427/2019-91457(2) 

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 10АП-19081/2019

Дело № А41-36744/19

10 октября 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2019 года  Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2019 года  

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Игнахиной М.В., судей Миришова Э.С., Ханашевича С.К., при ведении протокола судебного заседания: ФИО1, при участии в заседании: 

от ООО «Эдил-Импорт» - представитель ФИО2 по доверенности от  23.04.2019,  

от ООО «Московский» - представитель ФИО3 по доверенности от  06.06.2019,  

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Эдил- Импорт» на решение Арбитражного суда Московской области от 14 августа  2019 года по делу № А41-36744/19  

по иску ООО «Эдил-Импорт» к ООО «Московский» о расторжении,  УСТАНОВИЛ:  

общество с ограниченной ответственностью "Эдил-импорт" (далее -  ООО "Эдил-импорт", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым  заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Московский»  

(далее – ООО «Московский», ответчик) о расторжении договоров от  01.04.2018 № 07-01-4 и № 07-01-04.1, заключенных между ООО "Эдил- импорт" и ООО «Московский».  

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.08.2019 по  делу № А41-36744/19 в удовлетворении требований отказано (том 3 л.д.163- 166).  

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО "Эдил- импорт" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с  апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции  отменить, требования удовлетворить.  

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции  проверены в соответствии со статьями 266 – 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО  "Эдил-импорт" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение  отменить.  

Представитель ООО «Московский» возражал против удовлетворения  требований, просил решение оставить без изменения.  

Повторно материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы,  апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены  обжалуемого решения.  

Как следует из материалов дела, 01.04.2018 между ООО "Эдил-Импорт"  (арендатор) и ООО "Московский" (арендодатель) заключены договоры  аренды нежилых помещений № 07-01-04 (далее – договор 1, л.д.18 т.1) и №  07-01-04.1 (далее – договор 2, л.д. 47 т.1).  

По актам от 01.04.2018 (том 1 л.д.29, 59) арендодатель передал  помещения арендатору без замечаний и возражений.  

Согласно пункту 2.1 договора 1 арендодатель обязался передать, а  арендатор обязался принять за плату во временное владение и пользование  нежилое помещение по адресу: г. Самара Кировский район Московское  

шоссе 27Б, состоящее из: части помещения № 1 площадью 4570,49 кв.м.,  помещение № 2 площадью 21,6 кв.м. и помещения № 3 площадью 21,8 кв.м.,  общей площадью 4613,89 кв.м., в целях осуществления в помещениях  коммерческой деятельности: офисное, торгово-складское помещение для  хранения, обслуживания, внутри-складской обработки товаров с дальнейшей  продажей.  

Согласно пункту 2.1 договора 2 арендодатель обязался передать, а  арендатор обязался принять за плату во временное владение и пользование  нежилое помещение по адресу: г. Самара Кировский район Московское  шоссе 27Б, состоящее из: части помещения № 16 площадью 195 кв.м.,  помещение № 17 площадью 10,9 кв.м., помещения № 18 площадью 3,1 кв.м.,  помещения № 19 площадью 3,1 кв.м., помещения № 20 площадью 46,5 кв.м.,  помещения № 21 площадью 74,8 кв.м., помещения № 22 площадью 21,6  кв.м., помещения № 23 площадью 22,3 кв.м., помещения № 24 площадью  25,3 кв.м., помещения № 25 площадью 18 кв.м. и помещения № 26 площадью  17,3 кв.м. общей площадью 437,9 кв.м., в целях осуществления в  помещениях коммерческой деятельности: офисное помещение.  

Разделами 3 договоров 1 и 2 предусмотрены порядок расчета и внесения  арендных платежей.  

В силу пункта 3.2.2 договоров арендодатель вправе производить  вычеты из полученной им суммы обеспечительного платежа в следующих  размерах и по следующим основаниям:  

1. в безусловном порядке - в размере любых сумм, причитающихся  арендодателю в соответствии с договором (включая. но не ограничиваясь  суммами арендной платы. операционных услуг и не полученных им в  течение пяти календарных дней после установленной даты платежа, либо  иной даты, предусмотренной договором для осуществления  соответствующего платежа, с последующим уведомлением арендатора о  произведенном вычете в течение пяти рабочих дней с даты вычета;  

2. с предварительным уведомлением арендатора за пять календарных  дней до осуществления вычета - в размере сумм неустоек (штрафов, пеней),  документально подтвержденных убытков, понесенных арендодателем в  результате повреждения помещения, торгового центра или имущества  арендатора (а также любых их частей), произошедших по вине арендатора,  или понесенных арендодателем в результате иных случаев неисполнения  и (или) ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по  договору и иных платежей.  

Срок аренды помещений составляет 5 лет с даты подписания актов  приема-передачи (пункт 4.1 договоров).  

Согласно пункту 5.2.1 договоров, арендатор обязался вносить арендную  плату в порядке и сроки, предусмотренные договорами.  

Пунктом 6.1.4 договоров стороны предусмотрели, что в случае  просрочки оплаты арендатором на 5 дней арендной платы и иных платежей,  либо просрочки в предоставлении арендодателю отчета об объемах продаж, в  случае невыполнения требований арендодателя по устранению выявленных  нарушений, арендодатель вправе в соответствии со статьей 328 ГК РФ  приостановить исполнение встречных обязательств по обеспечению  помещений коммунальными услугами, в том числе прекратить подачу в  помещения электроэнергии и тепла, запретить доступ арендатора в  помещения до устранения нарушения (применить временные  ограничительные меры).  

В результате ошибки в расчете индексации, которая была допущена  ООО "Московский" в счетах на оплату, по состоянию на 05.03.2019 у  ООО "Эдил-импорт" образовалась задолженность перед ООО "Московский"  в размере 195 319 руб. 94 коп. по договору аренды склада и 9 521 руб. 88 коп.  по договору аренды офиса.  

06.03.2019 ООО "Московский" (арендодатель) направило ООО "Эдил- импорт" (арендатора) претензии (л.д.70-71 т.1), в которых указало на наличие  задолженности по арендным платежам по договорам аренды, которую  

потребовал незамедлительно погасить, а также уведомило о приостановке в  соответствии со статьей 328 ГК РФ и пунктом 6.1.4 договоров исполнения  встречных обязательств в виде приостановки обеспечения помещения  коммунальными услугами и ограничения права арендатора использования  помещения для ведения коммерческой деятельности до полного погашения  задолженности арендатором.  

Платежными поручениями от 05.03.2019, 07.03.2019, 15.03.2019 (том 1  л.д.73-76) ООО "Эдил-импорт" перечислило ООО "Московский" денежные  средства в размерах 1 000 000 руб., 2000 000 руб., 1 000 000 руб. по договору  аренды склада № 07-01-04 и 500 000 руб. по договору аренды офиса № 07-0104.1.  

В период с 06.03.2019 по 16.04.2019 составлены акты о фактах создания  препятствий сотрудникам охранного предприятия ООО ЧОО «РусьСтража»  по охране объекта заказчика – ООО «Эдил-Импорт» по адресу г. Самара  Кировский район 18 км д. 27Б (л.д.77 т.1), а также акты фиксации нарушений  условий договоров аренды в виде создания препятствий, выразившихся в  блокировании зон погрузки и разгрузки товара сотрудниками службы охраны  арендодателя (л.д. 120 т.1); акты о воспрепятствовании доступу к  арендованному помещению путем блокировки подходов к арендуемому  зданию поставленными арендодателем легковыми автомобилями перед  воротами (л.д.43 т.1).  

Из указанных актов следует препятствия доступа ООО «Эдил-Импорт» в  арендуемые помещения, приостановка подачи в помещения электроэнергии,  и после погашения истцом задолженности.  

Поскольку предложение ООО "Эдил-импорт" от 25.03.2019 о  расторжении договоров аренды оставлено ООО "Московский" без  удовлетворения, ООО "Эдил-импорт" обратилось в суд с настоящим иском.  

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, судебная  коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат  удовлетворению.  

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться  надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.  

Из статьи 310 ГК РФ следует, что односторонний отказ от исполнения  обязательства, в данном случае от обязательства по внесению оплаты за  потребленную тепловую энергию, недопустим.  

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного  найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору  (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или  во временное пользование.  

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно  вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой  установлены договором.  

Из материалов дела следует, что по состоянию на 05.03.2019 у  ООО "Эдил-импорт" образовалась задолженность перед ООО "Московский"  в размере 195 319 руб. 94 коп. по договору аренды № 07-01-04 и 9 521 руб.  88 коп. по договору аренды № 07-01-04.1.  

Платежными поручениями от 05.03.2019, 07.03.2019, 15.03.2019 (том 1  л.д.73-76) ООО "Эдил-импорт" перечислило ООО "Московский" денежные  средства: 1 000 000 руб., 2000 000 руб., 1000 000 руб. по договору № 07-01-04  и 500 000 руб. по договору № 07-01-04.1.  

Таким образом, по договору аренды склада № 07-01-04 переплата  составила 3 804 680 руб., по договору аренды офиса № 07-01-4.1 переплата  составила по состоянию на 15.03.2019 в размере 490 478 руб. 72 коп.  

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно  расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество  в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с условиями договора или назначением  имущества (пункт 1 статьи 620 ГК РФ).  

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрены альтернативные  основания расторжения договора по решению суда: при существенном  

нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных  законами, то есть в том числе пунктом 1 статьи 620 ГК РФ или договора.  

Из положений статей 620 и 450 ГК РФ следует, что норма права,  закрепленная пунктом 1 статьи 620 ГК РФ, предоставляющая арендатору  право требовать расторжения договора в случае чинения арендодателем  препятствий в использовании переданного в аренду имущества, является  специальной по отношению к правилу, установленному пунктом 2 статьи  450 ГК РФ.  

Для расторжения договора по основанию, предусмотренному пунктом 1  статьи 620 ГК РФ, не требуется установления существенности нарушения  договора стороной.  

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо,  участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно  ссылается как на основание своих требований и возражений.  

В данном случае представленными истцом в материалы дела актами в  период с 06.03.2019 по 16.04.2019, подтверждается создание препятствий  сотрудникам охранного предприятия ООО ЧОО «РусьСтража» по охране  объекта заказчика – ООО «Эдил-Импорт» по адресу г. Самара Кировский  район 18 км д. 27Б (л.д.77-140 т.1). Актами также зафиксировано нарушение  условий договоров аренды в виде создания препятствий, выразившихся в  блокировании зон погрузки и разгрузки товара сотрудниками службы охраны  арендодателя (л.д. 120 т.1); воспрепятствование к доступу к арендованному  помещению путем блокировки подходов к арендуемому зданию  поставленными арендодателем легковыми автомобилями перед воротами  (л.д.43 т.1).  

Согласно приказу ООО "Эдил-импорт" от 05.03.2019 № 1/1 (том 2  л.д.123-126) ввиду ограничения доступа арендатор как работодатель  объявил простой и разрешил сотрудникам отсутствовать на рабочем месте с  сохранением заработной платы.  

Ссылка ответчика на создание препятствий в пользовании арендуемыми  истцом помещениями в период с 05.03.19 по 18.03.2019, и недопустимость  принятия во внимание актов представленных истцом, составленных в  одностороннем порядке, признается несостоятельной судом апелляционной  инстанции, поскольку данные акты составлены с участием охранного  предприятия ООО ЧОО «РусьСтража» по охране объекта заказчика – ООО  «Эдил-Импорт». При этом со стороны ответчика представлены акты,  составленные без участия представителя истца.  

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ акты составленные в  одностороннем порядке истцом и ответчиком являются одним из  доказательств по делу, которые оцениваются судом в порядке,  предусмотренном в статье 71 АПК РФ, в совокупности с иными  допустимыми доказательствами по делу.  

При этом актами АНО "Самараэкспертиза" торгово-промышленной  палаты Самарской области от 26.03.2019, 27.03.2019, 28.03.2019, 29.03.2019,  01.04.2019, 08.04.2019 (том 2 л.д.1-42) также зафиксировано сохранение  препятствий в пользовании имуществом после 18.03.2019.  

Таким образом, факт нарушения ответчиком обязательств по договорам  аренды в виде создания препятствий истцу в пользовании арендуемым  имуществом, являющегося предметами договоров аренды, подтвержден  материалами дела.  

Ссылка ответчика на отсутствие в составленных актах сведений о том,  что блокировка подъездных путей к арендуемым истцом объектам  производилась сотрудниками ответчика, отклоняется судебной коллегией.  

Согласно пункту 6.2.3 договора аренды арендодатель обязался  обеспечивать арендатора подъездными путями в соответствии со схемой  организации по территории парковки и прилегающей территории, а также  обеспечить отсутствие на прилегающей территории и территории  парковки, подъездных путях луж, снега, мусора и строительных материалов  (пункт 2 приложения № 7 к договору аренды склада). Из содержания пункта  

3.6 договора следует обязанность арендодателя устранять любые  препятствия в пользовании разгрузочно-погрузочной зоной.  

Оценив по правилам, предусмотренным в статье 71 АПК РФ, акты, суд  апелляционной инстанций пришел к выводу о доказанности факта чинения  ответчиком препятствий в пользовании истцом арендованным имуществом.  

Утверждение ответчика о том, что его действия по ограничению  использования истцом арендуемых помещений (отключение электроэнергии,  частичное препятствование доступа в помещения клиентов истца), имели  место до 18 марта 2019 года и соответствовали условиям договора,  неосновательно, поскольку из представленных в дело документов следует  отсутствие задолженности истца по договору аренды склада по состоянию  на 07.03.2019.  

При этом из вышеуказанных актов следует создание препятствий в  доступе ООО «Эдил-Импорт» в арендуемые помещения, приостановка  подачи в помещения электроэнергии, и после погашения задолженности.  

Является несостоятельной ссылка ответчика на письмо от 08.05.2019  охранной организации ООО ЧОО «ОСВ-2», осуществляющей деятельность  по договору с ООО «Московский», согласно которому в период с 26.03.2019  по 16.04.2019 арендатором ООО «Эдил-Импорт» ведется коммерческая  деятельность, выполняются погрузо-разгрузочные работы, обслуживание  посетителей (л.д.31 т.3), поскольку период препятствия использования  арендуемыми объектами иной.  

Ссылка ответчика на наличие у истца задолженности в размере  320 984,22 руб. за январь-март 2019 года по состоянию на 15.03.2019,  несостоятельна и сделана без учета поступивших от истца платежей  05.03.2019 и 07.03.2019.  

Довод ООО "Московский" о том, что сумма 1 981 698 руб. 05 коп.  учтена в счет погашения штрафных санкций, предусмотренных пунктом 8.5  договоров аренды, несостоятелен.  

В данном случае в материалах дела не имеется доказательств,  подтверждающих, что ООО "Эдил-импорт" отказалось от исполнения  договоров аренды в одностороннем порядке, письмо от 04.03.2019 (том 3  л.д.9-10) такого отказа не содержит.  

Кроме того, при наличии оснований для взыскания штраф подлежит  удержанию из обеспечительного платежа (пункт 8.5 договора).  

Также в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих  уведомление арендатора о начислении такой неустойки и ее размере.  

Ссылка ответчика на учет 411 349 руб. 70 коп. в счет погашения  переменной части арендной платы за февраль 2019 года по договору аренды  склада № 07-01-04, несостоятельна, поскольку согласно пункту 3.1.2  договора срок исполнения указанного обязательства наступал только  20.03.2019.  

Также неосновательно утверждение ответчика об отнесении  411 532 руб. 12 коп. в счет погашения штрафа, начисленного согласно  пункту 5.2.5 договоров аренды.  

Пунктом 5.2.5 договора аренды склада № 07-01-04 предусмотрена  обязанность арендатора заключить сервисные договоры на уборку и охрану  помещения с указанными арендодателями третьими лицами.  

При этом в материалах дела не имеется доказательств,  подтверждающих, что арендодатель предоставлял арендатору информацию  о лицах, с которыми должны были быть заключены указанные сервисные  договоры.  

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции  приходит к выводу о том, что по состоянию на 07 марта 2019 года  задолженность по договору аренды склада была погашена, по договору  аренды офиса погашение задолженности состоялось 15.03.2019.  

Довод ответчика о том, что после 18 марта 2019 года сняты  ограничения в пользовании истцом арендуемыми объектами, имелось  потребление коммунальных услуг, со ссылкой на письмо ООО "ЧОП "ОСВ- 

2" от 08.05.2019, несостоятелен, поскольку данная организация  осуществляет деятельность по наблюдению за арендуемыми объектами  только с 26.03.2019.  

При этом акты об оказании коммунальных услуг от 31.03.2019,  30.04.2019, 31.05.2019, 30.06.2019 и акты снятия показаний приборов,  установленные в арендуемых истцом помещениях, в материалах дела  отсутствуют (статья 65 АПК РФ).  

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства и  пояснения сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной  инстанции пришел к выводу о необоснованном создании ответчиком  препятствий в пользовании имуществом, что привело к нарушению со  стороны ответчика обязательства по предоставлению имущества истцу в  пользование.  

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке  существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс  обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение  договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может  учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату  доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем;  объективную утрату интереса в реальном исполнении договора;  недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки,  которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную  вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.  

Как указано выше спорные договоры аренды заключены истцом с  ответчиком для использования в предпринимательских целях.  

Учитывая, что в настоящем случае нарушения арендодателем условий  договоров аренды, в виде чинения препятствий в пользовании имуществом,  подтверждено представленными в материалы дела документами, а создание  препятствий в период с 05.03.2019 по 18.03.2019 ответчиком не оспорено,  суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности  

заявленных истцом требований о расторжении договоров аренды и считает  их подлежащими удовлетворению.  

На основании изложенного, решение суда первой инстанции подлежит  отмене, исковые требования удовлетворению.  

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной  жалобе статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.  

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1  части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14 августа 2019  года по делу № А41-36744/19 отменить.  

 Расторгнуть договор аренды от 01.04.2018 № 07-01-04, заключенный  между ООО «Эдил-Импорт» и ООО «Московский».  

Расторгнуть договор аренды от 01.04.2018 № 07-01-04.1, заключенный  между ООО «Эдил-Импорт» и ООО «Московский».  

Взыскать с ООО «Московский» в пользу ООО «Эдил-Импорт»  15 000 руб. расходов по государственной пошлине по иску и апелляционной  жалобе.  

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в  Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой  инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.  

Председательствующий М.В. Игнахина  

Судьи Э.С. Миришов  С.К. Ханашевич