ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-44082/2023

город Ростов-на-Дону

08 октября 2024 года

15АП-12327/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мельситовой И.Н., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чекуновой А.Т.,

при участии:

от ответчика: представитель ФИО1 по доверенности от 29.12.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль»

на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 26.07.2024 по делу № А53-44082/2023 

по иску Комитета по управлению имуществом города Таганрога

к обществу с ограниченной ответственностью «Вертикаль»

о взыскании задолженности и пени, 

 

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом г. Таганрога обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вертикаль» о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.04.2018 по 10.01.2021 в размере 2 348 702,39 руб., неустойки за период с 21.09.2017 по 04.10.2023 в размере 813 668,47 руб., задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.01.2022 по 30.09.2023 в размере 779 333,36 руб., неустойки за период с 21.12.2021 по 04.10.2023 в размере 52 730,51 руб.

Решением от 26.07.2024 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 938 609,96 руб., неустойка в размере 85 729,24 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Ответчиком в материалы дела представлены документальные и финансовые доказательства неосуществления хозяйственной деятельности общества в спорный период на спорном земельном участке. Ответчик не обладает правами на земельный участок с кадастровым номером 61:58:0007042:44.

В отзыве истец указал на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Гедон-Юг» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности земельного участка № 17-65 от 04.07.2017 года (в редакции дополнительных соглашений № 18-166 от 13.08.2018, № 21-1 от 11.01.2021), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктом с кадастровым номером 61:58:0007042:34, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): 

<

...>, общей площадью 5910 кв.м, с видом разрешенного использования «для строительства автосалона» в границах, указанных в выписке из ЕГРН, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Срок аренды устанавливается с даты подписания договора на 25 лет (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы составляет 521 056 рублей 65 копеек.

Арендная плата вносится арендатором пропорционально количеству дней в квартале не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.4 договора, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя: путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении): ставок арендной платы; нового размера прогнозируемого уровня инфляции; значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы; результатов государственной кадастровой оценки земель.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Дополнительным соглашением №18-166 от 13.08.2018 на основании постановления администрации города Таганрога от 24.05.2018 №974 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образуемых путем раздела земельного участка, находящегося по адресу: 

<

...>» в связи с изменением границ и площади земельного участка с кадастровым номером 61:58:0007042:34 в результате раздела, сторонами с 18.07.2018 внесены изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности земельного участка №17-65 от 04.07.2017 года, площадь земельного участка составила 3 306 кв.м.

Как указано истцом, согласно сведениям из ЕГРЮЛ с 16.12.2020 года в результате реорганизации в форме выделения правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Гедон-Юг»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) является общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

Дополнительным соглашением № 21-1 от 11.01.2021 в связи с реорганизацией юридического лица общества с ограниченной ответственностью «Гедон-Юг» внесены изменения в текст договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности земельного участка № 17-65 от 04.07.2017 года и приложения, арендатором является – общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль».

В ходе обследования отделом муниципального земельного контроля и претензионно-исковой работы Комитета по управлению имуществом г. Таганрога земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> установлено, что на земельном участке общей площадью 2604 кв.м с видом разрешенного использования: для строительства автосалона, с кадастровым номером 61:58:0007042:44 обнаружены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 61:58:0007042:32 и 61:58:0007042:35, на которых функционируют автосалон марки «Chery». Внутри и перед входом в автосалон размещены автомобили для продажи.

Комиссией отдела муниципального земельного контроля и претензионно-исковой работы Комитета по управлению имуществом г. Таганрога составлен акт обследования указанного земельного участка от 27.09.2023 (л.д. 45).

В период пользования земельным участком на основании спорного договора аренды, ответчик (общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль») надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей не исполнил, что повлекло образование задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в размере 2 348 702 рублей 39 копеек за период с 01.04.2018 по 10.01.2021 и задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в размере 779 333 рублей 36 копеек за период с 01.01.2022 по 30.09.2023.

Претензия истца с требованием об уплате задолженности от 05.10.2023 №60.04.5/10484 (л.д. 13) оставлена ответчиком без финансового удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявил ходатайство о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №43 от 29.09.2015 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права  и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с пунктом 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Следовательно, досудебная (претензионная) процедура является в данном случае обязательной и истец к ней прибег, что в соответствии с приведенной нормой процессуального закона приостановило течение срока давности на 30 дней.

Согласно пункту 4 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается.

Из материалов дела следует, что досудебная претензия от 05.10.2023 № 60.04.5/10484 по заявленным требованиям направлена истцом в адрес ответчика 06.10.2023 согласно реестру внутренних почтовых отправлений. С иском по рассматриваемому делу истец обратился 27.11.2023 (согласно штампу почтовой организации на конверте, л.д. 38).

Следовательно, в силу выше приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, сроком исковой давности с учетом досудебной претензии покрыт период по 26.10.2020 включительно.

С учетом указанных обстоятельств, судом сделан обоснованный вывод, что истцом пропущен срок исковой давности в отношении требований за период с 01.04.2018 по 26.10.2020.

При этом судом учтено, что поскольку долг насчитывается нарастающим итогом за каждый квартал, а за 4-й квартал 2020 года ответчик обязан был внести арендную плату в срок до 20.12.2020, а указанная дата не находится в пределах срока исковой давности, подлежит включению в расчет задолженности период начиная с 01.10.2020.

С истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.) (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в пределах срока исковой давности обоснованными признаны требования о взыскании задолженности за период с 01.10.2020 по 10.01.2021 и за период с 01.01.2022 по 30.09.2023.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами. Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В обоснование требований истец указал, что при заключении договора аренды и расчете арендной платы ошибочно применена ставка арендной платы 2%, предусмотренная для объектов автомобильного сервиса (станций технического обслуживания), тогда как объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, использовались обществом как для продажи автомобилей, так и для технического обслуживания автотранспорта. В связи с этим  комитетом произведен перерасчет арендной платы за спорный период с учетом ставки арендной платы равной 5,5%.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, ответчику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:58:0007042:34 для строительства автосалона.

Из представленной в материалы дела выписки ЕГРН от 13.11.2023 № КУВИ- 001/2023-256004581 (л.д.18-21) в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0007042:34, на земельном участке с участка с кадастровым номером 61:58:0007042:34, местоположение: 

<

...>, общей площадью 3306 кв.м, вид разрешенного использования: для строительства автосалона, в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 61:58:0007042:42, 61:58:0007042:43, 61:58:0007042:44 (образованные объекты недвижимости), земельный участок находится в аренде у общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), дата регистрации права аренды – 01.08.2017 года, номер регистрации – 61:58:0007042:34-61/042/2017-6, основание регистрации – договор аренды №17-65 от 04.07.2017 года.

Из представленной в материалы дела выписки ЕГРН от 13.11.2023 №КУВИ- 001/2023-256022194 (л.д. 28-29), на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0007042:34, расположенного по адресу: 

<

...> расположено нежилое здание (автосалон сервисный участок) с кадастровым номером 61:58:0007042:42, площадью 1247 кв.м, год ввода в эксплуатацию – 2015 год, правообладателем является общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль», дата регистрации права собственности – 30.03.2021, номер регистрации – 61:58:0007042:42-61/225/2021-7. При этом согласно сведений из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости с кадастровым номером 61:58:0007042:42, правообладателем объекта в период с 07.05.2015 года по 30.03.20215 являлось общество с ограниченной ответственностью «Гедон-Юг», право которого прекращено на основании передаточного акта.

Из представленной в материалы дела выписки ЕГРН от 13.11.2023 №КУВИ- 001/2023-256022167 (л.д. 30-31), на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0007042:34, расположенного по адресу: 

<

...> расположено нежилое здание (автосалон демонстрационный павильон) с кадастровым номером 61:58:0007042:43, площадью 758,5 кв.м, год ввода в эксплуатацию – 2015 год, правообладателем является общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль», дата регистрации права собственности – 30.03.2021, номер регистрации – 61:58:0007042:43-61/225/2021-7. Согласно сведений из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости с кадастровым номером 61:58:0007042:43 правообладателем объекта в период с 07.05.2015 года по 30.03.20215 являлось общество с ограниченной ответственностью «Гедон-Юг».

Таким образом, документально подтверждено, что собственником объектов недвижимости (автосалоны), расположенных на арендованном земельном участке с кадастровым номером 61:58:0007042:34 является ответчик - общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль», в связи с чем, доводы ответчика об отсутствии факта пользования земельного участка, и вследствие чего он не является надлежащим ответчиком по делу и обязанность оплачивать арендную плату у него отсутствует, судом обоснованно отклонены как противоречащие материалам дела.

Оформление права собственности на объект недвижимого имущества предполагает соблюдение ответчиком всех необходимых требований, предъявляемых при регистрации права собственности на здание, в том числе - соответствие цели предоставления земельного участка.

Как верно указано судом первой инстанции, использование спорного земельного участка для эксплуатации автосалона ответчиком относимыми и допустимыми доказательствами не опровергнуто, доказательств легальной реконструкции здания после его ввода в эксплуатацию в материалы дела не представлено.

В отсутствие сведений о легальной реконструкции указанного нежилого здания (автосалона), суд пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок в спорный период использовался ответчиком под размещение автосалона, в связи с чем, общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль» является надлежащим ответчиком по делу, таким образом, обязанность по арендной плате за пользование земельным участком лежит именно на ответчике.

С учетом изложенного, а также непосредственной цели предоставления земельного участка указанной в договоре аренды, суд правомерно посчитал обоснованными доводы истца о необходимости начисления арендной платы с использованием ставки 5,5%, что соответствует договорному условию о разрешенном использовании земельного участка установленному виду разрешенного использования участка согласно выписке из ЕГРН.

Согласно пункту 5 приложения № 2 к решению Городской Думы г. Таганрога № 148 от 30.11.2015, размер ставки арендной платы за земельные участки, используемые под объектами торговли, составляет 5,5 % от кадастровой стоимости.

При указанных обстоятельствах, с учетом изложенных выше норм законодательства и разъяснений при расчете арендной платы необходимо применять ставку арендной платы 5,5 %.

В случае, если арендатор вносил арендную плату в размере, не соответствующем тому, который подлежал определению в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами уполномоченного органа, арендодатель вправе заявить требование о взыскании недовнесенной арендной платы. Правоотношения сторон по договору аренды регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса (аренда).

При этом, в данном случае нормы о неосновательном обогащение могут быть использованы субсидиарно с учетом следующего.

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Из названной нормы права следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), п. 7).

С учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу о том, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежит задолженность в размере 938 609,96 руб. за период с 20.12.2020 по 10.01.2021 и за период с 01.01.2022 по 30.09.2023.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 21.09.2017 по 04.10.2023 в размере 813 668,47 руб., за период с 21.12.2021 по 04.10.2023 в размере 52 730,51 руб.

Согласно справочному расчету сумма неустойки за период с 01.10.2020 по 10.01.2021 и за период с 01.01.2022 по 30.09.2023 (в пределах срока исковой давности) составила 85 729,24 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответственность за нарушение арендатором установленных сроков внесения платежей закреплена в пункте 5.2 договора.

Справочный расчет неустойки (в пределах исковой давности), представленный истцом, проверен судом и признан верным. При исчислении пени учтен период действия моратория, веденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что жалобе сам заявитель указывает на передачу в аренду спорных объектов, чем подтверждает право собственности на них.

Довод заявителя о необходимости внесения изменения в вид разрешенного использования земельного участка, а также в условия договора аренды для взыскания задолженности является несостоятельным, противоречит нормам действующего законодательства.

Также отклоняется довод о самостоятельном изменении судом первой инстанции предмета иска, так как арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019)).

Кроме того, заявитель указал, что не обладает правами на земельный участок с кадастровым номером 61:58:0007042:44, при этом, согласно выписке из ЕГРН (л.д. 18) земельный участок с кадастровым номером 61:58:0007042:44 образован из земельного участка с кадастровым номером 61:58:0007042:34, который находится на праве аренды у ответчика. 

Таким образом, возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.07.2024 по делу № А53-44082/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

 

Судьи                                                                                             И.Н. Мельситова

 

                                                                                                        О.А. Сулименко