за пользование       общим имуществом многоквартирного дома и о предоставлении ООО «КИК» полномочий на передачу общего имущества в многоквартирном доме в пользование третьим лицам, с правом на заключение с ними соответствующих договоров аренды, не принималось.

Заседание проведено судом в отсутствие представителя 3-его лица (ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ)).

Представитель истца поддержал доводы, ранее изложенные в письменных пояснениях, ходатайство об уточнении предмета иска.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве, просил в удовлетворении иска отказать.

Судом принято изменение предмета иска, за исключением требований, изложенных в пунктах 2 и 3 просительной части ходатайства от 02.02.2024, согласно которым: в случае невыполнения обязанности по получению разрешительной документации в установленный срок обязать ответчика привести нежилое помещение в первоначальное состояние в соответствии с планом БТИ до незаконной перепланировки в течение 60 календарных дней с  даты истечения срока на предоставление истцу разрешительных документов; в случае невыполнения обязанности по компенсации расходов обязать ответчика привести общее имущество (фасад) в первоначальное состояние, а именно, демонтировать с фасада  МКД конструкции ответчика, за размещение которых взимается плата. Особенности рассмотрения указанных требований (приведение помещения в первоначальное состояние, включая демонтаж оборудования ответчика) свидетельствуют о том, что данные требования должны выступать предметом отдельного судебного разбирательства, проводимого, в том числе, с решением вопроса о проведении судебной экспертизы по установлению фактической возможности приведения помещения в первоначальное состояние.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), судом вынесен на обсуждение сторон вопрос о наличии (отсутствии) оснований для применения при рассмотрении настоящего спора положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

Между ООО «Прямые инвестиции» (Арендодатель) и АО «Тандер» (Арендатор) долгосрочный договор аренды недвижимого имущества №НвкФ/48836/18 от 19.09.2018 (далее – Договор), в соответствии сп.1.1. которого ответчику передан за плату во временное владение и пользование Объект – часть нежилого помещения, общей площадью 788 кв.м., кадастровый номер 42:30:0202001:129, расположенная на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>, общая площадь помещения – 1393,5 кв.м.

Договор заключен сроком до 30 сентября 2028 года (п.1.4.), прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.

Пунктом 1.3. Договора определено, что Объект будет использоваться Арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.

Пунктом 3.5. Договора предусмотрено, что Арендатор вправе производить в Объекте подготовительные работы для подготовки Объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности Арендатора. Стороны признают, что подготовительные работы по Договору должны включать любые строительные и отделочные работы в Объекте, которые необходимы для достижения качественного результата или которые прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно-техническими актами, а также все работы, необходимые для обеспечения качественной, безопасной, надежной и эффективной эксплуатации Объекта, исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, а также целей использования Объекта в соответствии с технологией торговой деятельности Арендатора. Арендодатель обязуется согласовать представленные Арендатором проектную и/или рабочую документацию, Укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (УСР) и смету либо предоставить мотивированные возражения. Арендодатель дает согласие на производство (согласовывает Арендатору) указанных выше работ, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри Объекта, установка дверей внутри Объекта, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, отделочных работ, необходимых Арендатору. Арендодатель обязуется согласовать представленный Арендатором сметный расчет либо предоставить мотивированные возражения в течение 7 рабочих дней с даты доставления сметного расчета Арендодателю. В случае отсутствия ответа и/или не предоставления мотивированных возражений в указанный срок - сметный расчет считается согласованным Арендодателем.

Согласно п.4.2.1 Договора Арендодатель имеет право осуществлять осмотр Объекта в целью проверки соблюдения условий Договора в рабочее время без нарушения нормального режима деятельности Арендатора.

Из п. 4.3.5. Договора следует, что Арендатор не вправе производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт Объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности Объекта, без письменного согласия Арендодателя и согласования с компетентными органами власти.

Арендатор обязан самостоятельно и за свой счет изготовить технический план Объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора (п. 4.3.7. Договора).

В силу п. 4.4.3. и п. 4.4.4. Договора Арендатор имеет право: самостоятельно определять виды и формы фасада, внутренней отделки и интерьера Объекта с предварительным согласованием органов местного самоуправления; своими силами и за свой счет установить в Объекте оборудование, которое ему необходимо для использования Объекта в целях, указанных в Договоре.

В соответствии с п. 4.4.12. Договора Арендатор использовать находящиеся в общем пользовании помещения Здания (места общего пользования) в соответствии с их целевым назначением. Плата за пользование местами общего пользования входит в постоянную часть арендной платы.

Также сторонами согласовано Приложение №3 к Договору (Проект внутренней перепланировки Объекта) и Приложение №4 к Договору (Укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (УСР)/Смета).

Управляющей компанией здания МКД по адресу: 

<

...>, в котором расположен выступающий предметом аренды по заключенному сторонами Договору Объект, является ООО «КИК».

Истцом в материалы дела представлен протокол собрания собственников МКД №1 от 08.11.2021, согласно которому собственниками помещений данного МКД 08 ноября 2021 года проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, одним из вопросов, рассмотренных на собрании собственников МКД, по которому принято положительное решение, выступал вопрос об установлении платы за пользование общим имуществом МКД в размере 500 руб. за 1 кв.м.

20 ноября 2021 года комиссией в количестве трех человек из числа собственников жилых помещений МКД было проведено обследование МКД и установлено, что на фасаде дома размещены вентиляционные трубы с первого по пятый этаж, холодильное оборудование (5 штук), которые принадлежат ООО «Прямые инвестиции», о чем составлен Акт осмотра от 20 ноября 2021 года (копия приложена истцом к исковому заявлению).

Согласно Акту осмотра от 20.11.2021 площадь используемого фасада дома составляет 40,39 кв.м., таким образом, сумма ежемесячных платежей составляет 500 руб.* 40,39 кв.м. = 20 195 рублей.

02 марта 2022 года ООО «Прямые инвестиции» получило претензию № 135 от ООО «КИК» о необходимости погасить задолженность за пользование общим имуществом многоквартирного дома по адресу: 

<

...> (копия приложена к исковому заявлению).

Неисполнение ООО «Прямые инвестиции» в добровольном порядке требований ООО «КИК», изложенных в претензии, послужило основанием для обращения ООО «КИК» в суд с требованием об оплате образовавшейся задолженности.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2022 года по делу №А56-68192/2022 удовлетворены требования ООО «КИК». Постановлением от 30.03.2023 Тринадцатый арбитражный апелляционный суд оставил апелляционную жалобу ООО «Прямые инвестиции» без удовлетворения. Постановлением от 14.07.2023 Арбитражный суд Северо-Западного округа оставил кассационную жалобу без удовлетворения.

В рамках рассмотренного дела №А56-68192/2022 по исполнительному листу в пользу ООО «КИК» с ООО «Прямые инвестиции» взысканы денежные средства в размере 237 600 рублей, из которых: 222 145,00 рублей долга за пользование общим имуществом многоквартирного дома (за размещенные на фасаде дома вентиляционные трубы с первого по пятый этаж, а также холодильное оборудование (5 штук)) за период с 01 декабря 2021 года по 31 октября 2022 года, расходы на оплату госпошлины в размере 5455 рублей и услуги представителя ООО «КИК» в размере 10000 рублей.

Кроме этого, в рамках дела №А40-136346/23 также удовлетворены требования ООО «КИК» к ООО «Прямые инвестиции» о взыскании за период с 01 ноября 2022 года по 01 июня 2023 года платы за пользование общим имуществом размере 141365,00, а также 5241,00 рублей госпошлины и услуги адвоката в размере 15 000,00 рублей. Постановлением от 13.11.2023 Девятого арбитражного апелляционного суда решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.09.2023 оставлено без изменения.

Ссылаясь на то, что все размещенные на общем имуществе МКД оборудование и конструкции, зафиксированные в Акте осмотра от 20.11.2021, конструктивно связаны с магазином «Магнит», и, соответственно, принадлежат АО «Тандер», что Договором №НвкФ/48836/18 от 19.09.2018 не предусмотрено размещение оборудования Арендатора на фасаде здания за счет Арендодателя; Арендатор самовольно произвел наружный монтаж вентиляционных труб с первого по пятый этаж, а также разместил холодильное оборудование (5 штук), произвел переустройство и /или перепланировки помещения, ООО «Прямые инвестиции» обратилось к АО «Тандер» с претензией исх. № 3 от 20.09.2023  с требованием компенсировать взысканные в пользу ООО «КИК» в рамках дел №А56-68192/2022 и №А40-136346/23 денежные средства.

Требование истца не удовлетворено, ответчик отказал в компенсации взысканных денежных средств, в связи с чем ООО «Прямые инвестиции» обратилось с настоящим иском в суд.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены различные способы защиты права, к числу которых относятся требования присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих прав или создающих угрозу его нарушения.

Из п. 1 ст. 393 ГК РФ следует, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Исчерпывающий перечень возможных убытков законодательством не установлен, что дает возможность квалифицировать ущерб как убытки по существенным признакам этого понятия, определенным в законе.

Применение гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков возможно при наличии условий, предусмотренных законом.

Как указано в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – Постановление № 7), лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения ему убытков, их размер, виновность и противоправность действий причинителя вреда, причинно-следственную связь между виновными противоправными действиями причинителя вреда и наступившими убытками. Для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность совокупности указанных фактов. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Таким образом, для удовлетворения заявленных им требований истец всегда должен согласно ч.1 ст.65 АПК РФ подтвердить факт нарушения своих прав со стороны ответчика, а также подтвердить возможность защиты этих нарушенных прав посредством применения заявленных способов защиты.

Исследовав и оценив в соответствии с ч.1 ст.71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу о недоказанности ООО «Прямые инвестиции» законности своих требований к АО «Тандер».

Отказывая в удовлетворении иска, суд мотивирует свои выводы следующим.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. По смыслу названных норм фасад многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в нем. В силу пунктов 2 и 4 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.

При этом в силу общего правила гражданского оборота пользование любым имуществом является платным.

Согласно ст. 210 ГК РФ, в первую очередь, именно собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Следовательно, именно ООО «Прямые инвестиции» как собственник нежилого помещения, кадастровый номер 42:30:0202001:129,  расположенного на 1 этаже МКД по адресу: 

<

...>, обязано нести бремя оплаты пользования частью общего имущества собственников данного МКД.

Между ООО «КИК» и АО «Тандер» отсутствует соглашение об оплате последним пользования общим имуществом дома.

И, напротив, стороны при заключении Договора аренды пунктом 4.4.12 прямо согласовали то, что плата за пользование местами общего пользования входит в постоянную часть арендной платы.

Изменение в установленном законом порядке данного условия сделки истцом не доказано, в связи с чем истец не вправе в одностороннем порядке изменять существо данного правоотношения.

Следовательно, все обстоятельства, связанные с взысканием с ООО «Прямые инвестиции» в рамках дел №А56-68192/2022 и №А40-136346/23 в пользу ООО «КИК» денежных средств в связи с неисполнением истцом как собственником своей предусмотренной законом обязанности по несению расходов по содержанию общего имущества всех собственников МКД, никоим образом не могут служить основанием для вывода о нарушении тем самым каких-либо прав истца ответчиком – АО «Тандер».

Толкование условий данного Договора (ст.431 ГК РФ), предусмотренных пунктами 3.5., 4.2.1., 4.3.5., 4.4.3. и п. 4.4.4., с учетом принципа добросовестного, разумного поведения всех участников гражданского оборота (ст.ст.1, 10 ГК РФ), по мнению суда, позволяет сделать вывод о том, что все  работы, которые фактически выполнены АО «Тандер» относительно Объекта, включая монтаж (установку) оборудования (вентиляционных труб с первого по пятый этаж, холодильного оборудования (кондиционеров)), а также перепланировка помещения, выполнялись с учетом предварительного уведомления ООО «Прямые инвестиции».

В материалах дела отсутствуют какие-либо претензии, письма, обращения истца к ответчику (до момента взыскания с истца в принудительно порядке в пользу управляющей организации денежных средств за пользование общим имуществом собственников МКД) с требованием прекратить ремонтные работы, отказ в согласовании направленной ему ответчиком проектной и/или рабочей документации, Укрупненного расчета стоимости ремонтных работ (УСР) и сметы. При этом, как уже отмечалось, условиями Договора истцу предоставлено право беспрепятственного осмотра Объекта для контроля использования его в соответствии с условиями Договора.

Сам факт согласования сторонами Приложения №3 к Договору (Проект внутренней перепланировки Объекта) и Приложения №4 к Договору (Укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (УСР)/Смета), а также отсутствие со стороны истца вышеуказанных возражений свидетельствует о том, что АО «Тандер» в спорных правоотношениях не нарушило прав и законных интересов истца.

В ходе рассмотрения настоящего спора довод ответчика о том, что как при размещении спорного оборудования на внешней стене МКД, так и при проведении работ по перепланировке помещения АО «Тандер» получило согласие ООО «Прямые инвестиции» при заключении Договора аренды №НвкФ/48832/18, нашел свое подтверждение, признан судом обоснованным.

В нарушение ч.1 ст.65 АПК РФ истец не доказал наличие причинно-следственной связи между несением расходов по оплате ООО «КИК» в рамках исполнения решения от 28.12.2022 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №А56-68192/2022 денежных средств в общей сумме 237 600,00 руб. и действиями АО «Тандер» как арендатора помещения по Договору (заключенному в установленном законом порядке, никем не измененному, недействительным не признанному) требования истца

Таким образом, установленные обстоятельства с учетом подлежащих применению норм материального права свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с АО «Тандер» 237 600,00 руб. убытков как компенсации этих средств, в принудительном порядке взысканных с ООО «Прямые инвестиции» как проигравшей стороны по делу №А56-68192/2022.

По аналогичным основаниям не подлежит удовлетворению требование истца об обязании ответчика оплачивать пользование общим имуществом (включая фасад) многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, за период с 1 ноября 2022 года до момента окончания пользования общим имуществом (включая фасад) посредством компенсации истцу расходов на пользование общим имуществом (включая фасад).

Не основано на нормах действующего законодательства также требование истца об обязании ответчика исполнить требования договора аренды недвижимого имущества №НвкФ/48836/18 от 19.09.2018 и в соответствии с требованиями ст. 26, 29 ЖК РФ получить разрешение на переустройство и/или перепланировку арендуемого помещения от органа местного самоуправления, осуществляющего согласование, и предоставить истцу разрешительные документы в течение 60 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда.

Действительно, в п. 4.3.5. Договора стороны предусмотрели условие о том, что Арендатор не вправе производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт Объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности Объекта, без письменного согласия Арендодателя и согласования с компетентными органами власти, судом отклоняется.

Однако, как уже отмечалось судом, все работы, связанные с переустройством Объекта для нужд  Арендатора, проводились последним с предварительным уведомлением Арендодателя, который не был лишен возможности осуществлять контроль за характером производимых изменений в отношении как принадлежащего ему имущества, так и общего имущества всех собственников МКД.

Кроме того, тот факт, что на фасаде МКД размещены вентиляционные трубы с первого по пятый этаж, холодильное оборудование (5 штук), о чем свидетельствует Акт осмотра от 20 ноября 2021 года, а также представленные истцом в материалы дела фотографии фасада МКД  по адресу: 

<

...>, не подтверждает, что данными работами по монтажу данного навесного оборудования затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности самого Объекта, как указано сторонами в названном выше пункте Договора.

Ссылка истца на п.4.3.7. Договора, согласно которому Арендатор обязан самостоятельно и за свой счет изготовить технический план Объекта, в случае если это необходимо для целей государственного кадастрового учета и государственной регистрации договора, судом отклонена как не имеющая значения для разрешения настоящего спора.

Также суд отмечает следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 данного кодекса (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Согласно части 1, пункту 9 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место.

При осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (пункт 4 части 2 статьи 15 Закона о регистрации).

Подпунктом 7 части 2 статьи 14 Закона о регистрации предусмотрено, что одним из документов, необходимым для осуществления кадастрового учета объекта недвижимого имущества, является технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Следовательно, как обоснованно отмечено ответчиком в отзыве на уточнённые исковые требования, законом не предусмотрена возможность согласования перепланировки/переустройства после ее проведения, и в соответствии с действующим законодательством именно у собственника помещения в многоквартирном доме есть исключительное право на изменение основных характеристик объекта недвижимости.

Согласно п. 2.6.1.1.2 и п. 2.6.1.1.3 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», утвержденного Постановлением Администрации города Новокузнецка от 14.08.2012 №120 в редакции Постановления Администрации города Новокузнецка от 03.08.2022 №161, одновременно с заявлением о согласования переустройства и (или) перепланировки собственник прилагает подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 ЖК РФ, и Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме.

В соответствие с частью 2 ст. 45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть созваны по инициативе любого из данных собственников.

 

 

Как указало АО «Тандер», ООО «Прямые инвестиции» не давало ему полномочий на внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), на обращение в суд с требованием о сохранении помещения в перепланированном состоянии, на обращение к уполномоченным органам местного самоуправления за разрешением на проведение перепланировки, а также на инициацию проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, истец не запрашивал у АО «Тандер» документы, необходимые для самостоятельного внесения изменений в ЕГРН и/или проведения работ по легализации проведенной перепланировки.

Нормами статей 309 - 310, 450 - 450.1 ГК РФ фактически установлены принципы предсказуемости поведения участников гражданского оборота и правовой определенности, т.е. оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе в получении необходимой информации (п.1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из приведенных выше принципов правило эстоппель в первую очередь определяется и детерминируется принципом добросовестности. Примером отклонения от предъявляемого стандарта поведения можно считать противоречивое, непоследовательное поведение. Среднестатистический заботливый и осмотрительный участник гражданского оборота не изменит свою первоначальную позицию, зная, что на нее разумно положилась другая сторона.

Одним из проявлений принципа эстоппель является положение п. 5 ст. 166 ГК РФ, которое устанавливает, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Суд соглашается с доводами ответчика о наличии в поведении истца применительно к спорным правоотношениям (действия истца направлены непосредственно на понуждение АО «Тандер» принять на себя дополнительно, минуя условие пункта 4.4.12. Договора, расходы по возмещению истцу платы за пользование общим имуществом собственников МКД) именно такого противоречивого, непоследовательного  поведения.

Требование об обязании ответчика оплачивать пользование общим имуществом (включая фасад) многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, за период с 1 ноября 2022 года до момента окончания пользования общим имуществом (включая фасад) посредством компенсации истцу расходов на пользование общим имуществом (включая фасад), с учетом установленных обстоятельств спора не подлежит удовлетворению.

В целом суд отмечает, что, несмотря на неоднократные предложения обосновать дополнительно, при необходимости изменить исковые требования,  истец в судебном разбирательстве дал пояснения о желании в настоящем споре именно таким образом попытаться обязать АО «Тандер» нести бремя расходов по оплате ООО «КИК» средств в возмещение пользования общим имуществом собственников помещений МКД.

Истец не лишен возможности в установленном законом порядке защитить свои интересы, либо обратившись с требованием к АО «Тандер» о внесении изменений в Договора, либо  отказавшись от Договора, при наличии на то оснований.

Довод истца о том, что Договор аренды заключен с ответчиком до момента принятия собственниками помещений МКД решения об оплате пользования общим имуществом, никоим образом не свидетельствует о правомерности избранных истцом способов защиты своих прав посредством заявления настоящих требований.

Суд также отмечает, что и указанные в просительной части настоящего искового заявления (с учетом уточнения от 02.02.2024) требования об обязании ответчика: привести нежилое помещение в первоначальное состояние в соответствии с планом БТИ до незаконной перепланировки в течение 60 календарных дней с  даты истечения срока на предоставление истцу разрешительных документов; привести общее имущество (фасад) в первоначальное состояние, а именно, демонтировать с фасада  МКД конструкции ответчика, за размещение которых взимается плата, должны выступать предметом отдельного судебного разбирательства с особенностями рассмотрения, касающимися споров, связанных с самовольным строительством.

С учетом вышеизложенного иск не подлежит удовлетворению.

Судебные расходы относятся на истца (ч.1 ст.110 АПК РФ).

При обращении с иском истцом уплачена в бюджет госпошлина в сумме 7752 руб. и в сумме 6000 руб. согласно платежным поручениям № 218 от 12.10.2023, № 2224 от 24.10.2023.

В дальнейшем в ходе судебного разбирательства удовлетворено ходатайство истца о зачете государственной пошлины в размере 6000 руб., уплаченной ООО «Прямые инвестиции» согласно платежному поручению № 249 от 04.12.2023 (на сумму 8682 руб.), в счет подлежащей уплате государственной пошлины по рассматриваемому иску.

Таким образом, излишне перечисленная истцом госпошлина в сумме 2682 руб. возвращается ему из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Судебные расходы по делу отнести на истца.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Прямые Инвестиции»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета 2682 руб. государственной пошлины, излишне перечисленной согласно платежному поручению № 249 от 04.12.2023.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                                  Е.В. Дубешко