Арбитражный суд Калининградской области

236040, г. Калининград, ул. Рокоссовского, 2

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-10214/2020

«11»

марта

2021 года 

Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2021 года. В полном объеме решение изготовлено 11 марта 2021 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи

Шанько О.А.

При ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

 

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску: ООО «Крестьянская изба»

К

Государственному предприятию Калининградской области «Государственная собственность»

О

снижении размера арендной платы

При участии: 

от истца:

ФИО2 дов., паспорт

от ответчика:

ФИО3 дов., паспорт 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Крестьянская изба» (далее – ООО «Крестьянская изба») (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в арбитражный суд с иском к государственному предприятию Калининградской области «Государственная собственность» (далее – ГП КО «Государственная собственность») (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о снижении размера арендной платы.

В судебном заседании представитель истца доводы иска поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика с иском не согласился, поддержал доводы отзыва.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд установил.

Между ООО «Крестьянская изба» и Комитетом по управлению имуществом Калининградской области заключен договор на аренду нежилых помещений от 20.05.1997 № 556.

В настоящее время в соответствии с дополнительным соглашением арендодателем является Государственное предприятие Калининградской области «Государственная собственность».

В соответствии с п. 1.1 предметом договора является аренда нежилых помещений, расположенных по адресу: т. Калининград, Советский проспект, дом 13-17, цокольный этаж.

Имущество предоставлено Арендатору – ООО «Крестьянская изба» для использования под ресторан и кафе.

В соответствии с п. 1.5 договора арендная плата состоит из арендных платежей в бюджет, платежей балансодержателю по хозяйственному договору на содержание объекта аренды, платежей по страхованию арендованного имущества.

В соответствии с п. 1.6 договора (в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2019) арендные платежи составляют 269 191 руб. в месяц.

Пунктом 4 Постановления Правительства Калининградской области от 16.03.2020 № 134 с 28.03.2020  деятельность ресторанов и кафе на территории Калининградской области была временно приостановлена и возобновлена лишь с 25.07.2020 (Постановление Правительства Калининградской области от 24.07.2020 № 521).

Поскольку в период действия ограничительных мер ООО «Крестьянская изба» не могло использовать помещения по своему назначению, предприятие, по мнению истца, вправе претендовать на снижение арендных платежей по договору.

Истец полагает, что размер арендной платы должен быть снижен пропорционально снижению выручки за период действия запрета деятельности по снижению с выручкой за аналогичный период предыдущего года.

ООО «Крестьянская изба» просит внести изменения в договор на аренду нежилых помещений от 20.05.1997 № 556 в части определения размера арендной платы, предусмотренного п. 1.6 договора: уменьшить размер арендной платы по договору аренды от 20.05.1997 № 556 за март 2020 года – до суммы 244 380 руб. 70 коп. за апрель 2020 года – до суммы 23 613 руб. 20 коп., за май 2020 года – до суммы 32 432 руб. 60 коп., за июнь 2020 года – до суммы 44 865 руб. 20 коп., за июль 2020 – до суммы 52 782 руб. 50 коп..

Оценив представленные в материалы дела доказательства, как того требует ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд не находит оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 указанного Кодекса).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 606 данного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По договору аренды помещение передавалось для использования в коммерческой деятельности Арендатора с целью размещения предприятия общественного питания – ресторана «Эривань» и кафе «Эмили».

На территории Калининградской области Постановлением Правительства Калининградской области от «16» марта 2020 года № 134 "О введении на территории Калининградской области режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Калининградской области и некоторых мерах по предотвращению распространения в Калининградской области новой коронавирусной инфекции" (с изменениями, внесенными постановлениями Правительства Калининградской области от 17 марта 2020 года № 139, от 27 марта 2020 года № 154, от 27 марта 2020 года № 155, от 30 марта 2020 года № 157, от 03 апреля 2020 года № 180, от 07 апреля 2020 года № 185, от 10 апреля 2020 года № 193 и от 15 апреля 2020 года № 208, от 28.04.2020 N 238, от 08.05.2020 N 255) введен режим повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Калининградской области.

В соответствии с подпунктом 2.2 пункта 2 Постановления предписано временно приостановить на территории Калининградской области с «28» марта 2020 года по «11» мая 2020 года:

деятельность ресторанов, кафе, столовых, баров, буфетов, закусочных и иных предприятий общественного питания (за исключением доставки заказов дистанционным способом, с обязательным соблюдением санитарно-противоэпидемических мер);

работу торговых центров (за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров);

деятельность кинотеатров (кинозалов), театров, парков культуры и отдыха, зоопарков, ночных клубов (дискотек), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, библиотечных организаций, учреждений дополнительного образования для детей и взрослых.

Деятельность  ресторанов и кафе возобновлена с 25.07.2020 (Постановление Правительства Калининградской области от 24.07.2020 № 521).

 Невозможность использования имущества арендатором по назначению, предусмотренному договором, по не зависящим от него причинам влечет за собой отсутствие обязанности с его стороны вносить арендную плату.

В определении Верховного Суда от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 указано, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность использования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от аренды, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно ч.2 ст. 19 Закона N 98-ФЗ от 01.04.2020 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее по тексту - Закон N 98-ФЗ от 01.04.2020) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 ФЗ от                              21.12.1994 № 68-ФЗ, решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторонвлюбое  времявтечение 2020 года.

В соответствии с ч.4 ст. 19 Закона N 98-ФЗ от 01.04.2020, введенной Федеральным Законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 ФЗ от 21.12.1994 № 68-ФЗ, решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (далее по тексту — «Обзор №2»), арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст.450.1 ГК РФ.

Нежилые помещения, которые переданы истцу по договору аренды, являются государственной собственностью Калининградской области и принадлежат ответчику на праве хозяйственного ведения.

Как следует из пояснений ответчика, размер арендной платы за аренду государственного имущества Калининградской области определяется на основании Методики определения арендной платы за государственное имущество Калининградской области,    утвержденной    Постановлением    Правительства Калининградской области от 21.08.2008 №549, а именно, на основании отчета об оценке, проводимой специализированной организацией, и не зависит от размера выручки или дохода от деятельности арендатора.

Часть 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" предоставляет право арендатору потребовать уменьшение арендной платы.

Однако ни один законодательный акт не содержит положений, порядка и критериев, по которым должно осуществляться снижение размера арендной платы, в частности, при аренде государственного имущества, принадлежащего ОГУП на праве хозяйственного ведения.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2", утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 г., содержатся только рекомендации по данному вопросу, где указано, что размер сниженной арендной платы, например, может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

В данном случае следует учесть, что ГП КО «Государственная собственность», являясь государственным унитарным предприятием, осуществляет свою финансово-хозяйственную деятельность в соответствии с требованиями Постановления Правительства Калининградской области от 14.08.2017  № 434 "О мерах по реализации отдельных положений Закона Калининградской области от 12.07.2006  №31 "О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Калининградской области", на основании Плана (программы) финансово-хозяйственной деятельности предприятия, которая ежегодно согласовывается областной межведомственной балансовой комиссией и утверждается руководителем Агентства по имуществу Калининградской области.

Доходы от арендной платы включаются в доходную часть предприятия, за счет которых предприятие выполняет свои обязательства по основным уставным видам деятельности, связанные с содержанием и обслуживанием переданного в хозяйственное ведение государственного имущества Калининградской области, а также перечислением части прибыли в областной бюджет.

Таким образом, в соответствии с требованиями Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», а также Распоряжения Правительства Калининградской области от 07.10.2020 г. №172-рп «Об отсрочке, освобождении от уплаты арендных платежей по договорам аренды государственного имущества», Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 №439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", ответчик может предоставить истцу лишь отсрочку уплаты арендных платежей. 

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст.110, 169-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                   Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

                    СУДЬЯ                                                                       Шанько О.А.