АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

05 февраля 2019 года

Дело № А33-33291/2017

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 30 января 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 05 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Нечаевой И.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый клуб» (ИНН 7813501616, ОГРН 1117847188711), г. Санкт-Петербург,

к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Красноярск,

о признании прекращенным договора.

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- акционерное общество «Коммерц Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Санкт-Петербург, 

- общество с ограниченной ответственностью «Лира» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Санкт-Петербург,

в присутствии:

от ответчика: ФИО1, представителя по доверенности от 26.04.2017, 

в отсутствие истца, третьих лиц,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2, 

установил:

акционерное общество «Управляющая компания «Финансовый клуб» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» (далее – ответчик) о признании прекращенным краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС, заключенного между ООО «Коммерц Строй» (правопреемник АО «УК «Финансовый клуб») и ООО «Квартал».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 22.12.2017 возбуждено производство по делу.

Определением от 02.02.2018 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А33-16294/2017.

Определением от 19.12.2018, в связи с вступлением в законную силу решения Арбитражного суда Красноярского края от 10.07.2018 по делу № А33-16294/2017, в соответствии со статьей 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд возобновил производство по делу № А33-33291/2017.

Определением от 19.12.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: акционерное общество «Коммерц Строй», общество с ограниченной ответственностью «Лира». 

Истец надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания путем размещения судебных актов в сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края по адресу http://krasnoyarsk.arbitr.ru (портал Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http://rad.arbitr.ru/grad/), о чем свидетельствует имеющаяся в материалах дела расписка. Явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечил.

Третьи лица в судебное заседание не явились, заказные письма с копией определения, направленные по известным суду адресам третьих лиц, возвращены органом связи с отметками «за истечением срока хранения». В силу статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица считаются надлежащим образом уведомленными. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие истца и третьих лиц.

Представитель ответчика исковые требования не признал согласно доводам, указанным в отзыве на исковое заявление.

Представитель ответчика пояснил, что не поддерживает ранее заявленное ходатайство об оставлении иска без рассмотрения, в связи с чем суд не рассматривает данное ходатайство. 

Суд исследовал письменные материалы.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в отзыве на исковое заявление указал следующее:

- договор от 16.03.2012 № К-02/12-КС заключен на определенный срок – 11 месяцев и в силу пункта 2.4.2. договора автоматически пролонгировался (перезаключался); краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС заключен на определенный срок и не мог быть прекращен как договор, заключенный на неопределенный срок в порядке абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации; 

- 17.01.2017 в адрес ответчика от истца поступило уведомление от 12.01.2017 № 3 о переходе к последнему права собственности на помещения, находящиеся в аренде у общества с ограниченной ответственностью «Квартал»; в уведомлении со ссылкой на статью 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» указано на необходимость исполнения обязательств по краткосрочному договору аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС перед истцом, указаны реквизиты для перевода денежных средств; ответчик, с момента получения указанного уведомления, исправно выполнял все свои обязательства по договору аренды, в том числе своевременно оплачивал арендную плату; помещения обществом с ограниченной ответственностью «Квартал» в адрес акционерного общества «Управляющая компания «Финансовый клуб» по акту приема-передачи из аренды не передавались; 

- заявление о прекращении договора от 07.02.2017 не было получено ответчиком; 

- довод истца об отсутствии согласия кредиторов на заключение краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС не состоятелен, в законодательстве отсутствует конкретная норма права, предписывающая получение согласия кредиторов на заключение договора аренды в отношении имущества должника; договор конкурсным управляющим не заключался; договор заключен 16.03.2012, до принятия решения о признании должника (общества с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй») банкротом и об открытии конкурсного производства (18.02.2014);

- договором не предусмотрено подписание дополнительных соглашений в случае его пролонгации; конкурсный управляющий только исполнял условия договора; средства, получаемые по договору, направлял в конкурсную массу для удовлетворения требований кредиторов; в период конкурсного производства и до момента продажи имущества договор никем не оспорен; комитет кредиторов предложений по его расторжению не выдвигал; действия конкурсного управляющего в части исполнения договора ни залоговым кредитором, ни кредиторами не оспаривались; доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и охраняемых законом интересов кредиторов, в материалы деле не представлено;

- правовая оценка условиям договора аренды относительно срока его действия дана Арбитражным судом Красноярского края в решении от 10.07.2018 и постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.10.2018 по делу № А33-16294/2017, в котором установлено, что договор от 16.03.2012 № К-02/12-КС действовал до 30.09.2017; 

- довод истца о том, что права ответчика прекратились после заключения договора купли-продажи от 10.05.2016 № 03/2016 (приобретение АО «УК «Финансовый Клуб» имущества на торгах) в силу статьи 40 ФЗ «Об ипотеке» несостоятелен; ранее, чем возникли спорные правоотношения, в отношении имущества переданного по договору аренды был заключен договор ипотеки 15.11.2007 общество с ограниченной ответственностью «Торговый «Центр Свободный» общество с ограниченной ответственностью «Торговый «Центр Свободный» переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй») и С.Р.Р. Б.В. (C.R.R. B.V), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель); согласно пункту 5.4. которого залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя совершать (в результате совершения как намеренных, так и не преднамеренных действий) сделки, направленные на: заключение договоров субаренды или предоставления прав пользования в отношении любой части предмета ипотеки; продажу, передачу, уступку или отчуждение в отношении предмета ипотеки (или его части) в пользу третьих лиц; или прекращение фактического владения предметом ипотеки, за исключением заключения договоров аренды объектов или их какой-либо части, о чем залогодатель в течение 15 дней с момента подписания соответствующего договора аренды обязуется уведомить залогодержателя; с учетом данного условия между залогодателем обществом с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй» и обществом с ограниченной ответственностью «Квартал» (арендатор) в отношении заложенных помещений заключен краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС;

- истец в настоящее время не является стороной краткосрочного договора от 16.03.2012 № К-02/12-КС; с 13.07.2017 собственником имущества, переданного обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» по договору от 16.03.2012 № К-02/12-КС является общество с ограниченной ответственностью «Лира»; согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, права арендодателя перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Лира», которое является стороной вышеуказанного договора аренды с 13.07.2017, поэтому такой способ защиты как требование о признании прекращенным названного договора ему недоступен; 

- истец, являясь стороной договора от 16.03.2012 № К-02/12-КС с требованием о прекращении договора, не обращался. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

15.11.2007 между обществом с ограниченной ответственностью «Торговый «Центр Свободный» (залогодатель, 22.04.2010 общество с ограниченной ответственностью «Торговый «Центр Свободный» переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй») и С.Р.Р. Б.В. (C.R.R. B.V), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель), подписан договор ипотеки (далее – договор ипотеки), который заключен в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательств ОАО «РТМ» (заемщика) по договору займа от 15.11.2007 о предоставлении ОАО «РТМ» займа в сумме 55 000 000 долларов США. По договору ипотеки в залог переданы, в том числе, следующие объекты: 

- нежилое помещение № 1, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, общей площадью 926,80 кв.м., кадастровый номер 24:50:01243:00:15023/22.4:1, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «Свободный» на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15.05.2016 серия 24 ЕЗ № 182349;

- нежилое помещение № 13, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, общей площадью 759,60 кв.м., кадастровый номер 24:50:01243:00:15023/22.4:13, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «Свободный» на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15.05.2016 серия 24 ЕЗ № 182416;

- нежилое помещение № 14, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, общей площадью 288,30 кв.м., кадастровый номер 24:50:01243:00:15023/22.4:14, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «Свободный» на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15.05.2016 серия 24 ЕЗ № 182417;

- нежилое помещение № 31, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, общей площадью 2 293,30 кв.м., кадастровый номер 24:50:01243:00:15023/22.4:31, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «Свободный» на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15.05.2016 серия 24 ЕЗ № 182347;

- нежилое помещение № 32, расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, общей площадью 1 385,10 кв.м., кадастровый номер 24:50:01243:00:15023/22.4:32, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Центр «Свободный» на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 15.05.2016 серия 24 ЕЗ № 182419.

Согласно пункту 5.4. договора ипотеки, залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя совершать (в результате совершение как намеренных, так и не преднамеренных действий) сделки, направленные на: заключение договоров субаренды или предоставления прав пользования в отношении любой части предмета ипотеки; продажу, передачу, уступку или отчуждение в отношении предмета ипотеки (или его части) в пользу третьих лиц; или прекращение фактического владения предметом ипотеки, за исключением заключения договоров аренды объектов или их какой-либо части, о чем залогодатель в течение 15 дней с момента подписания соответствующего договора аренды обязуется уведомить залогодержателя. 

Между обществом с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Квартал» (арендатор) подписан краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС (далее – договор аренды), по условиям которого в дату подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель передает, а арендатор принимает помещение во временное пользование на срок аренды и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора (пункт 2.1.1. договора).

Площадь помещения согласована сторонами в пункте 4 приложения № 1 к договору (пункт 2.2.1. договора аренды).

Договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи и действует в течение срока аренды, согласованного сторонами в пункте 5 приложения № 1 к договору (пункт 2.4.1. договора аренды). 

Срок действия договора истекает в момент окончания срока аренды. В случае если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2. договора аренды). 

По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение оговора аренды на новый срок (пункт 2.4.3. договора аренды).

Пунктом 4.2.1. договора аренды предусмотрено право арендатора без предварительного письменного согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду на условиях, и по своему усмотрению.

В приложении № 1 к договору аренды стороны согласовали следующие коммерческие условия аренды: 

- предмет аренды: здание, расположенное по адресу: 

<

...>, состоящее из помещений: 

нежилое помещение № 1 (комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45), расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, общей площадью 926,80 кв.м., кадастровый номер 24:50:01243:00:15023/22.4:1;

нежилое помещение № 13 (комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6), расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, общей площадью 759,60 кв.м., кадастровый номер 24:50:01243:00:15023/22.4:13;

нежилое помещение № 14 (комнаты №№ 1, 2, 3), расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, общей площадью 288,30 кв.м., кадастровый номер 24:50:01243:00:15023/22.4:14;

нежилое помещение № 31 (комнаты №№ 21, 9, 10, 29, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 8, 20), расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, общей площадью 2 293,30 кв.м., кадастровый номер 24:50:01243:00:15023/22.4:31;

нежилое помещение № 32 (комнаты №№ 1, 2, 3, 16, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28), расположенное по адресу: Россия, 

<

...>, общей площадью 1 385,10 кв.м., кадастровый номер 24:50:01243:00:15023/22.4:32.

- срок аренды устанавливается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения по 28.02.2013 (включительно);

- постоянная составляющая арендной платы – 1 511 623 руб. 25 коп. в месяц без НДС.

В приложениях № 2, 3 к договору аренды стороны согласовали поэтажный план помещений, передаваемых в аренду и экспликацию. 

Актом приема-передачи от 16.03.2012 (приложение № 5) арендодатель передал, а арендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

01.04.2012 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору, согласно которому стороны в период с 01.04.2012 по 30.04.2012 договорились уменьшить арендуемую площадь по договору на 148,22 кв.м., уменьшили размер постоянной составляющей арендной платы. По акту сдачи-приемки помещения от 31.03.2012, арендатор передал, а арендодатель принял помещение в комнатах №№ 26, 28 в помещении № 32 на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>. стр. 4, площадь 148,22 кв.м.

Дополнительным соглашением от 30.04.2012 № 2 к договору стороны договорились с 01.05.2012 увеличить арендуемую площадь по договору. По акту приема-передачи от 01.05.2012, арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование помещение в комнатах №№ 26,28 помещении № 32 на 1-ом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>. стр. 4, площадь 148,22 кв.м.

Дополнительным соглашением от 15.02.2013 № 3 к договору стороны договорились увеличить арендуемую площадь по договору на 19 кв.м., внесли изменения в пункт 4 Приложения № 1 Коммерческие условия аренды, между сторонами подписан акт приема-передачи помещения.

В дополнительном соглашении от 28.02.2013 № 4 к договору стороны договорились с 01.03.2013 уменьшить арендуемую площадь на 9,13 кв.м., внесли изменения в пункт 4 Приложения № 1 Коммерческие условия аренды, 28.02.2013 между сторонами подписан акт сдачи-приемки помещения.

В дополнительном соглашении от 31.12.2014 к договору стороны договорились с 01.01.2015 уменьшить арендуемую площадь по договору на 926,80 кв.м, включающую в себя комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 в помещении № 1 подвал здания в 

<

...>; 31.12.2014 между сторонами подписан акт сдачи-приемки помещения.

В дополнительном соглашении от 01.10.2016 к договору стороны договорились с 01.10.2016 увеличить арендуемую площадь по договору на 1 283,60 кв.м., включающую в себя: комнату № 14 в помещении № 31 и комнаты №№ 4, 17 в помещении № 32. 01.10.2016 между сторонами подписан акт сдачи-приемки помещения. 

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.12.2016, согласно которым за обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Финансовый клуб» с 07.12.2016 зарегистрировано право собственности на помещения №№ 13, 14, 31 в здании по адресу: 

<

...> зд. 1, стр. 4 и с 08.12.2016 на помещение № 32 по адресу: 

<

...> зд. 1, стр. 4. 

Письмом от 12.01.2017, полученным истцом 17.01.2017 вх. № 187, истец сообщил о переходе к нему прав собственника арендуемых ответчиком нежилых помещений и необходимости перечисления арендной платы по новым реквизитам.

В заявлении от 06.02.2017 истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок от 16.03.2012 № К-02/12-КС, по истечении трех месяцев с момента получения заявления. Заявление направлено ответчику 05.02.2017, согласно описи вложения в ценное письмо. 

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 25.09.2017, в соответствии с которыми с 12.07.2017 собственником помещений №№ 13, 14, 31 является общество с ограниченной ответственностью «Лира». 

Истец, ссылаясь на то, что право общества с ограниченной ответственностью «Квартал» по пользованию спорным недвижимым имуществом прекратилось, обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим исковым заявлением. 

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок.

Статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу положений статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

15.11.2007 между обществом с ограниченной ответственностью «Торговый «Центр Свободный» (залогодатель, 22.04.2010 общество с ограниченной ответственностью «Торговый «Центр Свободный» переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй») и С.Р.Р. Б.В. (C.R.R. B.V), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель), подписан договор ипотеки (далее – договор ипотеки), который заключен в обеспечение надлежащего и своевременного исполнения обязательств ОАО «РТМ» (заемщика) по договору займа от 15.11.2007 о предоставлении ОАО «РТМ» займа в сумме 55 000 000 долларов США.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 по делу № А33-3766/2010 исковые требования «C.R.R. B.V.» к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй» удовлетворены, суд обратил взыскание на заложенное имущество в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации, в удовлетворении исковых требований к ОАО «РТМ» отказал. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 изменено в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества в рублях Российской Федерации в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день продажи недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 решение Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2010 по делу № А33-3766/2010 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 по тому же делу оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2014 по делу № А56-27712/2011 общество с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

В соответствии с абзацем 6 пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), продажа заложенного имущества влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

На основании статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок продажи имущества должника, установлен статьей 139 Закона о банкротстве, положения которой предусматривают реализацию имущества путем проведения торгов.

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункту 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном указанным Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из материалов дела, истец полагает, что на основании договора купли-продажи от 10.05.2016 № 03/2016 произошел переход права собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС, к акционерному обществу «Управляющая компания «Финансовый клуб», в связи с чем к указанному лицу перешли права и обязанности арендодателя в рамках договора аренды. 

Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания договора ипотеки и краткосрочного договора аренды) устанавливает, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Статья 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предусматривает, что залогодатель вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено федеральным законом, сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

На основании пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Следовательно, если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды, поскольку последнее отпадает.

Если же аренда возникла раньше ипотеки или с согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества оно переходит к приобретателю, будучи обремененным правом аренды, которое учитывается при определении его рыночной стоимости.

Оценив в совокупности условия договора ипотеки по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание значение и порядок написания терминов в договоре (с прописной, со строчной буквы), суд приходит к выводу, что залогодержатель дал согласие залогодателю на заключение договоров аренды.

Данный вывод содержится также в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 по делу № А33-3766/2010 с участием закрытого общества с ограниченной ответственностью С.Р.Р. Б.В. (C.R.R. B.V) (залогодержатель, кредитор) и общества с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй» (ранее общество с ограниченной ответственностью «Торговый «Центр Свободный», залогодатель, должник), где буквально указано: «Из содержания пункта 5.4 договора ипотеки от 15.11.2007 следует, что залогодержатель дал согласие залогодателю на заключение договоров аренды. При наличии согласия залогодержателя на заключения договоров аренды права арендаторов ввиду обращения взыскания на заложенное имущество прекращению не подлежат…».

Учитывая изложенное, при продаже обществом с ограниченной ответственностью «Коммерц Строй» имущества акционерному обществу «Управляющая компания «Финансовый клуб», к последнему имущество перешло, обремененное правом аренды общества с ограниченной ответственностью «Квартал».

Согласно абзацу 5 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII данного Закона. Вопросы заключения договоров, связанных с передачей имущества должника в аренду третьим лицам в пользование, а также их расторжение отнесены к компетенции собрания кредиторов.

Таким образом, владея на законном основании указанными выше помещениями, ответчик заключил договоры субаренды недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В письме от 12.01.2017 истец сообщил о переходе к нему прав собственника арендуемых истцом нежилых помещений и необходимости перечисления арендной платы по новым реквизитам.

Заключенный краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС является договором аренды, отношения сторон по которому регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи и действует в течение срока аренды, согласованного сторонами в пункте 5 приложения N 1 к договору (пункт 2.4.1. договора аренды). 

В случае, если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2. договора аренды). По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение оговора аренды на новый срок (пункт 2.4.3. договора аренды).

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив условия пункта 2.4.2. договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что в соответствии с условиями договора продление договора осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. По окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. При этом в договоре отсутствует оговорка об однократности действия данного условия договора, следовательно, по прошествии 11 месяцев, договор перезаключался автоматически на последующие 11 месяцев, при этом в новом договоре также содержалось условие о возможности последующего перезаключения договора на последующие 11 месяцев.

Таким образом, учитывая отсутствие в договоре прямого указания на однократность возобновления договорных отношений на одиннадцатимесячный срок, суд приходит к выводу, что установленный в договоре срок, равный 11 месяцам, подлежит применению в отношении каждого нового (возобновленного) договора аренды.

В этой связи подлежат отклонению доводы о том, что договор аренды после истечения первого 11 месячного срока его действия стал являться договором, заключенным на неопределенный срок.

Аналогичный вывод содержится во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Красноярского края от 10.07.2018 по делу № А33-16294/2017. 

Истец направил в адрес ответчика заявление от 06.02.2017 о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок от 16.03.2012 № К-02/12-КС, по истечении трех месяцев с момента получения заявления на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявление направлено ответчику 05.02.2017, согласно описи вложения в ценное письмо. Почтовое отправление вернулось отправителю с отметкой «истек срок хранения».

Частью 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1. Гражданского кодекса Российской Федерации), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Согласно положениям статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В данном случае риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234, почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение 30 дней со дня поступления почтового отправления в объект почтовой связи. При неявке адресата за почтовым отправлением и почтовым переводом в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.

По истечении установленного срока хранения, не полученные адресатами (их уполномоченными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем.

На возвращенном почтовом отправлении отсутствуют две отметки ответственного работника органа почтовой связи о датах оставления адресату извещений о поступлении для него заказной корреспонденции.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ответчику было известно о намерении истца прекратить арендные отношения.

По мнению суда, ответчику о намерении истца не продлять арендные отношения стало известно в мае 2017 года, после действий арендодателя, направленных на освобождение помещений от имущества арендаторов и субарендаторов. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец выразил свою волю на прекращение арендных отношений с ответчиком, при этом арендодатель полагал, что договор являлся продленным на неопределенный срок. 

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в установленных в статье случаях, при этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Условия договора аренды не содержат право арендодателя на односторонний отказ от договора.

Учитывая, что договор является срочным, продлевался каждый раз на 11 месяцев, суд приходит к выводу, что при наличии возражений арендодателя на дальнейшее продление срока договора, договор прекратил свое действие 30.09.2017. Доказательств расторжения договора в установленном законом порядке ранее указанной даты, в материалы дела не представлено.

Суд учитывает, что в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом формулировка части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации «в котором участвуют те же лица» не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе. Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 10.07.2018 по делу № А33-16294/2018 установлено, что краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС прекращен 30.09.2017. 

Таким образом, принимая во внимание изложенные обстоятельства, установления факта прекращения действия краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС – 30.09.2017, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца о признании прекращенным краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 № К-02/12-КС с 15.05.2017.

Иные доводы истца отклоняются судом по изложенным обстоятельствам. 

В соответствии с частями 1-5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что требование истца не подлежат удовлетворению, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении иска.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подается через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

И.С. Нечаева