ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-57503/2020

12 апреля 2022 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   11 апреля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 апреля 2022 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

при участии:  

от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 10.01.2022,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

от подателя жалобы: представитель ФИО3, на основании доверенности от 15.04.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-38433/2021) общества с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.09.2020 по делу № А56-57503/2020, принятое по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Спутник» (адрес: Россия, 199155, Санкт-Петербург, Уральская улица, дом 19, корпус 8 литер А, пом./ком. 1Н/50, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.04.2010, ИНН: 

<

***>)

о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спутник» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 7 335 150 руб. 62 коп., пеней в размере 231 057 руб. 24 коп., пеней с 09.05.2020 в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы.

Решением от 15.09.2020 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением, общество с ограниченной ответственностью «Жилстройсервис» (далее – ООО «Жилстройсервис», ООО «ЖСС») подало апелляционную жалобу, просит решение отменить, в иске отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Жилстройсервис» указывает на отсутствие у Комитета права на получение арендной платы, поскольку объект введен в эксплуатацию 14.06.2017, право собственности на первую квартиру зарегистрировано 25.07.2017, с момента регистрации права собственности на помещение в указанном многоквартирном доме полномочия публичного собственника на распоряжение земельным участком в части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратились, при установлении владения и пользования всей площадью участка с 25.07.2017 необходимо исходить из физической и технологической связи, единого назначения между корпусами многоквартирного дома, корпуса А, Б, В, несмотря на разную дату ввода в эксплуатацию, являются единым объектом, физически связанным между собой общим подземным паркингом и фундаментом, которые введены в эксплуатацию вместе с первым корпусом, объект недвижимости имеет общий кадастровый номер, раздел земельного участка невозможен.

Определением от 11.04.2022 ввиду нахождения судьи Баженовой Ю.С. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Баженовой Ю.С. на судью Нестерова С.А.  

В судебном заседании ООО «Жилстройсервис» поддержало доводы апелляционной жалобы, а Комитет просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

ООО «Жилстройсервис» заявлено ходатайство о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы по следующим вопросам:

- было ли возможно формирование и предоставление в установленном порядке по окончании строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, введенного в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 14.06.2017 № 78-08¬31-2017 (корпус А), земельного участка, подлежащего формированию под многоквартирным домом и необходимым для его эксплуатации, меньшей площадью, чем площадь предоставленного для строительства такого многоквартирного дома земельного участка, имеющего кадастровый номер 78:40:8341:25, площадь 29 356 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, участок 7 (северо-западнее пересечения с улицей Доблести)?

- какова площадь земельного участка, подлежащего формированию в соответствии с действующим законодательством под многоквартирным домом и необходимого для его эксплуатации, под многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>, литера А, и введенного в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 14.06.2017 № 78-08-31-2017 (корпус А)?

- является ли предоставленный для строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, и введенного в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 14.06.2017 № 78-08-31-2017 (корпус А), земельный участок, имеющий кадастровый номер 78:40:8341:25, площадь 29 356 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, участок 7 (северо-западнее пересечения с улицей Доблести), единственным возможным вариантом формирования земельного участка под указанным многоквартирным домом для целей его эксплуатации?

- является ли многоквартирный дом с кадастровым номером 78:40:0008341:28470, расположенный по адресу: 

<

...>, литера А, введенный в эксплуатацию разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию от 14.06.2017 № 78-08-31-2017 и от 05.03.2019 № 78-08-01-2019, одной недвижимой вещью?

- был ли возможен раздел земельного участка с кадастровым номером 78:40:8341:25, площадь 29 356 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, участок 7 (северо-западнее пересечения с улицей Доблести), после ввода первой очереди на два или более земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, введенных в дальнейшем в эксплуатацию разрешением от 05.03.2019 № 78-08-01-2019 (корпус Б, В)?

- имеются ли на земельном участке с кадастровым номером 78:40:8341:25, площадь 29 356 кв.м, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, участок 7 (северо-западнее пересечения с улицей Доблести), иные объекты недвижимости, кроме многоквартирного дома с кадастровым номером 78:40:0008341:28470 по адресу: 

<

...>, литера А?

- имеется ли физическая и технологическая связь корпуса А многоквартирного дома с кадастровым номером 78:40:0008341:28470, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, введенного в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 14.06.2017 № 78-08-31-2017, с корпусами Б и В многоквартирного дома с кадастровым номером 78:40:0008341:28470, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, введенными в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 05.03.2019 № 78-08-01-2019?

- является ли единым назначение корпуса А многоквартирного дома с кадастровым номером 78:40:0008341:28470, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, введенного в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 14.06.2017 № 78-08-31-2017, и корпусов Б и В многоквартирного дома с кадастровым номером 78:40:0008341:28470, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, введенными в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 05.03.2019 № 78-08-01-2019?

Частью 3 статьи 268 АПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

В данном случае апелляционный суд полагает, что представленные в дело документы позволяют рассмотреть спор без назначения экспертизы. В связи с чем в удовлетворении ходатайства отказано.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.07.2009 между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, правопредшественник Комитета, (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сервис-Строй» (арендатор) заключен договор № 08/ЗКС-000105 аренды на инвестиционных условиях земельных участков: площадью 29 356 кв. м с кадастровым номером 78:40:8341:25, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 7 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) (участок 1), и площадью 2 853 кв. м с кадастровым номером 78:40:8341:22, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 18 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести) (участок 2).

Согласно пункту 1.2 договора участок 1 предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и подземным паркингом общей вместимостью не менее 617 машиномест, участок 2 предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству полуподземного паркинга вместимостью не менее 130 машиномест.

По результатам торгов общая сумма подлежащей перечислению арендной платы составила в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга за период действия договора, установленный пунктом 9.1 договора (до 14.10.2014), 235 000 000 руб. (пункт 4.1 договора).

Перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, осуществляется арендатором в соответствии с приложением 5 к договору поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (в первом квартале – не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга (пункт 4.3.1 договора).

В связи с реорганизацией общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Строй» дополнительным соглашением от 21.05.2010 № 1 произведена замена арендатора на Общество.

Дополнительным соглашением от 26.06.2019 № 2 внесены изменения в договор, в частности, в пункт 8.3 договора, предусматривающий ответственность за нарушение обязанности по внесению арендной платы (0,05 % от просроченной суммы за каждый день просрочки).

Инвестиционный проект не был полностью реализован в сроки, установленные договором. Полагая договор аренды действующим, Комитет обратился с иском о взыскании задолженности по указанному договору  за период с 01.01.2020 по 30.06.2020.

Первая и вторая очереди введены в эксплуатацию 24.07.2017 и 05.03.2019, регистрация права собственности на жилые помещения произведена 25.07.2017 и 16.04.2019.

Суд первой инстанции удовлетворил иск в полном объеме.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон), в редакции до 01.01.2017, предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, ФИО4 и ФИО5» (далее - Постановление № 12-П), основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в МКД установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Так, в силу частей 2, 5 статьи 16 Вводного закона в редакции, действовавшей в спорный период, со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с частью 6 статьи 16 названного закона выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Нормы ГК РФ и ЖК РФ в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22).

Так, в соответствии с пунктом 66 данного Постановления, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Вводного закона); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется; в силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Из пункта 67 постановления № 10/22 следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Вводного закона, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирных домах, расположенных на земельных участках, предоставленных Обществу для строительства данных многоквартирных домов, участки переходят в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домов.

Согласно пункту 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу 01.01.2017, в редакции, действующей в спорный период, при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. 

Из изложенного следует, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона - положений ЖК РФ и Вводного закона, Вводный закон устанавливает лишь специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12736/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 № 308-ЭС20-18388.

Поскольку  по состоянию на 25.07.2017 Обществом была возведена только часть объекта, подлежащего возведению, несостоятелен довод подателя апелляционной жалобы о том, что с даты государственной регистрации права собственности первого приобретателя на помещение в объекте капитального строительства, являющемся частью объекта, планируемого к возведению, влечет возникновение у собственников помещений в таком объекте права общей долевой собственности на весь земельный участок, предоставленный для строительства объекта, независимо от завершения строительства планируемого к возведению объекта.

К моменту обращения Комитета с настоящим иском планируемый к строительству на земельном участке объект возведен (разрешения на ввод в эксплуатацию объекта от 24.07.2017 и 05.03.2019), право собственности на жилые помещения за первыми собственниками зарегистрированы 25.07.2017 и 16.04.2019, Комитетом обратное не доказано, следовательно, Комитет утратил право на распоряжение земельным участком площадью 29 356 кв.м.  

Доказательства формирования земельного участка иной площадью для эксплуатации данного жилого дома Комитет не представил.

Однако ООО «ЖСС» не учтено, что по рассматриваемому договору в аренду передавались два земельных участка, при этом участок 2 был предоставлен для  проектирования и строительства полуподземного паркинга, то есть нежилого объекта.

Доказательства реализации инвестиционного проекта в указанной части в материалах дела отсутствуют.

В связи с этим основания для отказа во взыскании арендной платы за пользование земельным участком площадью 2 853 кв. м отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 15.09.2020 по делу №  А56-57503/2020 изменить, изложив его резолютивную часть решения в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спутник» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 1 982 435 руб. 58 коп. задолженности, 62 446 руб. 72 коп. неустойки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спутник» в доход федерального бюджета 16 441 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтройСервис» 2 189 руб. 10 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

                  К.В. Галенкина

 

Судьи

 

                 С.А. Нестеров

 

 Н.С. Полубехина