АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-30771/2016

г. Владивосток

31 мая 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 мая 2017 года . 

Полный текст решения изготовлен 31 мая 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой Д.Т., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Султановой Людмилы Узбековны (ИНН254001555546, ОГРН315254000002240) к обществу с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ ТЕПЛЫЙ ДОМ» (ИНН2540059108, ОГРН1022502265224), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Производственно-строительная компания Подземстрой», о взыскании 256 935 руб.,

при участии: 

от истца – ФИО3, паспорт, доверенность от 31.01.2017 №25АА 2042572;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ ТЕПЛЫЙ ДОМ» (далее - ответчик) 256 935 руб. основного долга по договору аренды (с учетом уточнений заявленных требований).

Определением арбитражного суда от 21.09.2016 исковое заявление принято судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства (глава 29 АПК РФ).

Определением  от 11.11.2016 суд перешел к рассмотрению дела по правилам искового судопроизводства и назначил предварительное судебное заседание.

Определением от 03.05.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Производственно-строительная компания Подземстрой».

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ, в связи с чем, судебное заседание проводится в порядке ст. 136, 156 АПК РФ в их отсутствии. 

От истца, ответчика и третьего лица через канцелярию суда поступили дополнительные документы, которые приобщены судом к материалам дела.

Истец требования поддержал с учетом уточнений заявленных требований.

Ответчик в своем письменно отзыве и дополнительных пояснениях требования оспорил, полагая, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, право требования уплаты арендной платежей перешло к истцу только после государственной регистрации перехода права собственности, то есть с 14.09.2016, на основании чего ответчик считает, что истец неправомерно требует оплаты арендных платежей за период с 12.08.2016 по 28.10.2016.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, суд установил следующее.

31.12.2013 между ООО «ПСК Подземстрой» в лице генерального директора управляющей компании ЗАО «Грин Ливз Холдинг» (арендодатель) и ООО «Компания Теплый Дом»  был заключен Договор №Ф/14/01 аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях аренды нежилые помещения общей площадью 2372,9 (две тысячи триста семьдесят два целых девять десятых) кв. м. (далее по тексту «объект»). Объект расположен в здании по адресу: 

<

...> этаж № 1, Лит. № 1, помещение № 12, этаж № 2, помещения № 2-11, 17 согласно прилагаемому к настоящему договору плану в Приложении №3.

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата взимается за пользование объектом. Размер арендной платы указан в Приложении № 2 к Договору (НДС не предусмотрен т.к. арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения). Внесение арендной платы производится ежемесячно в срок не позднее 10-го числа месяца, за который производится расчет.

Арендная плата включает в себя оплату права владения и пользования объектом, оплату эксплуатационно-технического обслуживания здания и инженерных сооружений, а также расходы на содержание и уборку мест общего пользования, уборку и благоустройство прилегающей территории (пропорционально арендуемой площади здания), охрану объекта без учета затрат на коммунальные услуги согласно п.2 Приложения № 2 и услуг, указанных в п. 3.3. договора. Стоимость услуг доступа в интернет не входит в арендную плату по Договору и оплачивается самостоятельно арендатором   организациям,   предоставляющим   услуги,   указанные   в   настоящем   пункте,   на  основании заключенного с ними отдельного договора. (п. 3.2.-3.3.).

Согласно приложению № 2 к договору аренды арендная плата за объект устанавливается в размере 56,89 (пятьдесят шесть рублей восемьдесят девять копеек) за 1 (один) квадратный метр объекта в месяц.

Общая сумма ежемесячной арендной платы составляет 135 000 (сто тридцать пять тысяч) рублей. НДС не предусмотрен в связи с применением Арендодателем УСН. Компенсация арендатором затрат арендодателя на коммунальные и иные услуги включает в себя следующие статьи: водоснабжение, водоотведение, а так же компенсация затрат, связанных с превышением норм предельно допустимой концентрации загрязняющих веществ сброса сточных вод; энергоснабжение; теплоснабжение; услуги по вывозу бытовых, твердых; услуги телефонной связи.

12.08.2016 между ООО «Производственно-строительной компанией Подземстрой» (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе - нежилых помещений в здании (лит. 1,2,4), назначение: нежилое, общая площадь 3093,1 кв. м., этаж 1,2,3, номера на поэтажном плане 2-25; 1-17; 1-10, адрес объекта: Приморский . край, 

<

...>, кадастровый номер 25:28:000000:40099.

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 14.09.2016.

Дополнительным соглашением № 1 к договору купли-продажи стороны договорились о том, что продавец передает (уступает) покупателю все свои права и обязанности по договорам аренды с 12.08.2016, в том числе право на получение арендной платы с указанной даты.

29.09.2016 истец вручил ответчику уведомление, в котором сообщил о том, что в связи со сменой собственника арендованного имущества по договору №Ф/14/01 от 31.12.2013 арендную плату подлежит перечислять новому собственнику – индивидуальному предпринимателю ФИО2.

17.10.2016 истец вручил ответчику уведомление с требованием оплатить задолженность по уплате арендных платежей, а также о расторжении договора аренды №Ф/14/01 от 31.12.2013.

В связи с тем, что ответчик в течение срока договора нарушал  условия по оплате арендных платежей 12.12.2016, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по арендным платежам.

В связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по договору аренды,  истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском о взыскании задолженности по договору аренды.

Изучив и исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из представленных в материалы дела документов, фактически между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ «Аренда».

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Пунктом 2 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В абзаце 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Вместе с тем суд отклоняет довод ответчика о том, что уплата арендных платежей истцу подлежит с даты государственно регистрации перехода права собственности, то есть с 14.09.2016 на основании следующего.

Как установлено судом, истец в уведомлении от 28.09.2016, полученном ответчиком 29.09.2016, уведомил арендатора о продаже недвижимого имущества индивидуальному предпринимателю ФИО2 (новый собственник), к которому следует обратиться для внесения изменений в договор аренды в части изменения собственника. 

Согласно представленной в материалы дела справке № 005/ПСК/005 от 22.05.2017 продавца – ООО «ПСК Подземстрой» (бывший собственник) по договору аренды № Ф/14/01 от 31.12.2013 за период с 12.08.2016 по 22.05.2016 последнему от ООО «Компания Теплый Дом» арендная плата не поступала, на основании чего суд, считает, что из названного письма очевидно следует воля продавца считать истца надлежащим получателем арендной платы.

С учетом того, что по договору купли-продажи недвижимости от 12.08.2016 и акту приема-передачи истец получил недвижимое имущество, а также волеизъявления продавца на перемену стороны (арендодателя) в договоре аренды (дополнительное соглашение № 1 от 12.08.2016 к договору купли-продажи, справка № 005/ПСК/005 от 22.05.2017), истец вправе предъявлять требования о взыскании задолженности по арендным платежам с 12.08.2016.

Кроме того, ответчик, ссылаясь на отсутствие у него обязанности оплатить аренду истцу и не оспаривая пользование недвижимым имуществом, не представил доказательств оплаты аренды за период с 12.08.2016 по 14.09.2017 бывшему собственнику, что свидетельствует о его злоупотреблении правом по смыслу ст. 10 ГК РФ.

Следовательно, в период действия договора у ответчика образовалась задолженность в заявленной сумме. Факт пользования ответчиком в период образования задолженности переданным в аренду недвижимым имуществом подтверждается материалами дела.

Истец производит расчет суммы основного долга по арендным платежам в общем размере 256 935 руб. на основании расчета арендной платы установленной в п. 3.1. договора аренды.

Суд, проверив расчет суммы иска, считает его документально подтвержденным и обоснованным. 

В порядке статьи 65 АПК РФ доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы ответчиком в материалы дела не представлено.

В силу статьи 110 АПК РФ, с учётом результатов рассмотрения дела, с ответчика в пользу истца, а также в доход федерального бюджета также подлежит взысканию государственная пошлина.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ ТЕПЛЫЙ ДОМ» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 256 935 рублей основного долга, 8 139 рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 1 464 рубля государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 14.12.2016 на сумму 9603 рубля.

Выдать исполнительный лист и справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья   Жестилевская О.А.