Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

24 июня 2021 года                                        Дело №А41-23201/21

Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Н.В. Плотникова 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Содбоевым А.Э., рассмотрел в судебном заседании  дело по заявлению ООО УК "СПЕЦКОММУНПРОЕКТ"(ИНН 7713667022, ОГРН 5087746439248) к ООО "ЦЕНТР ЖКУ"(ИНН 5036062200, ОГРН 1045007215263) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в заседании – согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО УК "СПЕЦКОММУНПРОЕКТ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "ЦЕНТР ЖКУ" об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора № 2021/Долл40/42/ЦентрЖКУ от 17.02.2021г. на техническое обслуживание и эксплуатацию оборудования индивидуального теплового пункта и изложении в следующей редакции:

- пункт 1.1 Договора, Исполнитель обязуется оказывать услуги по техническому обслуживанию и эксплуатации оборудования (далее также - услуги) индивидуального теплового пункта (далее - ИТП) и узла коммерческого учета тепловой энергии (УУТЭ), далее именуемое Оборудование, в соответствии с Техническим заданием (приложение № 1 к настоящему договору); а Заказчик обязуется принять и оплатить оказанные услуги в размерах и порядке, установленных разделом 2 настоящего договора;

- пункт 2.1 Договора, Стоимость услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации Оборудования за расчетный месяц определяется по формуле: P=St*S, где  

St – это ставка технического обслуживания и эксплуатации Оборудования за квадратный метр жилой и нежилой площади многоквартирного дома с учетом НДС (в руб.,), определяемая исходя из размера платы, установленной Администрацией городского округа Подольск в соответствии с частью 3 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, и равная на момент заключения настоящего договора значению 2,12 согласно Постановлению Администрации городского округа Подольск № 659-П от 04.06.2019 «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения».

S – общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома, управляемого Заказчиком, в соответствии с технической документацией, равная на момент заключения настоящего договора значению 10 525,6 м2.

Таким образом, на момент заключения настоящего договора стоимость услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации Оборудования составляет 22 314,27 руб. в месяц с учетом НДС (2,12*10 525,6 = 22 314,27 рублей);

- пункт 2.2 Договора, в будущих периодах ставка технического обслуживания и эксплуатации Оборудования за квадратный метр жилой и нежилой площади многоквартирного дома, управляемого Заказчиком, рассчитывается исходя из размера платы, установленной Администрацией городского округа Подольск в расчетном месяце в соответствии с частью 3 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации. В случае невозможности расчета ставки исходя из Постановления Администрации городского округа Подольск, Сторонами принимается экономически обоснованный расчет ставки;

- пункт 2.3 Договора, ставка технического обслуживания и эксплуатации Оборудования за квадратный метр жилой и нежилой площади многоквартирного дома, управляемого Заказчиком, изменяется с даты вступления в силу нового Постановления Администрации городского округа Подольск об установлении размера платы за содержание жилого помещения. Изменение ставки в установленном в настоящем пункте порядке не требует подписания дополнительного соглашения к настоящему договору;

- пункт 3.5 Договора, информировать Заказчика о невозможности оказания услуг в установленный срок;

- пункт 5.1 Договора, договор вступает в силу с момента подписания сторонами и распространяет своё действие на отношения Сторон с 01.02.2021;

- Наименование Приложения № 1 к Договору: "Техническое задание на техническое обслуживание и эксплуатацию оборудования индивидуального теплового пункта и узла коммерческого учета тепловой энергии";

- пункт 4 приложения № 1 к Договору, оборудование, обеспечивающее учет и контроль за расходом и параметрами теплоносителя;

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, представил письменные пояснения с формулировкой своей редакции Договора.

Выслушав сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО ООО УК "СПЕЦКОММУНПРОЕКТ" является управляющей организаций многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Истец осуществляет техническое обслуживание и эксплуатацию оборудования индивидуального теплового пункта (далее также ИТП), расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> (далее по тексту - МКД1) в интересах ООО "ЦЕНТР ЖКУ", так как на указанном оборудовании    осуществляется приготовление услуги отопления и горячего водоснабжения для нужд собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> (далее по тексту - МКД2).

ООО "ЦЕНТР ЖКУ" с 01.10.2016 по настоящее время осуществляет управление МКД2, что подтверждается распечаткой сведений из Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.

В силу особенностей технологического присоединения сетей отопления и водоснабжения МКД2 индивидуальный тепловой пункт, расположенный в МКД1 и эксплуатируемый Истцом, осуществляет приготовление коммунальных услуг отопления и горячего водоснабжения для собственников помещений в МКД2.

МКД2 самостоятельного независимого технологического присоединения к тепловым сетям и сетям водоснабжения не имеет.

МКД2 опосредованно подключен к соответствующим сетям через отопительные сети и сети водоснабжения МКД1.

В МКД1 установлен приборы учета, фиксирующие общий объем тепловой энергии, поставленной для нужд МКД1 и МКД2.

Индивидуальный тепловой пункт с использованием тепловой энергии и холодной воды осуществляет приготовление для обоих домов коммунальной услуги отопления и горячего водоснабжения.

В МКД1 холодная вода поступает по трубопроводной сети МУП «Водоканал» г. Подольска для нужд МКД1 и МКД2. Далее после приготовления в индивидуальном тепловом пункте горячей воды и отопления по отопительным сетям и сетям холодного и горячего водоснабжения МКД1 холодная вода, горячая вода и теплоноситель для нужд отопления поступают в отопительную систему и системы водоснабжения МКД2.

Истец письмом № 216 от 18.02.2021 направил Ответчику для подписания проект договора № 2021/Долл40/42/ЦентрЖКУ от 17.02.2021 на техническое обслуживание и эксплуатацию оборудования индивидуального теплового пункта и узла коммерческого учета тепловой энергии, расположенных в МКД1.

В ответ на направленную оферту Договора Истец получил от Ответчика письмо исх. № 51 от 24.02.2021 с приложением протокола разногласий от 24.02.2021 к договору 2021/Долл40/42/ЦентрЖКУ от 17.02.2021.

Экземпляр оферты договора № 2021/Долл40/42/ЦентрЖКУ от 17.02.2021, подписанный Ответчиком с указанием на наличие разногласий к письму № 51 от 24.02.2021 не прилагался.

При этом в протоколе разногласий от 24.02.2021 указано, что Договор считается заключенным после подписания указанного протокола разногласий.

Пунктом 8.2. оферты договора № 2021/Долл40/42/ЦентрЖКУ от 17.02.2021 на техническое обслуживание и эксплуатацию оборудования индивидуального теплового пункта и узла коммерческого учета тепловой энергии Истец предложил Ответчику рассматривать споры, связанные с заключением договора, в Арбитражном суде города Москвы.

Протоколом разногласий от 24.02.2021 к договору № 2021/Долл40/42/ЦентрЖКУ от 17.02.2021 Ответчик изменил подсудность на Арбитражный суд Московской области.

Истец принял предлагаемую Ответчиком редакцию пункта 8.2. вышеуказанного договора о рассмотрении споров, связанных с заключением договора, в Арбитражном суде Московской области - письмо исх. № 569 от 24.03.2021 о направлении Ответчику протокола согласования разногласий от 23.03.2021 к протоколу разногласий от 24.02.2021 к договору № 2021/Долл40/42/ЦентрЖКУ от 17.02.2021.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд, для урегулирования разногласий, возникших в ходе заключения договора на техническое обслуживание и эксплуатацию оборудования индивидуального теплового пункта и узла коммерческого учета тепловой энергии.

В соответствии с частями 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Рассмотрев разногласия сторон (по п. 1.1 договора) в отношении предмета договора, суд не находит правовых оснований, позволяющих сделать вывод о том, что формулировка пункта 1.1 договора в редакции истца противоречит действующему законодательству, в силу следующего.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Как следует из предложенной ответчиком редакции п. 1.1 Договора, разногласия связаны с включением в него условий об эксплуатации узлов, определяющих объемы коммунальных услуг, подаваемых в МКД2.

Вместе с тем, приборы учета, определяющие объемы коммунальных услуг, оказываемых собственникам помещений МКД2, не участвуют в расчетах за тепловую энергию, поскольку учет отпущенной тепловой энергии потребленной МКД1 и МКД2 в силу технологических особенностей сетей инженерно-технологического обеспечения осуществляется одним прибором учета, установленном на вводе в ИТП, тепловая энергия, поставленная для целей самостоятельного приготовления коммунальных услуг отопления и горячего водоснабжения с использование ИТП, распределяется между МКД1 и МКД2 пропорционально их площадям.

В отношении МКД2 обязанность обеспечить оснащение жилых или нежилых помещений приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена возлагается Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 (далее - Правила N 354), на собственников этих помещений (п. 81).

Обязанность исполнителя по оказанию услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации ИТП направлено на возможность управляющей компании осуществлять благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, своевременно и надлежащим образом.

При таких обстоятельствах возложение обязанности по эксплуатации узлов, при их отсутствии, суд не усматривает.

На основании изложенного, суд считает необходимым принять пункт 1.1 договора в редакции истца.

С учетом приведенных выше обстоятельств, наименование Приложения № 1 к Договору, а также пункт 4 Приложения № 1 к Договору, следует изложить в редакции истца,  поскольку судом установлено, что расчет расходов производится по одному прибору учета, и иные узлы учета отсутствуют.

Предложенная истцом редакция пункта 3.5 Договора части информирования Заказчика о невозможности оказания услуг в установленный срок, является обоснованной, и признается судом не противоречащим действующему законодательству Российской Федерации.

Таким образом, суд считает необходимым принять пункт 3.5 договора в редакции истца.

Ответчиком предложено изложить п. 1.8 Договора, в следующей редакции:

- границей балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности Исполнителя является внешняя стена многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Суд считает, что предложенный ответчиком п. 1.8 Договора подлежит исключению, по следующим основаниям.

Согласно п. 8 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Вместе с тем, истец не является ресурсоснабжающей организацией или исполнителем коммунальных услуг.

Кроме того, под актом разграничения эксплуатационной ответственности сторон понимается документ, определяющий границы ответственности сторон за эксплуатацию соответствующих тепловых сетей, источников тепловой энергии и теплопотребляющих установок (пункт 2 Правил N 808).

Граница эксплуатационной ответственности - линия раздела элементов источников тепловой энергии, тепловых сетей или теплопотребляющих установок по признаку ответственности за эксплуатацию тех или иных элементов, устанавливаемая соглашением сторон договора теплоснабжения, договора оказания услуг по передаче тепловой энергии, теплоносителя, договора поставки тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя, а при отсутствии такого соглашения - определяемая по границе балансовой принадлежности.

При этом под границей балансовой принадлежности понимается линия раздела тепловых сетей, источников тепловой энергии и теплопотребляющих установок между владельцами по признаку собственности или владения на ином предусмотренном федеральными законами основании.

В соответствии с частью 1 статьи 36 и статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а расходы на содержание и ремонт указанного имущества несут собственники помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, управляющая организация (в рассматриваемом случае - истец) отвечает только за содержание инженерного оборудования, которое относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, не может отвечать за транзитное оборудование и не должна сталкиваться с неблагоприятными последствиями, связанными с эксплуатацией данного оборудования.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие доказательств принадлежности спорного участка сетей истцу, учитывая, что последний отвечает только за содержание инженерного оборудования, которое относится к общему имуществу собственников помещений в МКД и не отвечает за указанное оборудование, суд приходит к выводу о неправомерности требований ответчика.

На основании изложенного, суд считает необходимым исключить пункт 1.8 договора из редакции ответчика.

Рассмотрев разногласия сторон (по п. 2.1 договора) о порядке расчета стоимости услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации оборудования за расчетный месяц, суд приходит к выводу о том, что формулировка пункта 2.1 договора в редакции ответчика не противоречит действующему законодательству и подлежит изложению в указанной редакции, по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

В рассматриваемом случае, ссылка истца на Постановление Администрации городского округа Подольск №659-П от 04.06.2019г. при заявлении требований о расчете стоимости услуг, является несостоятельной, поскольку вышеуказанный порядок расчета размера платы установленный вышеуказанным постановлением, утратил силу с 01.07.2020г.

Предложенная редакция ответчика при расчете стоимости услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации оборудования за расчетный месяц по формуле:  P=2,12*S, является не противоречащей законодательству Российской Федерации, а также соответствует Постановлению администрации городского округа Подольск МО от 04.06.2020 N 647-П "Об установлении размера платы за содержание жилого помещения" (вместе с "Порядком расчета размера платы за содержание жилого помещения в многосекционном доме с различным количеством лифтов в подъездах").

На основании изложенного, суд считает необходимым принять пункт 2.1 договора в редакции ответчика.

Разногласия сторон (по п. 2.2 договора) об установлении ставки технического обслуживания и эксплуатации оборудования за квадратный метр и последующее регулирование, поскольку суд приходит к выводу о том, что формулировка пункта 2.2 договора в редакции ответчика не противоречит действующему законодательству Российской Федерации и подлежит изложению в указанной редакции.

На основании изложенного, суд считает необходимым принять пункт 2.2 договора в редакции ответчика.

При этом, предложенная истцом редакция п. 2.3 договора, подлежит исключению, поскольку п. 2.2 установлена ставка технического обслуживания и эксплуатации оборудования, а также условие, содержащее в себе отсутствие требования подписания дополнительного соглашения к договору в случае изменения установленной ставки.

Предложенные редакции сторон пункта 5.1 Договора в части момента вступления в силу договора, не отвечают требованиям действующего законодательства.

При этом, как указано в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.10.2017 N 305-ЭС17-6961 по делу N А41-64755/2015, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Таким образом, договор вступает в силу с даты вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ и Налоговым кодексом РФ, госпошлина по иску относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 216,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия по договору № 2021/Долл40/42/ЦентрЖКУ от 17.02.2021 года на техническое обслуживание и эксплуатацию оборудования индивидуального теплового пункта и узла коммерческого учета тепловой энергии, изложив пункты в следующей редакции:

Пункт 1.1 договора считать заключенным в следующей редакции истца:

"Исполнитель обязуется оказывать услуги по техническому обслуживанию и эксплуатации оборудования (далее также - услуги) индивидуального теплового пункта (далее - ИТП) и узла коммерческого учета тепловой энергии (УУТЭ), далее именуемое Оборудование, в соответствии с Техническим заданием (приложение № 1 к настоящему договору), а Заказчик обязуется принять и оплатить оказанные услуги в размерах и порядке, установленных разделом 2 настоящего договора".

Пункт 1.8 исключить из редакции ответчика 

Пункт 2.1 договора считать заключенным в следующей редакции ответчика :

"Стоимость услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации Оборудования за расчетный месяц определяется по формуле:

P=2,12*S, 

где 2,12 – это ставка технического обслуживания и эксплуатации Оборудования за квадратный метр жилой площади многоквартирного дома с учетом НДС (в руб.), а S – общая площадь жилых помещений многоквартирного жилого дома под управлением Заказчиком, в соответствии с технической документацией, равная на момент заключения настоящего договора значению 10525,6 м2.

Стоимость услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации Оборудования составляет 22 314,27 руб. в месяц с учетом НДС".

Пункт 2.2 договора считать заключенным в следующей редакции ответчика :

"Ставка технического обслуживания и эксплуатации Оборудования за квадратный метр жилой площади многоквартирного дома на момент заключения Договора составляет 2,12 руб. и регулируется в последующем тарифом, установленного Постановлением Администрации Городского округа Подольска действующего на момент расчетного месяца. В случае изменения ставки оформлением дополнительного соглашения между Сторонами не требуется".

Пункт 2.3. исключить из редакции истца.

Пункт 3.5 договора считать заключенным в следующей редакции истца:

"Информировать Заказчика о невозможности оказания услуг в разумный  срок".

Пункт 5.1 договора считать заключенным в следующей редакции:

Договор вступает в силу с даты вступления решении суда в законную силу .

Наименование Приложения № 1 к Договору:

"Техническое задание на техническое обслуживание и эксплуатацию оборудования индивидуального теплового пункта и узла коммерческого учета тепловой энергии".

Пункт 4 приложения № 1 к Договору в следующей редакции:

"Оборудование, обеспечивающее учет и контроль за расходом и параметрами теплоносителя".

Взыскать с ООО "ЦЕНТР ЖКУ" в пользу ООО УК "СПЕЦКОММУНПРОЕКТ" расходы по госпошлине в размере 3 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья                                                                       Н.В. Плотникова