АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-2698/2020

г. Краснодар

11 января 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2023  года

Полный текст постановления изготовлен 11 января 2023 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И. судей Артамкиной Е.В. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 28.10.2022) и ФИО3 (доверенность от 20.06.2020), в отсутствие истца – администрации муниципального образования «Тахтамукайский район», третьих лиц: администрации муниципального образования «Старобжегокайское сельское поселение», общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест», общества с ограниченной ответственностью «Девелопмент-Логистик», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2022 по делу № А01-2698/2020, установил следующее. 

Администрация муниципального образования «Тахтамукайский район» (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель), в котором просила признать самовольными постройками и обязать предпринимателя в течение десяти дней с момента вступления судебного акта в законную силу осуществить своими силами и за свой счет снос двух объектов капитального строительства, расположенных по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2, в границах земельного участка с кадастровым номером 01:05:0000000:9466. 

Предприниматель обратился со встречным иском к администрации, в котором просил признать отсутствующим право собственности на нежилое здание общей площадью 23 973 кв. м (далее – офисно-складское помещение, склад) с кадастровым номером 01:05:0000000:1394, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, с видом разрешенного использования «объект складского назначения различного профиля», расположенное по адресу: Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2; признать право собственности на нежилое здание общей площадью 23 917,33 кв. м (офисно-складское помещение), а также на нежилое здание общей площадью 7,7 кв. м (далее – трансформаторная подстанция), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, с видом разрешенного использования «объект складского назначения различного профиля», расположенные по адресу: Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Девелопмент-Логистик», ООО «Строй-инвест» и администрация муниципального образования «Старобжегокайское сельское поселение». 

Решением от 08.04.2021 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано в полном объеме. 

Постановлением апелляционного суда от 01.08.2022 решение от 08.04.2021 отменено в части; на предпринимателя возложена обязанность в течение шести месяцев с момента вступления постановления в законную силу осуществить своими силами и за свой счет снос объекта самовольного строительства – нежилого здания, поименованного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) как объект незавершенного строительства (недостроенное офисно-складское помещение) общей площадью 23 973 кв. м (литера Б), с кадастровым номером 01:05:0000000:1394, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2. Постановление суда апелляционной инстанции является основанием для погашения (аннулирования) в ЕГРН записи № 01:05:0000000:1394-01/030/2018-8 от 29.11.2018 о регистрации права собственности ФИО1, а также основанием для снятия с государственного кадастрового учета в качестве объекта недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства (недостроенного офисно-складского помещения) общей площадью 23 973 кв. м (литера Б), с кадастровым номером 01:05:0000000:1394, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2. В удовлетворении остальной части первоначального иска и в полном объеме встречного иска отказано. 

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение суда, ссылаясь на несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального права. 

В судебном заседании представители предпринимателя повторили доводы жалобы. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 16.06.2020 администрация обследовала земельный участок, имеющий кадастровый номер 01:05:2900013:9466, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2, и установила, что на указанном участке возведены два объекта незавершенного строительства с кадастровыми номерами 01:05:0000000:1394 и 01:05:0000000:713. 

Объект с кадастровым номером 01:05:0000000:1394 имеет бетонный фундамент и металлический каркас с крышей из профнастила. Начаты работы по возведению боковых стен. Размеры строящегося объекта ориентировочно 272 х 87 м, предполагаемая площадь застройки составляет около 23 590 кв. м. Объект обладает признаками капитального строительства, имеет основание в виде фундаментной бетонной плиты. Наружные ограждающие конструкции представляют собой ряды колонн, соединенных в верхней части по периметру и периферии подкосами и балками. 

Объект с кадастровым номером 01:05:0000000:713 представляет собой трансформаторную подстанцию общей площадью 7,7 кв. м. 

Ссылаясь на то, что разрешение на строительство объектов недвижимости администрацией не выдавалось, проектная документация не разрабатывалась, технические условия и согласования также не выдавались, в связи с чем спорные объекты являются самовольными постройками, администрация обратилась в суд с иском о сносе этих строений в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). 

Предприниматель заявил следующие встречные требования: 

– признать отсутствующим право собственности на нежилое здание общей площадью 23 973 кв. м (офисно-складское помещение) с кадастровым номером 01:05:0000000:1394, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, с видом разрешенного использования «объект складского назначения различного профиля», находящееся по адресу: Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2; 

– признать право собственности на склад и трансформаторную подстанцию, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, с видом разрешенного использования «объект складского назначения различного профиля», находящиеся по адресу: Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2. 

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что 03.04.2009 ООО «Строй-Инвест» возведены нежилое здание общей площадью 23 973 кв. м (офисно-складское помещение) с кадастровым номером: 01:05:0000000:1394 и нежилое здание общей площадью 7,7 кв. м (трансформаторная подстанция) с кадастровым номером: 01:05:0000000:713, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, с видом разрешенного использования «объекты складского назначения различного профиля» по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2. 

Указанные здания возведены ООО «Строй-Инвест» на основании разрешений на строительство от 29.11.2007 № 5 и от 22.07.2008 № 172; право собственности ООО «Строй-Инвест» на это имущество зарегистрировано в ЕГРН в 2009 году.

В дальнейшем объекты проданы предпринимателю на основании договора купли-продажи от 08.12.2017; данный факт подтвержден регистрационными записями от 29.11.2018 № 01:05:0000000:1394-01/030/2018-8 и 01:05:0000000:713-01/030/2018-6. 

По состоянию на 03.04.2009 степень готовности нежилого здания общей площадью 23 973 кв. м (офисно-складское помещение) с кадастровым номером 01:05:0000000:1394 по сведениям ЕГРН составляла 58%; данный факт подтвержден свидетельством о государственной регистрации права от 03.04.2009 серии 01-АА-214422, а нежилого здания общей площадью 7,7 кв. м (трансформаторная подстанция) с кадастровым номером 01:05:0000000:713 – 95%; данный факт подтвержден свидетельством о государственной регистрации права от 03.04.2009 серии 01-АА-214424 (т. 2, л. д. 85 – 86). 

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса определено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

На необходимость устанавливать названные обстоятельства при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении указано в пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

Суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу, в результате которой установлено, что офисно-складское здание является объектом капитального строительства. Трансформаторная подстанция также относится к объектам капитального строительства, так как объект является строением, имеет прочную связь с землей (фундамент) и конструктивные характеристики не позволяют осуществить перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба его назначению. Спорные объекты соответствуют требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки и не создают угрозу жизни и здоровья граждан. Определить состояние исследуемых зданий, существовавшее на момент заключения договора купли-продажи от 08.12.2017, не представляется возможным. Следовательно, ответить на вопрос о приведении зданий в состояние, существовавшее на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.12.2017, технически не представляется возможным.

Суд апелляционной инстанции указал, что на момент приобретения предпринимателем офисно-складского здания  в собственность на основании договора купли-продажи от 08.12.2017 оно было поставлено на кадастровый учет, в ЕГРН  внесены сведения о проценте готовности – 58% (свидетельство о государственной регистрации права серии 01-АА-214422 от 03.04.2009). Однако при проведении первичной судебной экспертизы экспертом не исследована проектная документация, на основании которой выданы разрешения на строительство, ООО «Строй-Инвест» начато строительство объекта; судом первой инстанции не поставлен перед экспертом вопрос о соответствии незавершенного строительством офисно-складского помещения, приобретенного предпринимателем на основании договора купли-продажи, изначально разработанной проектной документации. 

Полагая, что для правильного рассмотрения спора необходимо исследовать вопрос о соответствии возведенного ООО «Строй-Инвест» до 03.04.2009 офисно-складского строения со степенью готовности 58% требованиям проектной документации, разработанной для целей получения разрешений на строительство от 29.11.2007 № 5 и  от 22.07.2008 № 172, а также действовавшим на период строительства требованиям пожарной безопасности, обязательным требованиям СНиП, СанПИН, иных норм и правил, суд апелляционной инстанции назначил проведение повторной экспертизы.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 05.04.2022 № 2022-66 строительно-технические конструкции нежилого здания (офисно-складское) с кадастровым номером 01:05:0000000:1394, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2, которые составляли 58% готовности строительного объема здания и были возведены до 03.04.2009, соответствуют требованиям проектной документации, разработанной для целей получения разрешений на строительство от 29.11.2007 № 5 и от 22.07.2008 № 172, а также требованиям нормативной документации, действующей на период строительства. При этом отсутствует техническая возможность выполнения демонтажных работ в отношении тех работ, которые были проведены предпринимателем с 08.12.2017 по настоящее время, то есть с сохранением строительно-технических конструкций нежилого здания, которые составляли 58% готовности строительного объема здания и были возведены до 03.04.2009. Поэтому установить, будет ли спорный объект после проведения демонтажных работ соответствовать обязательным требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки не представляется возможным. 

На момент проведения экспертизы объект в существующем виде соответствует требованиям проектной документации, разработанной ООО «Архитектурная группа “Ганч”» по заданию предпринимателя, и обязательным требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки.

Судом апелляционной инстанции экспертное заключение оценено и признано достаточно ясным и полным, не содержащим противоречий, не вызывающим сомнений относительно его достоверности.

Оценив доказательства, суд апелляционной инстанции удовлетворил первоначальный иск в части сноса офисно-складского здания и отказал в удовлетворении встречного иска о признании права собственности, признав, что склад является самовольным объектом по признаку отсутствия у предпринимателя (его правопредшественника) прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:0000000:9466, так как договор аренды земельного участка от 19.06.2017 № 32, дополнительное соглашение к данному договору от 29.09.2017 № 53 и договор от 08.12.2017 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка о 19.06.2017 № 32 являются ничтожными сделками в силу статей 166 и 168 Гражданского кодекса (заключены без проведения торгов, с неправомерным изменением вида разрешенного использования). Кроме того, склад является самовольным строением и по признаку возведения его в отсутствие необходимых разрешений, поскольку предпринимателем не представлены доказательства продления срока действия разрешений на строительство либо получения новых разрешений в отношении приобретенных им объектов.

Между тем суды не учли следующего.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что склад является самовольным объектом по признаку отсутствия у предпринимателя (его правопредшественника) прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:0000000:9466.

При этом суд установил, что изначально земельный участок площадью 350 000 кв. м с кадастровым номером 01:05:2900013:0269 был предоставлен ООО «Строй-Инвест» администрацией на основании договора аренды земельного участка от 28.08.2006 № 4 сроком до 28.07.2055 в целях ведения сельскохозяйственной деятельности (пункт 1.1 договора). 

В градостроительном плане земельного участка РА 01:05:19:08:16, утвержденном главой администрации МО «Старобжегокайское сельское поселение» 03.03.2008, в качестве разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:0269  указано «строительство офисно-складского комплекса». 

Земельный участок с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 площадью 50 021 кв. м образован за счет территории земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:0269 (в настоящее время согласно сведениям публичной кадастровой карты площадь данного земельного участка уменьшена на 50 021 кв. м и составляет 299 979 кв. м); участок поставлен на ГКУ 16.06.2017. 

19 июня 2017 года администрация и ООО «Строй-Инвест» заключили договор аренды земельного участка № 32, по условиям которого обществу по 28.07.2055 предоставлен земельный участок площадью 50 021 кв. м с кадастровым номером 01:05:0000000:9466, отнесенный к категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта и иного специального использования», с разрешенным использованием «для строительства развлекательно-оздоровительного торгово-производственного комплекса» (пункты 1.1, 1.3 и 6.1 договора). 

29 сентября 2017 года стороны подписали дополнительное соглашение № 53 к договору аренды от 19.06.2017 № 32, согласно которому разрешенный вид использования земельного участка был изменен с «для строительства развлекательно-оздоровительного торгово-производственного комплекса» на «объекты складского назначения различного профиля». 

По договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 32 от 19.06.2017 ООО «Строй-Инвест» 08.12.2017 передало права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 предпринимателю.

Признавая договоры от 19.06.2017 № 32, от 29.09.2017 № 53 и от 08.12.2017 ничтожными сделками, апелляционный суд исходил из того, что земельное законодательство, с учетом практики его применения арбитражными судами, не позволяет сторонам договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предоставленного для строительства, произвольно изменять вид разрешенного использования такого земельного участка как в одностороннем порядке, так и соглашением сторон, на иной вид разрешенного использования (например, для строительства иного объекта или для целей, не связанных со строительством). Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал правовой подход, согласно которому арендатор получает право использования земельного участка, находящегося  публичной собственности, только по указанному в договоре конкретному виду разрешенного использования. Арендатор не вправе ни самостоятельно изменять договор в соответствующей части, ни обязать арендодателя изменить разрешенное использование арендуемого участка по своему выбору. Воля арендатора, направленная на изменение разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может, тем самым, ущемлять права собственника участка. Арендодатель также не имеет права в одностороннем порядке изменять разрешенное использование земельного участка как объекта действующего договора аренды, поскольку связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Недопустимо изменение разрешенного использования земельного участка в обход предусмотренных земельным законодательством процедур предоставления земельных участков для различных целей, в том числе процедуры торгов.

В пунктах 2 и 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, указано на отсутствие у арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, права требовать изменения его разрешенного использования и внесения соответствующих изменений в договор аренды. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается.

Вместе с тем, разрешая спор, апелляционный суд не учел возражения предпринимателя о том, что  договор аренды земельного участка от 19.06.2017 № 32 заключен без проведения торгов на основании пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 площадью 50 021 кв. м за счет территории земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:0269, используемого на основании договора аренды от 28.08.2006 № 4, категория которого и вид разрешенного использования были изменены еще в 2008 году; суд с учетом всех имеющихся в деле доказательств не установил категорию и основания изменения вида разрешенного использования земельного участка, изначально предоставленного ООО «Строй-Инвест» для строительства спорного объекта, а затем в 2017 году – фактически для его завершения. 

 Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 – 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса), правил землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора аренды от 19.06.2017), в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 

В дело представлен градостроительный план земельного участка от 03.03.2008, согласно которому основной вид разрешенного использования земельного участка указан как «строительство офисно-складского комплекса»;  план подготовлен на основании постановления администрации муниципального образования «Старобжегокайское сельское поселение» от 17.08.2006 и распоряжения Кабинета Министров Республики Адыгея от 07.09.2007 № 339-р.  Данные акты, на основании которых в градостроительный план внесены указанные сведения о земельном участке, в том числе о виде его разрешенного  использования, в деле отсутствуют и судом не исследовались.    

Ссылаясь на то, что в деле отсутствуют доказательства изменения в установленном законом порядке разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:0269 (земли сельскохозяйственного назначения), в связи с чем следует квалифицировать в качестве ничтожного договор аренды, заключенный в 2017 году в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:9466, образованного за счет территории земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:0269, апелляционный суд не исследовал и не оценил имеющие в деле выписку из ЕГРН по состоянию на 30.01.2020, акт проверки земельного участка с пояснениями самой администрации, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 01:05:2900013:9466 расположен на территории Старобжегокайского сельского поселения Тахтамукайского района и относится не к землям сельскохозяйственного назначения, а к землям промышленности, к категории «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, инфоорматики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» с видом разрешенного использования «объекты складского назначения различного профиля». Согласно карте градостроительного зонирования и Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Старобжегокайское сельское поселение» указанный земельный участок с расположенными на нем объектами незавершенного строительства находится на межселенной территории, в территориальной зоне ПР.401 «Производственная зона», данная зона предназначена для размещения контор (офисов), административных и бытовых зданий, промышленных и коммунальных складских предприятий, производственных баз, объектов складского назначения различного профиля и т.д. Для указанной территориальной зоны  установлен градостроительный регламент, определены основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования земельных участков, установлены предельные параметры разрешенного строительства. Вид разрешенного использования земельного участка соответствует утвержденным Правилам землепользования и застройки Старобжегокайского сельского поселения и Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.089.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков; предельные параметры разрешенного строительства соблюдены  (т. 1, л. д.  21 – 36; т. 3, л. д. 27).

Указанным доказательствам не дана соответствующая правовая оценка в совокупности с иными установленными по делу обстоятельствами, суд не исследовал, когда и на основании каких актов состоялся перевод земельного участка в иную категорию (земли промышленности), а следовательно, возможность осуществления на нем спорного строительства.

Кроме того, основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса. 

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи. 

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11). Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у предпринимателя (его правопредшественника) прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:0000000:9466 является преждевременным.

Апелляционный суд также не усмотрел доказательств принятия предпринимателем надлежащих мер к получению необходимого разрешения для продолжения строительства офисно-складского помещения, поэтому признал, что имеются основания для сноса самовольной постройки и отказал в удовлетворении иска о признании права собственности на эту постройку.

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления № 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. К существенным нарушениям строительных норм и правил могут быть отнесены такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

В пункте 21 Обзора судебной практики № 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020,  изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения. Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в названном Обзоре, в пункте 26 постановления № 10/22 указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Приведенное разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом, легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (статья 10 названного Кодекса). При этом разъяснение пункта 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления № 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом (аналогичные позиции отражены в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642; определении Верховного Суда от 02.06.2022 №308-ЭС21-29061 по делу № А63-18015/2020).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении № 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О, 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 №3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 № 13-П).

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности.

В соответствии со статьями 48, 49 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен порядок и требования к разработке и согласованию исходно-разрешительной и проектной документации, получению разрешения на производство работ по строительству и реконструкции.

В материалы дела представлена проектная документация, разработанная для целей получения разрешений на строительство от 21.04.2008 № 7 и от 22.07.2008 № 172 (срок действия до 22.07.2011).

По состоянию на 03.04.2009 степень готовности нежилого здания общей площадью 23 973 кв. м (офисно-складское помещение) с кадастровым номером 01:05:0000000:1394 по сведениям ЕГРН составляла 58%; данный факт подтвержден свидетельством о государственной регистрации права, выданным в 2009 году. 

Экспертным заключением от 05.04.2022 № 2022-66 подтверждается соответствие строительно-технических конструкций нежилого здания (офисно-складское помещение) с кадастровым номером 01:05:0000000:1394, которые составляли 58% готовности строительного объема здания и были возведены до 03.04.2009, требованиям проектной документации, разработанной для целей получения разрешений на строительство от 29.11.2007 № 5 и от 22.07.2008 № 172, а также требованиям нормативной документации, действующей на период строительства.

Таким образом, первоначально спорный объект был возведен в установленном законом порядке – с получением необходимых разрешений (на основании разрешения от 29.11.2007 № 5). Выдача разрешения на строительство выражает согласие муниципального органа на возведение объекта, имеющего определенное назначение и параметры.

Кроме того, проверяя спорный склад на соответствие новой проектной документации, разработанной по заказу предпринимателя ООО «Архитектурная группа “Ганч”» для завершения строительства этого объекта, апелляционный суд не установил, что данная документация существенно отличается от первоначальной документации, на основании которой было получено разрешение на строительство, либо возведенный объект является совершенно иным по целевому назначению и параметрам. 

Из материалов дела также видно, что предприниматель в период строительства предпринимал меры к получению разрешительной документации, подготовил проектную документацию, получил на нее положительное заключение, согласно заключению повторной судебной экспертизы спорный объект соответствует проектной документации ООО «Архитектурная группа “Ганч”, обязательным требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки.  

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований, ошибочно исходил из того, что указанный спорный объект не завершен строительством, процент его готовности составляет 49,2%, что не превышает процент зарегистрированного права – 58%. Данный вывод противоречит имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам, установленным апелляционным судом и заключениям первоначальной и повторной судебной экспертизы, согласно которым строительные работы на объекте в основном завершены, а 49,2%  – это не процент готовности объекта, а процент застройки земельного участка. 

Суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что одновременные отказы в иске о сносе самовольной постройки и в иске о признании права собственности на самовольную постройку за застройщиком противоречат принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование (пункт 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Россиксой Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018,  определение судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС18-2938).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты в части первоначальных и встречных исковых требований, заявленных в отношении офисно-складского здания с кадастровым номером 01:05:0000000:1394 (о его сносе и признании права собственности), нельзя признать законными и обоснованными, следует отменить, а дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, так как в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

В остальной части судебные акты являются законными и обоснованными и отмене либо изменению не подлежат. Выводы апелляционного суда о том, что трансформаторная подстанция не обладает признаками объекта недвижимого имущества и положения статьи 222 Гражданского кодекса не распространяются на отношения, связанные с созданием объектов, не являющихся недвижимым имуществом, и о том, что требование предпринимателя о признании права собственности на возведенный объект фактически поглощает требование о признании отсутствующим ранее зарегистрированного в ЕГРН права собственности на этот же объект как объект незавершенного строительства, в связи с чем в данной части предпринимателем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права (требование о признании права отсутствующим), являются правильными, соответствуют имеющимся в деле доказательства, закону и разъяснениям судебной практики  (пункты 29 и 52 постановления № 10/22) .

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 08.04.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2022 по делу № А01-2698/2020 в части отказа в удовлетворении первоначального иска администрации муниципального образования «Тахтамукайский район» о сносе трансформаторной подстанции общей площадью 7,7 кв. м с кадастровым номером 01:05:0000000:713, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 01:05:0000000:9466  по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, аул Старобжегокай, ул. Ленина, 35/2, и в части отказа в удовлетворении встречных требований ФИО1 о признании права собственности на данный объект как недвижимое имущество и о признании отсутствующим права собственности на нежилое здание общей площадью 23 973 кв. м с кадастровым номером 01:05:0000000:1394, расположенное на этом же земельном участке, оставить без изменения.

В остальной части указанные судебные акты отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий Е.И. Афонина 

Судьи Е.В. Артамкина 

  Р.Г. Калуцких